2022年开发区改革土地使用制度初探.docx

2022年开发区改革土地使用制度初探 ×××开发区自92年建区至今累计出让国有土地运用权面积1035.8305公顷，有偿用地面积占总用地面积（国有）的94%，有偿用地所取得的土地收益，为开发区的起步发展供应了原始积累。但是随着征地费用的不断提高，国家调整土地收益安排制度的政策出台以后，传统的以协议出让方式为主的有偿用地所获得的土地收益几乎为零，渐渐削减的土地收益已经远远不能满意开发区日益发展的须要，开发区基础设施建设的规模越来越大，资金缺口越来越严峻，使开发区在建设资金上面临举步维艰的困难局面。因此，如何加强和发挥市场机制在土地资产运营中的主动作用，实现市场机制与政府宏观调控的有机结合，促进资源的集约利用，为政府增加财政收入，解决建设资金困难，显得尤为迫切。土地招标拍卖是深化土地运用制度的必定结果，是经营城市的必定选择。 以“公开、公允、公正”为主要特征的招标拍卖方式，将土地的供应、土地价格的确定、土地运用权的获得由政府行为转为市场行为，处于社会公众的监督之下，在增加政府土地收益的同时，也消退了土地出让中腐败现象发生的可能。我国的法律、法规对国有土地运用权招标拍卖的范围有明确的规定和要求。城市房地产管理法规定：“土地运用权出让，可以实行拍卖、招标或者双方协议的方式。商业、旅游、消遣和豪华住宅用地，有条件的必需实行招标拍卖方式。”国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知（国办发199939号）、国务院办公厅关于加强土地资产管理的通知国办发（2000）15号和省国土资源厅的有关文件都明确要求，商业、旅游、消遣和住宅的经营性用地必需实行招标拍卖的方式进行。很多地方仔细贯彻国家的政策要求，在土地招标拍卖，显化城市土地资产价值，促进城市土地集约利用，加快建设，增加政府财政收入，强化城市在地方经济发展中的主导地位等方面取得了特别胜利的阅历。我市在近几年的城市建设中，在这方面也有长足的进展，为今后xxx开发区的改革指明白方向，供应了有力的借鉴。 xxx开发区改革土地运用制度的现实条件。 一件事物的发生发展必需具备相应的前提条件，就以“经营城市”这一概念来讲，xxx开发区的目前状况，首先我们认为xxx开发区不是“城市”，不具备城市的基本要素，就它的产业结构和经济构成来看，它是以其次产业为主的工业区，与城市的概念差别很大，城市人气不足，用地结构以工业用地为主，占全区总用地面积的90%以上，第三产业发展比例较小，仅占全区国民经济构成的15%，第三产业等经营性用地仅占总用地面积的4%。而土地资产的招标和拍卖的对象则是以经营性用地为主，其他用地不具备实行招标拍卖的条件。其次招标、拍卖方式是以获得最高出让金为目的，而xxx开发区的核心工作是招商引资，提高地价片面追求最高出让金，会使我们在原来就比较被动的竞争中，处于更加不利的地位。目前周边北京、天津等地的开发区和我们竞争特别激烈，他们现在对一些高科技、大规模和外资项目实行地价优势和我们竞争，xxx开发区在这方面原来就处于劣势，假如我们不加选择的改革用地方式，提高地价，势必会影响开发区的招商引资工作。综上所述，我们认为xxx开发区的土地招标拍卖工作任重而道远，须要我们依据政府对用地的要求、国家的产业政策、土地用途和规划限制条件等综合因素来选择最切实际的土地出让方式。明确方向、负重前行，为改革用地制度做好主动打算。 虽然目前xxx开发区在运用市场机制配置城市土地的工作上还有相当一段距离，但是随着社会主义市场经济体制的不断建立和完善，作为市场机制中的最基本要素之一的土地，必定会逐步由安排经济下的传统模式向引入市场机制过渡，这是必定的趋势和方向，是解决开发区建设资金不足的良好途径，是建立社会主义市场经济的客观要求。因此我们必需做好主动的打算，努力寻求政府与市场的最佳连接点，找准突破口，加大工作力度，主动推动土地资产的市场化过渡，推动国有土地招标拍卖工作。我们主要应做好以下几个方面的工作。 一是引导产业结构的调整，努力发展城市第三产业，使xxx开发区向城市化过渡。在接着坚持高科技、外向型的招商方针基础上，主动激励、扶持和引导发展第三产业，提高第三产业在国民经济中的比重，通过发展第三产业，聚集“人气”，提高城市品位，主动创建土地增值的空间。 二是建设政府土地储备制度，强化政府对土地一级市场的宏观调控。建立土地收购储备出让机制，发挥土地收购储备制度对土地“源头”的限制作用。强化政府对土地一级市场的宏观管理，通过抓土地“统一收购权”和“统一批发权”，实行“政府主导型”的土地储备制度。一方面把原先分散在各土地运用者手中的土地集中起来，由政府统一调配；另一方面，以储备中心为基地，通过政府土地部门一个“口子”向市场供地，强化政府在土地供应上的主导地位，为实行招标拍卖奠定基础。同时政府应加强土地供应的安排性，土地管理部门要依据市场需求，合理确定年度用地规模，变更过去单纯随项目供地的方式，形成先由政府编制年度安排，由市场主动选择项目的新机制，以供应引导和制约需求，充分发挥出市场优化配置土地资源的基础性作用。 三是建立切实可行的政策措施和组织体系，为土地招标拍卖供应有力保障。要实行土地招标拍卖，推动土地收购储备，必需加强政府的统一管理和协调，为此要有比较完善的配套政策和组织保障，将市场化的供地方式至于规范运行的轨道。