项目投资估算及资金筹措计划.doc

项目概况项目位于周口市川汇区,北临育新街、南临七一路、西临文明路、东临工农路，项目总用地 亩，经南宁市规划国土局批准，用地功能为商住及配套设施，实际建设用地面积 m2，计容积率建筑面积率为 m2。（表：6-1-1） 【项目主要技术经济指标】内容 指 标 内 容 指 标建设地点 周口市川汇区规划总用地面积 实际用地面积 计容积率面积 总建筑面积 建筑容积率 建筑密度 绿地率 住宅面积 商业面积地下室面积居住总户数 根据上述规划经济指标，计容积率总建筑面积 m2，其中住宅 m2，商业部分 m2，另外不计容积率之地下室建筑面积 m2，共 个车位，项目总建筑面积 m2，拟建 栋 层商住楼。 项目投资方案 （一）投资组合方式 在房地产开发中，大量的资金周转使我们很难单凭自身的经济实力进行项目的开发，本项目总投资（含贷款建设期利息）为 万元，整个建设经营期为 年，是一个建设周期长、资金投入量大的建设项目。所以，建议公司采用投资多种组合运用，一方面可减低融资的压力，有助资金的流通；另一方面可相对降低我们的风险，使项目顺利开发。 本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金，二是向银行贷款，三是预售收入用于投资部分。资金动作方式如下：自有资金全部用于投资；销售收入扣除与销售有关税费后用于投资，初步估算按销售收入 %计算；此外还缺少的资金，则向银行借贷。本项目开发总投资（含贷款利息）共计 万元，自有资金 万元，占总投资的 %，销售收入再投入用于投资合计 万元，另需贷款额合计 万元。 （二）资金动作方式 在项目的前期，将汇集到的自有资金用于支付土地使用权出让金和前期工程费；在获取土地使用权后，可将其向银行或金融机构抵押以获取银行抵押贷款，用于地上建筑物建设；当商业、住宅建筑物建设完成了主体工程后就可进行销售，销售收入再加上用其它方式筹措到的资金，就可将整个项目投资完成。 1、自有资金 整个项目的自有资金为 万元，占总投资的 %，分 年投入。详见表:6-1-2(表:6-1-2) 自有资金年度投入表 (单位:万元)第一年第二年第三年第四年2、银行贷款银行长期贷款共有 笔，共计 万元，占总投资 %；从第一年每年借一笔。(表:6-1-3) 银行贷款年度投入表 (单位:万元)第一年第二年第三年第四年 3、销售收入再投入。 销售收入再投入按销售收入的 %计算，从项目有销售收入最后第 年开始，直到项目建设经营期结束，上半年为整个销售收入的 %,下半年为整个销售收入的 %,总销售收入再投入为 万元，占总投资的 %。(表:6-1-4) 销售收入再投入年度投入表 (单位:万元)第 年上半年下半年分段周期设定 开发正式启动的时间设定为项目规划方案通过规划部门审批时,设此时间为项目开发周期的起始日。 开发计划安排 根据的规划方案及开发总周期、各主要分段工程周期的设定，本项目的开发粗略计划拟定如下表（以季度为单位）。（见图表:6-2-1）（表：6-2-1） 项目实施计划表 项目投资估算及资金筹措计划一、项目投资与成本费用估算（一）开发成本估算（1）土地使用权出让金、土地征用及拆迁安置补偿及前期工程费的三通一平、各种税费，共计投入资金 万元人民币。（2）前期工程费： 万元，详见本项目前期工程费估算表（见表：6-3-1）。（表：6-3-1） 前期工程费估算表 (单位:万元)序号项目计算依据计价（万元）1规划设计费 建安工程费2可行性研究费建安工程费3水文、地质、勘察费建安工程费4筹建开办费建安工程费合计 (3)建安工程费： 万元。（见表：6-3-2）（表：6-3-2）高层建安工程费用组成每平方米建筑面积造价 (单位:万元)项目高层（元/平方米）项目高层（元/平方米）桩基础土建工程电梯消防一般水电安装煤气通讯公用天线普通装修对讲机系统地下室费用智能化设施高层建安工程费用组成每平方米建筑面积造价 元/平方米建安工程费：高层建安工程费= 万元 注:其中( )为裙楼玻璃墙和中央空调的每平方建筑面积造价。（4）基础设施费（红线内外工程费）：1348.62万元，（详见表：6-3-3）。（表：6-3-3） 基础设施费估算表 (单位:万元)序号项目计算依据金额（万元）1供电工程2供水工程3电信工程4天然气工程5绿化工程6道路工程7排水工程合计（5）公建配套设施费： 万元,详见表:6-3-4 （表：6-3-4） 公建配套设施费估算表 (单位:万元)序号项目建筑面积（平方米）单价（元/平方米）金额（万元）1幼儿园2物业管理处3会所4公厕合计（6）开发期间税费： 万元,详见表6-3-5。（表：6-3-5） 开发期间税费一览表 (单位:万元)序号类别计算依据交纳税额（万元）1配套设施建设费2建筑工程质量安全监督费3供水管网补偿费住宅：元/T商铺：元/T住宅:商铺:4供电用电负荷费 住宅: /户, /KVA商铺:平方米, 元/KVA住宅:商铺:5其他6物业管理基金合计 (7)不可预见费。 万元。 （8）开发成本。 万元, 开发费用估算 1、管理费用： 万元。 2、销售费用： 万元，详见表6-3-6。（表：6-3-6） 销售费用估算表 (单位:万元)序号项目计算依据计价（万元）1广告宣传及市场推广费2销售代理费3其他销售费用合计3、财务费用： 万元,详见贷款还本付息表。4、开发费用： 万元。三、总成本费用汇总及分摊表 本项目的总成本费用详见投资成本费用估算汇总表（表：6-3-7）（表： 6-3-7） 投资成本费用估算汇总表 (单位:万元)成本项目总额（万元）得房成本（元/平方米）高层商铺车位1开发成本（1）土地成本（2）前期工程费（3）建安工程费（4）基础设施费（5）公建配套设施（6）开发期间税费（7）不可预见费2开发费用（1）管理费用（2）销售费用（3）财务费用3合计注：投资分摊的原则：总原则：所有的总投资均应分摊到可售（可租）的面积中去。细则：（1）按计算投资的各项成本来分摊 （2）各分项中能按各功能使用容量来分摊的按各功能使用容量分摊 （3）若不能按使用数量或容量来分摊，则按各功能的面积比例来分摊 （4）各种税费中与工程有关的按同一分项功能工程成本比例分摊，同工程无关的按功能面积比例分摊 （5）与工程无关的分项按各功能面积比例分摊四、资金筹措、投资计划及借款利息（1）资金筹措与投资计划本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是企业自有资金，二是银行贷款，三是销售房收入用于投资部分。本项目开发商投入自有资金 万元作为启动资金，另需向银行贷款 万元用于投资，剩余部分 万元由销售房收入补充，总投资为 万元，其中 万元的银行贷款利息从销售收入中支付。 详细投资见计划与资金筹措表（表：6-3-8）（表：6-3-8 ） 投资计划与资金筹措表 (单位:万元)序号项目合计建 设 经 营 期上半年下半年上半年下半年上半年下半年1投资总额11建设投资111土地成本112前期工程费113建安工程费114基础设施费115公建配套设施费116开发期间税费117不可预见费118管理费119销售费用12贷款利息13流动资金2资金筹措21自有资金22借款23销售收入再投入（2）贷款本金的偿还及利息支付 长期借款采用每年本金等额偿还方案，最后 年还清，从建设经营期第 年开始计算。详见贷款还本付息表。（央行2014年 月起执行的贷款利率： %）（表：6-3-9） 贷款还本付息结算表 (单位:万元)序号项目名称合计建设经营期第一年第二年第三年1借款还本付息11年初借款累计第一笔借款本年借款本年应计利息年底还本付息年末借款累计12第二笔借款年初借款累计本年借款本年应计利息年底还本付息年末借款累计13借款汇总年初借款累计本年借款本年应计利息年底还本付息年末借款累计2借款还本付息的资金来源21投资回收注：1、贷款利率为 %; 2、当年利息=（年初借款本息累计+当年借款）×年利率项目销售和租赁收入测算 住宅销售单价的确定： 用房地产市场比较法确定销售价格上限（平均价格） 根据本项目价格定位与策略部分：由上次测算可知道本项目房地产价格为： 元/平方米 建议销售测算单价： 为了方便计算本项目的销售总额，我们取 元/平方米为计算单价 总销售收入的确定：根据估算出来的结果，确定住宅部分从建设经营期的第二年中开始出售，整个销售过程大概分四批进行，住宅部分价格增长分别为 % % % % %，价格分别为： 元/平方米、 元/平方米、 元/平方米、 元/平方米，销售率75%；商铺部分从建设经营期第 年中开始出售，整个销售过程分 批进行，商铺部分分别为： % % % %，价格分别为： 元/平方米、 元/平方米、 元/平方米、 元/平方米，销售率 %；车位部分从建设经营期第 年中开始出售，整个销售过程分 批进行，车位部分分别为： % % % %，价格分别为： 万/个，销售率 %。按照上述确定的每年出售比例和销售单价，计算实际销售总收入。（详细见表：6-4-5）（表：6-4-1） 住宅销售总收入预测 (单位:万元)项目可销售面积建议销售单价（元/平方米）销售收入（万元）第一批高层住宅第二批第三批第四批合计（表：6-4-2） 商铺销售总收入预测 (单位:万元)项目可销售面积建议销售单价（元/平方米）销售收入（万元）第一批铺面第二批 铺面合计（表：6-4-3） 车位销售总收入预测 (单位:万元)项目可销售个数建议销售单价（万/个）销售收入（万元）第一批第二批合计（表：6-4-5） 全部销售收入分批比例预测 (单位:万元)销售计划建设经营期年收入(万元)合计批数比例面积201520162017上半年下半年上半年下半年1%高层2%高层3%高层4%高层5% 铺面2813.926% 铺面7%比例37058%比例合计（建设项目的财务评价一、税金计算1、住宅销售税金及附加估算：详见住宅销售税金及附加估算表（表：6-5-1） 住宅部分销售税金及附加表 (单位:万元)序号项目名称建 设 经 营 期合计1销售收入2销售税金及附加2.1营业2.2城市维护建设税2.3教育附加税2.4安防工程维护费2.5交易管理费2.6交易印花税3土地增值税合计（表：6-5-3） 车位租赁税金及附加 (单位:万元)序号项目名称建设期经 营 期1234567891011121314151617181920212223转售租赁(转售)收入万元租赁税金及附加营业税城市维护建设税教育附加防洪工程维护费交易管理费交易印花税土地增值税合计注:各种税金及附加估算表中均包括土地增值税项目)。损益表与静态盈利分析1、住宅部分损益表。（表：6-5-4） 住宅部分损益表 (单位:万元)序号项目合计建 设 经 营 期1销售收入2总成本费用3土地增值税4销售税金及附加5利润总额6所得税7税后利润8盈余公积金9可分配利润投资利润率投资利税率资金本利润率评价指标：（1）住宅部分投资的投资利润率= %（2）住宅部分投资的投资利税率= %（3）住宅部分资金的投资利润率= %本项目以上三个静态评价指标与房地产同行业相应指标比较，可以接受，故项目可行。现金流量表与动态盈利分析对本项目进行经济效益分析评价的主要依据是国家计委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数，参照我国新的财会制度，结合房地产开发的实际情况，分别计算全部投资和自有资金的经济效益。由于本项目为租售并举的项目，所以要运用多个评价指标来进行项目评价，主要评价指标有：财务内部收益率（FIRR）、财务净现值（FNPV）及项目动、静态回收期等指标。评价指标的计算过程详见住宅全部投资现金流量表（表：6-5-5）、住宅部分自有资金现金流量表（表：6-5-7） 注：财务内部收益率（FIRR）是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。反映出项目所占用资金的盈利率，即反映出项目的盈利能力。当FIRR大于基准收益率时，则认为其盈利能力已满足最低要求。 财务净现值（FNPV）按事先规定的基准贴现率Ic将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期的现值之和。是考察项目在计算期内盈利能力的动态评价指标，净现值大于或等于零的项目是可以考虑接受的。建议选取“稍大于银行同期贷款利率”作为基准收益率，本项目贷款利率为5.463% ，故基准收益率Ic取为8%。住宅全部投资现金流量表（表：6-5-5） 住宅部分全部投资现金流量表 (单位:万元)序号项目名称建 设 经 营 期1现金流入11销售收入12其他现金流入2现金流出21建设投资22土地增值税23销售税金及附加24所得税3净现金流4累计净现金流5折现净现金流6累计折现净现金流7税前净现金流8税前累计净现金流9税前折现净现金流10税前累计折现净现金流评价指标税前税后财务净现值（I=8%）财务内部收益率投资回收期（静态）投资回收期（动态）（表：6-5-7） 住宅部分自有资金现金流量表 (单位:万元)序号项目名称建设经营期1现金流入11销售收入12其他现金流入2现金流出21自有资金22销售收入再投入23偿还贷款本金24偿还贷款利息25销售税金及附加26土地增值税27所得税3净现金流4累计净现金流5折现净现金流6累计折现净现金流评价指标税后备注财务净现值（I=8%）由于本项目的内部收益率大于 %,所以项目可行性!财务内部收益率投资回收期（静态）（年）投资回收期（动态）（年）整理上表（表：6-5-5）得评价指标: （详见表：6-5-8）（表：6-5-8） 评价指标 (单位:万元)评价指标税前税后财务净现值(I= %)财务内部收益率投资回收期(静态)投资回收期(动态)由上述指标可以看出,本项目住宅全部投资的财务净现值均为一较大的正值,税前税后的财务内部收益率均大于贴现率 %,投资回收期也满足项目投资经营期限的要求,故本项目住宅部分投资可行住宅自有资金投资现金流量表 整理上表（表：6-5-7），得评价指标（见表：6-5-9） （表：6-5-9） 评价指标 (单位:万元)评价指标税后财务净现值(I= %)财务内部收益率投资回收期(静态)投资回收期(动态)税后静态、动态投资回收期都在项目投资的第二年和第三年之间，回收投资资金的速度还是比较快的。 由上述的指标可以看出，本项目住宅自有资金投资可行。 资金来源与运用表的贷款偿还能力分析资金来源与运用表集中体现了项目自身平衡的生存能力，是财务评价的重要依据。本项目的资金来源与运用如住宅销售部分资金来源与运用表本项目住宅销售和商铺与车位租赁每年都有盈余的资金，也就是说，每年的资金流入大于资金流出，本项目具有较强的贷款偿还能力和自身平衡力。故本项目两方案可行。详见资金来源与运用表。（表：6-5-10） 住宅部分资金来源与运用表 (单位:万元)序号项目名称经 营 期1资金来源1.1销售收入1.2自有资金1.3银行借款1.4其他收入2资金运用2.1建设投资2.2借款还本付息2.3销售税金及附加2.4土地增值税2.5所得税3盈余资金4累计盈余资金项目不确定性分析本项目的不确定因素主要来自以下几个方面：建造成本、售价、开发周期、贷款利率等。这些因素，受当地政治、经济、社会条件的影响，有可能发生变化，影响本项目经济效益目标的实现。 盈亏平衡分析 住宅销售部分盈亏平衡假定本项目总投资不变，且售价与收款进度如基准方案所设，则由计算可得，当住宅销售率为 %时，住宅全部投资利润率为零，也即投资刚能保本。一般认为，当盈亏平衡点的销售率 %时，项目风险较低，本项目盈亏平衡点的销售率为 %，可见其风险程度较高。 结论本项目之所以住宅、停车位销售部分的风险较大，而商铺与车位租赁部分的风险明显偏小,一方面原因是商铺位于周口市城市规划的核心区域及老城区,资金回收较快,商铺、住宅销售回收资金的速度较快,回收资金马上又投入到项目的投资中去,减少了其他项目的资金投入量,像贷款利息,全用商铺、住宅销售收入来支付。 敏感性分析影响本项目财务效益主要确定性因素为开发成本、售价水平、销售税率、建设经营期的长短。据市场预测，开发成本项目中最有可能发生波动变化的是销售速度和售价水平。因而，本项目敏感性分析针对全部投资的评价指标（财务内部收益率和投资利润率），分别计算售价上下波动 %、 %和建安工程费上下波动 %、 %时，对经济评价指标影响。计算结果详见敏感性分析表（表：6-6-1）（表：6-6-1） 全部投资敏感性分析 (单位:万元)全部投资基准方案售价变动建安工程费变动-财务净现值财务净现值升降幅度财务内部收益率财务内部收益率升降幅度投资利润率投资利润率升降幅度由表中数据可得：（1）售价、建安工程费的变动对财务净现值的影响。售价下降 %、 %，将引起该项目的财务净现值分别下降 %、 %；当售价下降 %时，该项目财务净现值等于零，到达临界点，此时，若售价再下降，则财务净现值小于零，出现亏损。建安工程费上升 %、 %，将引起该项目的财务净现值分别下降 %、 %；当建安工程费上升 %时，该项目财务净现值等于零，到达临界点，此时，若建安工程费再上升，则财务净现值小于零，出现亏损。（2）售价、建安工程费的变动对财务内部收益率的影响。售价下降 %、 %，将引起该项目的财务内部收益率分别下降 %、 %；当售价下降 %时，该项目财务内部收益率等于基准收益率（IC= %），到达临界点，此时，若售价再下降，则财务内部收益率将达不到预期的基准收益率。建安工程费上升 %、 %，将引起该项目的财务内部收益率分别下降 %、 %；当建安工程费上升 %时，该项目财务内部收益率等于基准收益率（IC= %），到达临界点，此时，若建安工程费再下降，则财务内部收益率将达不到预期的基准收益率。（3）售价、建安工程费的变动对投资利润率的影响。售价下降 %、 %，将引起该项目的投资利润率分别下降 %、 %；当售价下降 %时，该项目投资利润率等于基准收益率（IC= %），到达临界点，此时，若售价再下降，则投资利润率等于预期的基准收益率。建安工程费上升 %、 %，将引起该项目的投资利润率分别下降 %、 %；当建安工程费上升 %时，该项目投资利润率等于基准收益率（IC= %），到达临界点，此时，若建安工程费再上升，则投资利润将达不到预期的基准收益率。由以上分析可以得出，售价和建安工程费都是该项目的敏感因素，相比之下，售价因素更为敏感。除了售价对本项目的影响较大外，工期和销售率对本项目的影响也值得注意。工期延误了导致资金不能及时回收再投入，NPV和IRR会下降，回收期大大延长外，还会影响楼盘的信誉和形象，由此而导致延误交楼时间的，还要给买家赔偿违约金；销售率低下，即意味着投资资金不能快速回收，这样会使整个项目将陷入僵局。总体来说，项目经营阶段风险较大，主要集中在：一、住宅部分能不能按计划销售完毕，资金能否尽快回收；针对这些问题，现提出两个建议： 建议在原来的租售并举的方案中采取投资风险计划控制。实施计划控制，即在充分分析现有和未来资金条件下，妥善地安排资源，谨慎考虑项目的营销策略是否得当，促销时机是否合理，销售计划是否能如期完成，市场定位及价格定位是否合理，在利用一切可利用的机会上，为项目的经营制定尽可能周密、科学、详细的计划，并在实施过程中，尽可能地严格按照计划去进行，将风险减至最小。建议采用全销售方案。暂且不考虑项目的远期收益，而是为尽快回收所有的建设投资，降低投资的风险，商铺与车位跟住宅一同销售。 计算表明，本项目的期望折现净现金收入为 万元，处于较高盈利水平，而净现值变异系数为 %，低于 %，说明风险程度在合理的范围内。估算成本项目序号 名 称 金 额/万 1 土地使用权取得费 2 开发前期准备费 3 主体建安费用 4 基础设施费 5 公共配套设施建设费 6 开发间接费 7 开发期间费用 8 营业税等及附加 9 合计： 序号 名 称 金 额/万 总 计1住宅项目预计收入2商业项目预计收入3停车位项目预计收入估算收入项目投资回报率：