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房地产估价师考试题免费下载7节房地产估价师考试题免费下载7节 第1节监护主要有法定监护、指定监护、遗嘱监护、自愿监护。（）答案：对解析： 本题考查的是自然人、法人和非法人组织。监护主要有法定监护、指定监护、遗嘱监护、自愿监护 任何商品的替代效应总是为正值，收入效应则根据商品的特点，有的为正值，有的为负值。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×房地产估价师在资料收集后，应及时进行整理、分类，以便需要时查阅和对其进行分析，对委托人提供的资料无需核实。（）答案：错解析：考点:收集估价所需资料。估价师也要合理怀疑委托人提供的资料的真实性、完整性、合法性和准确性，对其提供的资料应进行检查。对自己收集的资料也应进行检查。根据中华人民共和国招标投标法的规定，投标人至少不少于（）时，招标人才可以不重新招标。A.1个B.2个C.3个D.4个答案：C解析：本题考查的是工程建设的招标投标管理。根据中华人民共和国招标投标法的规定，投标人至少不少于3个时，招标人才可以不重新招标。 关于房地产开发项目的可行性研究的依据，下列叙述不正确的是（ ）。A国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划B建筑师、工程师或估价师及造价工程师等建筑权威人物的经验和研究C国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设施等D开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件及备选规划设计方案等正确答案：BB房地产开发项目可行性研究的依据除A、C、D项外还有批准的项目建议书和同等效力的文件；自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料；有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料；国家所规定的经济参数和指标。房地产估价师考试题免费下载7节 第2节根据不动产登记暂行条例，下列情形中，可以由当事人单方申请的有（ ）。A.商品房开发商对新建商品房的首次登记B.权利人姓名发生变化，申请的变更登记C.申请更正登记的D.申请转移登记的E.对权属有争议的利害关系人提出的登记答案：A,B,C,E解析：本题考查的是不动产登记程序。继承、接受遗赠取得不动产权利的可以单方申请。P160。 下列关于预告登记的表述中，错误的是( )。A.预告登记的目的是保障将来实现的物权B.预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效C.预告登记后，未绎预告登记的权利人同学处分该不动产的，不发牛物权效力D.预告登记酌范围应当足商品房预售，主要是防止一房多卖正确答案：C 从事房地产经纪活动的基本条件是（ ）。A取得房地产经纪人协理从业资格B取得房地产经纪人执业资格C取得房地产经纪人员相应执业资格证书D取得房地产经纪人执业资格并经注册生效正确答案：A取得房地产经纪人执业资格是进入房地产经纪活动关键岗位和发起设立房地产经纪机构的必备条件。而取得房地产经纪人协理从业资格，是从事房地产经纪活动的基本条件。中观区位，往往是影响城市土地等级和基准地价的主要因素。（）答案：对解析：本题考查的是城市用地评价。中观区位是影响城市土地等级和基准地价的主要因素。房地产投资具有收益、保值和增值的特性，但是不具备消费的特性。（）答案：错解析：本题考查的是房地产投资概述。房地产投资具有收益、保值、增值和消费四个方面的特性。房地产估价师考试题免费下载7节 第3节 对零售商业务也进行分类的主要依据有（ ）A建筑规模B经营商品的特点C商业辐射区域的范围D周围环境E服务人口的收入水平正确答案：ABC 根据信托合同，信托机构依据其管理经营的实际业绩确定（ ）。A受托财产总值B信托范围C信托收益D信托信用等级正确答案：C 房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于（ ）引起的。A装饰装修改造B通货膨胀C需求增加导致稀缺性增加D改进物业管理E周围环境改善正确答案：CE以下各项中，不属于抵押贷款二级市场上交易的抵押贷款支持证券的是（）。A、抵押贷款传递证券B、抵押贷款转换债权C、抵押贷款直付债券D、抵押贷款担保债务答案：B解析：考点:房地产抵押贷款二级市场。抵押贷款二级市场上交易的抵押贷款支持证券主要有四种类型：抵押贷款支持债券、抵押贷款传递证券、抵押贷款直付债券和抵押贷款担保债务。借款还本付息估算表属于基本财务报表，因该表中列示了可直接用于计算清偿能力指标的基础数据。（）答案：错解析：考点:辅助报表。借款还本付息估算表属于辅助报表。房地产估价师考试题免费下载7节 第4节对商品住房项目的市场吸纳及趋势的分析，属于房地产市场状况分析中的（）分析。A需求B供给C竞争D市场占有率答案：A解析：房地产市场状况需求分析的内容包括：需求影响因素分析；需求预测；吸纳率分析；市场购买者的产品功能需求。其中，吸纳率分析是指就每一个相关的细分市场进行需求预测，以估计市场吸纳的价格和质量，其具体内容包括：市场吸纳和空置的现状与趋势，预估市场吸纳计划或相应时间周期内的需求。 房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产资产收益为目的，预先垫付一定数量的货币与实物，直接或间接地从事或参与房地产开发的经济行为。（ ）正确答案：×房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。 某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年。建筑物的自然寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命为（ ）年。A40B43C47D50正确答案：B狭义的城市规模指城市人口规模，这里的人口是指（）。A.有所在城市户籍的人口 B.市区内的常住非农业人口 C.市区的所有人口 D.市区和近郊区的非农业人口答案：B解析：本题考查的是城市性质与城市规模。狭义的城市规模指城市人口规模，即城市人口总数，通常以市区的常住的非农业人口作为衡量城市人口规模的依据。建筑材料的性质有（）等。A.物理性质 B.力学性质 C.耐久性 D.耐热性 E.耐湿性答案：A,B,C解析：本题考查的是建筑材料的性质。建筑材料的性质有物理性质、力学性质和耐久性。房地产估价师考试题免费下载7节 第5节 土地增值税的计税依据是（ ）。A土地价格B房地价格C地增值额D房屋增值额正确答案：C 从投资角度来看，资金时间价值的大小主要取决于（ ）。A资金的供求关系B投资利润率C通货膨胀率D风险因素E利率正确答案：BCDBCD资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要有：投资利润率，即单位投资所能取得的利润；通货膨胀率，即对因货币贬值造成的损失所应得到的补偿；风险因素，即对因风险可能带来的损失所应获得的补偿。 征收集体土地下的土地取得成本中，征地补偿安置费用包括（ ）。A土地补偿费B安置补助费C拙上附着物和青苗的补偿费D土地使用权出让金等土地有偿使用费用E安排被征地农民的社会保障费用正确答案：ABCE某宗土地的总面积为5000m2，容积率为2，剩余使用年限为30年，用途为工业，现可依法变更为商业用地，容积率提高到3，剩余使用年限不变。现时该类工业用地50年期的建设用地使用权楼面地价为2000元/m2，工业用地报酬率为6%；变更后条件下40年期的商业建设用地使用权土地单价为12000元/m2，商业用地报酬率为10%。该土地因变更用途和容积率应补交的地价款为（）万元。A4000B4004C4021D4037答案：D解析：该类工业用地30年期使用权楼面地价为：该类商业用地30年期土地使用权土地单价为：。故，补地价（总价）=11567.89×50001746.6×2×5000=4037（万元）。消费者的收入水平、偏好、对未来的预期和相关物品价格水平的变化，不会改变消费者在给定价格水平下对房地产的需求量。（）答案：错解析：考点:房地产需求。当一种房地产的价格较低时，当消费者的收入较高时，当消费者对该种房地产的偏好增强时，当该种房地产的替代品的价格较高或者互补品的价格较低时，当消费者预期该种房地产价格未来会上涨时，消费者对该种房地产的当前需求通常会增加。房地产估价师考试题免费下载7节 第6节 甲公司按营业收入的2%购买保险，该2%属于（ ）。A绝对指标B相对指标C平均指标D变异指标正确答案：B一般来说，短期投资资金周转快，流动性好，风险相对较低，收益率较高。（）答案：错解析：考点:投资概述。一般来说，短期投资资金周转快，流动性好，风险相对较低，但收益率也较低。 长期趋势的测定中，通过扩大动态序列各项指标所属的时间，从而消除因时距短而使各指标值受偶然性因素影响所引起的波动，以便使经修匀过的动态序列能够显著地反映现象发展变动总趋势的方法称为（ ）。A移动平均法B扩大时距法C最小二乘法D趋势观察法正确答案：B下列关于城乡规划编制的表述中，错误的是（）。A.城市详细性规划必须以所在城市的总体规划为依据 B.控制性详细规划必须以修建性详细规划为依据 C.以上一层次的城市规划为依据，前提是这项规划必须是依法批准并有效 D.城市的总体规划必须以所在省.自治区的省域城镇体系规划为依据答案：B解析：本题考查的是城乡规划的编制与审批。选项B错误，修建性详细规划必须以控制性详细规划为依据。 下列关于计征房产税的说法中，正确的是（ ）。A凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人B房产税在城市、县城、村镇和工矿区范嗣内征收C对于非出租的房产，以房产原值的70%90%为税基D对于出租的房产，以租金收入为计税依据，税率为12%E房产税按年计征，分期缴纳正确答案：ACDE房地产估价师考试题免费下载7节 第7节下列不属于不动产登记的载体是（）。A.不动产登记簿B.不动产权证书C.不动产登记证明D.不动产购买协议答案：D解析：本题考查的是不动产登记的基本规定。不动产登记的载体有不动产登记簿、不动产权证书和不动产登记证明。 某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2000万元，经营期内的年平均利润总额为600万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为( )。A12%B20%C24%D30%正确答案：D答案 D 600÷2000×100%30%关于收益法中收益期确定的说法，正确的是（）。A、在正常市场和运营条件下估价对象未来可获取收益的时间 B、在正常市场和运营条件下估价对象过去和未来可获取收益的时间 C、自估价对象竣工投入使用时起至未来不能获取收益时止的时间 D、自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益时止的时间答案：D解析：本题考查的是收益期和持有期的测算。收益期是预计在正常市场和运营状况下估价对象未来可获取净收益的时间，即自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益时止的时间。参见教材P238。房地产抵押人不一定是债务人。 ( )答案：对解析：在征收土地时，可通过大幅提高征地费用的做法，以限制非农业部门占地，确保农业用地比例。 ( )答案：错解析：这种做法违反了“保证国家建设用地原则”。