房地产估价师试题8节.docx

房地产估价师试题8节房地产估价师试题8节 第1节下列房地产开发成本中，属于基础设施建设费的是（）。A.围墙工程费B.电力设施工程费C.居委会用房建设费D.人防工程费答案：B解析：本题考查的是建设成本。基础设施建设费，是指建筑物2m以外和项目红线范围内的道路、给水、排水、电力、通信、燃气、供热、绿化、环卫、室外照明等设施的建设费用，以及各项设施与市政干道、干管、干线等的接口费用。围墙是附属工程，在建筑安装费中；居委会用房属于公共配套设施建设费；人防工程属于开发期间税费。经济分析中，企业正常利润可作为生产经营过程中使用自有生产要素的社会成本计入产品的经济成本之内。（ ）答案：对解析：本题考查的是成本理论。在经济分析中，正常利润被作为成本项目计入产品的经济成本之内，又被称为"隐成本"。它是组织、生产所必须付出的代价，也可理解为生产经营过程中使用自有生产要素的机会成本。房屋征收补偿的方式有货币补偿和房屋产权调换两种，由( )。A.评估机构选择B.人民法院选择C.被征收人选择D.征收人选择答案：C解析：房屋征收补偿的方式有货币补偿和房屋产权调换两种，由被征收人选择。 在英国和其他英联邦国家，法院一般（ ）来判断房地产评估价值的误差范围。A使用估价对象房地产的实际成交价格B使用政府公布的房地产交易指导价格C使用近一年内房地产的平均成交价格D依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值正确答案：D 中介服务费必须由中介服务机构统一收取，并给缴费人开具发票或收据。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：× 金融工具是指金融活动中以书面形式发行和流通的各种具有法律效力的凭证，包括（ ）。A债权债务凭证B使用权凭证C所有权凭证D收益权凭证E分配权凭证正确答案：AC 房地产分户图的比例尺一般是1:500。( )参考答案：错误银行向某家庭发放了一笔月还款额为2000元的个人住房抵押贷款；该家庭所购住房的物业管理费为每月150元。从当前我国商业银行风险管理的角度来看，该家庭的月均收入应不低于（ ）元。A.3583B.3909C.4300D.4778答案：C解析：本题考查的是房地产抵押贷款。P312。房地产估价师试题8节 第2节加成征收只是针对特定的纳税人，附加是对所有纳税人加征。（）答案：对解析：本题考查的是税收制度及构成要素。加成是加成征收的简称。对特定的纳税人实行加成征税。加成与附加不同，加成只对特定的纳税人加征，附加对所有纳税人加征。权属争议解决之前，房地产不得转让。（）答案：对解析：本题考查的是房地产转让的条件。转让权属有争议的房地产，可能影响交易的合法性，因此在权属争议解决之前，该项房地产不得转让。投资决策分析主要包括市场分析、（）和投资决策三部分工作。A.风险控制 B.项目调研 C.项目财务评价 D.资金管理答案：C解析： 本题考查的是投资机会选择与决策分析。投资决策分析主要包括市场分析、项目财务评价和投资决策三部分工作。此章节编辑中,后续会自动更新.答案：解析：用不同的估价方法测算出的结果可能会有所不同。当这些测算结果有较大的差异时，估价人员应寻找导致较大差异的原因，并消除不合理的差异。寻找导致较大差异的原因主要有以下几方面：基础数据是否准确；测算过程是否有错误；参数选取是否合理；公式选用是否恰当；所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的；是否符合估价原则，一般可以按照下列从低级错误到高级错误的顺序进行检查( )。A、 B、 C、 D、 答案：C解析：我国的房地产成交价格申报制度，要求房地产权利人转让房地产时应向( )如实申报成交价格。A.县级人民政府B.县级以上国土资源管理部门C.县级以上人民政府规定的部门D.县级税务征管部门答案：C解析：城市房地产管理法规定，“国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。”下列房地产中，依法可以转让的是（）。A已抵押的房地产B未依法登记的房地产C人民法院查封的房地产D国家已依法收回建设用地使用权的房地产答案：A解析：房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。转让管理规定对此概念中的其他合法方式作了进一步的细化，规定以房地产抵债的可以转让。根据房地产估价机构管理办法，不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照（）划分。A行政区域B估价目的C估价对象规模D价值类型答案：B解析：房地产估价机构资质等级由高到低分为一级、二级、三级、暂定期内的三级；不同资质等级房地产估价机构的业务范围根据估价目的划分，应当在资质等级许可的范围内从事估价业务，但不受地域范围的限制。房地产估价师试题8节 第3节房地产开发项目应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则。（）答案：对解析：本题考查的是确定房地产开发项目的原则。房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。城市房屋拆迁的裁决应当由( )做出。A、 仲裁机构B、 人民法院C、 公安机关D、 房屋拆迁管理部门答案：D解析：根据国家有关规定，市、县人民政府城市房屋拆迁管理部门负责本行政区域内城市房屋拆迁行政裁决工作。 房屋租赁代理收费，以半月至一月成交租金额为准，由双方协商一次性收取。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 业主和租客不希望他所拥有或承租的物业与附近的另一物业相同，这体现了房地产市场的 ( )性。A文化B相似C适应D各异正确答案：D答案 D 业主和租客不希望他所拥有或承租的物业与附近的另一物业雷同，这体现了房地产市场的各异性。被征收房屋的价值包含被征收房屋及其占用范围的土地使用权价值。（）答案：对解析：本题考查的是房屋征收评估原则和要求。被征收房屋的价值包含被征收房屋及其占用范围内土地使用权的价值。房地产抵押对房地产估价的需要，包括（）。A.增加抵押贷款B.抵押期间对抵押房地产进行动态监测C.抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款D.处置抵押房地产E.租赁抵押房地产答案：A,B,C,D解析：本题考查的是房地产抵押的需要。房地产抵押对房地产估价的需要，包括：初次抵押估价、再次抵押估价、续贷抵押估价、抵押期间估价、抵押房地产处置估价。(2022年真题) 若房地产投资项目的财务净现值大于零，则说明该项目的获利能力（）基准收益率的要求。A.未达到B.正好达到C.已超过D.接近于答案：C解析：本题考查的是财务净现值。如果财务净现值大于或等于零，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可行的。根据不动产登记暂行条例，不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理。（）答案：对解析：本题考查的是不动产登记机构。根据不动产登记暂行条例，不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理。房地产估价师试题8节 第4节现行城镇基准地价是在土地使用权出让和转让中形成的地价，而不是通过评估确定的地价。（）答案：错解析：城镇基准地价简称基准地价，是在某个城镇的一定区域范围内，划分土地级别或不同均质地域，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的一定使用期限的建设用地使用权在某一时点的平均价格。每个城镇的基准地价都有其特定的内涵，包括对应的估价时点（基准日期）、土地用途、土地使用权性质、土地使用期限、容积率和土地开发程度等。下列被禁止发布房地产预售广告的是（ ）。A.在划拨土地上开发建设的房地产B.已设定抵押的房地产C.未取得商品房预售许可证的房地产D.没有选聘物业管理企业的房地产答案：C解析：本题考查的是房地产广告。选项C错误，预售房地产，未取得预售许可证，不可发布房地产广告。物权变动中，物权公示的方式有( )。A.登记 B.交付 C.占有 D.抵押 E.转让答案：A,B,C解析：一般来说，动产以占有为公示方法，不动产以登记为公示方法；动产物权经交付而变动，不动产物权的变动则需要经过登记。下列房地产市场调查的抽样方法中，属于非概率抽样的是（ ）。A.整群抽样B.分层随机抽样C.简单随机抽样D.定额抽样答案：D解析：市场调查的步骤。选项ABC均属于概率抽样。非概率抽样包括：随意抽样、估计抽样、定额抽样。业主之间在物业服务过程中发生的关系属于民事关系，可以采取行政手段进行管理。（）答案：错解析： 本题考查的是管理规约制度。业主之间在物业服务过程中发生的关系属于民事关系，不宜采取行政手段进行管理，条例规定管理规约对全体业主具有约束力。保险中的投保人、被保险人和受益人可为同一人。答案：对解析：投保人是指与保险人订立保险合同，并按照保险合同承担缴付保险费等义务的一方。投保人可以是法人或自然人，也可以是被保险人本人或者是法律许可的他人。某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500平方米，层高4.1米，土地剩余使用年限为30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6米，建筑物重建成本为2000元/平方米。假定层高每增加0.1m，建造费用每平米相应增加10元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重建成本为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（）万元。（建筑物报酬率为10%）A.11.80B.16.07C.23.57D.31.06答案：D解析：本题考查的是功能过剩折旧。重建成本，功能过剩的折旧包括无效成本和超额持有成本。功能过剩的折旧=50×1500+（25000/10%）×（1-1/1.130）31.06（万元）。某市 2022 年底进行棚户区改造。房屋拆迁补偿方式，棚户区业主可以选择房屋产权调换或货币补偿。选择房屋产权调换方式的，被拆迁房屋与调换房屋面积相等部分不补差价，超面积按单价 2800 元/m2 补交房款。刘某将其在该棚户区的房屋出租给李某，房屋登记簿上记载的该房屋建筑面积 50m2，实际建筑面积为 60m2，其中 10m2 建筑面积为刘某 3 年前搭建的违章建筑。刘某选择房屋产权调换方式，调换的房屋建筑面积为 80m2，其被拆迁房屋的市场价格为 13.85 万元。关于安置李某的说法，正确的为（）。A.应由拆迁人负责安置B.应由刘某负责安置C.如果房屋租赁合同及时解除，无安置义务D.如果房屋租赁合同未解除，在未实行安置的情况下，临时过渡房屋应由李某居住答案：B,C,D解析：国有土地上房屋征收与补偿条例已取代城市房屋拆迁管理条例，该考点已过时。房地产估价师试题8节 第5节李某购房，取得该房屋所有权的时间是（）时。A签订房屋买卖合同B付清房价款C记载于房屋登记簿D取得房屋所有权证书答案：C解析：物权法规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据；不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依据法律规定应予登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。房地产登记是一种物权公示方法，目的在于对外公开房地产的权利状况，保证房屋交易的安全和便捷。产权登记制度中规定，当事人订立的有关房地产权利转移或他项权利设定的合同的效力只是一种债的效力，即当事人在法律上只能得到债权的保护，而不能得到物权的保护。只有履行不动产登记手续以后，不动产受让人权利才告成立。物权法出台后，确定了权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料。（ ）答案：对解析：本题考查的是不动产登记的基本规定。物权法出台后，确定了权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料。下列不属于申请建筑工程施工许可证的条件是（）。A.已经办理该建筑工程用地批准手续B.已经确定施工企业C.有保证工程质量和安全的具体措施 D.建设单位已支付工程款答案：D解析：本题考查的是施工许可管理。选项D错误，正确表述为，建设资金已经落实。建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%，建设工期超过一年的，不得少于30%。 前期工程费用主要包括（ ）。A拆迁安置补偿费B规划费用C设计费用D可行性研究费用E“三通一平”费用正确答案：BCDE前期工程费包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费用。拆迁安置补偿费属于土地费用范畴。某住宅小区内的一条道路两侧建有商住楼(底层为商业用房，以上各层为住宅)。在该道路上建一高架路。该高架路工程于2022年1月开始，2022年3月结束。以上道路状况变化对于该道路两侧住宅用房价格的影响结果为( )。A、 市场价格上升B、 市场价格下降C、 市场价格不变D、 市场价格变化不确定答案：B解析： 下列关于企业利润和收入的表达中，正确的是（ ）。A企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次B经营收入=销售收入+出租收入C销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入D可分配利润=税后收入一未分配利润正确答案：C对个人转让自用（）年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。A、1B、2C、3D、5答案：D解析：本题考查的是个人所得税。对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。关于报酬率的说法，正确的是（ ）。A.市场提取法求出的报酬率来源于市场，不能真实反映收益风险B.累加法求取报酬率时，风险调整值相对于同期国债利率或银行存款利率都是相同的C.报酬率不包含通货膨胀因素的影响D.报酬率是在报酬资本化法中采用的，是通过折现方式将房地产的预期收益转换为价值的比率答案：D解析：本题考查的是资本化率与报酬率的区别和关系。报酬率已经包含了通货膨胀的影响。风险调整值是承担额外风险所要求的补偿，即超过安全利率以上部分的报酬率，应根据估价对象及其所在地区、行业、市场等存在的风险来确定。房地产估价师试题8节 第6节下列关于注册结构工程师的说法中，错误的是( )。A、 注册结构工程师是指取得中华人民共和国注册结构工程师资格证书和注册证书，从事房屋结构、桥梁结构及塔架结构等工程设计及相关业务的专业技术人员B、 我国的注册结构工程师分为一级注册结构工程师和二级注册结构工程师C、 注册结构工程师的考试实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的办法，一般2年举行一次D、 取得注册结构工程师资格证书者，可以直接从事结构工程业务E 注册结构工程师执行业务，应当加入一个勘察设计单位，由勘察设计单位统一接受委托并统一收费答案：C,D解析：注册结构工程师的考试原则上每年举行一次。取得注册结构工程师资格证书者，要从事结构工程业务的，须申请注册。 在同样条件下，一般住宅层数愈高，住宅建筑净密度愈低。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：市场规模就是特定商品的消费数量。（）答案：错解析：本题考查的是市场规模的估计。市场规模是特定商品的潜在购买者数量（主体），消费数量（客体）称为市场需求。参见教材P111112。下列关于房屋租赁的表述中，不正确的是（ ）。A.将房屋提供给他人的经营活动属于房屋租赁B.承租人擅自转租房屋导致租赁合同的终止属于自然终止C.承租人经出租人同意，可以将承租房屋转租并获得收益D.租赁期限、租赁用途、租赁价格、房屋修缮责任是城市房地产管理法规定的房屋租赁的必备条款答案：B解析：本题考查的是商品房屋租赁合同。选项B错误，自然终止时，原合同的权利义务均以完成，转租不属于自然终止。某估价机构为一商品住宅抵押货款作了评估，出具了估价报告，估价报告有效期为1年。该抵押人准备以此估价报告向银行申请抵押贷款，贷款期限为20年。在未来20年内估价机构对此估价报告( )。A、 均要负法律责任B、 在经过1年之后也无需重新对该商品住宅进行评估C、 经过1年之后需重新对该商品住宅进行评估D、 如果委托人在1年后拿该估价报告向银行办理抵押贷款，则此估价报告失效，需要重新评估E 如果委托人在1年后拿该估价报告向银行办理抵押贷款，则此估价报告继续有效，不需要重新评估答案：A,B,D解析：知识点 撰写估价报告 有效面积系数是指建筑物内已入住或已进行商业物业等活动的建筑面积与总面积之比。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×人民法院在拍卖成交前当方通知拍卖机构中止拍卖的情形不包括（）A.案外人提出执行异议，人民法院认为需要进行审查的 B.人民法院发现执行依据确有错误，需要按审判监督程序处理的 C.拍卖机构的活动违反有关法律规定或合同约定，但不至于导致拍卖无效的 D.拍卖机构以不正当方式取得拍卖权的答案：D解析： 本题考查的是强制拍卖的注意事项。拍卖成交前，人民法院单方通知拍卖机构中止拍卖的情形包括：（1）案外人提出执行异议，人民法院认为需要进行审查的；（2）人民法院发现执行依据确有错误，需要按审判监督程序处理的；（3）拍卖机构的活动违反有关法律规定或合同约定，但不至于导致拍卖无效的。 通常把大型零售商业物业的辐射区域分为（ ）。A主要区域B次要区域C已规划区域D衍射区域E边界区域正确答案：ABEABE通常把商业辐射区域分为三个部分：主要区域、次要区域和边界区域。房地产估价师试题8节 第7节征收国有土地上房屋的土地成本包括（）。A、场地平整费 B、城市基础设施建设费 C、渣土清运费 D、青苗补偿费 E、地上物拆除费答案：A,B,C,E解析： 本题考查的是房地产价格构成。征收国有土地上房屋的土地成本一般包括房屋征收补偿费用、相关费用和其他费用。房屋征收补偿费用一般包括被征收房屋补偿费、搬迁费、临时安置费和停产停业损失补偿费；相关费用一般包括房屋征收评估费、房屋征收服务费和政府规定的其他有关费用。考前黑钻押题，超压卷瑞牛题库软件考前更新，下载链接 其他费用一般包括地上物拆除费、渣土清运费、场地平整费以及城市基础设施建设费、建设用地使用权出让金等，通常依照规定的标准或采用比较法求取。工业生产用地和普通商品住宅用地，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。（）答案：对解析：招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定第四条第一款规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。进一步明确将工业用地纳入招拍挂范围。 某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税率为33%，则该项投资的税前现金回报率为（ ）。A75%B83%C125%D167%正确答案：A 基准地价修正法是在政府确定并公布了基准地价的地区，利用有关调整系数将估价对象宗地所处地段的基准地价调整为估价对象宗地价值的方法。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×由于城市规划的需要，政府拟对某小区进行房屋征收。甲在此小区有一套住宅，权属证书齐全，现用于出租；另有一套自建的房屋没有经过登记但是已经使用了7年。现委托乙房地产估价机构对甲的住宅进行评估。下列关于房屋征收估价，说法错误的是（）。A、被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日B、评估被征收房屋价值时，租约期内用租约租金，租约期外用市场租金C、不考虑被征收房屋抵押、查封等因素的影响D、房屋征收评估价值以人民币为计价的货币单位，精确到元答案：B解析：本题考查的是房屋征收估价的相关规定。选项B错误，被征收房屋价值评估不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。收益法估价中求取净收益时，通常不作为运营费用扣除的有（）。A、电梯折旧费 B、租赁保证金利息 C、房地产税 D、企业（个人）所得税 E、房屋保险费答案：B,D解析：本题考查的是净收益测算的基本原理。运营费用是维持估价对象正常使用或营业的必要支出，包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等。电梯折旧费属于短寿命项目的折旧费，可以算在运营费用中。租赁保证金利息通常计入有效毛收入，企业（个人）所得税不计入运营费用。某建筑物的建筑面积为200，有效经济年数为12年，重置价格为800元，建筑物经济寿命为40年，残值率为2，则运用直线法计算该建筑物的现值为（）。A、10.2万元B、11.0万元C、11.3万元D、11.5万元答案：C解析：本题考查的是年限法。建筑物现值VC×1（1R）×t/N800×200×1（12）×124011.29（万元）。参见教材P315。在原始凭证的审核内容中，对凭证内容的审核包括（）。A.审核凭证的名称 B.编制凭证的日期 C.填制凭证的单位名称 D.填制人姓名 E.单位的公章答案：A,B,C,D解析：本题考查的是看懂会计凭证。凭证内容审核包括：审核凭证的名称、编制凭证的日期、填制凭证的单位名称、填制人姓名、经办人员的签名或盖章、经济业务内容、数量、单价和金额。选项E属于凭证签章审核的内容。房地产估价师试题8节 第8节（）垄断银行券的发行权，是全国唯一的现金发行机构。A.中央银行 B.中国银行 C.商业银行 D.政策性银行答案：A解析：本题考查的是中央银行。中央银行垄断银行券的发行权，是全国唯一的现金发行机构。 基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的由（ ）审批。A国务院B国家C农业部D国土资源部正确答案：A预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，假定报酬率为6%。下列有关收益期限为有限年n的表述，正确的是( )。答案：A解析：某建设项目工器具及生产家具购置费为1500万元，建筑安装工程费用4500万元，工程建设其他费2000万元，建设期贷款利息50万元，预计建设期2年，年平均价格上涨率为2%，基本预备费率为6%。则基本预备费为（）万元。A.465.12 B.462.02 C.456 D.480答案：D解析：本题考查的是预备费和建设期利息。基本预备费=（工程费用+工程建设其他费用）×基本预备费率=（1500+4500+2000）×6%=480（万元）。(2022年真题) 在房地产开发项目资金使用计划分析中，房地产开发贷款不能用于支付（）。A.土地出让金B.建安工程费C.管理费用D.其他工程费答案：A解析：本题考查的是房地产开发贷款。从降低房地产开发贷款风险的角度出发，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会要求商业银行对房地产开发贷款进行风险管理，主要措施之一就是：严格执行“商业银行不得向房地产企业发放用于缴交土地出让金贷款”的监管规定，防止房地产开发企业通过关联企业统一贷款后再周转用于房产项目。 工程图纸一般都采用相对标高，即把室内首层地面的绝对标高定为相对标高的零点，以±0.000表示。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 要求房地产所处的区位必须对开发商、置业投资者和租客都具有吸引力的房地产特性是房地产的（ ）。A适应性B相互影响性C位置固定性D各异性正确答案：C房地产的位置固定性，要求房地产所处的区位必须对开发商、置业投资者和租客都具有吸引力。房地产开发项目用于（）时，不计算借款偿还期。A、出租 B、自营 C、经营 D、销售答案：D解析：本题考查的是借款偿还期。房地产开发项目用于销售时，不计算借款偿还期。