房地产估价师试题7辑.docx

房地产估价师试题7辑房地产估价师试题7辑 第1辑 某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000m2，年景收益率为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需15年，一直报酬率为8。折现率为12，该项目开发完成后的房地产现值为（ ）万元。A4023.04B4074.10C4768.50D5652.09正确答案：C 假设某类住宅的价格从3000元/m2下降到2800元/m2，其需求量从900套上升到1000套，则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为（ ）。A1.33B0.66C0.66D1.53正确答案：D 目前，中国个人住房抵押贷款期限最长不超过（ ）年。A10B15C20D30正确答案：D一级资质的房地产开发企业由国务院住房城乡建设主管部门审批。（）答案：对解析：本题考查的是房地产开发企业资质管理。一级资质由省、自治区、直辖市建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批。2022 年 6 月 1 日，某市政府根据城市规划进行旧城改造，决定征收城区内某处国有土地上15 万 m2 的房屋，其中有 3 万 m2 的房屋未登记，包括 1.20 万 m2 的违法建筑。依法选定甲房地产估价机构负责房屋征收评估工作。甲房地产估价机构资质等级可以为（）。A.一级B.二级C.三级D.暂定三级答案：A,B,C解析：根据房地产估价机构管理办法，除三级暂定资质外，其他资质的房地产估价机构都可以从事房屋征收评估工作。（）的明显特征是几家寡头厂商之间具有相互依存性。A.垄断竞争市场 B.完全竞争市场 C.寡头垄断市场 D.完全垄断市场答案：C解析：本题考查的是寡头垄断市场上的厂商均衡。寡头垄断市场的明显特征是几家寡头垄断厂商之间具有相互依存性。李某与w房地产开发公司签订了商品房预售合同，预测建筑面积为100。后经过有关部门批准，李某所预购商品房实测建筑面积为95，其面积误差比为（）。A.-3% B.3% C.-5% D.5%答案：C解析： 本题考查的是商品房买卖合同。面积误差比=（实测面积-预测面积）预测面积×100%=（95-100）/ 100=-5%。 下列关于个人住房公积金存款利率的说法中，错误的是（ ）。A职工当年存缴的住房公积金按结息日挂牌公告的活期存款利率计算B上年结转的按结息日挂牌公告的6个月整存整取存款利率计算C职工个人住房公积金存款利率，遇法定存款利率调整，分段计息D每年6月30日为职工住房公积金存款的结息日正确答案：B房地产估价师试题7辑 第2辑××市东区××庄1号的工业用途房地产，现自用主要生产汽车配件，××房地产估价机构接受委托评估该工业厂房的市场价值，注册房地产估价师张某认为该工厂没有出租，所以不适宜选用收益法，工业房地产应选用成本法估价，说说你的看法？如果选用成本法对该工业房地产估价，选用房地分估路径，如何求取该工业房地产土地的价值？答案：解析：该工业房地产虽然自用但具有潜在收益，可以出租或自主经营，因此可以选用收益法进行估价，由于该工业房地产可预测土地取得成本、房屋重置价格和折旧，因此可选第二种方法成本法进行估价。如果用成本法进行土地估价，求取土地重置成本有两种思路，一是求取在价值时点重新购置土地的必要支出，二是求取在价值时点重新开发土地的必要支出及应得利润，两种思路应该都是可以的。根据房地产估价理论与方法教材P304。运用假设开发法估价在建工程价值时，当在建工程要续建成房屋时，在建工程价值需要扣除（）。A、续建完成后的价值B、在建工程取得税费C、续建成本D、管理费用E、投资利息答案：B,C,D,E解析：考点:按估价对象和开发完成后的房地产状况细化的公式。在建工程价值续建完成后的价值在建工程取得税费续建成本管理费用销售费用投资利息销售税费续建利润。 城市基本地形图的复测周期一般是510年。( )参考答案：正确按直接比较判定某可比实例价格的调整系数为0.98，则其依据是（）。A、可比实例的房地产状况在某个因素方面优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2%B、可比实例的房地产状况在某个因素方面劣于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2%C、可比实例的房地产状况在某个因素方面优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2.04%D、可比实例的房地产状况在某个因素方面劣于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2.04%答案：C解析：考点:计算单个可比实例的比较价值。可比实例价格的调整系数为0.98，即估价对象价格可比实例价格×0.98，估价对象价格指数/可比实例价格指数0.98，一般将估价对象价格指数设为100，设可比实例价格指数为X ，则100/X0.98 ，X102.04，表示可比实例的房地产状况在某个因素方面优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2.04%。被征收房屋价值的补偿应包括属于被征收人的、被征收人搬不走的不动产价值的补偿，因此其估价对象的财产范围应包括被征收房屋及其占用范围内的土地使用权和属于被征收人的其他不动产，其中的被征收房屋理应包含室内装饰装修，因此实践中通常将室内装饰装修与房屋一并评估。（）答案：错解析：本题考查的是确定估价基本事项。被征收房屋价值的补偿应包括属于被征收人的、被征收人搬不走的不动产价值的补偿，因此其估价对象的财产范围应包括被征收房屋及其占用范围内的土地使用权和属于被征收人的其他不动产，其中的被征收房屋理应包含室内装饰装修，但实践中通常将室内装饰装修与房屋主体分开，室内装饰装修价值先由征收当事人协商确定；协商不成的，再委托估价机构评估确定。(一)甲公司委托乙房地产估价机构评估其拥有的某市服装城内的一处商业房地产的抵押价值。注册房地产估价师在实地查勘时发现委托人指向的房屋门牌号与估价委托书及房屋权属证书记载的房屋坐落不一致。据委托人介绍，公安部门对该服装城内的房屋门牌号进行过重新编号。1.针对上述情况，注册房地产估价师正确的处理方式是( )A.认可委托人介绍，确定实地查勘房屋即为估价对象并进行估价B.认可委托人介绍，在设定相应估价假设条件的前提下进行估价C.不认可委托人介绍，因实地查勘无法找到估价委托书对应的房屋，拒绝委托D.进行针对性调查，核实委托人介绍的情况是否属实，再进一步考虑后续工作答案：D解析：注册房地产估价师应该进行针对性调查，核实委托人介绍的情况是否属实，再进一步考虑后续工作。地下建筑部分不征收房产税。（）答案：错解析：本题考查的是具备房屋功能的地下建筑的房产税政策。具备房屋功能的地下建筑，自用或出租，均需征收房产税。参见教材P236。 诉讼时效消灭的是一种请求权，而不消灭实体权利。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师试题7辑 第3辑 在运用移动平均珐预测房地产价格时，一般应按照房地产价格变化的同期长度进行移动平均。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×（）可作为买卖对象和抵押品，成为金融市场上主要的、长期的信用工具。A.证券 B.股票 C.债券 D.投资基金证券答案：B解析：本题考查的是股票的含义。股票可作为买卖对象和抵押品，成为金融市场上主要的、长期的信用工具。某酒店位于市中心，属于四星级酒店，其一层的大堂装修豪华，餐厅、会议室配备齐全。室内装修精美，可免费宽带上网，保洁、物业管理都是24小时的。现酒店委托评估机构对其进行估价，为转让提供价格参考。采用（ ）对酒店进行估价，其主要的工作是测算旅馆房地产的经营净收益和收益率。A.收益法 B.成本法 C.市场法 D.假设开发法答案：A解析：征收集体土地的补偿费归（）所有。A县级以上人民政府土地管理部门B乡（镇）人民政府C土地使用者D农村集体经济组织答案：D解析：对于征收集体土地的，土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。由农村经济集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。 股票与股单的相同点是（ ）。A适用范围相同B性质相同C都属于证据证券D表现形式相同正确答案：C对零售商业物业进行分类的主要依据有（）。A、建筑规模B、经营商品的特点C、服务人口的收入水平D、周围环境E、商业辐射区域的范围答案：A,B,E解析：考点:零售商业物业分析。零售商业物业的分类主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围等三个方面。区位是房地产重要的组成部分，本质上是由于房地产具有（）性。A、体量庞大B、价值量大C、不可移动D、权益特性答案：C解析：本题考查的是房地产区位的含义。区位原本是房地产的外在因素，因房地产的位置不可移动而成了房地产的重要组成部分。参见教材P54。甲、乙是两块条件相同的相邻地块，甲土地单价为1400元/m2，容积率为4，土地使用年限为 40年；乙土地单价为900元/m2，容积率为2.5，土地使用年限为50年，则以楼面地价来判断投资甲地块较乙地块更经济。 ( )答案：对解析：房地产估价师试题7辑 第4辑 无差异曲线具有的特点是（ ）。A无差异曲线图上的任意两条无差异曲线不能相交B无差异曲线图的众多无差异曲线中，同一曲线上的各点代表相同的边际效用，不同曲线代表不同的边际效用C离原点越近的无差异曲线所代表的边际效用越小；离原点越远的无差异曲线所代表的边际效用越大D无差异曲线凸向原点E无差异曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为负值正确答案：ADE某宗房地产某年1月1日的成交价格为1500 美元/m2，同年1月1日至9月1日类似房地产以人民币为基准的价格平均每月比上月增加80元/m2，该年9月1日该房地产以美元计算的正常价格为（）美元/m2，（假设该年1月1日的汇率为1美元兑换6.65元人民币，9月1日的汇率为1美元兑换6.40元人民币）。A、1450B、1496C、1540D、1659答案：D解析： 考点:市场状况调整的方法。该年9月1日该房地产以美元计算的正常价格为：（1500×6.6580×8）÷ 6.41659（美元/m2）。除独立、客观、公正原则外，评估房地产的现状价值时，还应遵循合法原则、价值时点原则、替代原则和最高最佳利用原则。（）答案：错解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。现状价值是估价对象在某一特定时间的实际状况下的价值，实际状况包括实际的用途、规模和档次，它可能是合法利用，也可能不是合法利用；可能是最高最佳利用状况，也可能不是最高最佳利用状况。因此，现状价值可以不遵循最高最佳利用原则。也不必必须遵守合法原则。国家标准房地产估价规范是效力最低的估价标准，其要求是估价的底线。（）答案：错解析：本题考查的是房地产估价的要素。国家标准房地产估价规范房地产估价基本术语标准是效力最高的估价标准，其要求是估价的底线。房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在( )的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平、合理的价值。A、 委托人B、 估价报告预期使用者C、 管理部门D、 中立答案：D解析：遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应站在中立的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平、合理的价值。下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明1处错误得3分，本题全对得40分）××大厦房地产估价报告封面（略）致估价委托人函××股份有限公司：受贵公司委托，我公司对贵公司位于××市××路××号院内的××大厦（以下简称估价对象）的抵押价值进行了评估。估价目的是：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而估价房地产抵押价值。我公司估价人员遵循估价原则，按照估价程序，运用收益法和比较法进行了分析、测算和判断，在实地查勘和认真分析现有资料的基础上，经过测算，并结合估价人员的经验对影响估价对象价值因素的分析，确定××大厦的抵押价值为20350万元，大写人民币贰亿零叁佰伍拾万元整，单价：（略）。××房地产评估有限公司（公章）法定代表人：（签字、盖章）2022年10月16日目录（略）估价师声明（略）估价假设与限制条件（略）估价结果报告一、估价委托人××股份有限公司，法定代表人（略），地址（略）二、房地产估价机构××房地产评估有限公司，法定代表人（略），地址（略），资质及资质证书号（略）。三、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。四、估价对象××大厦是位于××市××路××号院内的一幢写字楼。建设用地面积5000m2，建筑结构为钢筋混凝土结构，建筑层数为地上30层，地上建筑面积30000m2；地下两层为车库、人防和设备用房，地下建筑面积8000m2，共有车位100个。大厦土地使用权由××股份有限公司于2022年10月10日以出让方式取得，出让合同规定土地使用年限为40年（自2022年10月10日起）。取得土地使用权后，经过两年时间，大厦建设完成，投入使用。××股份有限公司拥有大厦的土地使用权和房屋所有权（土地使用证和房屋所有权证内容：略），至价值时点，估价对象未设定抵押等他项权利。大厦外观造型设计新颖，地下各层均采用花岗石地面，仿瓷内墙面，配置6部三菱电梯、中央空调系统、电视卫星接收系统、电脑闭路电视系统、保安监视和防盗系统、自控消防系统和多功能程控电话系统，设有快速自动转换发电机组，为大厦提供双电源保证。估价对象实物、权益和区位的其他情况（略）。五、价值时点2022年10月10日（确定理由略）。六、价值类型房地产抵押价值等于假设未设立法定优先受偿权利下的价值减去估价师知悉的法定优先受偿款。七、估价原则（略）八、估价依据（略）九、估价方法根据估价对象的特点、估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析，认为估价对象为收益性房地产，且当地该类房地产市场活跃，因此，本次评估采用收益法和比较法进行估价，最后综合两种估价方法的计算结果，确定估价对象的最终估价结果。十、估价结果（略）十一、注册房地产估价师（略）十二、实地查勘期（略）十三、估价作业日期2022年10月10日至2022年10月16日。十四、变现能力分析（略）估价技术报告一、估价对象描述与分析（略）二、市场背景描述与分析（略）三、最高最佳利用分析（略）四、估价方法适用性分析估价人员认真分析所掌握的资料，根据房地产估价规范及周边同类房地产市场状况，结合估价对象的具体特点及估价目的，选取适当的估价方法对估价对象进行评估。（一）适用的估价方法结合估价对象的特点，经过估价人员反复的分析与研究，估价对象为收益性房地产，可以收集到类似房地产的市场成交实例，因此，本次评估采用收益法和比较法进行估价，然后，综合收益法和比较法的估价结果，并结合估价人员的经验，确定最终的估价结论。（2）不适用的估价方法现时商务办公房地产价格与成本关联性弱，房地产的开发成本不能准确反映房地产的实际市场价值，故不适宜采用成本法作为评估方法。另外，估价对象属于建成并已投入使用的物业，非待开发建设物业，不产生后续开发成本，故不适宜采用假设开发法作为评估方法。五、估价测算过程（一）收益法1.选择具体估价方法根据估价对象市场租金变化情况分析，预测年净收益保持不变，选择净收益不变公式计算，即：VA/Y×11/（1Y）n式中：V收益价格（元或元/m2）A未来各年的净收益（元或元/m2）Y资本化率N未来可获收益的年限（年）2.收益期限测算估价对象建筑物于2022年建成，至价值时点，房屋已使用一年，估价对象为钢筋混凝土结构，房屋的经济耐用年限为60年，剩余使用年限为59年；大厦土地使用权由××股份有限公司于2022年10月10日以出让方式取得，出让合同规定土地使用年限为40年（自2022年10月10日起），自价值时点至土地使用权终止日期2053年10月9日，土地使用权剩余年限为37年，短于房屋尚可使用年限，故确定收益年限为37年。3.年净收益的确定（1）年有效毛收入估算估价人员经过细致的市场调查与分析得知，该大厦2130层计10000m2，为某股份公司自用办公，120层写字楼计20000m2，全部用于出租，除少量单元外均已签订租约。按市场上同类物业（不含写字楼二次装修及家具）的租金情况（详细实例比较与分析略）。估价对象的写字楼分割出租，每平方米使用面积的平均租金水平为80元/月，（能源费及物业管理费另计），出租率为90，公共面积波及系数占总建筑面积的比率为20；押金为每平方米建筑面积100元，押金年收益率为6；地下车位的正常租金为1000元/（月?个），出租率100，故：年有效毛收入80×12×30000×（120%）×90100×30000×61000×12×100×1002211.60（万元）。（2）年运营费用估算1）年维修费。根据××市的规定和估价对象的建筑结构，估价对象的维修费确定为房屋重置价格的2，估价对象的重置价格为1500元/m2（确定依据及过程略），故：年维修费1500×38000×2114.00（万元）2）年管理费。年管理费按年租金收入的3计，故：年管理费2211.6×366.35（万元）3）年保险费。估价对象的保险费按房屋重置价的0.3计（确定依据及过程略），故：年保险费1500×38000×0.317.10（万元）4）年房产税、增值税、城市维护建设税和教育费附加。根据有关规定，房产税为房产有效毛收入的12，增值税、城市维护建设税和教育附加为有效毛收入的5.5，则：年房产税和两税一费2211.6×（125.5）387.03（万元）5）年土地使用税。根据××市的有关规定，土地使用税不得减免，估价对象的土地使用税为每平方米土地面积5元，故：年土地使用税5×50002.50（万元）6）年运营费用合计：年运营费用114.0066.3517.10387.032.50586.98（万元）（3）年净收益估算年净收益年有效毛收入年运营费用2211.60586.981624.62（万元）4.确定适当的报酬率通过市场调查，采用市场提取法，确定本类房地产（含地下车库）的综合报酬为7.5（具体过程略）。5.求取收益价格 VA/Y×11/（1Y）n1624.62/7.5×11/（17.5）3720220.26（万元）故运用收益法的估价结果为20220.26万元。（二）比较法1.可比实例的选取 估价人员通过市场调查，按用途、结构、地段等级等相同或相似，成交日期与价值时点相近，成交价格为正常价格或可修正为正常价格的要求，选取了A、B、C三个可比实例，具体情况见下表（房地产状况中的区位因素、实物因素、权益因素详细情况比较略）。2.比较修正过程（1）交易情况修正。由于实例B、C的交易方式为拍卖、招标，故较正常价格偏高，估计分别偏高2和1，故实例A、B、C的交易情况修正系数分别为100/100、100/102、100/101。（2）市场状况修正。根据估价人员分析得知，从2022年12月以来，该类房地产业的价格自2022年12月起平均每月上涨0.5，故实例A、B、C的交易日期修正系数分别为：105/100、104/100、103/100。（3）区位因素修正。估价人员经过认真调查、分析，并对实例A、B、C目前的区位因素状况和估价对象目前的区位因素状况进行了比较，确定区位因素修正系数分别为100/99、100/101、100/100。（4）实物因素修正。估价师经过逐项认真调查、分析，确定实例A的实物因素状况比估价对象差2，实例B的实物因素状况比估价对象好1，实例C的实物因素状况比估价对象差1（具体分析判断过程略），故实例A、B、C的实物因素修正系数分别为100/98、100/101、100/99。3.求取比较价值实例A：6300×（100/100）×（105/100）×（100/99）×（100/98）6818（元/m2）实例B：6550×（100/102）×（104/100）×（100/101）×（100/98）6747（元/m2）实例C：6760×（100/101）×（103/100）×（100/100）×（100/99）6963（元/m2）由于三个实例与估价对象的类似程度非常接近，故取三者的简单算术平均值作为估价对象的单位比较价值：单位比较价值（681867476963）/36843（元/m2）故运用比较法的估价结果为：比较价值6843×3000020529.00（万元）六、估价结果确定由于采用收益法和比较法估价的结果非常接近，故取两种估价方法估价结果的简单算术平均数作为估价对象房地产的价格估价对象房地产价格（20220.2620529.00）/220349.63（万元）取整为20350（精确到万元）单位价格：20350÷380005355（元/m2）（取整）估价人员根据估价目的，按房地产估价的估价原则、方法和程序，并结合估价人员的经验，确定估价对象在价值时点2022年10月10日的抵押价值为20350万元，大写人民币贰亿零叁佰伍拾万元整。单价：（略）答案：解析： 1.抵押目的估价报告名称应为××大厦房地产抵押估价报告；2.致估价委托人函中没有说明价值时点；3.致委托人函、估价结果报告和估价技术报告中的估价结果没有披露未设立法定优先受偿权下的价值和法定优先受偿款；4.估价结果报告中估价方法中未说明收益法和比较法的定义；5.估价结果报告中缺风险提示说明；6.估价方法适用性分析。对选用的估价方法未说明估价技术路线；7.估价技术报告估价测算过程中，收益法公式中Y的解释有误，应该是报酬率，而不是资本化率；8.估价技术报告年有效毛收入计算中，押金收益也应乘出租率90及公共面积扣除率20；9.地下车位100的出租率不合理或缺少确定出租率的方法、理由；10.年有效毛收入计算错误，收益价格的计算中，若租约租金低于市场租金，则租约期内按租约租金计算；而若租约租金高于市场租金，则租约期内按市场租金计算；租约期外按市场租金计算；11.年管理费的计算基数错误，押金的利息不应计算管理费，确定管理费率缺理由；12.比较法中交易情况的修正缺乏理由，招标价和拍卖价不一定比协议价更高；13.区位因素修正错误，应该是可比实例在成交日期的区位因素状况与估价对象在价值时点的区位因素状况相比；14.表格中缺少区位因素和权益因素的情况说明。15.实物因素修正与基本情况调查表中的描述不一致；16.比较法中没有说明是否包含地下车位的价值；17.估价报告不完整，缺少附件。关于房地产贷款担保的说法，正确的是（）。A.担保能确保贷款得以足额偿还B.金融机构提供担保的风险一般低于企业提供担保的风险C.最常见的担保形式是以土地房屋设定的质押D.贷款质押不转移财产的占有权答案：B解析：本题考查的是房地产贷款担保方式评价。A担保只能降低银行资金损失的风险，不能确保贷款得以足额偿还；C常见的是以土地房屋设定的抵押；D质押转移动产或权利凭证的占有权。当消费者对某种房地产的偏好程度增强时，该种房地产的需求会（）。A、增加B、减少C、不变D、无法确定答案：A解析：考点:房地产需求。当消费者对某种房地产的偏好增强时，该种房地产的需求就会增加；相反，该种房地产的需求就会减少。房地产估价师试题7辑 第5辑下列关于房地产置业投资不确定因素的表述中，正确的是（）。A.空置率与有效毛收入呈反向变动 B.通过与物业服务企业签订长期合约，可以完全排除通货膨胀对运营费用的影响 C.权益投资比率高，意味着投资者承担的投资风险和风险报酬均增加 D.金融机构通常要求投资者的权益投资比率不得高于某一要求的比率答案：A解析：本题考查的是房地产置业投资项目的主要不确定性因素。选项A正确，空置率提高，可导致有效毛租金收入减少；选项B错误，可以通过签订长期合约来减少物业维护管理费用的变动，但仍不能排除通货膨胀的影响；选项C错误，权益投资比率高，意味着自有资金所占比例高，则风险小；选项D错误，金融机构通常要求投资权益比率不得低于某一要求的比率。 建设工程竣工验收，有（ ）负责组织实施A工程质量监督机构B建设单位C工程监理单位D房地产开发主管部门正确答案：B 工程（ ）是监督成本费用、降低工程造价的重要手段。A成本控制B进度控制C质量控制D合同控制正确答案：AA工程成本控制是监督成本费用、降低丁程造价的重要手段。房地产开发商的利润来自于租售收入和总开发成本的差值，而工程成本又是总开发成本的主要组成部分，所以降低工程成本就能增加开发商利润。充分掌握市场信息，是企业实现可持续经营与发展的基础。（）答案：对解析：考点:市场调查的意义和内容。充分掌握市场信息，是企业实现可持续经营与发展的基础。 按照房地产的用途，首先可以把房地产分为居住房地产和非居住房地产两大类。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：土地权属证书有（）。A、国有土地使用证B、集体土地所有证C、集体土地使用证D、土地他项权利证明书E、国有土地所有证答案：A,B,C,D解析：考点:合法原则。土地权属证书有国有土地使用证、集体土地所有证、集体土地使用证和土地他项权利证明书。货币供给层次中，（）为广义货币，为第二活跃的货币。A.M0=现金流通量 B.M1=M0+单位和个人的活期存款 C.M2=M1+单位和个人的定期存款+其他存款 D.M3=M0+M1+M2+政府存款答案：C解析：本题考查的是货币供给层次。在货币供给层次中，M2为广义货币。 （一）某商业楼建筑面积为5000，于2000年9月1日开工，2022年3月1日建成投入使用；该楼为钢筋混凝土结构，耐用年限为60年。业主于2022年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限40年，自2022年3月1日起至2043年2月28日止。在2022年3月1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请两年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。第 4 题 采用成本法估价时，计算该建筑物折旧，确定建筑物的剩余经济寿命应（ ）。A按土地使用权出让年限扣除土地已使用年限计算B按建筑物耐用年限计算C按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限计算D按建筑物已使用年限计算正确答案：A房地产估价师试题7辑 第6辑存销比=当月新建商品住宅库存面积/近6个月销售面积的移动平均值，是反映商品房库存去化周期的常用指标。这个指标属于（ ）。A.结构相对指标B.强度相对指标C.比较相对指标D.动态相对指标答案：B解析：本题考查的是相对指标。存销比=当月新建商品住宅库存面积/近6个月销售面积的移动平均值。分子分母为两个不同性质的总体，但是具有一定联系。此为强度相对指标。P344。 下列房地产开发企业融资方式中，属于债务融资方式的有( )。A发行企业债券B向银行借入信用贷款C房地产开发贷款D在公开市场上发行股票E土地储备贷款正确答案：ABCE答案 ABCE债务融资就是通过举债的方式融资。除了银行可以提供债务融资外，其他机构投资者如保险公司、退休基金等，也可提供债务融资。房地产开发贷款、土地储备贷款、房地产抵押贷款等，都属于债务融资。新设立的房地产开发企业，应先到房地产开发主管部门核定房地产开发企业资质等级，后到所在地工商部门办理营业执照。（）答案：错解析：本题考查的是房地产开发企业设立的程序。新设立的房地产开发企业，应先到所在地工商部门办理营业执照，后到房地产开发主管部门核定房地产开发企业资质等级。 房地产开发项目的工程项目总平面图一般按城市坐标系绘制。 （ ）正确答案：×居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换需要缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分免征契税。（）答案：错解析：居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。# 黄金市场的交易方式有现货交易和期货交易两种。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：已抵押的房地产办理抵押登记后，即可对抗第三人的一般债权。答案：对解析：物权是债权产生的前提，在物权和债权同时存在的情况下，无论物权成立于债权之前或之后，物权优于一般的债权。最典型的是房地产办理抵押登记后，即取得担保物权后即可对抗第三人的一般债权。下列选项中，不属于影响某套住房价格的实物因素的是（）。A.装修 B.户型 C.层高 D.楼层答案：D解析：本题考查的是房地产实物因素。选项D是区位因素。房地产估价师试题7辑 第7辑 下列费用中，不属于土地费用的是（ ）。A土地使用权出让金B城市建设配套费C拆迁安置补偿费D基础设施建设费正确答案：B基础设施建设费属于房屋开发费范畴，而城市建设配套费是干扰项，没有这种提法。 地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%。某宗房地产交易，买方付给卖方2325元/m2，应交纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为 ( )元/m2。A2487.75B2500.00C2511.00D2162.25正确答案：B答案 B根据公式“正常价格-应由卖方负担的税费卖方实际得到的价格”，可以得到“正常成交价格卖方实际得到的价格/(1一应由卖方缴纳的税费比率)”，进而可以得出2325÷(1 -7%)2500。张某用1000 万元购买了一间商铺用于出租经营，其要求的投资收益率为10，经营期为20 年，如果每年经营净收益相等，则该投资者的年投资回报为（）万元。A17.46B100.00C117.46D672.75答案：C解析：由题意可知，本题是关于等额序列支付的年值和资金回收系数的计算。根据计算得： 理解需求弹性和需求弹性系数的要点错误的是（ ）。A需求弹性是指价格变动引起的需求量变动的程度，即需求量变动对价格变动的反应程度B需求弹性系数是需求量变动比率与价格变动比率的比值，这样可以排除计量单位的影响C需求弹性系数都为负值，所以取其绝对值来表示变动程度的大小D同一条需求曲线上不同点的需求弹性系数大小并不一定相同正确答案：C 某城市2022年存量商品住房的吸纳率为40%，则该城市同期存量商品住房的吸纳周期是（ ）。A04月B25月C04年D25年正确答案：D吸纳率与吸纳周期是互为倒数关系。某写字楼因停车位数量不能满足需求，租金明显低于市场租金，由此造成的写字楼折旧属于（）。A外部折旧B功能落后折旧C功能缺乏折旧D使用磨损折旧答案：B解析：根据引起建筑物折旧的原因，建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和外部折旧。功能折旧可分为下列3种：功能缺乏折旧；功能落后折旧；功能过剩折旧。其中，功能落后折旧是指因建筑物中某些部件、设施设备、功能等低于市场要求的标准造成的建筑物价值减损，如设备、设施陈旧落后或容量不够，建筑式样过时，空间布局欠佳等。 一级资质房地产估价有限责任公司应当具备的条件有（ ）等。A有15名以上专职注册房地产估价师B专业技术人员达70%C法定代表人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师D专职注册房地产估价师的股份不低于全部股份的60%E股东中有3名以上专职注册房地产估价师正确答案：ACDE 房地产开发企业应当在办理完土地使用权变更登记手续后10天内，到市、县人民政府的房地产行政主管部门办理项目转让备案手续。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×