2022年办公大楼物业管理方案 .pdf

商业广场物业管理方案一、物业管理服务范围1、大楼的防盗、防火、防事故等日常安全保卫工作,24 小时保安值班。2、公共设施、设备的正常运行、养护和管理。包括: 发电机组、给排水泵、高 低配电、给排水管道、照明、疏散指示灯、消防控制系统、监控系统、电梯、门窗等 ( 除电脑联网、电话系统外的全部设备) 。3、绿地、花木等的养护与管理。4、环境卫生。除工作人员办公室、资料室、仓库、电脑房以外所有场所的卫生清洁 , 垃圾收集和清运、定期消毒、灭鼠、水池清洗, 化粪池清理。5、大楼的来人来访登记、车辆停放管理、交通秩序管理。6、负责门岗管理及报刊、杂志、信件的收发。二、人员配备要求人员配备须按我方制定的人数、学历、岗位证、专业上岗证( 各管理部门均要求要有上岗证 )、职称、年龄要求具备。具体如下: 1、管理处主任 1 人， 中专以上， 50 周以下；2、设备及配套设施运行及维护人员1人，高中以上， 50周岁以下，需具备水、电工证；3、保安 9 人，初中及以上， 55 周岁以下，符合上海市保安管理规定的要求；4、保洁及绿化 2 人， 45 周岁以下，经过培训；三、工作流程与质量要求( 一) 大楼清洁服务细则及要求1. 清理大楼内的所有垃圾，2 次/ 天；2. 收集及清理所有垃圾箱，1 次/ 天；3. 清洁所有大堂墙壁、宣传栏，不少于1 次/ 周；4. 清洁所有花盆及植物，不少于1 次/ 周；5. 清洁所有出口大门，不少于1 次/ 周；名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 1 页，共 5 页 - - - - - - - - - 6. 清洁所有扶手、栏杆，不少于1 次/ 周；7. 清洁所有通风窗口及玻璃表面，1 次/ 月；8. 清扫天花板尘埃、蜘蛛网1 次/ 季；男女卫生间1. 抹净所有门， 1 次/ 周；2. 抹、冲及洗净所有洗手间设备，1 次/ 天；3. 抹净所有洗手间内镜面、玻璃、门窗等，1 次/ 天4. 抹净地台表面， 1 次/ 天；5. 及时清理天花板及照明设备表面灰尘，1 次/ 季；6. 清理卫生桶脏物， 1 次/ 天；人行楼梯清洁1. 打扫及拖抹所有楼梯， 1 次/ 天；2. 擦扶手及栏杆， 1 次/ 周；3. 擦洗防火门、消防栓、消防器等表面灰尘, 擦洗玻 璃窗， 1 次/ 月；4. 清扫天花板， 1 次/ 季；大堂1. 打扫及洗刷大堂入口地台及梯级，1 次/ 天；2. 打扫办税大厅、擦洗台面、柜台外的桌椅、地面，1 次/ 天；3. 打扫入口大堂内及所有玻璃门窗及装备，1 次/ 月；4. 扫天花板尘埃， 1 次/ 季；电梯1. 及时清理电梯轿厢地面垃圾、沙粒等, 擦洗电梯内踩垫， 1 次/ 天；2. 抹净及清擦电梯门表面、电梯轿厢内壁、门及指示板，1 次/ 周；公共场所1. 清扫停车场 (含地下停车场 ) 、道路地面、散水坡、绿地水泥地面等，1 次/ 天；2. 清扫大门外两侧绿化地和停车场，1 次/ 周；标准 : 名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 2 页，共 5 页 - - - - - - - - - 1 地面路 : 地面路面无垃圾杂物、 无泥沙、无积水 ; 绿化地无杂物 ; 车库无 蜘蛛网、无脏物 ; 水沟无垃圾、积土；2楼梯: 无杂物、尘土, 干净明亮 ; 入楼大门以及墙面干净无尘; 电梯轿厢无杂物、无灰尘、无臭味 . ；3室内 : 地面干净明亮 , 无杂物、尘土 ; 卫生间无臭味 , 用具无污迹；4垃圾清理 :100%日产日清；督导方式1管理处主任每天巡视检查, 并对每个保洁员的工作做出评价, 不合格的要返工。 保洁员实行包干责任制。2卫生保洁工作每日讲评 , 每周小评 , 每月评比 , 年底总评。( 二) 绿化工作绿化根据实际情况进行养护1. 施肥：春夏秋冬四季各一遍均分, 无重无漏；2. 浇水：根据季节、天气和花卉品种确定，均匀适量, 不损花木；3. 修剪：根据草木生长情况及时修剪整齐美观；4. 除杂草：每月一遍基本无杂草；5. 补缺：花草树木的死株、缺损要及时补植，完整无缺, 绿化好；6. 除虫：发生病虫害及时喷药直至消灭，用药正确、 卫生安全 , 不污染环境 ,花木生长良好；7. 保洁：每天 8 小时制( 三) 设备部工作流程与质量标准1供水设施：日常保养、安全操作 , 运行情况正常 , 自动控制良好 , 出现故障立即排除。按制度保养, 定期检修。电气自动控制齐全, 管道无滴漏 , 运转无异常声响。有检查记录 , 维修保养记录。2供电设施： 日常检查 , 运行正常 , 记录运行情况。 一旦停电 , 立即切换备用电源按制度保养 , 定期检修。每月对各办公室的用电设施巡查一次, 并由单位签名确认。 各连接处无冒火花、 发热等异常现象 , 指示灯、信号灯齐全 , 计量仪表正确。有检查记录 , 维修保养记录。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 3 页，共 5 页 - - - - - - - - - 3 消防设施：日常检查消控中心 , 保证设备性能处于守好状态。定期巡视检查消防器材。消防中心性能完好, 消防器材齐全。4公共照明灯：每天检查一遍, 即坏即修 , 设备性能处于完好状态。灯泡正常, 灯罩完好，巡视一天一遍掌握公用设备状况 , 发现有损坏、隐患 , 及时处理 ,并做好记录。( 四) 保安工作的服务要求服务规范1、按规定着装 , 佩戴整齐。2、精神饱满 , 姿态良好。3、言行规范、文明大方。4、微笑、主动、热情、耐心、周到地服务。5、说话和气 , 礼貌待人。 ( 五)消防监控岗位工作规范1、消防监控 , 设施完善 , 各种消防设备、 器材齐全 , 并保证所有设施完好率达到 98% 以上, 并使之常年处于良好状态。2、对可能危及人身安全的地方有标识和切实有力的防范措施。3、保持畅通无阻的紧急疏散通道, 相关的指示照明灯配备保持齐全, 功能完好。4、若遇火警应配合保安人员做好报警、组织疏散等事宜。( 六) 门岗工作规范1、 上岗 3 个月内 , 须熟悉本责任区的基本情况, 包括姓名人员状况 , 相貌特征 ,常规出入大楼时间等。2、当发现双手提 (拿)着重物的业主进出大门有困难时, 应主动提供帮助。3、谢绝推销或其他闲杂人员进入。4、 若遇上级领导或前来指导、 参观的社会各界人士来大楼, 应立即起立敬礼。5、引导车辆安全有序停放。( 七) 巡逻岗工作规程1、巡逻次数 : 单位下班后及节假日每2 小时至少对整个辖区巡查一遍。2、巡查要求 : (1) 、巡逻时保安要多看、多听、多嗅, 以确保完成巡视工作任务。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 4 页，共 5 页 - - - - - - - - - (2) 、按要求做好巡逻记录 , 及时将有关情况反映给相关部门人员。3、巡逻内容 : (1) 、检查治安、防火、防盗、水浸等情况, 发现问题 , 立即处理 , 并通知管理处。(2) 、检查消防设备、设施是否完好。(3) 、 巡视大楼外墙 , 玻璃等设施是否完好 , 有损坏做记录 , 并上报主管或管理处领导。(4) 、 大楼辖区内巡查 , 发现有可疑人员 , 前往盘问 , 检查证件 , 必要时检查其所带物品 ; 如属三无人员 , 应驱赶出管理辖区。( 八) 邮件发放1、邮局投递到大楼的报刊、杂志等邮件由值班巡逻保安统一分发。2、快件、特快专递、邮件通知单等, 需要给邮局办理签收的邮件, 应认真做好 邮件收发登记和及时送到用户手中, 并让用户填好签收表。3、避免发生邮件压件现象 , 不允许有死信 , 不允许私自撕拆用户信件、私揭邮票。2013 年 11 月 7 日名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 5 页，共 5 页 - - - - - - - - -