前期物业服务合同拟用稿.doc

前期物业服务合同(拟用稿)前期物业服务委托合同第一章   总  则第一条   本合同当事人委托方（以下简称甲方）:企业名称： 房地产开发有限公司法定代表人： 注册地址：联系电话： 受委托方（以下简称乙方）: 企业名称： 法定代表人： 注册地址： 联系电话： 据有关法律、法规及大连泉水·润泽园前期物业管理服务协议有关约定，在自愿、平等、协商一致基础上，甲方将大连润泽园物业委托乙方实行前期物业管理服务，订立本合同。第二条   物业基本情况物业类型：住宅、公建组成综合性小区座落位置：大连市 区。管理界限：东至 路；南至 路；西至 路；北至 路。占地面积： 万平方米建筑面积：约 万平方米委托管理物业明细表（见附表）。第三条   本合同生效时，本物业开发建设现状是：部分竣工，无入住。第二章   委托管理服务事项第四条   根据本合同生效时本物业开发建设现状，乙方参与并做好下列事项管理：    （一）参与小区管理设施规划设计。    （二）参与工程质量监督。    （三）参与竣工验收，负责监督竣工移交原工程遗留问题维修工作。    （四）保证所管理物业所有权、使用权，防止任何人非法入侵。第五条   根据大连市人民政府第105号令大连市实施物业管理条例办法规定核实物业管理用房位置和面积。第六条   制定物业使用守则，与物业产权人、使用人办理物业交接验收和入住手续，按相关约定收取有关费用，并负责审核购房人大连市城市住房维修基金专用收据。第七条    按双方协议约定，负责保修期内房屋出现各种质量问题承办和处理以及保修期满后房屋共用部位、共用设施设备维修、养护和管理。房屋共用部位包括：房屋承重结构部位（基础、承重墙体、梁、柱、楼板、屋面）、专用房间、门厅、楼梯间、走廊通道及外墙面等。    共用设备包括：室内外给排水系统、落水管、电梯、避雷装置、公共照明、安全监控、消防设施、邮政信箱、天线、二次加压水泵及水箱、部分配电系统等。 共用设施包括：非市政路及路灯、化粪池及化粪池以内排水管道、自行车棚、垃圾房、庭院灯、停车场、雨水 、污水管道等。 第八条   其他委托管理事项    （一）  按住宅质量保证书中甲、乙双方约定提供维修服务。    （二）  附属配套建筑和设施及构筑物维修、养护与管理，包括：物业管理用房、商业网点、文化体育娱乐场所等，以及甲方开发建设自用房屋服务管理。    （三）  公共绿地、花木、建筑小品养护与管理。    （四） 公共环境卫生，包括：公共场所、场地、房屋共用部位、非市政路等清扫保洁及垃圾收集。    （五）  甲方出资建设停车场地，由乙方负责管理，并承担具备正常使用管理责任。    （六）  协助公安部门维护社区秩序，包括：安全监控、值班、巡视等 。发生刑事案件依照法律规定处理。    （七）  与房屋及附属建筑物改装修相关垃圾清运等管理。    （八）  物业档案管理。包括物业工程图纸、竣工验收资料、物业产权人和物业使用人档案、维修档案。    （九） 负责按约定向物业产权人和物业使用人收取物业管理服务费（含电梯运行费）等其他代收费用。    （十）  房屋自用部位、自用设备维修、养护，若产权人委托乙方维修时，乙方可以接受委托并合理收费。第三章  委托管理期限第九条   委托管理期限自本合同生效之日起至本物业产权人委员会与物业管理企业签订 物业服务委托合同生效之日终止，若此时甲方、乙方与施工单位签订 工程保修协议尚未履行完毕，乙方缴纳履约保证金不予退还。第四章  双方权利和义务第十条  甲方权利和义务   （一）  甲方权利    1.审定乙方前期物业管理服务办法、方案和规章制度；    2.审核乙方有关前期物业管理服务财务预算、批准决算；    3.检查、监督乙方前期物业管理服务实施情况，提出整改意见；    4.监督乙方物业管理用房使用情况。   （二） 甲方义务    1.为乙方实施前期物业管理服务提供条件，协助乙方实施前期物业管理方案，协调好开发单位、施工单位、监理单位与乙方关系。    2.征求乙方对本物业规划设计、工程施工、竣工验收等方面意见，并组织有关单位落实整改。    3.执行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度，负责落实保修责任。4.按规定向乙方提供全部工程技术档案资料。    5.按大连市城市住宅售后修缮资金计提及使用暂行规定（大政发199851号）及其配套文件规定交纳维修基金。  6.按有关规定提供建筑面积350物业管理用房（产权归全体物业产权人所有），应于通过竣工综合验收之日起10日内，交由乙方使用。    7.负责按约定处理有关工程建设遗留问题。 第十一条   乙方权利和义务   （一） 乙方权利    1.根据甲方委托和有关法律法规制定前期物业管理实施办法、方 案和规章制度并实施管理。    2.依据本合同约定委托管理事项，向甲方及有关单位提出合理整改意见和建议。    3.提出维修资金年度使用计划并对委托物业实施维修养护和管理。  4.规劝、制止产权人或使用人违反物业使用守则和大连泉水·润泽园前期物业管理服务协议行为。    5.有权使用物业管理用房。    6.依据 前期物业管理服务协议约定，向产权人或使用人收取物业管理服务费用及其他费用。    7.选聘专业公司承担专项业务，但不得将整体物业管理责任转让给第三人。    8.当物业产权人、使用人装修物业时，与其签订房屋装饰装修管理协议，并按有关规定进行管理。    9. 前期物业管理服务协议中约定甲方转让给乙方权利。   （二） 乙方义务    1.履行本合同并依法经营管理，自觉维护甲方及产权人或使用人权益。    2.主动接受甲方监督。    3.接受物业管理行政主管部门监督指导。    4.对房屋共用部位、共用设施设备按有关规定实施维修、养护和管理，其中供暖设备于保修期满后由乙方负责向供暖单位进行移交。5.按照有关规定使用维修基金利息。    6.乙方必须建立小区物业各项收费独立账户，接受甲方监督，每半年向物业产权人、使用人公布一次物业管理服务费收支情况。每年1月份向物业产权人公布全年维修基金利息收支情况。7.小区内房屋装修、购买装修材料等事宜由物业产权人、使用人自行选择，乙方不得指定专门施工队伍及材料供应商，同时不得阻挠物业产权人、使用人雇佣施工队伍进场施工，并保证无乱收费等现象。8、认真组织管理好小区内吊装事宜，严禁利用电梯搬运物业产权人、使用人装修所需材料及装修后垃圾，乙方可配合物业产权人、使用人进行吊装，如需收费，价格应在合理范围内。9.乙方必须保证小区无毁坏绿地、私建花园、私搭乱建及破坏原有绿化、环境景观现象发生；乙方必须保证小区无新增地上停车位，否则，由乙方负责恢复原状。乙方必须保证小区禁止乱停乱放车辆及杂物。     10.本合同终止之日起7日内，向物业产权人委员会移交甲方所提供全部物业管理档案资料、有关财务帐册和物业管理用房，及本物业公共财产等。11. 前期物业管理服务协议中约定给甲方义务，乙方全部接受并承担责任。12.乙方应在本合同签订时向甲方交纳履约保证金 万元，待本协议终止且甲方、乙方与施工单位签订 工程保修协议履行完毕后甲方将剩余保证金无息返还。13. 乙方同意与甲方、施工方签订 地块工程保修协议（附件1），并按该协议约定履行；若甲方与施工方签订施工协议及相关补充协议中已含有关于保修事宜约定，但未签订上述三方协议时，乙方也须提供保修管理服务，甲方予以协助与配合。    第五章  前期物业管理服务标准第十二条  管理服务标准依据大连市实施物业管理条例办法（大连市人民政府令第105号）按甲乙双方约定、 前期物业管理服务协议和乙方投标文件内容及承诺执行。具体内容见附件2。  第六章  前期物业管理服务费、相关费用及其他约定    第十三条  物业管理服务费    （一）未交付使用物业物业管理服务费，由甲方按下列标准向乙方支付：住宅房屋建筑面积每月每平方米 元，非住宅房屋建筑面积（不含地下停车场空置车位、车库）每月每平方米 元。（二）已交付使用物业物业管理服务费，由乙方根据大连泉水·润泽园前期物业管理服务协议约定，按下列标准向物业产权人或使用人收取：住宅房屋建筑面积每月每平方米 元，非住宅房屋建筑面积每月每平方米 元，收费时间为每季度首月10日前。    （三）若乙方调整物业管理服务收费标准需先与甲方协商一致后再报物价部门批准，从批准执行之日起，乙方按调整标准向甲方、物业产权人、使用人收取。    （四）甲方、物业产权人、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额百分之0.3按日交纳滞纳金。    （五）物业产权人转让物业时，须交清转让前物业管理服务费用。     第十四条  保修期内物业维修养护执行建筑工程保修有关规定并按甲方、乙方与施工单位签订 地块工程保修协议执行。    第十五条  保修期满后发生房屋公共部位、共用设备、共用设施维修养护更新费用，执行维修基金制度。  第十六条   乙方根据有关委托，按政府定价向物业产权人、使用人代收其他费用等。第十七条  物业产权人或使用人委托乙方对房屋自用部位、自用设备实施维修养护及其他服务时，乙方可按约定标准向物业产权人或使用人收取服务费。第十八条 本小区规划建设地上停车场（乙方负责管理禁止出现详规外地上停车场）停放车辆，由乙方对要求停放车辆物业产权人、使用人实行委托服务，按车位 元/月收取停车场地有偿使用费，有偿使用费收入扣除经营管理成本后结余部分60用于物业维修和绿地养护，40用于弥补减免物业管理服务费和便民服务费用。 第十九条 甲方委托乙方对地下停车场进行物业管理（明细后附），乙方需按甲方要求保证停车场及时、正常使用，停车场日常运营所有费用（包括但不限于水、电、采暖、管理费用等）由乙方承担。 （一）甲方出售车位（库），由买受人向乙方交纳物业管理费，每个车位或车库物业管理费为40元/月，其中可停放两辆车独立车位或车库按一个车位（库）收取物业管理费。 （二）甲方未出售车位（库）不交纳物业管理费。（三）未使用车位（库）出租：如甲方委托乙方将车位（库）对外出租，出租费用收费标准由双方共同协商后由甲方确定。第二十条 乙方不得在小区内另行开辟停车位（库）。     第二十一条  乙方按_%比例从物业管理服务收费中提取管理者利润。第七章 法律责任    第二十二条   若乙方违反本合同第十一条第（二）项有关约定，未尽职责或未履行义务，则乙方应限期予以整改或履行，否则，甲方有权终止本合同，若由此给甲方造成损失，乙方应予赔偿，相关赔偿款项，甲方有权直接从乙方缴纳履约保证金中扣除。第二十三条  乙方违反本合同第二章和第五章约定义务性或禁止性条款，或者乙方服务引起业主严重不满，造成恶劣社会影响，则甲方有权单方面解除本合同，不承担乙方之前任何支出成本，乙方并应承担甲方造成经济损失，并应向甲方支付违约金50万元，该违约金为惩罚性违约金，不因任何因素而调整。  第二十四条   若乙方不按规定使用维修基金利息，或乙方侵占、挪用维修基金利息等，造成甲方和物业产权人经济损失或导致失修失养，则乙方应给予赔偿。    第二十五条   物业交付使用后，一旦发生重大质量事故，甲乙双方应提请政府主管部门并组织相关单位共同分析，以查明原因。属设计、施工、材料原因，则由甲方负责处理；属使用不当或管理不善原因所致，则由乙方负责处理，并承担费用。    第二十六条  因物业产权人、使用人使用不当发生物业共用部位、共用设施设备维修费用，则由相关物业产权人、使用人承担。    第二十七条   物业移交给乙方前对于影响物业结构安全和设备使用安全质量问题，由甲方负责组织责任单位加固补强返修，直至合格，物业移交给乙方后由乙方负责处理；因施工原因造成质量问题，在保修期内按 工程保修协议约定执行，保修期外由乙方按相关规定负责处理。第二十八条 乙方未按约定擅自提高物业收费标准或乱收费，则甲方有权要求乙方清退所有费用、退还利息，并且乙方还应向甲方支付违约金50万元，该违约金为惩罚性违约金，不可调整。第二十九条 乙方未经甲方同意，擅自使用或处分或收益甲方投资建设相关标房屋或其他物，除及时交还且赔偿损失外还应向甲方支付违约金50万元，该违约金为惩罚性违约金，不可调整。第三十条 乙方违反本合同第二十条约定，乙方向甲方支付已交纳履约保证金20%作为违约金直接扣除且甲方有权解除本合同。第三十一条 以下情况乙方不承担责任：1、因不可抗力导致物业管理服务中断；2、乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失；3、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失；4、因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失。第八章 附    则 第三十二条  双方可以对本合同条款进行补充，以书面形式签订补充协议。补充协议与本合同具有同等效力。    第三十三条   本合同附件均为合同有效组成部分。本合同及附件内空格部分填写文字与印刷文字具有同等效力。    本合同及其附件和补充协议中未规定事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章执行。    第三十四条  本合同连同附件一式五份。甲乙双方各二份及物业管理行政主管部门（备案）一份，具有同等法律效力。    第三十五条  本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。    第三十六条  本合同在执行中如发生争议，双方应协商解决或报请物业管理行政主管部门进行调解，协商或调解无效，双方同意向人民法院起诉。第三十七条  本合同自签订之日起生效。第三十八条 乙方按照甲方招标要求编写投标文件中所有内容视为本合同重要组成部分，对双方同样具有法律效力。第三十九条 未尽事宜双方另行协商解决。委托人（甲方）： 代表人：受托人（乙方）： 代表人：        _年_月_日于 大连市