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房地产估价师考试真题7篇房地产估价师考试真题7篇 第1篇已知一年期国债年利率为3.31% ，贷款年利率为5.43% ，投资风险补偿率为2.23% ，管理负担补偿率为1.32% ，缺乏流动性补偿率为1.42% ，投资带来的优惠率为0.50% ，利用累加法计算的报酬率为（）。A、7.78%B、8.28%C、13.21%D、14.21%答案：A解析：本题考查的是报酬率的求取方法。报酬率无风险报酬率投资风险补偿率管理负担补偿率缺乏流动性补偿率一投资带来的优惠率3.31% 2.23%1.32% 1.42%0.50% 7.78%。参见教材P265。房地产估价是为了特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值或价格进行分析、测算和判断，下列不属于必须确定的估价基本事项的是（）。A.估价目的 B.估价对象 C.价值时点 D.估价价值答案：D解析：本题考查的是确定估价基本事项。房地产估价是为了特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值或价格进行分析、测算和判断。必须确定估价基本事项：估价目的、估价对象、价值时点和价值类型。 某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费，买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该家房地产的正常成交价格最接近于（ ）。A2427元/m2B2500元/m2C2575元/m2D2632元/m2正确答案：D 房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好（ ）工作A项目策划B项目方案的设计C可行性研究D成本收益分析正确答案：C 下列土地全部属于国家所有的是（ ）。A城市市区土地B国家已依法征用、没收、征购的土地C车工那时郊区的土地D农村宅基地E农村自留地正确答案：AB房地产估价师考试真题7篇 第2篇某城市2022 年房屋销售面积是另一城市的240，该指标称为（）相对指标。A强度B结构C比例D比较答案：D解析：比较相对指标是指同一时期不同地区、单位之间同类指标对比的综合指标。比较相对指标=某一空间某中现象的指标值/另一空间同类现象的指标值×100%。债券偿还期限的确定，主要受发行者（）等因素的影响。A.过去一定期限内所调配的资金规模 B.过去市场利率的发展状况 C.证券交易市场的发达程度 D.投资者的投资意向 E.心理状态和行为偏好答案：C,D,E解析： 本题考查的是债券的概念和特征。债券偿还期限的确定，主要受发行者未来一定期限内可调配的资金规模、未来市场利率的发展趋势、证券交易市场的发达程度、投资者的投资意向、心理状态和行为偏好等因素的影响。 城乡规划组织编制机关应当委托具有相应资质等级的单位承担城乡规划的具体编制工作。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 被拆迁房屋的房地产市场价格中不包含搬迁补助费及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：抵押房屋订立抵押合同前已出租的，原房屋租赁合同（）。A不受该抵押权影响B应当解除C没有效力D不得对抗抵押权答案：A解析：订立抵押合同前抵押房地产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押房屋出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。房地产估价师考试真题7篇 第3篇关于估价依据选取或应用的说法，正确的是（）。A.估价依据应根据估价对象和估价结果来选取B.房地产估价规范应作为估价依据，且其对估价的要求是最低要求C.在估价报告中予以说明的情况下，对估价委托人提供的作为估价依据的资料可不审慎检查D.估价报告中的估价师声明和估价假设都是一种估价依据答案：B解析：本题考查的是估价依据。选项B正确，国家标准房地产估价规范是效力最高的估价标准，其要求是估价的底线。选项A错误，在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据估价目的和估价对象来选取；选项C错误，对估价委托人提供的作为估价依据的资料都应该严格认真审核；选项D错误，估价师声明、估价假设是和估价依据平行的概念。参见教材P34。关于路线价法和基准地价修正法相同之处的说法，正确的有（）。A本质上都是比较法B都需要进行市场状况调整C都需要进行交易情况修正D都需要进行土地状况调整E都是批量估价方法答案：A,D解析：A项，路线价法实质上是一种比较法，是比较法的派生方法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理。基准地价修正法本质上是一种比较法，并且是一种间接的估价方法。B项，路线价法不需要进行市场状况调整，基准地价修正法需要。C项，利用路线价法求取临街土地价值时不进行交易情况修正。D项，进行土地状况调整，是将估价对象宗地的状况与在评估基准地价时设定的有关状况进行比较，将基准地价调整为在估价对象宗地状况下的价格。此处的土地状况调整的内容和方法，与比较法中房地产状况调整的内容和方法相似。利用路线价法求取临街土地价值时仅进行房地产状况调整。E项，路线价法被认为是一种高效率、低成本、相对科学准确、客观公平地评估出许多宗土地价值的方法，是批量估价方法，基准地价修正法不是。批量估价主要适用于房地产计税价值评估、房地产抵押贷款后重估。房地产抵押贷款前估价、房屋征收估价不宜采用批量估价。下列项目用地必须办理建设用地使用权出让手续的是（）。A.华为公司销售基地建设用地 B.大学城建设用地 C.公益组织办公用地 D.国家大剧院建设用地答案：A解析：本题考查的是建设用地使用权划拨的范围。下列建设用地可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权：（1）机关和军事用地；（2）基础设施用地和公益事业用地；（3）重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（4）法律规定的其他用地。中央银行以中间目标作为操作指示器，监测货币政策的实施程度，从而促进终极目标的实现。 ( )答案：对解析：对房地产的使用功能进行适时调整，可使所投资的房地产保值和增值。（ ）答案：对解析：房地产投资概述。房地产的收益是在使用过程中产生的，投资者通过及时调整房地产的使用功能，使之适合房地产市场的需求特征，不仅能增加房地产投资的当前收益，还能保持甚至提升其所投资房地产的价值。房地产估价师考试真题7篇 第4篇 拆迁估价应当坚持（ ）的原则。A公平、公正、公开B独立、客观、公正、合法C客观、公正、公开D合法、公开、公平正确答案：B拆迁估价应当坚持独立、客观、公正、合法的原则，参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格，结合被拆迁房屋的房地产状况进行。 销售税费是指销售开发完成后的房地产应由开发商缴纳的税费，通常简称“两税一费”。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：× 成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价值；假设开发法中开发完成后的房地产价值已事先通过预测等方法得到，需要求取的是开发成本等扣除项目的价值。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×只要经工程质量监督单位认定房屋质量存在的问题，购房者就可以退房答案：错解析：确属主体结构质量不合格，而不是一般性的质量问题。一般性的质量问题主要通过质量保修解决，而不是退房。参与房地产开发用地挂牌交易的各房地产开发企业报价相差悬殊，其根本原因是（）。A各房地产开发企业采用不同的估价方法衡量开发用地价值B各房地产开发企业掌握开发用地的信息不够对称C各房地产开发企业选取开发用地利用方式的规划条件不一致D各房地产开发企业均是以自身条件为依据衡量开发用地的投资价值答案：D解析：同一房地产之所以对不同的投资者有不同的投资价值，是因为不同的投资者可能在开发建设成本或经营费用方面的优势不同，纳税状况不同，对未来的信心不同等。所有这些因素都会影响投资者对该房地产未来收益能力的估计，从而影响投资者对该房地产价值的估计。房地产估价师考试真题7篇 第5篇(2022真题) 房地产转让当事人申报的成交价格明显低于正常市场价格的，应以（）作为缴纳税费的依据。A.重置价格B.实际价格C.评估价格D.挂牌价格答案：C解析：本题考查的是房地产交易的基本制度。房地产转让应当以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。 单利计息与复利计息的区别在于（ ）。A是否考虑资金的时间价值B是否考虑本金的时间价值C是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值D采用名义利率还是实际利率正确答案：C单利计息与复利计息的区别在于是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值。市场规模就是特定商品的消费数量。（ ）答案：错解析：本题考查的是市场规模的估计。市场规模是特定商品的潜在购买者数量（主体），消费数量（客体）称为市场需求。P111112。李某从银行贷款150万元购一套450万元的商用房，贷款期限2年，年利率8%，按季计息，采用到期一次付清的还款方式，问2年后，他应该向银行偿还的利息为（）万元。A、38.47B、18.39C、25.75D、24.96答案：C解析：本题考查的是单利计息与复利计息。用公式In=P（1+i）n-1计算，In=150×（1+8%4）4×2-1=25.75（万元）。参见教材P155。 房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师考试真题7篇 第6篇房地产信托业务属于商业银行的资产业务。（）答案：错解析：商业银行，是指直接面向企业、单位和个人，以吸收存款为主要资金来源，以开展贷款和中间业务为主要业务，以营利为目的综合性、多功能的金融企业。商业银行资产业务主要包括贷款和投资（购买有价证券）两大类。房地产信托业务属于商业银行的中间业务。李某与w房地产开发公司签订了商品房预售合同，预测建筑面积为100。后经过有关部门批准，李某所预购商品房实测建筑面积为95，其面积误差比为（）。A.-3% B.3% C.-5% D.5%答案：C解析： 本题考查的是商品房买卖合同。面积误差比=（实测面积-预测面积）预测面积×100%=（95-100）/ 100=-5%。 寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后从( )方面依序筛选。A法律上的许可性B技术上的可能性C经济上的可行性D价值是否最大E精神贡献值的大小正确答案：ABCD答案 ABCD寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后从下列4个方面依序筛选：(1) 法律上的许可性。(2) 技术上的可能性。(3) 经济上的可行性。(4) 价值是否最大。 评估某宗房开发用地2022年10月16日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到2022年10月16日。如果预测该宗土地2022年10月15日开发完成后的房价为3000万元，折现率为12%，则需将这3000万元折现到2022年10月16日，即在2022年10月16日的房价实际为（ ）万元。A2526B2241C2135D2985正确答案：C3000/(1+12%)32135(万元)下列关于环境噪声污染特征的表述中，正确的有（）。A、环境噪声污染是能量污染 B、环境噪声污染是感觉公害 C、环境噪声污染具有相对性 D、对环境噪声污染的评价，不仅要考虑噪声源的性质、强度，还要考虑受害者的生理与心理状态 E、环境噪声污染具有集中性答案：A,B,D解析：本题考查的是环境噪声污染的概念。选项CE错误，环境噪声污染具有局限性和分散性房地产估价师考试真题7篇 第7篇以下原因不是房地产市场过度开发诱因的是( )。A、 开发商对市场预测的偏差B、 建造商的参与C、 开发商间非理性行为D、 开发资金的易得性答案：B解析：因为建造商只是按房地产开发商的意图建筑房屋。 根据权利的作用，以下民事权利属于形成权的是（ ）。A物权B知识产权C人身权D撤消权正确答案：D形成权是指权利主体依自己的行为，使自己与他人之间的法律关系发生变动的权利，如撤销权、解除权、追认权、选择权等。通风施工图纸可分为（）。A、立面图B、平面图C、剖面图D、系统图E、详图答案：B,C,D,E解析：本题考查的是建筑识图基础。通风施工图纸可分为平面图、剖面图、系统图和详图。参见教材P79。制定租金收取办法的目的，是杜绝由于迟付或拖欠租金而给业主带来的损失。（）答案：错解析：考点:制定租金收取办法。制定租金收取办法的目的，是尽量减少由于迟付或拖欠租金而给业主带来的损失。 自营贷款期限最长一般不得超过10年(对个人购买自用普通住房发放的按揭贷款最长不得超过30年)。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：