房产中介之100个为什么(E-价值类).doc

房产中介之100个为什么(E-价值类)40、产权是否清晰？办理手续需要多久？-能过户的房子产权是没有问题的。正常情况下4个工作日完成过户手续。41 你能帮我计算一下这套房子的首期款是多少？月供是多少吗？-通常情况下，首期款应该是不低于总房款的20%，具体情况要看不同的银行的政策。月供要根据首期款的具体数额再计算，请参考第二部分的工具附件中的计算表。42 房产所有权的期限是多少年？或者，使用期限是50年还是70年？能否顺延？- 福利房的使用期限是50年，商品房的使用期限是70年。 目前国家政策规定可以顺延，但因为房改政策前后实施了只有十几年，所以没有实际操作案例。43、有没有房产证？- 有房产证，通常没有房产证的房子我们是不受理的。44、做按揭需要多久？能做几成按揭？- 正常情况下需要45个工作日。视房子的年代和新旧程度而定。45、业主是按揭还是有房产证？-业主有房产证，房子是按揭贷款购买的。46、按揭可否自己做？- 可以，但手续比较烦琐。47、产权过户、按揭过程应提交的材料及详细过程。-个人方面有户口簿原件和复印件（包括配偶）、身份证原件和复印件（包括配偶）、护照照片3张（包括配偶）、收入证明（盖单位公章或财务章）（包括配偶）、个人印章（包括配偶），上述材料因地、因发展商的不同而可能会有所不同。其他的按揭贷款申请表格由提供贷款的银行提供，而且一般是一式三联复印无效。48、福利房能否过户？-不能。因为福利房子一般没有产权证，而且经过房改之后，福利房在主要城市已经基本消除或者正在向已购公房并轨。49、买卖税费如何计算？或者，买卖需要缴纳哪些费用，怎样计算？- 请参考第二部分的工具附件50 过户后多少天可以办到产权证？产权证的办理情况如何？- 正常情况下完成过户手续后就可以同步在当地的交易中心办理产权证，办理时间为四个工作日 51、转按揭业务是怎么回事？-目前市场上的转按揭业务尚不成熟，手续比较烦琐，也是中介公司可以发挥的地方。市场上常见的做法有两种：中介公司代替卖方付清银行贷款并取得房产证，然后再帮助买方取得银行贷款并抵押产权证，买卖双方都向中介公司支付服务费；另外一种做法是买卖双方和中介公司共同到提供转按揭服务的银行办理，困难之处是当买卖双方申请贷款的银行和提供转按揭服务的银行不是同一家时，实际操作时存在很大的难度。52、过户的费用是多少？- 通常私房是9%，房改房是10%。 53、可否进行抵押贷款？- 可以，抵押贷款额度会因为个人信用和还款能力而有所不同。54 能否做银行按揭？几成按揭？可以做多少年？过户费是多少？什么时候可以拿到房产证？-请参考问题47、49、50、51、52、53、46的答案。55、什么时候可以办理入住？-如果是二手房一般15个工作日；如果需要贷款，时间会更长一些。对于新楼盘，入住的时间会因楼盘情况和发展商的情况而各异。请参考问题47的答案。政策动态类56、税费会不会还要下调？-目前还没有听到这方面的任何消息。57、二手房是否能带户口？-为了激活楼市有些城市在一段时间内有“买房入户”的政策，对二手房至今没有听到有任何这方面的消息。58、据说政府将严格控制和压缩对房地产业的金融贷款支持，有这回事吗？这对房地产市场产生哪些方面的影响？-目前各地政府出台的房地产政策基本都与土地的出让有关，目的是通过规范土地的转让来调控市场，减少泡沫经济。至于信贷方面，最近几年一是扩大了对基础建设的投资来刺激内需，二是各家银行增加了居民购房贷款的额度，改善老百姓的生活，启动居民在住房上的消费来带动其他行业。您知道，中国人的消费习惯和西方人不同，居民储蓄率是40%，全世界最高的，放在银行里的存款总额有几万亿元。所以，企业的正常融资国家是支持的，今后几年的地产市场会继续保持稳定增长，但增长幅度会放慢。59、房子有无抵押（融资情况）？房子的质量怎么样？-经纪人在接到房源时就应该通过房产证和其他资信文件了解房子有没有抵押、房子本身的质量状况等。对于抵押的房子要分别对待，主要看债权人是银行还是其他机构或者公司。针对房子的质押状况，在起草租售合同时应该增加不同的保护条款，首先是保护自身的利益，其次是保护客户的利益。60、你能告诉我房产的公摊面积、房子的结构和建成年代、物业管理费、小区设施、周边配套设施、交通状况等详细情况吗？小区环境如何？通大巴吗？-针对具体的房子，经纪人在见客户前应该亲自去看一看，对促成交易非常有利。61、楼花是不是开发商一定给转让？开发商不配合能转让吗？-因每家开发商的背景不同和政策的规范，销售楼花的方式已经被明令限制，但仍然有一种半成品的期房销售存在，而期房原则上是可以转让的。62、你能告诉我房子在几楼和朝向吗？房子靠路边吗？房里有装修吗？装修的怎么样？从这里到某大厦要多长时间？坐几路车？房子是商品房还是微利房？中介费能让卖（买）方出吗？房子的采光条件如何？-请参考问题60的答案。建议经纪人看过每一个接手的房源后应该将问题60和62、63、64涉及的问题详细记录，将记录交给店务秘书并输入电脑SIS系统，以便每个经纪人都能随时查阅。63、附近距离学校、医院、购物中心有多远？64、附近有没有有点名气的物业？问题63、64请参考62的要求进行。