土地一级开发委托合同四方协议.doc

土地一级开发委托合同(四方协议)协议编号： 滇池西岸土地一级开发整理项目合作协议合作各方：甲方：昆明市土地储备中心乙方：昆明市西山区人民政府昆明市滇池西岸管理委员会丙方：昆明市土地开发投资经营有限责任公司昆明市矿产资源开发有限公司丁方：云南银海天宇置业有限公司协议签订日期：2013年 月 日协议签订地点：昆明市西山区土地一级开发整理项目合作协议合作各方名称：甲方：XX市土地储备中心乙方：XX市XX区人民政府XX市XX管理委员会丙方：XX市土地开发投资经营有限责任公司丁方：XXX有限公司鉴于：根据XXXX。按照“统一规划、分期开发、规范管理、稳步推进”总思路，各方就XXX土地一级开发项目达成一致意见，签订本合作协议，以期共同遵守执行。第一条 合作项目概况1.1 合作项目名称XXX片区土地一级开发整理1.2 合作项目范围1）XXX片区：位于XXX，北与XXX地块接壤，南至XXX，东XXX，西XXX。规划研究范围面积XXX（详见附图“XXX”，最终面积以开发整理完成后交付验收时土地测量面积为准）。2）XXX片区：位于XXX，北至XXX、南与XXX接壤、西至XXX块，东临XXX。规划研究范围面积XXX亩（详见附图“XXX范围图”，最终以开发整理完成后交付验收时土地测量面积为准）。1.3 合作项目内容：对XXX片区土地一级开发整理，完成土地征收（国有土地回购）、地上建筑物拆迁补偿、村民回迁安置，景观植被恢复、适建地块土地平整，适宜建设区内道路、供水、供电、供气、排水、污水、中水、通信等市政基础设施、公共配套设施建设；一级开发期间场地管理、维护及整理完成后将地块移交甲方收储。1.4 合作项目投资概算：项目初步概算投资总额为人民币XXX亿元，实际投资总额以项目开发整理完成后甲方或乙方指定审计机构审计确认结果为准。第二条 项目合作期限：项目建设期限为 五年 ，在本协议签订后乙方“征地拆迁指挥部”成立之日起至项目开发整理完成、且项目各方权益分配完毕之日止。若在项目合作过程中，由于重大自然灾害、国家政策调整或行政审批等非可控因素造成延期，则项目合作期限自动顺延。第三条 合作各方主体职能、职责3.1 甲方XXX市土储中心：是负责土地储备政府机构，负责本协议项下土地一级开发整理统筹、协调和指导，负责对本协议项下土地一级开发整理项目完成后土地实施收储和供应相关工作。3.2 乙方XXX管委会、乙方XX区政府：是负责管理本协议项下土地一级开发整理项目政府机关，是本协议项下土地一级开发整理项目土地征收、转用、建筑物拆迁、居民回迁安置实施责任主体，负责完成土地一级开发项目立项、用地指标审批申报、征地拆迁等具体工作。3.3 丙方XXX市土投公司：是土地一级开发整理项目业主和投融资主体，负责本协议项下土地一级开发投融资和土地整理，主导进行土地一级开发工作。3.4 丁方XXX公司：是XXX管委会选定社会投资人，负责为本协议项下XXX片区”土地一级开发整理项目提供资金，并参与项目土地征地、拆迁、安置、回迁房建设及市政基础设施配套工程建设。第四条、合作各方权利和义务4.1 甲方土储中心：1）按照市政府文件精神，与丙方签订土地一级开发整理委托合同；2）对报经市政府批准XXX片区土地一级开发整理项目实施方案、XXX片区土地一级开发整理项目实施方案进行备案；3）协助丙方做好项目融资工作，根据需求提供应有相关资料要件。4）根据项目融资需要，向国土管理部门申请办理已储备地块初始登记和抵押登记；5）按本合同约定，会同乙方及其他相关部门对丙方已完成土地一级开发整理项目进行验收和收储。6）委托审计部门对土地一级开发成本和项目建设投资进行审计；7）在土地收储完成后及时委托土地公开交易；8）按审计结果及时、足额将两个片区土地一级开发整理成本及投资收益支付给丙方和丁方。4.2 乙方XXX管委会、XXX区政府：1）负责依规、履程，积极、稳妥地完成项目征地拆迁工作，包括征地、拆迁、拆除、安置及绿化迁改、管线迁改（含地上电塔迁改）。并组织、领导、协调、落实该项目各项征地拆迁工作顺利进行；2）负责征地拆迁安置补偿实施方案编制、并按程序报有权批准人民政府批准；负责办理拆迁许可证；3）依规履程组织选定相关社会中介机构。选定并委托具有二级以上资质工程造价咨询机构、房地产评估机构和有资质测绘公司，进行房屋造价、评估和测绘工作；选定并委托具有二级以上资质地价评估机构，开展勘测定界和地价评估工作；选定并委托具有相应资质房屋拆迁公司对地块范围内建（构）筑物及附属物依法予以拆迁、拆除，4）完成项目区控制性详细规划、专项规划组织报批工作（通过市规委会审议）；5）负责项目范围内农用地征收、转用报批手续；6）配合丙方开展项目融资，协助丙方提供融资工作中所需各项要件，包括但不限于以下要件：项目实施范围1：2000地形图；卫星图片和范围红线图；经XXX市规委会审议通过片区控制性详细规划（按国家法定标准）；片区道路红线图及文字说明（道路起止、宽度、长度等）；地上构建筑物分类调查表；土地权属分类调查表；其它所需前期资料。7）本协议生效后，乙方不得擅自处置本协议项下土地，并对本协议项下土地暂停规划、选址、定点，暂停发放建设用地规划许可证、严控户籍迁入和土地用途变更；8）承担土地一级开发整理项目移交前土地管护工作，协调解决项目实施范围内群众稳定工作；9）保证提供各项资料真实性、有效性、合法性；10）乙方配合甲方对已赔付附属设施、设备进行拍卖工作（如果有）；11）积极配合甲方委托审计部门对征地拆迁安置补偿资金进行跟踪审计，负责征地拆迁成本控制；12）安置房建设完成后，组织被拆迁户回迁安置工作；13）享有对项目建设建议权和监督权，并会同甲、丙方对工程建设项目共同进行验收。14）协助丙方和丁方办理和报批项目用地范围内回迁安置房建设及修建性详细规划合规性手续，确定道路、管网、公共绿地等市政设施建设审批手续，保障用地红线范围内道路、管网、绿地等市政基础设施建设顺利实施；4.3 丙方XXX市土投公司：1）负责XXX片区土地一级开发整理项目实施方案编制报批，批准后实施方案报甲方土储中心备案；2）负责XXX片区控制性详细规划，修建性详细规划或其它专项规划组织编制和报批工作；3）负责项目区域范围内土地征转用报批，办理土地上房屋征收所需各项前置审批手续，并按规定缴纳各项报批税费；4）负责组织该项目土地一级开发整理所涉及各项行政审批资料准备和报批工作；5）按工程建设项目管理相关规定，监督丁方组织工程项目招标、项目监理、质量监督、项目实施、竣工验收、结算等工作；6）负责土地一级开发整理项目资金筹措和预支；及时审核拨付征地拆迁资金、工作经费等相关费用；7）配合乙方XXX管委会、XXX区政府开展拟征土地上建筑物测绘、评估，征地拆迁、安置补偿工作，以及地上地下管线迁改工作；8）负责对已赔付附属设施、设备进行拍卖（如果有）；9）负责项目实施过程中资金管理及成本控制，监督乙方XXX管委会、XXX区政府工作进展和资金使用情况，监督丁方XXX公司工作进展和资金到位情况；10） 负责组织工程建设项目竣工验收；承担项目土地移交前管护工作，配合乙方XXX管委会、XXX区政府完成土地移交工作；11） 配合甲方XXX市土储中心委托审计部门对土地一级开发整理项目全部资金进行跟踪审计；4.4 丁方XXX公司：1）按照丙方XXX市土投公司提供项目资金计划和付款通知书，及时、足额拨付土地一级开发所需资金款项，保证项目顺利、稳步推进；2）配合乙方XXX管委会、XXX区政府，参与集体土地征收组件报批、征地拆迁补偿安置实施方案报批；配合甲方XXX市地储中心开展国有土地使用权收回和土地证注销工作；3）配合乙方XXX市土投公司完成本项目征地拆迁、补偿安置实施工作，以及地上地下管线迁改工作；4）负责选定具备相应工程承包资质施工单位组成联合体，组织实施本项目所涉回迁房及市政基础设施配套工程各项报批、规划设计及工程建设任务，并确保工程质量达到国家标准；5）配合甲方XXX市土储中心委托审计部门，做好对土地一级开发整理全部资金审计工作；6）配合丙方XXX市土投公司组织工程建设项目竣工验收；配合乙方XXX管委会、XXX区政府完成土地移交工作；7）享有及时获得投资返还（经审计认定项目总投入资金×20%）投资回报。第五条 土地一级开发整理成本认定5.1 土地一级开发整理成本认定原则：依据XXX市土地储备支出核算管理办法通知（ 2010 号）、XX市人民政府关于印发社会资金参与土地一级开发整理项目办法通知（ 发 号）、经政府有权部门批准项目征地拆迁安补偿置实施方案执行。5.2 本协议土地一级开发整理成本包括以下内容：1） 已办理农用地转用、土地征收批准手续纳入储备土地，土地一级开发整理成本包括： 土地报批等各项税费，包括：上缴国家、省、市有关部门新增建设用地土地有偿使用费、耕地开垦费、耕地占用税、征地管理费、被征地农民社会保障基金、土地报批等相关税费； 征地补偿费，包括：土地补偿费、安置补助费、地上附着物及青苗补偿费，以及按征地面积15%计算生产生活预留安置用地货币补偿费等费用； 拆迁安置补偿费，包括：房屋拆迁补偿费、地上地下管线迁改费、被拆迁居民回迁安置或货币补偿费、搬迁费、过渡费、搬迁奖励费等费用； 土地一级开发整理项目前期费用，包括：规划编制、工程招标、工程监理、土地房屋测绘评估、拆迁公司代理费、图件资料测绘等费用； 土地前期开发整理费用，包括：项目范围内道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等为完善土地使用功能配套设施建设和城市基础设施建设费用； 财务支出，包括：丙方XXX市土投公司向金融机构融资所支付利息、丁方参与土地一级开发整理投入资金利息费用；经审计认定其他融资成本； 储备土地临时看护管理及临时利用费，包括：打围墙、树栅栏、树标识等费用，开展专人看守和日常巡查费用；对地上建筑物进行必要维修改造费用，通过出租、临时使用等方式加以利用而建设临时性建筑和设施等费用； 其他费用，包括：乙方XXX管委会、XXX区政府征地拆迁工作经费（按照征地费用总额2%计取）、丙方XXX市土投公司管理费（按丙方直接支出用于本项目土地一级开发整理费用总额3%计取）、丁方XXX公司参与土地一级开发整理投资回报（按经审计认定项目总投入资金×20%计取）、不可预见费以及经省、市政府审批认定列入直接支出其他费用。2） 依法收购国有土地纳入储备土地，土地一级开发整理成本包括： 土地收购补偿费； 拆迁安置补偿费，包括：房屋拆迁补偿费、地上地下管线迁改费、被拆迁居民回迁安置或货币补偿费、搬迁费、过渡费、搬迁奖励费等费用； 土地一级开发整理项目前期费用，包括：规划编制、工程招标、工程监理、土地房屋测绘、评估、拆迁公司代理费、图件资料测绘等费用； 土地前期开发整理费用，包括：项目范围内片区道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等为完善土地使用功能配套设施建设和城市基础设施建设费用； 财务支出，包括：丙方XXX土投公司向金融机构融资所支付利息、丁方XXX公司参与土地一级开发整理投入资金利息费用；经审计认定其他融资成本； 储备土地临时看护管理及临时利用费，包括：打围墙、树栅栏、树标识等费用，开展专人看守和日常巡查费用，对地上建筑物进行必要维修改造费用，通过出租、临时使用等方式加以利用而建设临时性建筑和设施等费用； 其他费用，包括：乙方XXX管委会、XXX区政府征地拆迁工作经费（按征地费用总额2%计取征地工作经费；按拆迁费用总额2%计取拆迁工作经费）、丙方XXX市土投公司管理费（按丙方直接支出用于本项目土地一级开发整理费用总额3%计取）、丁方XXX公司参与土地一级开发整理投资回报（按经审计认定项目总投入资金×20%计取）、不可预见费以及经省、市政府审批认定列入直接支出其他费用。3） 丙方XXX市土投公司对已赔付附属设施、设备进行拍卖，拍卖所得款项列入审计，冲抵征地拆迁成本。4) 本协议生效之日起，由甲方委托审计部门对本项目土地一级开发整理项目实施全程跟踪审计，土地一级开发（含低丘缓坡土地综合开发利用试点）总成本费用，以审计部门审计报告为准。第六条 资金保障、拨付及使用管理6.1 项目资金保障:1) 根据项目可行性研究报告或发改委项目立项批复，本项目估算投资额为： 亿元，其中：征地拆迁安置资金量约 亿元（含回迁安置房建设费用）、市政基础设施配套工程建设资金量约 亿元；项目全部投资不仅限于前述所列金额，在项目实施过程中，以实际发生额为准。2） 本协议项目全部投资均由丁方XXX公司负责筹措。丁方应在本协议生效之日起，按照乙、丙、丁三方认可项目实施进度计划、资金使用计划及拨付要求，按时足额筹集资金，并拨付到本项目丙、丁双方共管账户。6.2 项目资金使用和监管1） 丙、丁双方共同以丁方名义分别设立“XXX片区土地一级开发项目专项资金共管账户”，并由双方共同对资金使用（收、支）进行监管。2） 丁方XXX公司所投入资金进入共管账户后，应全额用于本协议项下土地一级开发项目相关费用，专款专用，任何个人、机构、组织均不得挪用共管账户内资金。丙、丁双方均有权对项目资金使用予以监督。3） 当协议各方共同签字确认并具备如下条件后，丙、丁双方应共同注销合作项目共管账户：（1） 本协议所约定各方职责和义务全面履行完毕；（2） 合作项目全面验收且完全移交甲方；（3） 协议各方权益均已经按照本协议和政府相关文件规定分配完毕；6.3 乙方项目专项资金账户1) 乙方XXX管委会或XXX区政府（或片区土地街道办事处）应当设立项目专项资金账户，该账户资金根据丙、丁双方审核批准征地拆迁补偿资金及各项费用支出计划，由“XXX片区土地一级开发项目专项资金共管账户”划拨获得。2） 乙方专项资金账户资金应专款用于本协议项下因乙方履行职责和义务所发生各项费用，专款专用，任何个人、机构、组织均不得挪用专项资金账户内资金。丙、丁双方均有权对该账户项目资金使用予以监督。3) 征地拆迁补偿所需资金及各项费用，经丙、丁双方审核确认后，分批次由项目专项资金共管账户向乙方项目专项资金账户及时划拨；丙、丁双方也可根据工作进度及资金使用计划向乙方项目专项资金账户预拨部分资金。4） 乙方XXX管委会或XXX区政府应当严格征地拆迁资金管理，做到统筹安排、封闭运行、专户存储、专款使用，保障被拆迁人权益，提高资金使用效率。6.4 项目实施过程中工作经费、管理费计提丁方XXX公司按丙方XXX市土投公司提供项目资金使用计划和付款通知书安排，将土地一级开发整理所需资金分阶段拨付到项目共管账户时，由乙方XXX管委会或XXX区政府（或地块所在地街道办事处）按征地补偿实施进度和拆迁补偿安置进度相同比例分别计提工作经费和管理费。第七条 项目验收及土地移交7.1 乙、丙、丁三方应依据现行土地政策及报经审核土地一级开发整理实施方案，完成土地一级开发整理工作，项目竣工并经验收合格后，三方应及时将具备收储条件地块移交甲方XXX市土储中心。属市政基础设施工程，直接向乙方XXX管委会或XXX区政府进行移交，甲方和丙方监交。属于大型公共绿地和生态保护区域土地，甲方协助乙、丙方将土地移交相关管理部门，并办理土地权属登记。7.2 土地移交应当达到如下标准：1） 四至范围清楚，面积准确；2） 权属清楚，无争议；3) 征地拆迁程序合法，补偿足额到位；4) 土地和地上建（构）筑物附着物权属、他项权利经济责任清楚并处理完毕；无抵押、担保等债权债务纠纷；5) 经审计部门审计认定土地一级开发整理项目成本审计报告、农用地征转用批准文件、国有土地使用权收回、土地证注销文件，土地勘测定界、宗地测量成果等相关资料齐全完备；6） 土地一级开发整理项目涉及配套设施和城市基础设施建设各项审批手续合法完整；7） 土地一级开发整理项目熟化工程，达到XXX市规定土地一级开发整理熟化标准；8） 工程质量达到国家验收标准，并有相关部门竣工验收证明材料；9) 工程费用结算清楚，费用支付无争议；10) 其他相关规定或约定验收标准,以及实现项目土地收储需要达到标准。7.3 本项目地块涉及工程建设完成后，乙、丁双方应书面报告丙方，由丙方向甲方提出验收申请，并邀请相关部门及专家组成员实施工程竣工验收。若工程质量达不到建设规定和约定标准，由丁方自行进行整改。7.4 甲方XXX市土储中心在土地整理完成验收入库后2月内，完成土地供应工作。第八条 资金返还及投资回报8.1 资金返还及投资回报支付条件土地一级开发整理项目已经按本协议约定开发完毕，各项资金经审计部门认定，项目成果已经按照本协议约定和政府相关文件要求验收标准验收合格，并且已经移交甲方XXX市土地储备中心、属地县（区）政府或相关管理部门。8.2 资金返还及投资回报支付时间甲方XXX市土储中心应在本协议项下储备土地出让后 20个工作日 内，按土地一级开发整理成本费用审计报告，将土地一级开发整理成本拨付给丙方XXX市土投公司，丙方XXX市土投公司在收到甲方支付相关款项后 10个工作日 内向丁方XXX公司返还其全部投资、资金利息及投资回报。8.3 丁方投资回报及其计算丁方XXX公司作为社会投资人参与本协议项下土地一级开发整理项目，可计提投资回报费按以下公式计算：投资回报费=经审计部门审计认定投资总额×20%。第九条 特别约定事项9.1 丁方XXX公司有权参与本协议项下地块土地二级开发，参加土地使用权挂牌或竞买时，可将其直接投入本项目并经审计部门审定资金总量作为竞买履约保证金，甲方XXX市土储中心应根据审计结论为丁方XXX公司出具相关土地一级开发整理资金证明。9.2 由丁方XXX公司选定具备相应工程承包资质单位组成联合体，承担本项目所涉及回迁安置房及项目修建性详细规划确定市政道路、公共绿地建设任务，该部分项目待本协议签订后另行签订相关建设合同。9.3 因国家法律法规、政策变化及重大自然灾害等不可抗力因素导致合作项目无法继续推进, 合作各方可以通过协商提前终止合作关系，并进行投资清算。对丁方XXX公司参与土地一级开发整理项目投入资金，依据审计部门提供审计结果，可以采取应收账款质押等方式，优先偿还丁方XXX公司相应投资及投资回报。9.4 丁方（社会投资人）退出1） 当丁方出现以下情形之一时，无条件退出本项目：(1) 不能按照本协议约定项目资金计划和付款通知书要求，在规定期限内将土地一级开发所需资金划转至丙、丁双方共管账户，超过30日；(2） 因丁方自身原因导致项目投资款存在纠纷受到司法部门查封、冻结、扣押等情。(3） 丁方若因上述原因退出时，甲、乙、丙三方有权终止本协议，并无须征得丁方同意；丁方不得要求支付投资回报费；丁方已投入项目资金及退出前资金利息，需待本协议项下土地一级开发整理项目完成移交后，并具备资金返还条件时，一并结算退还；丁方已投入项目资金在其退出后产生资金利息由丁方自行承担。第十条 违约责任10.1 任何一方因国家法律法规、政策调整或重大自然灾害等不可抗力，造成不能履行或不能全部履行本协议，本协议各方均不够成违约，但应及时通知其他各方，并采取积极措施防止损失扩大。10.2 本合作协议一经签订，合作各方均不得随意退出，任何一方不履行本协议导致合作项目不能继续实施时，违约一方应向其他守约方承担因违约造成实际经济损失。第十一条 附则11.1 本协议文本已经各方充分沟通协商，并不存在歧义和不同理解，意思表示真实、明确、一致。11.2 本协议如有未尽事宜，由各方通过协商后以书面形式补充约定，补充协议与本协议具有同等法律效力。如补充协议与本协议表述不一致时，以最后签订补充协议为准。11.3 在项目合作工作中会议纪要、会签表、备忘录、工作（实施方案）、相关图件资料等书面文件均作为本协议附件，是本协议有效组成部份。11.4 因履行本协议发生争议，由合作各方共同协商解决，协商不成，任何一方均可向项目所在地人民法院提起诉讼解决。11.5 本协议自四方法定代表人或授权代理人签字盖章之日生效，项目各方职责、权利义务均履行完毕，权益分配完毕，项目专项资金共管账户注销之日本协议终止。11.6 本协议一式十二份，甲乙丙丁四方各执二份，各份具有同等法律效力。附件（将根据项目推进情况补充完善）：甲方： 乙方：法定代表人 法定代表人或授权代理人： 或授权代理人：丙方： 丁方：法定代表人 法定代表人或授权代理人： 或授权代理人：协议签订日期： 年 月 日