房地产估价师历年真题解析8辑.docx

房地产估价师历年真题解析8辑房地产估价师历年真题解析8辑 第1辑已知某家庭1998年12月31日为购买价值为50万元的住宅，申请了相当于房价70% 的住房抵押贷款，期限为20年、年利率为6%、按月等额还本付息。2022年1月1日，该家庭由于 某种财务需要拟申请二次住房抵押贷款(又称“加按”，假设按产权人拥有的权益价值的50%发 放）。已知当地住宅价值年上涨率为5%，问该家庭申请加按时,最多能得到多少抵押贷款？(1)2022年1月1日住房市场价值V=500 000 元X（1+ 5%)6=670 047. 82 元(2)第一次抵押贷款月还款额答案：解析：改错如下：连续复利计息情况下本利和的计息公式是FnP（1+i）n。（ ）答案：错解析：单利计息与复利计息。复利计息还有间断复利和连续复利之分。如果计息周期为一定的时间区间（如年、季、月等），并按复利计息，称为间断复利，题干所列的本利和公式是间断复利计息的公式。 邻近快速交通主干道的商业物业具有良好的易接近性。 （ ）正确答案：×邻近快速交通主干道并不一定能保证方便地进人物业，尤其是禁止左转弯或虽允许左转弯但没有信号灯控制使路口通行条件很差时。下列属于地貌的是（）。A.山地 B.房屋 C.道路 D.河流答案：A解析：本题考查的是地形图。地物指地球表面上人造的或天然的固定性物体，如房屋、道路、河流等；地貌指地表面自然起伏的形态，如山地、丘陵、平原等。地物和地貌总称为地形。 采用成本法估价，求取土地重新取得价格时，容积率应采用（ ）。A0.03B0.83C0.85D1.25正确答案：D对一线、二线、三线城市之间房地产市场发育情况的差异和特点的分析，是房地产市场的（）分析。A总量结构B产品结构C投资结构D区域结构答案：D解析：房地产市场结构包括总量结构、区域结构、产品结构、供求结构、投资结构和租买结构等维度。其中，区域结构分析在全国不同地区之间，房地产市场发育情况的差异和特点，是考察不同区域或城市之间，房地产市场的开发规模、主要物业类型、房价水平和政策措施的差异。 金融工具是指金融活动中以书面形式发行和流通的各种具有法律效力的凭证，包括（ ）。A债权债务凭证B使用权凭证C所有权凭证D收益权凭证E分配权凭证正确答案：AC房地产估价师历年真题解析8辑 第2辑 目前，我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的( )。A60%B70%C80%D90%正确答案：C答案 C 目前，我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的80%，贷款期限最长不超过30年。适用于室外配水管网的水压在一天之内有定期的高低变化，需在屋顶设置水箱的供水方式属于( )。A.分区分压供水方式 B.设置水箱供水方式C.直接供水方式 D.水泵水箱的供水方式答案：B解析：设置水箱的供水方式。当配水管网的压力，在一天之内有定期的高低变化时，可设置屋顶水箱，水压高时，箱内蓄水；水压低时，箱中放出存水，补充供水不足，这样可以利用城市配水管网中压力波动，使水箱存或放水来满足建筑供水要求。某注册房地产估价师王某拟抵押其位于A市C区的一套多层住房，该估价师请该所另两名注册房地产估价师对该套住房进行了估价，并出具了估价报告。王某以优惠价格取得该报告，并最终取得银行的抵押贷款。则对该住房的估价是专业房地产估价。（）答案：对解析：考点:房地产估价的含义。王某请其所在估价机构的其他估价师进行评估，在这两名估价师保持中立的情况下，可以给出专业估价的客观意见。 按照公司法的规定，可以发行股票的公司是（ ）。A无限责任公司B股份有限公司C有限责任公司D两合公司正确答案：B某宗工业用地面积为5000m2，容积率为2.0，楼面地价为800元m2。若城市规划部门批准将该地块改为商住用地，容积率为8.0，其中商业用途建筑面积占40%，楼面地价为3000元m2；居住用途建筑面积占60%，楼面地价为1000元m2。该宗地块理论上应补交的地价为（）万元。A.4000B.5900C.6400D.7200答案：C解析：本题考查的是价差法。补地价（单价）（40%×3000×860%×1000×8）800×212800（元/m2）。补地价（总价）12800×50006400万元。参见教材P382。(2022真题) 根据物权法，住宅建设用地使用权期间届满的，（）。A.无偿收回B.给予补偿收回C.自动续期D.届满前一年申请续期答案：C解析：本题考查的是建设用地使用权的收回和终止。依据物权法规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。在实际的房地产估价中，房地产抵押价值通常是指抵押房地产未设立法定优先受偿权下的价值扣除估价师知悉的法定优先受偿款后的余额。这些法定优先受偿款通常包括（）。A.拖欠建设工程价款B.已抵押担保的债权数额C.房地产变卖处置费用D.诉讼费用E.其他法定优先受偿款答案：A,B,E解析：本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。法定优先受偿款是假定实现抵押权时，已存在的依法优先于本次抵押贷款受偿的款额。包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款、其他法定优先受偿款，但不包括为实现抵押权而发生的诉讼费用、估价费用、拍卖费用以及增值税及附加等费用和税金。房地产估价师历年真题解析8辑 第3辑 建设用地使用权出让合同约定的使用年限届满，经批准续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，按规定支付地价款并更换土地权属证件。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：银行个人住房贷款业务中发生的“假按揭”属于（）风险A.信用 B.管理 C.法律 D.操作答案：D解析：本题考查的是房地产抵押贷款。操作风险是由于个人住房贷款的客户数量多，在实际操作中银行无法像对公司客户那样进行深入的调查，容易出现“假按揭” 估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点的价值。所以房地产估价结果肯定是现时的估价时点的价值。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：× 某开发商于2000年8月1日投资开发一专业商场，开发期为3年，平均售价为08万元/。2022年8月1日王某以11万元/的价格购买了其中50的店面，并向开发商支付了5万元定金，产权持有期为47年。2022年8月1日开发商交房时，王某又支付了115万元，余款由商业银行提供的10年期抵押贷款支付，年贷款利率为65%，按年末等额付款方式偿还。另外，王某与一承租人签订了一份为期10年（2022年8月1日至2022年7月31日）的租赁合同。合同规定，第一年租金为每月150元/，此后租金按每年2%的比率递增，每年年末一次性收取。据估算每年的平均出租经营费用为3万元。王某打算在出租期满时，将此店面装修后转售，装修费估计为6万元。如果王某要求其自有资金在整个投资经营期的内部收益率达到12%，试计算届时最低转售单价（计算时点为2022年8月1日，不考虑装修时间和转售税费，计算结果精确到元）。（12分）正确答案： 职工与单位建立劳动关系是缴存住房公积金的前提。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：一般来说，在增量房市场上，卖方对房地产信息的了解程度要高于买方。（）答案：对解析：由于房地产具有的位置固定性、异质性、弱流动性和价值量大等特性，导致房地产质量离散、交易分散、不频繁且私密性强，使卖方对房地产信息的了解程度要远远高于买方。收集统计资料时，对重大或敏感性强的问题应采用（）方式设置调查项目。A、多项选择B、单项选择C、判断提问D、书面提问答案：A解析： 本题考查的是统计数据的收集。收集统计资料时，对重大或敏感性强的问题应采用多项选择方式设置调查项目，不宜采用是非提问。房地产估价师历年真题解析8辑 第4辑（）是城市房地产管理法规定的房屋租赁合同必备条款。A.当事人姓名或者名称及住所 B.租赁期限 C.抵押用途 D.租金及交付方式 E.房屋的修缮责任答案：B,D,E解析：本题考查的是商品房屋租赁登记备案。租赁期限、租赁用途、租金及交付方式、房屋的修缮责任是城市房地产管理法规定的必备条款。对置业投资来说，房地产投资表现的经济效果包括（）。A、租金收益B、物业增值C、股权增加D、销售收入E、开发利润的多少答案：A,B,C解析：考点:房地产投资经济效果的表现形式。对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现在租金收益、物业增值或股权增加等方面。 在回答关于技术路线的问题时，依据书中的概念，是否应明确说明可能采用的估价方法?正确答案：在回答关于技术路线的问题时，应说明拟采用的估价方法。从房地产泡沫的成因入手，（）等指标都从某一个侧面反映了房地产泡沫的程度。A.房价收入比 B.实际价格理论价格 C.房价租金比 D.收入租金比 E.住房市场指数答案：A,B,C解析：本题考查的是房地产泡沫与过度开发。从房地产泡沫的成因入手，“实际价格/理论价格”、“房价收入比”、“房价租金比”等指标，都从某一个侧面反映了房地产泡沫的程序。某投资项目每年可获得50000 元的资金用于偿付年还本付息，贷款人要求偿债备付率不低于1.3，贷款利率为12，贷款期限为20 年，按月等额还本付息。则该项目投资人所能申请到的最大贷款额为（）万元。A2.73B29.11C344.74D349.31答案：B解析：偿债备付率=可用于还本付息资金/当期应还本付息资金，则每年应还本付息资金=5/1.3=3.846（万元），按月还本付息额=38460/12=3205（元），用等额序列支付现值系数公式，可得最大贷款额为：V=A/i11/（1+i）n=3205/（12÷12）错误11/（1+12÷12）12 错误20=29.11（万元）。 以下影响供需的主要因素中，影响房地产周期循环的最关键的因素是（ ）。A房地产价格B房地产市场预期C金融相关因素D相关商品价格正确答案：C房地产周期循环的主要原因包括供需因素的影响，其中以金融相关因素的变动最为关键。房地产估价机构为转移由于其房地产估价师工作过失造成的经济赔偿风险，向保险公司投保的险种是（）。A人身保险B责任保险C财产损失保险D信用保证保险答案：B解析：责任保险是指以被保险人对第三者依法应负的民事损害赔偿责任或经过特别约定的合同责任为保险标的的保险。如产品设计单位或房地产中介机构购买的责任保险。房地产估价师历年真题解析8辑 第5辑 两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能有很大不同；而如果权益相同，则价值不可能有很大不同。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×下列影响房地产价格影响因素的说法中，正确的有（ ）。A.绿地率变化对房地产价格影响是线性的B.道路改善交通，对房地产价格都是正面影响C.有些影响因素对房地产价格的影响可以量化，有些难以量化D.朝向对所有的房地产都同等重要E.信贷政策的变化对房地产价格的影响具有一定时滞性答案：C,E解析：本题考查的是房地产价格影响因素。选项A，绿地率的边际效用是递减的；选项B，道路对房地产价格的影响具有双重性；选项D，朝向对于住宅价格影响较大，对于商业地产价格没有太大的影响。P119121。(2022年真题) 根据国家有关财务会计制度，采用分期收款方式销售的房地产开发项目，当期应结转的营业成本通常按当期销售面积占全部销售面积的比例计算。（）答案：对解析：本题考查的是投资与成本。对于分期收款的房地产开发项目，房地产投资的营业成本通常按当期销售面积占全部销售面积的比率，计算本期应结转的营业成本。某笔房地产开发贷款的综合风险度与（）直接相关。A、贷款额B、企业信用等级C、自有资金数量D、项目风险等级E、贷款期限答案：B,D,E解析：考点:金融机构对房地产项目贷款的审查。某笔贷款的综合风险度与信用等级系数、贷款方式系数、期限系数和项目等级系数直接相关。房地产开发公司于2022年1月开发一经济适用房住宅小区，项目总投资为3000万元，并以划拨方式取得了该项目建设用地使用权。2022年6月，经招标，分别与B监理公司，C施工企业签订了监理合同、施工合同，其中建设工期为一年半，施工工程合同价为1800万元。2022年4月，正式开工建设。2022年9月，乙公司完成该小区开发，并通过综合验收。B监理公司在工程监理时，坚持“三控”、“两管”、“一协调”，其中“三控”不包括（）。A、工程进度控制B、工程质量控制C、工程面积控制D、工程投资控制答案：C解析：本题考查的是建设监理制度。三控是指监理工程师在工程建设全过程中的工程进度控制、工程质量控制和工程投资控制。某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是（）。A、领导定价法 B、挑战定价法 C、价值定价法 D、随行就市定价法答案：B解析：本题考查的是制定租售方案。某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是挑战定价法。某宗房地产交易，买方实际付给卖方3900元/m2，并约定买卖中的所有税费均由卖方负担，根据调查，该地区房屋买卖中买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，则该宗房地产的正常成交价格为( )元/m2。A、 3482B、 3714C、 3645D、 3900答案：B解析：此题属于掌握的范畴。意在考查市场法中交易情况修正的方法。对于交易税费非正常负担的修正，主要是把握下列两点： (1)正常成交价格-应由卖方负担的税费卖方实际得到的价格 (2)正常成交价格+应由买方负担的税费买方实际付出的价格本题的计算过程为 该宗房地产的正常成交价格买方实际付出的价格-应由买方负担的税费 ?解决此题的关键就是掌握上面提到的这两点。房地产估价师历年真题解析8辑 第6辑 房地产具有供给有限特性，本质上于（ ）。A土地总量有限B规划限制C房地产不可移动D价值量大正确答案：C 某房地产占地4000m2，土地使用年限为50年，容积率为6，共24层，每层建筑面积相同。该房地产经过两年开发建成，预计再经过一年销售招租完毕，届时各层使用情况预计如下：1层的大堂部分占该层建筑面积的60%，其余部分的75%可用于商业铺位出租，正常出租率为90%，每平方米出租面积每月可得净租金60元；23层为商场，营业面积占该层建筑面积的70%，每平方米营业面积年正常收入为8500元，每年正常营业需投入1000万元，而该市经营同类商业项目的每平方米营业面积的正常年利润为600元；第4层出租开酒楼，可出租面积占该层建筑面积的70%，每平方米出租面积的月租金为50元，出租人每年需支付8万元的运营费用；510层为用于出租的办公用房，每层共20间，当地同类同档次办公用房每间每月租金1800元，出租率为80%，出租人需承担相当于租金收入lO%的运营费用；1124层为商品住宅，其中1l层以每平方米建筑面积3800元的优惠价格售给公司员工，其他层则平均以每平方米建筑面积4200元对社会售出，当地同类同档次商品住宅的售价为每平方米建筑面积4000元。试评估该房地产销售招租完毕时的市场价值（设资本化率分别为商场10%，酒楼8%，办公楼7%）。正确答案：答案：9591.40万元运用收益法有限年公式求取房地产价格，其公式为：(2)各层建筑面积一4000×6/241000(me/层)(3)计算l层商铺收益价格年净收益1000×(160%)×75%×90%×60×1219.44(万元)Vi19.44÷10%×11/(1+lO%)503192.20(万元)(4)计算23层商场收益价格年净收益1000×2×70%×60084(万元)V2-384÷10%×11/(1+10%)503830.48(万元)(5)计算4层酒楼收益价格年净收益1000×70%×50×128000034(万元)V34÷8%×11/(1+8%)503413.59(万元)(6)计算510层办公楼收益价格年净收益6×20×1800×12×80%×(110%)186.62(万元)V5-10186.62÷7%×11/(1+7%)5032555.13(万元)(7)计算1124层住宅价格Vn-a41000×14×40005600(万元)(8)计算房地产价格VV1+V2-3+V4+V5-10+V11-24192.20+830.48+413.59+2555.13+56009591.40(万元) 某套住宅的套内建筑面积价格为2600元/m2，已知使用面积为58m2，套内建筑面积为67m2，应分摊的共有建筑面积为6m2。该套住宅的建筑面积价格为( )元/m2。A2600.00B2386.30C2832.84D3003.45正确答案：B下列有关房地产估价的本质，表述正确的有（）。A、房地产估价是评估房地产的价格而不是价值B、房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价C、房地产估价可以提供价值意见，也可以作价格保证D、房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内E、房地产估价既是一门科学又是一门艺术答案：B,D,E解析： 本题考查的是房地产估价的特点。选项A错误，房地产估价是评估房地产的价值而不是价格；选项C错误，房地产估价只提供价值意见，而不做价格保证。证券是一种商品，可以进行依法买卖；同时，证券也是种资本，可以为持有者带来一定的收益。答案：对解析：证券一般具有如下特点：票面上标有具体金额，代表一定的财产权利，能给持有者带来收益；可以依法转让，买卖时存在证券交易价格。这些基本特点表明，证券是一种商品，可以进行依法买卖；同时，证券又是一种资本，可以为持有者带来一定的收益。下列有关“可比实例房地产与估价对象房地产相似”的要求，描述不当的是（）。A、两者区位相近B、两者用途相近C、两者权利性质相同D、两者档次相当答案：B解析：考点:选取可比实例的要求。选项B，可比实例房地产与估价对象房地产用途应相同。 房地产业在我国是一个既古老又新生的产业。我国在1949年以前，土地是以公有制为基础的，房产是以私有制为基础的。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×房地产估价师历年真题解析8辑 第7辑下列关于路线价法的表述中，不正确的是（）。A、路线价法实质是比较法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理 B、路线价法适用于城镇临街商业用地的估价 C、运用路线价法的前提条件是街道较规整，临街土地排列较整齐 D、路线价法是在城镇街道上划分路线价区段，设定标准临街深度，选取若干标准临街宗地并求其平均价格答案：D解析：本题考查的是路线价法。路线价法是在城镇街道上划分路线价区段并设定标准临街深度，在每个路线价区段内选取一定数量的标准临街宗地并测算其平均单价或楼面地价，利用有关调整系数将该平均单价或楼面地价调整为各宗临街土地价值或价格的方法。 自然环境的适宜性不直接影响房地产的需求及价格。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：× 资产负债表是根据会计等式的原理设计的，下列属于资产负债表中资产类所列项目的是（ ）。流动资产，包括货币资金、短期投资、应收票据、应收账款（减坏账准备）、存货、待摊费用等；长期投资，反映长期投资的情况；固定资产，包括固定资产（减累计折旧）、固定资产清理、在建工程等；无形及递延资产，反映无形及递延资产及其他资产等；流动负债，包括短期借款、应付票据、应付账款、未交税金、未付利润及预提费用等；长期负债，包括长期借款、应付债券等；所有者权益，包括实收资本、资本公积、盈余公积及未分配利润等ABCD正确答案：C流动负债、长期负债、所有者权益属于资产负债表中负债及所有者权益类的所列项目。建设项目设计阶段影响工程造价的因素主要在总平面设计、建筑设计、工艺设计三个阶段中。 ( )答案：对解析： 只有取得所有权的资产才可列入企业资产进行核算。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：× 不同资质等级的同一专业单位实行联合共同承包建筑工程的，应当按照资质等级低的单位的业务许可范围承揽工程。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产因土地面积不能增加、交通等基础设施不断完善、人口增加等，其价值通常可以得到保持，甚至随着时间的推移而自然增加，即投资增值。（）。答案：错解析：本题考查的是保值增值。外部经济、需求增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。参见教材P67。房地产估价师历年真题解析8辑 第8辑评估甲别墅的市场价值，选取了乙别墅为可比实例，乙别墅的成交价格为8000元/m2，装修标准为1000元/m2（甲别墅的装修标准为800元/m2），因位置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高10%，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比准价格为（）元/m2。A7020B7091C7380D8580答案：B解析：比较价值（比准价格）=可比实例成交价格×交易情况修正×市场状况调整×房地产状况调整，本题中，市场状况系数与房地产状况调整系数并未提及，默认为1，则乙别墅求取的比准价格=（80001000+800）/1.1=7091（元/m2）。 城市房屋拆迁估价过程中，实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁儿签字认可。（ ）正确答案：城市房屋拆迁估价指导意见第十五条第二款规定，实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。对于有租约限制的房地产，如果是为城市房屋拆迁补偿目的而进行估价，不必考虑房屋租约的影响，应视为无租约限制的房地产进行估价。（）答案：对解析：无租约限制价值是指全部可出租部分均按照市场租金水平确定租赁收入所求取的价值。它有时又称为完全产权价值。在某些情况下，根据估价目的的要求，应以设定的估价对象的权益状况来估价。例如房屋征收估价，是评估被征收房屋在完全产权下的价值，不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。其中，不考虑租赁因素的影响，是评估无租约限制价值而不是评估出租人权益价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。下列各项中，不属于规费的是（）。A.社会保险费 B.住房公积金 C.劳动保险和职工福利费 D.工程排污费答案：C解析： 本题考查的是建筑安装工程费用的构成。规费是指按国家法律、法规规定，由省级政府和省级有关权力部门规定必须缴纳或计取的费用，包括：社会保险费、住房公积金、工程排污费或其他应列而未列入的规费。选项C，属于企业管理费。 路线价法估价时需要用路线价再配合（ ）计算出待估宗地的价格。A深度百分率B资本化率C收益率D物价指数E其他价格修正率正确答案：AE2022年6月1日某房地产估价机构受委托评估一幢办公楼完全产权状况下的整体转让价值。该办公楼共20层（含地下两层设备层），钢筋混凝土结构，建设期2年，建成于2022年，登记建筑面积为18000m2（不含地下建筑面积2500m2），土地面积为3000m2，土地使用年限自2022年6月1日至2055年5月31日。采取成本法时，取类似办公楼的总建筑面积综合单价进行测算；采用收益法等比递增公式测算收益价值时，以周边三个类似办公楼实际租金的平均值为客观租金，年租金增长率6%，收益年限48年进行测算。请问：1.本次估价成本法测算中采用的建筑面积应为多少？2.上述收益法测算思路中存在哪些错误？答案：解析：1.建筑面积应为20500m2。转让是整体转让而不仅是地上建筑。2.收益法测算思路中存在以下错误：（1）不能以周边三个类似办公楼的实际租金进行计算，应进行客观性分析或调整。（2）选取三个类似办公楼可比租金进行比较，最后综合时应取加权平均而不是无理由的按简单算术平均确定。（3）收益年限应为40年而不是48年。与传统观点不同，实物期权理论认为：不确定性带来机会，不确定性的增加可以带来更高的价值。（）答案：对解析：本题考查的是实物期权方法与房地产投资决策。与传统观点不同，实物期权理论认为：不确定性带来机会，不确定性的增加可以带来更高的价值。