物业管理师试题5辑.docx

物业管理师试题5辑物业管理师试题5辑 第1辑物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理资料移交给（ ）。A:业主大会B:新选聘的物业服务企业C:业主委员会D:业主委员会主任答案：C解析： 物业服务合同的终止的原因有( )。A物业服务合同约定的期限届满，双方没有续签合同B物业管理公司或业主一方违约C物业管理企业与业主大会双方协商一致解除合同D政府出面终止合同的执行E物业管理企业如果被宣告破产，应按照国家规定进行破产清算，物业管理合同自然无法继续履行正确答案：ACE房地产的不可移动性，表明其受地区性需求的依赖程度很大，这决定了房地产市场是()市场。A:竞争性B:地区性C:依赖性D:安全性答案：B解析：房地产的不可移动性，表明其受地区性需求的依赖程度很大，这决定了房地产市场是地区性市场，人们认识和把握房地产市场的状况，也多从地域概念开始，因此按地域范围对房地产市场进行划分，是房地产市场划分的主要方式。 物业管理招标一般程序中，招标领导小组成立后的首要任务是( )。A编制一套招标文件B向社会发布招标公告C投标单位的资格审查D发放招标文件及有关设计图样、技术资料等正确答案：A某物业服务公司负责管理的某小区是已经投入使用15年的住宅区，建筑面积60万m2，以高层建筑为主。最近一阶段业主频频反映小区内的老鼠和蚊蝇较多，特别是蚊子，建议物业服务企业采取一些措施。问题：1.产生上述情况的可能原因有哪些？2.应采取怎样的措施来解决这一问题？1、产生上述情况的可能原因是环境脏乱导致。其中，积水较多是孳生蚊蝇的主要原因，有食源是老鼠较多的原因。2、(1)蚊子防治方法包括：加强环境治理，及时清运垃圾，积水处理，加强药物灭杀蚊蝇，对于大面积的积水，若无法投药，则可适当养鱼，让水中的鱼将蚊子幼虫吞食；对于小面积的积水，一般通过排水或加药来杀灭幼蚊。小区内蚊子孳生的地方多为水沟、地下车库集水坑、地面积水、业主家阳台或花槽积水、绿化带中的空罐头或空饭盒等。为了达到群防群治，物业服务项目机构除应定期清理积水，保持卫生及适当喷杀成蚊外，还应积极做好“四害”知识宣传，发动业主做好自家的清洁卫生，消除“四害”孳生场所。(2)鼠害防治方法主要有：利用鼠夹、毒饵等物理、化学、生物等方法灭鼠；同时加强宣传教育，取得业主配合。(3)蝇的防治方法包括：环境治理。保持垃圾日产日清，不乱丢垃圾和果皮，不用粪肥、花生麸饼等洒于地表作植物肥料，消除苍蝇的孳生场所。诱杀。利用苍蝇喜好的饵料将苍蝇引入蝇笼或具黏性的物体上，然后用热水烫杀。药杀。对可能孳生苍蝇的地方（垃圾堆放地等）和成蝇喷洒杀虫剂灭杀。答案：解析：你是一个职业经理。负责组建一个准备接管两个30万的商品房(中等偏高端)居住小区的物业管理公司。按上级领导的要求：成立之初的组织机构设置要考虑公司的发展要求。要贯标(IS09001)。请说明：(1)按直线职能制组织形式思路，设立公司的职能部门。(2)直线职能制的主要优缺点。答案：解析：(1)应设立的职能部门为：总经理室、人力资源部、行政管理部、市场拓展部、经营管理部、工程管理部、安全管理部、环境管理部。(2)直线职能制的优点：加强了专业管理的职能，适应涉及面广、技术复杂、服务多样化、管理综合性强的物业服务企业。缺点：机构人员较多，成本较高，横向协调困难，容易造成扯皮，降低工作效率。 财务报告分析的主要形式中，( )分析是在趋势分析和现状分析的基础上，结合企业资源变动状况和经营目标，对企业未来发展能力的估价与判断。A潜力B专题C内部报告D全面正确答案：A 针对物业服务企业的管理服务特性，有必要对物业服务企业建立（ ）。A市场完善和优化制度B市场管理和准入制度 C市场监督和管理制度D市场准入和清出制度正确答案：D 狭义的行政组织的主要特征包括( )。A具有权威性B具有市场监督职能C具有强制力D属于预算拨款制的行政组织E全部财政来源于筹集资金正确答案：ACD物业管理师试题5辑 第2辑 按照( )划分，可将成分分为固定成本、变动成本和半固定或半变动成本。A经济性质B与物业管理服务业务量的关系C经济用途D本计算依据正确答案：B 下列选项中，不属于物业价格的形成条件的是( )。A.有用性B.有效需求C稀缺性D.不可移动性正确答案：D下列支出可以列入成本的是()A:购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出B:被没收的财产，支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金，以及企业的赞助、捐赠支出C:对外投资支出D:物业服务企业支付的管理用房有偿使用费的支出答案：D解析：物业服务企业支付的管理用房有偿使用费，计入营业成本或管理费用。按现行财务制度的规定.不得列入成本的支出主要有：(1)购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出；(2)对外投资支出；(3)被没收的财产，支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金.以及企业的赞助、捐赠支出；(4)国家法律、法规规定之外的各种付费；(5)国家规定不得列入成本、费用的其他支出。 某高层综合物业项目地处城市中心区，总建筑面积10万m2，地下2层，部分为配套停车库，部分为机电设备层。整个大厦由一台中央空调集中供冷。绿化面积为项目占地面积5%，且以本地树种和灌木为主。1至4层为商业裙楼，5层以上为散租写字楼。裙楼出租给不同的企业用作百货商场经营。物业管理服务由业主聘请的一家物业管理公司承担，出租经营内部区域，由各承租单位自行管理。问题：1节能减排的措施一般可分为技术节能(如投入资金进行设备改造)和管理节能(在管理手段方法等方面上下工夫)。请就本项目建筑和设备设施管理分别提出技术节能和管理节能措施各2项以上(含2项)。2该项目物业服务包括房屋维修管理服务、设备设施管理服务、保洁服务、公共秩序管理服务、消防管理服务、绿化管理服务、社区文化等内容。相对而言，哪些是管理服务的重点工作?请简要说明理由。3在物业服务过程中，相关各方先后提出了以下观点。(1)物业服务的消防安全管理不涉及裙楼各出租经营场所。(2)各承租单位应分别和物业管理公司签订物业服务合同以方便管理服务。(3)百货商场内夜间值班巡视不属于物业管理公司的职责。(4)写字楼公共卫生间清洁工作应由物业管理公司承担。(5)大厦屋顶设立商业用途广告牌，由物业管理公司经营，收益应交到业主委员会主任指定账户，由业主委员会管理、支配和使用。请分别指出上述观点正确与否，并对不当或错误的观点说明理由。正确答案：1技术节能措施有：对耗能较大设备的更换，提高设备技术水平或工艺水平。管理节能措施如下。(1)落实组织和管理体系。(2)加强节能宣传和培训，树立节能意识。(3)建立能源消耗的计划和考核制度。(4)在运行管理上，尽量安排设备能够连续、满载开动使用。(5)调整设备运行时间，实行节能运行程序，特别注意控制空调、室外照明和霓虹灯等的开关时间。(6)合理设定运行参数(如空调温控点)，既保证正常使用功能，又节省能源。2房屋维修管理服务、设备设施管理服务和消防管理服务是管理服务的重点工作。理由：房屋及设施设备管理涉及面广，技术含量高，关系到物业的正常运行和安全使用，是物业管理的重要内容之一，消防管理服务直接涉及业主的生命财产安全。3观点正确与否的判断如下。(1)不正确。理由：物业服务的消防安全管理涉及整个物业项目。(2)不正确。理由：物业服务合同是由业主和物业管理公司签订的。(3)正确。(4)正确。(5)不正确。理由：物业管理条例第五十五条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理相关手续，业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。 在物业管理适用的各类文书中，( )的规范性最强。A行政公文B事务文书C制度文书D礼仪文书正确答案：A 物业承接查验期的档案收集的内容主要包括( )。A设计文件B技术文件C被承接查验物业及其附属设施设备的权属D验收文件E施工文件正确答案：BCD 酬金制和包干制的财务特征，在成本费用方面表现为( )。A物业管理企业总成本较低B物业管理企业人工成本占总成本比例较低C物业管理企业固定成本比例较高D人工成本占总成本的比例较高E物业管理企业成本费用的可预测性较强正确答案：CDE下列关于住宅小区社区文化建设说法错误的是()。A:社区文化建设依靠社区力量，利用社区资源B:开展社区文化建设成为物业服务企业物业管理服务的重要组成部分C:社区文化建设能提高社区管理水平D:带来了社区文化建设资金筹集问题答案：D解析：社区文化建设是指依靠社区力量，利用社区资源，促进社区文化健康发展，不断提高社区成员生活水平和生活质量，提高社区管理水平的过程。随着和谐社会进程的不断推进，营造和谐社区、开展社区文化建设也逐步成为物业服务企业物业管理服务的一个重要组成部分。通过社区文化建设的展开，同时开展文化项目经营业务，既解决了社区文化建设资金筹集问题，同时也拓宽企业多种经营范围。以()的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。A:有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押B:具有土地使用年限的房地产设定抵押C:共有的房地产抵押D:集体所有制企业的房地产抵押答案：B解析：以具有土地使用年限的房地产设定抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。物业管理师试题5辑 第3辑 物业服务企业信用档案系统建设的技术支持和系统运行与维护管理工作是由（ ）负责。A地方物业管理行政主管部门B中国物业管理协会C住房与城乡建设部D住房与城乡建设部信息中心正确答案：D 物业管理服务费( )。A所有权属于物业管理公司，业主无权过问其收支情况B为物业管理公司与业主共同拥有，每笔支出必须经双方共同商定方可C所有权属于业主，物业管理单位应当定期(一般6个月)向业主公布其收支账目，接受业主监督D所有权属于国家正确答案：C 物业管理的主要内容不包括( )。A财务管理B保洁管理C环境管理D车辆管理正确答案：A 经营性物业的租金水平，主要取决于( )。A市场供求关系B.投资收益率目标C当地房地产市场的状况D最低租金水平正确答案：C 写字楼物业管理的( )会影响到其租金水平和市场价值。A服务水平B质量C完善程度D.位置正确答案：B常用的隔墙有()。A:块材隔墙B:轻骨架隔墙C:轻型板材隔墙D:玻璃隔墙E:装配整体式板材隔墙答案：A,B,C,E解析：隔墙是根据不同的使用要求把房屋分隔成不同的使用空间。常用的隔墙有块材隔墙、轻骨架隔墙、轻型板材隔墙和装配整体式板材隔墙等。 在砌体结构建筑中，墙按( )分为承重墙和非承重墙两种。A墙所处位置B墙的方向C.构造方式D.结构受力情况正确答案：D 房地产间接投资包括( )。A房地产置业投资B房地产企业债券和股票投资C购买住房抵押支持证券D房地产开发投资E投资于房地产投资信托基金正确答案：BCE某物业公司要求员工在业主购买大量物品下车后，为其搬运到电梯口，这种服务属于()。A:功能服务B:心理服务C:特约性服务D:主动服务答案：D解析：物业服务中的心理策略主要包括情感化服务和个性化服务两个方面。其中，个性化服务又包括两个方面：特约服务。由于特殊需要，业主可能会要求物业服务企业为其提供个别服务，主动服务。虽然业主本人并没有提出特殊要求，但他有这方面的需求，物业企业的员工可以主动提供针对性的服务，从而使业主获得超越预期的良好印象。例如，对于提重物回家的业主，物业服务人员在不影响工作的前提下就可以主动提供帮助，但是同时要注意不要伤害对方的自尊心。物业管理师试题5辑 第4辑 物业服务企业( )改变公共建筑和共用设施用途。A无权决定B无权参与协商C有权决定D有权否定正确答案：A 1959年新加坡独立时，因房荒严重，( )住在棚户区内。A40%的人家B30%的人家C20%的人家D10%的人家正确答案：A以下不属于物业管理事务公文的是( )。A:计划B:总结C:大事记D:会议纪要答案：D解析： 在建筑排水管材中，( )耐腐蚀、价格便宜，但质脆、重量大。A钢管B排水铸铁管C塑料管D混凝土管正确答案：B房地产中介服务人员在房地产中介活动中不得()。A:索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当的利益B:允许他人以自己的名义从事房地产中介业务C:同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务D:与一方当事人串通损害另一方当事人利益E:将委托的房地产中介业务转让委托给其他中介服务机构代理答案：A,B,C,D解析：公房出售单位，从售房款中一次性提取住宅专项维修基金，其中，多层住宅按不低于售房款的（ ）提取。A:10%B:20%C:30%D:40%答案：B解析： 企业薪酬管理的目标主要有( )。A吸引高素质人才，稳定现有员工队伍B使员工安心本职工作，并保持较高的工作业绩和工作动力C努力实现组织目标和员工个人发展目标的协调D为进行薪酬调查建立统一的职位评估标准，使不同职位之间具有可比性，为确保薪酬的公平性奠定基础E是对基本工资、绩效工资、激励性报酬和福利等薪资加以确定和调整的过程正确答案：ABC下列对滚动预算与概率预算的表述中，错误的是()。A:滚动预算具有促进企业管理服务活动协调进行的作用B:逐季滚动编制的预算比逐月滚动的工作量大，但是预算精度较高C:滚动预算能根据当前预算执行过程中的种种情况及时加以修订D:概率预算可以对成本预算编制中涉及的诸多变量做出近似的估计，使预算更为符合实际答案：B解析：B项，逐季滚动编制的预算比逐月滚动的工作量小，但预算精度较差。下列费用中，不属于运营费用的是（）。A:房产税B:城镇土地使用税C:抵押贷款还本付息D:保险费答案：C解析：物业管理师试题5辑 第5辑下列关于物业租赁的说法，正确的有()。A:物业租赁是房地产市场中的一种主要交易形式B:物业租赁出租人必须是房屋所有权人C:转租也是出租，转租人就是出租人D:出租人将房屋出租给承租人使用，包括承租人居住或从事经营活动E:出租人将房屋出租给承租人使用，包括利用自有房屋以联营、承包经营、入股经营或合作经营等名义出租或转租房产答案：A,B,D,E解析：物业租赁是房地产市场中的一种重要交易形式，出租的实质就是出售一定时期的物业使用权。出租人必须是房屋所有权人。这个所有权人可以是具备民事行为能力的自然人，也可以是法人，可以是所有权人自己，也可以是全体共有人（包括共用共有和部分共有），可以是经所有权人委托的代理人，或按照法定程序指定的代管人。需要指出的是，转租不等于出租，转租人也不等于出租人。转租只是附属于出租的非独立的活动。租赁的形式不仅包括出租人将房屋出租给承租人使用（居住或从事经营活动），也包括利用自有房屋以联营、承包经营、入股经营或合作经营等名义出租或转租房产。C项，在物业租赁中，转租不等于出租，转租人也不等于出租人。转租只是附属于出租的非独立活动。 物业管理用房的所有权依法属于业主，未经( )同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。A.业主委员会B业主大会C.占总人数过半数业主D专有部分占建筑物总面积过半数业主正确答案：C影响需求价格弹性的因素有()。A:商品的替代品的数目和相近程度B:人们对商品的依赖性C:生产周期长短D:商品的耐用程度E:时间的长短答案：A,B,D,E解析：影响需求价格弹性的因素：(1)商品的替代品的数目和相近程度。一般而言，一种商品的替代品数目越多，则该商品的需求价格弹性越大。对于物业服务需求的价格弹性而言，显煞简单的专项物业服务的需求弹性要大于复杂的综合性物业服务的需求弹性。(2)人们对商品的依赖性。一种商品如果是人们的生活必需品，即便价格上涨，也必须购买消费，其需求弹性就小或缺乏弹性，如食盐；而一些非必需的高档商品，如高档服装、烟酒等，只有当消费者购买力提高之后才买得起或才开始消费，其需求弹性就大。同理，高规格的专项物业服务或特约物业服务的需求弹性大于基本物业服务的需求弹性。(3)商品本身用途的多寡。一般来说，一种商品的用途越多，它的需求弹性就越大，反之就缺乏弹性。(4)商品的耐用程度。商品越是耐用，需求弹性越小。(5)时间的长短。时间越短，商品的需求弹性就越小；时间越长，商品的需求弹性就越大。住宅小区会所的定位应()。A:与小区目标客户群的生活追求相符合B:满足业主高品质的生活需求C:与社区周边环境相协调D:与社区居民的普遍需求相一致E:与物业经营管理者的能力相匹配答案：A,C,D,E解析：会所的定位应与小区目标客户群的生活追求相符合，与社区周边环境相协调，与社区居民的普遍需求相一致，与物业经营管理者的能力相匹配。该考点来自教材的第七章“居住类物业经营管理”中的第四节。 在物业管理条例起草阶段，起草小组应( )。A收集有关资料，了解国内外物业管理的立法情况B开展立法调研，掌握第一手材料C进行专家论证，研讨立法中的难点问题D广泛征求意见，以求彰显民意E受法律法规指导正确答案：ABCD国家授权管理和经营的房屋，是指各级政府交由()经营管理的国有房屋。A:机关B:部队C:私人D:团体E:企事业单位答案：A,B,D,E解析：公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租。其中，国家授权管理和经营的房屋，是指各级政府交由机关、部队、团体和企事业单位经营管理的国有房屋。根据政府授权规定，其中有的房屋可以出租经营，有的房屋不得出租经营。单位房屋出租人须持()，到房屋所在地派出所申请登记。A:房屋所有权证B:单位介绍信C:居民身份证D:户口簿E:其他合法证明答案：A,B解析：单位房屋出租人须持房屋所有权证、单位介绍信，到房屋所在地派出所申请登记。共用题干某物业服务企业为了最大限度满足业主的不同需求，提高业主对物业管理的满意度，在认真履行物业服务合同的基础上，特别注重从心理管理入手，在为业主提供服务的过程中利用一定的心理效应，以力求达到管理的最佳状态。比如：看到提重物回家的业主，楼栋保安在不影响工作的前提下就可以主动帮助其将重物连上电梯，对情绪不佳的业主，首先可以设法使其情绪稳定下来，然后在适当的时机用积极的情绪或者制造一些欢快的气氛去感染他，物业管理人员均养成亲切微笑的好习惯，端正服务态度，真诚地对待业主的投诉，物业服务企业在不违背原则的前提下，安排服务人员上门为业主提供相应的有偿服务（家居清洁、代订报刊、代理物业租赁转让事宜等）。通过这些举措，该物业服务企业获得了业主很高的满意度评价。心理效应在物业管理中有重要作用，在管理过程中，业主可能出现的“晕轮效应”又可称为()。A:光环效应B:成见效应C:以点概面效应D:首因效应答案：A,B,C解析：情感效应即移情效应，是指将对特定对象的情感迁移到与该对象相关的人或事物上来的现象。在物业管理中，业主对企业的认知评价主要来自于对基层服务人员的态度和行为的情感体验和印象。首因效应是指当人们第一次与他人、他物、他事相接触时会留下深刻印象，而且这种印象的影响比后来所获得信息的影响更大，将在较长时间内影响人们的心理和行为。首因效应是第一印象作用的机制。晕轮效应又称“光环效应”、“成见效应”、“以点概面效应”，指的是对认知对象某一品质的印象影响到对其他品质的评价，是一种夸大的、以偏概全的社会印象。晕轮效应往往是在人们没有意识到的情况下发生的。心理学在物业管理中具有广泛的应用，可以概括为以下三个主要方面：客户服务，内部管理，公共关系管理。物业管理属于服务性行业，客户服务是核心。物业管理的核心就是服务。物业服务中的心理策略主要包括情感化服务、个性化服务。业主在接受物业服务的过程中，往往会产生知觉偏差，形成各种居住心理效应。包括：首因效应，是指当人们第一次与他人、他物、他事相接触时会留下深刻印象，而且这种印象的影响比后来所获得信息的影响更大，将在较长时间内影响人们的心理和行为，近因效应，是指最近获得信息的影响比原来获得信息的影响更大，晕轮效应，又称“光环效应”、“成见效应”、“以点概面效应”，指的是对认知对象某一品质的印象影响到对其他品质的评价，是一种夸大的、以偏概全的社会印象，移情效应，是指将对特定对象的情感迁移到与该对象相关的人或事物上来的现象。 政府土地供应计划所确定的( )，直接影响着房地产开发的规模和结构，对房地产开发商的盲目与冲动形成有效的抑制。A土地价格政策B土地税收政策C土地供给数量和结构D租金和价格控制方案正确答案：C