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房地产估价师考试真题及答案7卷房地产估价师考试真题及答案7卷 第1卷房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有( )的特性。A、 独一无二和供给有限B、 独一无二和价值量大C、 流动性大和价值量大D、 不可移动和用途多样答案：B解析：一种资产只有同时具有独一无二和价值量大两个特性，才真正需要专业估价。企业就其产品质量向保险公司投保的险种属于( )。A.财产损失保险 B.责任保险 C.意外伤害保险 D.保证保险答案：B解析：责任保险是指以被保险人对第三者依法应负的民事损害赔偿责任或经过特别约定的合同责任为保险标的的保险。在责任保险中，凡根据法律或合同规定，由于被保险人疏忽、过失等原因造成他人财产损失和人身伤害的，其应负的民事损害赔偿责任由保险人全部或部分赔偿。例如在产品设计和生产过程中，由于相关人员或单位的责任，使得产品设计存在缺陷、质量存在问题，从而给用户造成财产损失和人身伤害的，相关人员或单位负有损害赔偿责任；又如房地产中介从业人员在房地产估价、交易代理等方面由于疏忽、过失等造成他人的经济损失，也应负有损害赔偿责任。为了减少赔偿责任风险，当事人往往事先向保险人投保责任保险，由保险人承担损害发生时相应的赔偿责任。房屋征收中给予的补偿包括（）。A、被征收房屋价值的补偿 B、因征收房屋造成的搬迁的补偿 C、因征收房屋造成的临时安置的补偿 D、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿 E、在征收房屋内改建房屋的补偿答案：A,B,C,D解析：本题考查的是国有土地上房屋征收的补偿。对被征收人给予的补偿包括：（1）被征收房屋价值的补偿；（2）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（3）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。 房地产价格，指报告期房地产市场中的价格水平，通常用不同类型房屋的众数价格表示。（ ）正确答案：×房地产价格，指报告期房地产市场中的价格水平，通常用不同类型房屋的中位数价格表示。房地产投资分为土地开发投资、房地产开发投资和房地产经营投资，是按照（）的不同进行划分的。A、物业用途类型 B、投资对象存在形式 C、房地产投资主体 D、房地产业经济活动类型答案：D解析：本题考查的是房地产投资概述。根据房地产业经济活动类型的不同，可以将房地产投资划分为从事土地开发活动的土地开发投资、从事各类房屋开发活动的房地产开发投资和从事各类房地产出租经营活动的房地产经营投资。参见教材P4。 某写字楼的租金为每日每平方米3元，电费、物业管理费由承租人负担，水寨、供暖费、房地产税由出租人负担。由该租金减去运营费用求取该写字楼的净收益，应减去的运营费用包括（ ）。A电费B物业管理费C水费D供暖费E房地产税正确答案：CD回答以下问题：(1)保险事故的估价中，一般采用比较法还是成本法？或哪种方法在此类目的的估价中用得较多？(2)在回答关于技术路线的问题时，依据书中的概念，是否应明确说明可能采用的估价方法？答案：解析：(1)保险评估中用得较多的方法是成本法，也可用比较法。(2)在回答关于技术路线的问题时，应说明拟采用的估价方法。房地产估价师考试真题及答案7卷 第2卷李某将其在某建制镇的营业用房以l00 万元出售，应缴纳城市维护建设税（）元。A500B2500C3500D6000答案：B解析：城建税以纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税（简称“三税”）税额为计税依据。“三税”税额仅指“三税”的正税，不包括税务机关对纳税人加收滞纳金和罚款等非税款项。城建税实行的是地区差别税率，按照纳税人所在地的不同，税率分别规定为7、5、1三个档次，具体是纳税人所在地在城市市区的，税率为7；在县城、建制镇的，税率为5；不在城市市区、县城、建制镇的，税率为1。本案例，李某将其在某建制镇的营业用房以l00 万元出售，则应按照5%缴纳城市维护建设税。李某应缴营业税=100×5%=5（万元）；李某是出售营业用房，不需缴纳消费税和增值税。因此，李某应缴纳的城市维护建设税=50000×5%=2500（元）。估价师和估价机构可以在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见。（）答案：错解析： 本题考查的是估价结果。估价师和估价机构不能在估价结果上让“客户满意”；不能在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见，一般也不能在完成估价之前与他们讨论估价结果，因为这些都有可能影响估价独立、客观、公正地进行。综合指标是反映具体时空状态下的社会经济现象的综合数量性质和特征的指标，可以分为（）。A.绝对指标 B.相对指标 C.统一指标 D.平均指标 E.变异指标答案：A,B,D,E解析： 本题考查的是绝对指标。综合指标可以分为绝对指标、相对指标、平均指标和变异指标。物业服务定价成本监审应当遵守的原则包括（）。A.合法性原则B.控制性原则C.对应性原则D.合理性原则E.客观性原则答案：A,C,D解析：本题考查的是物业服务定价成本监审。（1）合法性原则。计入定价成本的费用应当符合有关法律、行政法规和国家统一的会计制度的规定；（2）相关性原则。计入定价成本的费用应当为与物业服务直接相关或者间接相关的费用；（3）对应性原则。计入定价成本的费用应当与物业服务内容及服务标准相对应；（4）合理性原则。影响物业服务定价成本各项费用的主要技术、经济指标应当符合行业标准或者社会公允水平。某投资者以10000元/m2的价格购买了一栋建筑面积为27000m2的写字楼用于出租经营，该投资者在购买该写字楼的过程中，又支付了相当于购买价格4%的契税、0.5%的手续费、0. 5%的律师费用和0.3%的其他费用。其中，相当于楼价30%的购买投资和各种税费均由投资者的资本金(股本金)支付，相当于楼价70%的购买投资来自期限为15年、固定利率为7.5%、按年等额还款的商业抵押贷款。假设在该写字楼的出租经营期内，其月租金水平始终保持160元/m2，前三年的出租率分别为65%、75%和85%，从第4年开始出租率达到95%且在此后的出租经营期内始终保持该出租率。出租经营期间的运营成本为毛租金收入的28%。如果购买投资发生在第1年的年初，每年的净经营收入和抵押贷款还本付息支出均发生在年末，整个出租经营期为48年，投资者全投资和资本金的目标收益率为分别为10%和14%。试计算该投资项目全部投资和资本金的财务净现值和财务内部收益率，并判断该项目的可行性。(1)写字楼购买总价：27 000m2X10000元/m2=27000万元(2)写字楼购买过程中的税费：27000万元X(4%+0.5%+0.3%)=1296万元(3)投资者投入的资本金：27 000万元X30%+1296万元=9396万元(4)抵押贷款金额：27 000万元X70%=18900万元(5)抵押贷款年还本付息额：A=PXi/1-(1+i) -n=18900万元X7.5%/1(1+7.5%) -15=2141.13万元(6)项目投资现金流量表（表375)因为FNPVE=789.8万元>0，FIRRE=14.78%>14%，故该项目从资本金投资的角度看也可行。(10)讨论:在计算资本金盈利能力指标时，由于没有计算抵押贷款还本付息中还本所带来的收益，因此资本金内部收益率指标与全投资情况下差异不大，说明此处计算的收益只体现了现金回报而不是全部回报。如果考虑还本收益，则资本金的财务净现值将增加到7307.7万元，财务内部收益率增加到21.94%。答案：解析：改错如下：(1)写字楼购买过程中的税费：27000万元X(4%+0.5%+0.5%+0.3%)=1431万元(2)投资者投入的资本金：（27 000X30%+!431)万元=9531万元金融信托的职能包括融通资金、财务管理、信用服务。（）答案：对解析：本题考查的是金融信托投资业务。金融信托的职能包括融通资金、财务管理、信用服务。下列有关动态分析法和静态分析法，描述错误的是（）。A.动态分析法测算结果精确 B.静态分析法测算过程相对复杂 C.动态分析法测算需要精确预测开发经营期的时间 D.静态分析法测算结果比较粗略答案：B解析：本题考查的是动态分析法和静态分析法。静态分析法测算过程相对简单。房地产估价师考试真题及答案7卷 第3卷 是运用预测科学的有关理论和方法，特别是时间序列分析和回归分析，来推测、判断房地产未来价格的方法。A假设开发法B长期趋势法C成本法D市场法正确答案：B答案 B本题主要考查的是长期趋势法的概念。甲企业于2022年3月竞得一宗100 000的国有土地使用权，规划容积率为3.0，其中20%为保障房，其余为商品房。甲企业实行保障房和商品房分区管理，商品房实际容积率为2.8，规划区内建筑密度为50%。经过测算，该项目需要投资12亿元，预期经济利润2亿元，该项目所在城市类似项目正常利润为6亿元。2022年李某购买了其中一套140的商品房，首付40%，贷款利率4.9%，贷款年限为10年，同时就自己的信用向保险人投保。李某采用融资杠杆进行投资，杠杆率计算正确的为（）。A、0.4B、0.6C、1.5D、2.5答案：D解析：本题考查的是金融杠杆、回报与风险。杠杆率=投资房地产总价值/房地产投资中的资本金=1/40%=2.5。参见教材P266。某房地产的净收益为每年2万元，收益期限为40年，近期同类地价为5万元，建筑物重置价格为60万元，已知建筑物资本化率为12%，土地资本化率为10%。根据上述资料，该建筑物的折旧额为( )万元。A、 47.73B、 12.27C、 24.54D、 36.81答案：A解析：该建筑物的折旧额的计算过程如下：为严格划拨决定书和出让合同管理，各类住房建设项目自开工之日起（）内竣工。A.1年 B.2年 C.3年 D.5年答案：C解析：本题考查的是严格住房建设用地出让管理。各类住房建设项目应当在划拨决定书和出让合同中约定土地交付之日起一年内开工建设，自开工之日起三年内竣工。某房地产开发企业向银行贷款8000万元，期限为3年，年利率为10%。若该笔贷款的还款方式是期间按半年付息，到期后一次偿还本金，则该企业支付的利息总额是（）万元。A、2540B、2648C、2720D、2400答案：D解析：考点:复利计算。企业支付的本息总额=8000×10%÷2×6=2400万元。 现行国家规定的以房产为主的房地产价格评估费，按照房地产的价格总额采取差额定率分档累进计收，费率最低为（ ）。A0.005%B0.01%C0.03%D0.05%正确答案：B房屋发生下列情形时，应办理房屋所有权转移登记的有（ ）。A.房屋互换B.房屋继承C.房屋作价入股D.房屋拆除E.房屋所有权人改变名称答案：A,B,C解析：本题考查的是不动产登记的类型。转移登记是指不动产物权转移时进行的登记。由于我国实行土地公有制即国家所有与集体所有，土地所有权不能转让。即便是集体所有的土地变为国家所有的土地，也只是通过征收的方式。因此，转移登记仅适用于土地使用权、房屋所有权及抵押权等其他物权发生转移的情形。发生房屋买卖、互换、赠与、继承、受遗赠、以房屋出资入股，导致房屋所有权发生转移的；当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记。房地产估价师考试真题及答案7卷 第4卷以下不属于房地产区位因素的有( )。A、 朝向B、 交通C、 相邻房地产的用途D、 地形答案：D解析：估价报告使用期限与估价机构和估价师应承担估价责任的期限一致。（）答案：错解析：本题考查的是估价报告的组成。估价报告使用期限不同于估价报告有效期或估价责任期限：如果估价报告超过了其使用期限未被使用的，则估价报告有效期或估价责任期限就是估价报告使用期限；如果估价报告在其使用期限内被使用的，则估价报告有效期或估价责任期限应到估价服务的行为结束为止，即在估价报告上盖章的估价机构和签名的估价师要负责到底。参见教材P420。程某出租一套自有住宅，月租金为3000元，每年空置期为1个月，年应缴纳的房产税为（）元。A.1320B.1440C.3960D.4320答案：B解析：本题考查的是住房租赁税收优惠政策。按房产租金收入计征的，按房产年租金收入作为基数，空置期不属于免征房产税的范围。出租类房产税税率为12%，但是从2022年3月1日起，对个人出租住房取得收入，不区分用途，按4%的税率征收房产税。3000×12×4%1440（元）。 王某转让该住宅时随营业税附征的城市维护建设税为（ ）元。A100B140C1100D1540正确答案：D城建税以纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税(简称“三税”)税额为计税依据。城建税实行的是地区差别税率，按照纳税人所在地的不同，税率分别规定为7%、5%、1%三个档次，具体是：纳税人所在地在城市市区的，税率为7%；在县城、建制镇的，税率为5%；不在城市市区、县城、建制镇的，税率为1%。5000元/×80=400000元。职工王某以抵押贷款方式，于2022年2月以5000元/的价格预购了一套80的住宅。王某于2022年9月将该套住宅转让给他人，售房收入44万元。根据纳税人所在地在城市市区的，税率为7%，440000元×5%×7%=1540元。土地储备资金不能用于支付（）。A收储土地上建筑物的补偿费B收储土地后必要的前期开发费用C收储土地发生的银行贷款利息D土地使用权出让价款答案：D解析：土地储备资金具体使用范围包括：征收、收购、优先购买或收回土地需要支付的土地价款或征地和拆迁补偿费用；征收、收购、优先购买或收回土地后进行必要的前期土地开发费用；征收、收购、优先购买或收回土地需要支付的银行及其他金融机构贷款利息支出；经同级财政部门批准的与土地储备有关的其他费用。 王某转让该住宅时随营业税附征的城市维护建设税为（ )元。A.100B.140C.1100D.1540正确答案：D 用市场法对房地产进行估价时，需要进行（ ）修正。A交易过程B交易情况C交易日期D交易价格E房地产状况正确答案：BCE运用市场法估价需要将可比实例的实际交易情况可能造成的不正常成交价格修正为正常市场价格，对可比实例成交价格进行的这些修正和调整，分别称为交易情况对价格的影响修正(简称交易情况修正)、交易日期对价格的影响调整(简称交易日期调整)、房地产状况对价格的影响调整(简称房地产状况调整)。房地产估价师考试真题及答案7卷 第5卷个人转让购买满5 年家庭唯一的普通自用住房，对交易双方可以免征的税种有( )。A.土地增值税B.个人所得税C.增值税D.契税E.印花税答案：A,B,C,E解析：个人出售自有住房的应纳税所得额，按下列原则确定：1.个人出售已购公有住房，其应纳税所得额为个人出售已购公有住房的销售价款，减除住房面积标准的经济适用住房价款、原支付超过住房面积标准的房价款、向财政或原产权单位缴纳的所得收益以及税法规定的合理费用后的余额。2.职工以成本价(或标准价)出资的集资合作建房、安居工程住房、经济适用住房以及拆迁安置住房，按照已购公有住房确定应纳税所得额。3.受赠人取得赠与人无偿赠与的住房后，再次转让的，在缴纳个人所得时，应纳税所得额为住房转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额。4.对个人转让自用5 年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。 房地产贷款担保的形式有( )。A保证B抵押C质押D拍卖E协议正确答案：ABC答案 ABC房地产贷款担保通常有三种形式：保证、抵押、质押。 某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为 10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为( )万元。A180B196C200D300正确答案：B关于假设开发法中静态分析法和动态分析法的说法，错误的是（）。A、静态分析法中应根据价值时点的房地产市场状况测算后续建设成本B、动态分析法中要进行现金流量预测C、静态分析法中投资利息和开发利润都不显现出来，而是隐含在折现过程中D、动态分析法中要考虑各项收入、支出发生的时间点答案：C解析：考点:后续开发的必要支出。动态分析法中投资利息和开发利润都不显现出来，而是隐含在折现过程中。某居住项目规划建筑面积为30000，含土地费用在内的开发成本为7500 万元，开发费用为1650 万元，销售税费为销售收入的5.5，销售均价为5500 元/，适用的土地增值税税率为30，则该项目应缴纳的土地增值税为（）万元。A1482.75B1755.00C1932.75D2205.00答案：A解析：其他扣除项目含土地费用在内的开发成本×207500×201500（万元），增值税扣除项目金额总计项目开发成本费用及税金其他扣除项目7500165030000×5500×5.5/10000150011557.50（万元），增值额30000×5500/1000011557.504942.50（万元），增值比率4942.50/11557.50×10042.76，则该项目增值比率超过20，低于50，适用税率为30，则应缴纳土地增值税4942.50×301482.75（万元）。 房地产价格是由房地产的（ ）三者相互结合而产生的。A有用性、稀缺性、有效需求B供给、需求、利用状况C权利、租金、利率D价值、使用价值、供求正确答案：A 临时用地的期限，最多不能超过（ ）。A1年B2年C3年D4年正确答案：B土地管理法规定，临时使用土地的期限，最多不得超过两年，并不得改变批准的用途，不得从事生产性、营业性或其他经营性的活动，不得修建永久性建筑。房地产估价师考试真题及答案7卷 第6卷房地产开发项目盈亏平衡分析中，不包括（）。A、最低租售价格B、最低租售数量C、最低建安成本D、最高土地取得价格答案：C解析：考点:房地产开发项目盈亏平衡分析。收入项目求其最低值，成本项目求其最高值。 建设单位应当自领取施工许可证之日起（ ）内开工。A15日B30日C3个月D6个月正确答案：C因故不能按期开工的，应当在期满前向发证机关申请延期，并说明理由；延期以两次为限，每次不超过3个月。既不开工又不申请延期或者超过延期次数、时限的，施工许可证目行废止。 商业银行发放个人住房抵押贷款可能面临的信用风险不包括（ ）。A开发商违法预售B借款人赖账不还C借款人拖延还款D房地产市场供需失衡正确答案：D 商业物业的租金水平取决于其所处的地段，与投资者管理商业物业的能力无关。（ ）正确答案：×商业物业的收益水平与投资者管理商用物业的能力密切相关。 国务院办公厅国办发202226号文件对个人销售住房免征营业税的规定是（ ）。A单套建筑面积在120m2下的住房转手交易时，免征营业税B住宅小区建筑容积率在1O以上的住房转手交易时，免征营业税C实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下的住房转手交易时，免征营业税D个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易时，免征营业税正确答案：D2022年国办发202226号文件对享受优惠政策普通住房标准作了规定，享受优惠政策的住房原则上应同时具备A、B、C三个选项所述的内容才行，故选D。 顾客并不总是对价格变动做出与房地产商价格变动的原因或动机不一致的解释，无论是削价还是提价，顾客对其理解都不利于房地产商。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×采用收益法评估某商业房地产的抵押价值时，乐观、折中、保守预测其净收益分别为100万元、95万元、90万元，市场上平均报酬率为8%9%。估价中选取估价数据及参数时，正确的是（）。A.年净收益为95万元，报酬率为8.5%B.年净收益为90万元，报酬率为9%C.年净收益为90万元，报酬率为8%D.年净收益为100万元，报酬率为8%答案：B解析：本题考查的是谨慎原则。由于评估的是抵押价值，采用谨慎原则，不高估收入或低估运营费用，选取的报酬率或资本化率不应偏低。抵押价值评估，净收益按低的选，报酬率按高的选。参见教材P171。房地产估价师考试真题及答案7卷 第7卷 银行向某家庭发放了一笔月还款额为2000元的个人住房抵押贷款，该家庭所购住房的物业管理费为每月150元。从当前我国商业银行风险管理的角度来看，该家庭的月均收入应不低于（ ）元。A3583B3909C4300D4778正确答案：C银行一般规定将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下，房产支出与收入比=（本次贷款的月还款额+月物业管理费）/月均收入，则该家庭最低月均收入应不低于（2000+150）元÷50%=4300元。权属争议解决之前，房地产不得转让。（）答案：对解析：本题考查的是房地产转让的条件。转让权属有争议的房地产，可能影响交易的合法性，因此在权属争议解决之前，该项房地产不得转让。某宗商用房地产于30年前建成，预计建筑物剩余自然寿命为20年，房地产未来第一年的净收益为28万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，报酬率为8%，则（）。A该房地产的收益价格为136.73万元B该房地产的收益价格为143.89万元C以第一年净收益为依据采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数为5.14D该房地产的合理经营期限为15年E该房地产的合理经营期限为20年答案：B,C,D解析：该房地产的合理经营期限n=28/2+1=15（年）。根据收益法中净收益按一定数额递减的公式计算该房地产的收益价格，V=（A/Yb/Y2）11/（1+Y）n+b/Y×n/（1+Y）n=（28/8%2/8%2）×11/（1+8%）15+2/8%×15/（1+8%）15=143.89（万元）。净收益乘数是房地产的价格除以未来第一年的净收益所得的倍数，即NIM=V/NOI=143.89/28=5.14。 某建筑物的建筑面积1OO，单位建筑面积的重置价格为500元/，判定其有效年龄为10年，年平均折旧率为2%，用直线法计算该房屋的现值为4万元。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起( )个月内未申请登记的，预告登记失效。A.半B.1C.2D.3答案：D解析：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。房地产开发企业一级资质由省、自治区、直辖市建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批。( )答案：对解析：知识点 房地产开发企业资质等级、设立的程序及资质管理机构与管理单位可只为本单位工作三年以上的在职职工缴存住房公积金。（）答案：错解析：住房公积金具有义务性的特点，又称强制性，是指凡在职职工及其所在单位都应为职工建立住房公积金个人帐户，并按规定的缴存基数、比例按月缴存住房公积金的行为。目的是使职工逐步确立住房商品意识和自住其力观念，提高购房的支付能力。