物业管理基本制度与政策重点.doc

一,单项选择题1、条例调整和规范的范围仅限于那种物业管理服务活动?业主选聘物业管理企业所进行的物业管理服务活动。2、对建筑物的维修、养护、管理属于业主行使什么权的体现。所有权3、物业管理活动的基础(依据)是什么?物业服务合同。4、物业管理活动的前提条件是什么？市场原则。5、物业管理属于第几产业？第三产业6、物业管理社会化的必要前提是什么？物业的所有权、使用权及物业的经营管理权相分离7、实现物业管理社会化的必要条件是什么？现代化大生产的社会分工8、物业管理最主要的特点是什么？市场化9、物业管理起源于何时何地？19世纪60年代的英国。10、条例的颁布：（三道题）颁布的时间：2003年6月8日。实施的时间：2003年9月1日。国务院颁布11、条例的颁布标志着我国物业管理进入了什么新时期？法制化、规范化发展的。12、物业管理的基础是什么？业主的财产权。13、中物协2004年印发的普通住宅小区物业管理服务等级标准制定了几个等级的服务标准。三个等级14、业主大会由物业管理区域内全体业主组成，是业主参及物业管理活动的什么形式？组织形式 15、条例第六条规定什么人为业主。房屋所有权人16、物权法第七十条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有什么权利？ 共有和共同管理17、物业服务行为是一种市场行为，应当遵循什么原则？等价有偿的市场原则。18、业主公约是业主依法订立的一种什么规约？ 自我管理19、业主大会筹备组应当在多少日内在主管部门指导和协助下组织召开首次业主大会会议。30日20、业主大会会议必须有不少于多少以上业主参加。1/221、业主大会重大决定实行特别多数表决，必须经所持投票权多少以上通过。2/322、业主委员会是业主大会的什么机构？常设性执行机构。23、业主委员会自选举产生之日起多少日内到行政主管部门备案。30日24、业主委员会应当自选举产生之日起多少日内推选产生主任、副主任。3日25、业主委员会会议必须多少以上委员参加，作出决定必须多少以上同意。半数26、业主委员会的工作经费由谁承担？全体业主27、谁对业主大会、业主委员会的活动实施监督管理。房地产行政主管部门28、业主临时公约制定的主体是：建设单位29、招标程序规则规定招标人给投标人的时间最短不得少于多少天；20天30、招标程序规则规定招标人修改招标文件应当在截止时间至少多少日前；15日31、招标程序规则规定新建现售商品房的招标人应当在现售前多少日完成招标投标工作?30日32、招标程序规则规定非出售的新建物业项目应当在交付使用前多少日完成物业管理招标投标工作。90日33、完成评标后推荐有排序的合格的中标候选人不超过几名。334、招标人应当自确定中标人之日起多少日内备案，多少日内订立书面合同。15，3035、物业管理企业的资质等级分为几级？三级36、一、二、三级物业管理企业注册资金分别是多少万元？500，300，5037、一、二、三级物业管理企业的资质证书分别由谁颁发及管理？一级建设部，二级省、市、自治区，三级直辖市、设区市。38、一、二、三级物业管理企业分别能承接什么项目？一级承接各种项目；二级承接30万以下住宅和8万以下非住宅；三级承接20万以下住宅和5万以下非住宅。39、新设立的物业管理企业应当自领取营业执照多少日内持5个方面的文件向行政主管部门申请资质。30日40、物业管理企业资质管理实行什么制度?年检41、物业管理师资格考试，实行全国统一大纲、统一命题的考试制度，原则上多少年举行一次，考试成绩实行多少年一个周期的流动管理办法。每年，两年42、物业管理师自取得资格证书之日起多少年内提出初始注册申请，物业管理师资格注册有效期为多少年。1年， 3年43、物业管理师能在多少个企业负责管理工作，每年接受继续教育不少于多少学时。1个企业，40个学时。44、取得资格证书的物业管理师用人单位可聘任为什么职务?经济师（中级职称）。45、专项维修资金的使用管理中的违规行为承担相应的法律责任，罚款金额均为多少万元以下，挪用的罚几倍以下。3万，2倍。46、房地产企业资质设定几级？四级47、房地产开发企业应当自领取营业执照之日起多少日内持6个方面文件到主管部门备案？30日48、主管部门在收到备案申请后多少日内向符合条件的企业核发暂定资质证书？30日49、暂定资质证书有效期为几年、延长期限不得超过几年？1年，2年50、二级及以下企业可承担多少万平方米以下的开发项目。25万51、房地产开发项目的资本金占项目总投资的比例不得低于多少？20%；52、超过一年未动工的征收多少土地闲置费，超过两年无偿收回土地。20%53、属于房屋建设项目转让必须完成开发投资总额多少以上？25%54、申请暂定资质证书的条件不得低于几级条件？4级55、住宅专项维修资金的使用，未成立业主大会的需经全体业主多少以上通过；部分业主共有的经共有业主多少以上通过。2/3，1/2。56、住宅专项维修资金可用于：购买一级市场国债57、申请预售许可主管部门在多少日内作出决定并自决定之日起多少日内送达商品房预售许可证？10日58、企业应当在签约多少日内办理合同备案；30日59、房屋交付之日起多少日内办理权属登记？90日（60日内初始登记）。60、经批准同意变更规划设计的企业应当在变更确立之日起多少日内书面通知买受人。10日61、住宅房屋保修期从何时起计算？住宅交付用户使用之日起62、承租人拖欠租金累计几个月以上的出租人有权终止合同，造成损失的由承租人赔偿。六个月63、房地产主管部门多少时间对中介服务机构专业人员的条件进行一次检查？每年63、因房地产中介服务人员过失，给当事人造成经济损失的，由谁承担赔偿责任。所在中介服务机构64、以不转移财产占有权为条件的物权担保方式是：抵押65、抵押当事人应当在合同签订之日起多少日内办理抵押登记，合同自什么时候起生效。30日，登记之日。66、整个房地产管理的工作基础是：房地产权属登记和档案管理67、我国的房地产权属登记制度基本采用什么制度？ 权证登记68、房屋所有权主体转移所进行的的登记是什么登记？转移登记69、针对房屋权利人改换姓名、名称，或房屋状况发生变化所进行的登记是什么登记？变更登记70、权属证书丢失应当登报声明作废，经几个月无异议的予以补发。六个月71、房屋所有人或使用人要求对危险房屋进行鉴定的应持合法证件向当地什么机构提出鉴定申请？房屋安全鉴定机构72、住宅自用部位和自用设备是指：户门以内的部位和设备，包括水、电、气等户表以内的设备和自用阳台。73、住宅共用部位是指：住宅承重结构部位，包括楼盖、屋顶、梁、柱、楼板、内外墻体和基础，以及外墻面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备设施用房、建筑内的车库等。二,多项选择题1、物业管理是一种什么样的活动?业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序。2、对房屋等建筑物的管理主要有几种方式?业主自己管理，业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司管理，业主选聘物业管理企业进行管理。3、业主对建筑物可行使那些权利?占有权、使用权、收益权、处分权。4、物业管理服务的内容是什么?对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护。5、条例调整的范围包括那些?调整住宅物业的物业管理活动，调整非住宅物业的物业管理活动。6、条例适用范围包括那些城市，乡村。7、物业管理活动应当在什么基础上签订物业服务合同？平等、自愿、等价有偿、诚实信用8、物业管理的基本特征有那些？社会化、专业化、市场化。9、物业管理市场化的集中体现是什么？双向选择，等价有偿10、物业管理在社会经济中的地位和作用有那些？有利于促进经济增长；有利于提高人民群众居住质量；有利于增加就业；有利于维护社区稳定；有利于推动房地产业的良性发展。11、条例颁布后我国物业管理政策法规主要体现出那些特点？配套性，经验性，操作性。12、条例的立法理念突出了什么？发展为重、平衡利益、保护弱者。13、条例的立法指导思想强调了什么？保护业主的财产权益，业主及物业管理企业是平等的民事主体，业主及物业管理企业通过公平公开和协商方式处理物业管理事项。14、条例的立法原则是什么？ 物业管理权利和财产权利相对应；维护全体业主合法权益；现实性及前瞻性有机结合；从实际出发，实事求是。15、条例创设的法律制度有那些？业主大会、业主公约、前期物业管理招投标、物业承接查验、物业管理企业资质管理、物业管理从业人员职业资格、住宅专项维修资金。16、创设业主大会和业主公约制度的目的是要建立什么机制？业主民主协商、自我管理、平衡利益17、条例创设的法律责任特征是什么？它是及违法行为相联系的；它的内容是法律明确而又具体规定的；它具有国家强制性；它是由国家授权的机关依法实施的。18、条例创设的法律责任特点是什么？行政责任民事责任并存；民事责任优先适用；业主自我管理、自我监督。19、条例确定的基本法律关系是什么？业主相互间的关系；物业管理企业和业主间的关系；开发企业及业主以及物业管理企业间的关系；供水供电等单位及业主以及物业管理企业间的关系；社区居委会及业主、业主大会及物业管理企业间的关系；物业管理各方主体及政府之间的关系。20、物业管理服务的特点是什么?物业管理服务的公共性和综合性;物业管理服务受益主体的广泛性和差异性;物业管理服务的即时性和无形性;物业管理服务的持续性和长期性。21、物业管理服务的内容有那些?大的方面有两项：一是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理；二是维护相关区域内的环境卫生和秩序。具体有8项：房屋共用部位的维修、养护及管理；房屋共用设施设备的维修、养护及管理；物业管理区域内共用设施设备的维修、养护及管理；物业管理区域内环境卫生及绿化管理服务；物业管理区域内公共秩序、消防、交通等协管事务服务；物业装饰装修管理服务；物业档案资料的管理；专项维修资金的代管服务。23、中物协2004年印发的普通住宅小区物业管理服务等级标准各等级服务分别由几大项主要内容组成?基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等24、普通住宅小区物业管理服务等级标准适用于那些物业管理服务?普通商品住房、经济适用住房、房改房、集资建房、廉租住房等普通住宅小区物业管理服务。25、物业管理服务的收费原则是什么？合理原则；公开原则；收费及服务水平相适应原则。26、物业管理服务收费定价形式：政府指导价，市场调节价。27、物业管理服务的收费形式：包干制，酬金制。28、包干制物业服务费的构成包括：物业管理服务成本、法定税费、物业管理企业的利润。29、酬金制预收的物业管理服务资金包括：物业服务支出、物业管理企业的酬金。30、条例第三十五条规定物业服务合同有那些内容：物业管理事项；物业服务质量；物业服务费用；双方的权利义务；专项维修资金的管理及使用；物业管理用房；合同期限；违约责任。31、前期物业服务合同的特征是：具有过渡性；签订主体是建设单位（第一业主）；是要式合同；是附终止条件的合同。32、物业管理企业的义务主要有：维护物业管理区域秩序的义务；物业管理区域的安全防范协助义务。33、维护物业管理区域秩序的主要方式是：履行告知义务；履行制止义务；履行报告义务。34、条例对各主体在使用和维护物业行为中有那些明确规范：公共建筑和共用设施规划用途不得擅自改变；道路场地不得擅自占用及挖掘；公用事业单位应当依法履行相关管线和共用设施设备的维修养护责任；业主装饰装修房屋应当依法规范；利用物业共用部位、共用设施设备经营应当遵守有关规定。35、条例对业主大会和业主委员会依法履行职责中作出了那些限制性规定？不得作出及物业管理无关的决定，不得从事及物业管理无关的活动。36、具备业主身份的情况有几种？房屋所有权证书持有人；共有权证书持有人；待领房屋所有权证书和房屋共有权证书的购房人。37、物业管理企业资质等级管理中常见的几种情况：变更、注销、撤销。（注意：没有吊销）38、条例规定业主在物业管理活动中享有那些权利？按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；参加业主大会会议，行使投票权；选举业主委员会委员，并享有被选举权；监督业主委员会的工作；监督物业管理企业履行物业服务合同；对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；监督物业专项维修资金的管理和使用；法律法规规定的其他权利。39、物权法规定业主大会和业主委员会对那些行为有权要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费。40、条例规定业主有那些义务？遵守业主公约、业主大会议事规则；遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；按照国家有关规定交纳专项维修资金；按时交纳物业服务费用；法律法规规定的其他义务。41、业主大会议事规则包括：业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等。42、业主大会筹备组 的工作内容有那些？确定首次业主大会会议召开的时间地点形式和内容；草拟业主大会议事规则和业主公约；确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。43、业主大会筹备工作的要求有那些？业主大会筹备组的工作内容提前完成15天以书面形式公告；同时公告业主对业主大会议事规则和业主公约修改意见的反馈时间和方法；以业主房屋产权证书标明的房屋所有权人为准确认业主身份；根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定投票权。44、首次业主大会会议议程一般有：报告业主大会的筹备工作情况；宣读业主名册和在首次业主大会会议上的投票权数；宣读业主大会议事规则和业主公约草案，宣讲业主对草案提出的意见和修改结果；投票通过业主大会议事规则和业主公约；宣读业主委员会委员候选人名单，经投票选举产生业主委员会组成人员。45、业主大会的职责有：制定修改业主公约和业主大会议事规则；选举更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；选聘、解聘物业管理企业；决定专项维修资金的使用、续筹方案并监督实施；制定修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；法律法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。46、物权法和条例规定那些内容对全体业主有约束力。业主大会的决定，业主委员会的决定，业主公约。47、业主大会会议在什么情况下要召开临时会议？20%以上业主提议召开业主大会临时会议的；发生重大事故或紧急事件；业主大会议事规则或业主公约规定的其他情况。48、业主大会备案的材料有那些？业主大会的成立情况；业主大会议事规则；业主公约；业主委员会委员名单。49、业主公约的概念是：是由全体业主共同制定的（共同契约），规定业主在物业管理区域内有关物业使用、维护、管理等涉及业主共同利益事项的，对业主具有普遍约束力的自律性规范，一般是以书面形式订立的。50、业主公约对物业管理区域内的全体业主具有约束力。其中包括对物业使用人也发生法律效力；对物业的继受人自动产生效力。（包括所有权人、共有权人）51、业主临时公约的内容包括：物业的自然情况及权属情况；业主使用物业应当遵守的规则；维修养护物业应当遵守的规则；涉及业主共同利益的事项；违约责任。52、业主使用物业应当遵守的规则是：遵守相邻权规定（三个方面要作出约定，不得妨碍其他业主正常使用物业；不得损害公共利益和他人利益；改变设计用途要经相邻业主同意并报批），遵守房屋装饰装修规定，共用部位、共用设施设备的使用规定，使用物业的禁止性规定（有8点）。53、前期物业管理招投标的原则是：公开、公平、公正、诚实信用。54、物业承接查验的内容包括：物业管理资料；物业现场验收。55、移交的物业资料包括：竣工验收资料；技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；物业管理所需的其他资料。56、物业现场验收包括：物业共用部位、共用设施设备的验收；物业管理区域环境验收。57、商品住宅移交时建设单位必须提供两书是指：住宅质量保证书，住宅使用说明书。58、物业管理企业应当具有独立的法人资格并具备相应条件：依法成立；有必要的财产或者经费；有自己的名称、组织机构和场所；能够独立承担民事责任。59、物业管理师是指那些专业人员？经全国统一考试，取得中华人民共和国物业管理师资格证书，依法注册取得中华人民共和国物业管理师注册证，从事物业管理工作的。60、物业管理师资格考试内容：物业管理基本制度及政策，物业管理实务，物业管理综合能力，物业经营管理。61、条例五十四条规定那些业主应当按照国家有关规定交纳专项维修资金？住宅物业、住宅小区内的非住宅物业、及单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主。62、专项维修资金属业主所有专项用于物业保修期满后的那些部位的维修、更新、改造。物业的共用部位、共用设施设备63、不得从住宅专项维修资金中列支的有那些？应由建设单位承担的，应由相关单位承担的，人为损坏的，应由物业管理企业支出的。64、住宅专项维修资金的使用遵循的原则方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致。65、住宅专项维修资金除购买一级市场国债外不得从事那些行为？国债回购、委托理财业务、将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。66、直接关联房地产的法律有：城市房地产管理法、土地管理法、城市规划法、物权法。67、房地产管理制度大体可分为：房地产开发经营管理，房地产产权及市场管理，房地产维修养护管理。68、房地产开发一般划分为几个阶段：投资选择和决策、前期工作、开发建设、租售经营。69、房地产开发前期工作包括：取得用地、立项、拆迁、规划设计。70、规划部门管理主要是审定规划设计，实施监督检查。核发“一书两证”即：项目选址意见书，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证。71、施工管理制度包括：项目报建及施工许可制度；建筑工程质量管理制度；工程竣工验收备案制度。72、房地产转让分为有偿转让及无偿转让两种性质。有偿转让主要是买卖、交换及其他合法方式发生的转让。其他方式主要有：以房地产作价入股；合资、合作开发；收购、兼并或合并；以房地产抵债。73、以出让方式取得土地使用权的房地产转让应符合几个条件：已支付出让金并取得土地证；完成开发投资总额的25%；已建成的房屋应当持有房屋所有权证。74、房地产转让程序有那些？签订合同；90日内提出申请并申报成交价格；房产部门审查并在7日内作出答复；根据需要进行查勘和评估；纳税；发证。75、禁止转让的有那些？危房，权利受到限制的，收回土地权的，未经共有人书面同意的，权属有争议的，未领取产权证的，法律法规禁止的。76、商品房销售分为：预售，现售。77、城市房地产管理法规定了商品房预售那些条件和程序：取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证；达到总投资25%以上并已确定施工进度竣工日期。取得商品房预售许可证。78、按照条例要求建设单位应当在销售物业之前完成的：制定业主临时公约；住宅物业的建设单位，应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业，签订书面的前期物业服务合同。79、商品房现售原则：不得分割拆零销售；不得一房多卖；不得返本销售、售后包租；不得有虚假欺诈广告、合同；要有物业管理并签订协议。80、房屋租赁管理的主要原则：自愿、平等、互利的原则。81、我国对房屋租赁实行那些登记备案制度？房屋行政主管部门登记备案，公安部门登记备案。82、房地产中介服务主要包括，房地产咨询，价格评估，经纪活动，测绘，担保等。83、在房地产业中需经统一考试、注册取得资格证书实行资格管理的专业人员有：估价师、经纪人，物业管理师。84、抵押人对抵押财产仍然享有：占有权、使用权、经营权。85、房地产抵押中存在的特定情况及方式是：在建工程抵押；预购商品房贷款抵押（按揭）。86、房地产抵押的主要原则：应当遵循民事法律原则（在抵押期间抵押权人为保险赔偿的第一受益人）；房产、地产抵押权设定应当一致；抵押人所担保的债权不得超过其抵押的价值（可重复抵押但不能超过总的价值）。87、不得抵押的情况是：有争议的；公共福利事业的；列入文物保护的；列入拆迁的；查封抵押监管等限制的；依法不得抵押的（地上无房屋的划拨土地不得抵押）。88、房屋权属登记分几种：总登记；初始登记；转移登记；变更登记；他项权利登记；注销登记。89、房屋权属证书有那些：房屋所有权证，房屋共有权证，房屋他项权证。90、房产中不予登记的情况有：属于违章建筑的；属于临时建筑的；法律法规规定的其他情形。91、城市异产毗连房屋使用和修缮应按照什么原则？有利使用、共同协商、公平合理。92、危险房屋分为几个等级：A级为观察使用；B级为处理使用；C级为停止使用；D级为整体拆除。93、住宅共用设施设备包括那些：共用的上下水管道、落水管、邮政信箱、垃圾道、烟囱、供电干线、共用照明、天线、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、消防设施和电梯等。