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房地产专业学问培训一、房地产根底专业学问1、房地产：指房产和地产的总称（又称不动产）。2、房地产的三种存在形态：单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体3、房地产的特征： a、房地产位置的固定性（土地不行移，房屋也不行动）； b、房地产地域的差异性（每宗房地产的价值都不同）； c、房地产的高值、耐久性（价格贵、土地永久的）； d、房地产的保值、增值性（货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值）；4、房产：是房屋及其权利的总称（占有、运用、收益、处分等权利）。5、房屋分类： a、功能用处：居住用房（小区、高品住宅）、工业用房（厂房、仓库）、商业用房（门面、商场）、办公用房（写字楼）、行政用房（军事、学校等单位用房及城市）； b、建筑构造：钢构造、钢筋混凝土构造、砖混构造、砖木构造和其他； c、全部权归属：公房（直管公房和自管公房等）和私房；6、地产：是土地及其权利的总称（运用、收益、转让等权利）。7、土地分类： a、开发利用：生地和熟地； b、建筑功能：建筑用地和非建筑用地； c、用处：居住用地、商业效劳用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特别用地等；8、房地产业：指从事房产开发、经营、管理和效劳的行业。包括： a、土地开发； b、房屋建立、修理、管理； c、土地运用权的有偿划拔、转让； d、房屋全部权的买卖、租赁； e、房地产抵押贷款； f、房地产市场；9、土地运用权：就是土地全部者根据土地分类对土地加以利用的权利（指依法对土地经营、利用和收益的权利）。土地公有制实行了两种形式：即集体全部制和国家全部制。a）农村土地采纳了集体全部制，属于农夫集体全部；b）城市土地实行国家全部制的形式，属于全民全部；任何个人不能获得土地的全部权。土地运用获得的方式： 划拔：无偿运用，如学校、医院、军事用地、机场等市政建立工程； 出让：从国家有偿获得运用权，方式：协议（如200-250万/亩）、招标（提出底价，根据运用用处和价格获得）、拍卖（价高者竟得，不违法的前提下，通过正规渠道获得）；10、房地产市场： a、一级市场：以土地为体（亦称土地市场、土地交易市场）； b、二级市场：开发商获得土地后，投入确定的奖金建立，通过有偿或赠及将产权转买给需求者（新建商品房的买卖市场）； c、三级市场：房屋在消费市场的再次流通，包括：买卖、抵押、转让、租凭（二手房）；房地产市场构造善一览表：市场称谓一级市场二级市场三级市场土地运用权出让市场土地运用权转让市场、增量商品房市场、住房一级市场等土地运用权转让市场、存量商品房市场、二手房市场、住房二级市场等市场主体政府、开发企业（投资者）开发企业、业主业主市场客体国有土地运用权增量商品房存量商品房、已售旧公房、私房交易方式拍卖、招标、协议出售、出租等买卖、租赁、交换等11、土地运用权出让：指国家以土地全部者身份，按指定地块的运用年限、用处和城市规划等条件，将城市土地运用权出让给土地运用者，并向土地运用者收取土地运用权出让金的行为。出让交易双方是国家和用地单位或个人。12、土地产权：包括土地全部权、地上权、地役权、抵押权、典权、租赁权。 地上权：指以支付租金为代价在别人土地上建筑房屋的权利，它的本质就是土地运用权； 地役权：指利用别人土地供自己运用的权利； 抵押权：指土地运用权获得者在其有效的运用期限内有以土地作抵押获得银行贷款或其他担保的权利； 租赁权：指土地运用权获得者在其有效运用期限内将土地租给别人运用以获得收益，承租人即获得该块土地的租赁权；13、土地运用年限：指国家将土地运用权出让给土地运用者，双方约定土地运用者可以运用的年限。 1）土地运用权出让年限：a、居住用地70年； b、工业用地、教化、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年；c、商业、旅游、消遣用地40年；PS：运用用处需转换的要补年限地价的差价，国家指定的则遵照执行；2）土地运用年限到期后如何处理：a、国家有权无条件的收回该土地；b、建筑主体经质控部门检验后不属危房；c、工程的存在不影响城市规划，不影响市容，只要向政府缴纳土地出让金可以接着运用。PS：b、c条完全存在的状况下，以当时的地价购置运用年限，年限由政府规定，否则无条件收回；14、商品房：开发商以市场地价获得土地运用权后进展开发建立，并经国土局批准在市场上流通的房地产，它是在获得房产证后，可自行转让、出租、继承、抵押、交换的固定资产。 商品房的物业类型：住宅、写字楼、商场、酒店、市场。15、商品房的预售制度：五证二书五证：国有土地运用证、建立用地规划答应证、建立工程规划答应证、建立工程施工答应证、商品房预售答应证二书：质量保证书、运用说明书、两书可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付运用时向购房人供应的对商品房住宅担当质量责任的法律文件和保证文件。16、烂尾楼：指未能完成施工中途停建的楼盘。造成楼盘烂尾的缘由主要有资金缺乏、设计、施工存在严峻质量问题，特别建立等。17、楼花：指已经开工建立，但尚未建成的楼宇、房屋。即指图纸上的楼宇，处于建筑施工的最初阶段，离交房时间长，价格实惠，买了后又可转卖，赚差价。18、炒楼花：买卖尚未建筑好的房屋。（如今政府有规定，商品房5年内不许转让，交5%的营业税，为了限制炒房）19、期房：指具备预售条件，尚未开工交付运用的商品房。（价格低、选择空间大、户型齐全、可监视建筑材料、质量）20、现房：指已经工程质量监视部门验收，并获得质量合格证明文件，可以交付运用的商品 房。（即买即入住、价格高、户型过时、选择空间不大）21、经济适用房：指以微利价出售给广阔中低收入家庭的商品房（带有社会保障性质的商品住宅，是有经济性和适用性）。不是人人可以买到，必需符合当地政府所规定的条件，经过排号购置。长沙房口，25岁以上，65以内以经济价购置，65以外以商品房价购置，5年后才能转卖）。22、二手房：办好产权证，进展再次转让的房屋。其他如：公房、私房、集资房、廉租房、安置房等福利房。23、诚意金：指商品房在未获得预售证之前，开发商收取客户的可退回的款项（一般可以获得开发商的折扣承诺）。24、定金：指当事人约定由一方向对方付给的作为债权人担保的确定数额的货币（能担保债权人的作用）不能返还。25、订金：不能担保债权人的作用，能返还。26、玄关：登堂入室的第一张门进去的地方，开门区域。27、公寓：指2层以上，供多户人家居住的建筑。28、纯办公楼：专为各类公司日常运作供应办公活动的大楼。29、综合楼：居家、办公、商场、集合一体的大楼。30、商住住宅：SOHO，居家，办公于一体。31、别墅：指在郊外或风景区建立的供养息，住宿用的花园住宅，TOWRHOUSE（联体别墅、单排别墅）。32、SHOPPINGMALL：一站式购物，集购物、消遣、休闲为一体的这么一个商业区域，起源于美国（也称第六商业业态）。33、物业管理：指由专业公司或机构，承受业主（或运用人）的托付，对物业实话专业化管理，并向业主（或运用人）供应高效、周到效劳的行为。34、物业管理内容：对房屋及其附属设备管理、修理；对房屋区域内的清洁卫生、平安保卫、公共绿化、公用设施、道路等施行管理；向业主供应其他综合性或特约的效劳等。物业管理属社区管理范畴。35、业主大会：指由物业管理区域内全体业主组成的，对本区域内物业管理具有确定权的组织形式。36、业主代表大会：由物业管理区域内业主代表组成的对本区域内物业管理具有确定权的组织。37、业主委员会：由物业管理区域内业主代表组成，代表全体业主对物业施行自治管理的组织，由业主代表大会或业主代表选举产生。38、一次性付款：指购房户在购置商品房时，在没有享受政策性贷款的状况下，将全部买房款一次性付给售房单位的付款方式。39、分期付款：购房者签约后，将购房款分成若干比例，按时间段或按施工进度分批交纳房款（针对期房），交房时，款项全部付清。40、银行按揭：指以购房合同或房屋产权作抵押获得购房贷款的方式。即购房者在购房时，向银行提出担保的质押文件，在银行审核通过后，获得房屋总价的局部贷款，依抵押约定，按期按时间段向银行归还贷款本息，并供应房地产作为归还贷款的担保（一般的购房合同和产权证作为抵押，住房：七成二十年；门面：五成十年或六年十年）。41、公积金：“全称住房公积金”，指城镇住房制度改革中，国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企事业单位及其在职职工按国家规定缴存的，专项用于住房消费的资金（门面不行）。缴存比例：均不得低于职工上一年度月平均工资的5%，有条件的城市，可以适当进步缴存比例；缴存方式：一是由职工个人缴存；二是由职工所在单位缴存；42、个人住房公积金贷款：指参与了住房公积金制度的职工，在购置、建筑、翻建和大修自住住房时，因资金缺乏愿以新购或其他住房产权作抵押而向住房公积金管理中心申请的贷款。43、契税：指房屋全部权发生变更时，就当事人所订契约，按房价的确定比例，向产权承受人征收的一次性税收（一般住宅：2%、非一般住宅：4%）。44、公共修理基金：指住宅、楼房的公共部位和公共设施设备的修理养护基金（一般住宅：2%；电梯房、门面：3%）。45、生地：指未经开发，尚未开成建立用地条件的农地或荒地。46、起价：即“起步价”是指物业全部房源中的最低销售价格（一般指户型、朝向、格局不好的楼房价格，各层的差价几十几百元）。47、基价：即“根底价”指经过核算而确定的每平方米商品房的根本价格。是针对房地产定价方法而言的，及起步价没有关系（楼层、朝向不同价格也不同）。48、均价：即物业的平均销售价格，将本物业各套房子的销售价格相加之后的和除以各单位建筑面积的和数，即可得出每平方米的均价）。49、本钱价：指住房制度改革中，出售公有住房时根据建筑公有住宅的平均本钱测定的价格。 包括：A、征地和拆迁补偿费； B、勘察设计和前期工程费； C、建安工程费； D、住宅小区根底设施建立费； E、管理费； F、贷款利息； G、税金；二、建筑根底学问：1、三通一平：是指在土地开发时进展的通水、通电、通路、土地平整。2、七通一平：给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通和土地平整。3、占地面积：红线范围内的面积。4、建筑面积：指建筑物外墙（柱）勒脚以上各层外围程度投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。5、销售面积：指商品房按套出售，其销售面积为购房者所购置的套内建筑面积及应分摊面积的共有建筑面积之和。6、运用面积：指住宅各层面平中，干脆供住户生活运用的净面积之和（在住房买卖中，一般不采纳运用面积来计算价格）。7、公摊面积标准：指商品房销售中应分摊计入销售面积的商品房中公共建筑空间的面积，由两局部组成：一）室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、构造转换层、技术层、空调机房、消防限制室、为整栋楼层效劳的值班警卫室，建筑物内的垃圾房以及突出屋面有围护构造的楼梯间、电梯机房、水箱间等；二）套单元及公用建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体程度投影面积。公用建筑面积分摊系数：公用建筑面积/套内建筑面积之和。8、好用面积：建筑面积扣除公共分摊面积后的余额。9、计租面积：住宅用房按运用面积计算，非住宅用房按建筑面积计算。10、套内建筑面积：指商品房套内各局部建筑面积的总和。 套内建筑面积=套内运用面积+套内墙风光积+阳台建筑面积 套内建筑面积=套内运用面积/标准层的运用面积系数11、容积率：总建筑面积/总用地面积（多层容积率大致为3，高层为5，超高层为7，别墅为0.3-0.45左右、容积率越低，居家环境越好、单价高、品质高；容积率越高，单价低、品质低）12、建筑密度：基底面积之和/总占地面积*100%13、绿化率：指工程规划建立用地范围内的绿化面积及规划建立用地面积之比。 公式：植被垂直面积/占地面积*100%14、绿地率：全部住宅各类绿地面积及住宅总用地面积的比例。新区建立中不应低于30%，旧区改造时不宜低于25%（不包括屋顶、晒台的人工绿地）。绿化覆盖率绿化率（绿化所占面积）绿地率15、得方率：套内建筑面积/套建筑面积（销售面积）之比 套内建筑面积=套内运用面积+套内墙风光积+阳台建筑面积 套建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积16、开间：住宅房子的横向宽度。 进深：住宅的实际长度。17、层高：指下层地板面到上层楼面的高度，包括楼板厚度，以米为单位。18、净高：指层高减去楼板厚度的净剩值，即楼板上外表至上层楼板下外表的间隔 。19、绿地面积：指可以用于绿化的土地面积，不包括屋顶绿化、垂直绿化和覆盖土小于2平方米的土地。20、跃层式商品房：上、下两层楼，客厅为两层高，没有封。21、复式楼：楼梯连接两层，客厅只有一层高。22、错层：房内高度不一至，一米以内分别。23、砖混构造：由砖和混凝土组成，承重墙（四面不能动，梁柱都不能动）。24、框架构造：指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，合适大规模工业化施工，效率较高，承重墙在梁柱，墙面可以自由打通。其次还有：砖木构造、钢筋混凝土、框简构造、钢体构造等。25、房屋的耐用年限：指房屋可以维持正常运用的年限，及设计的标准、建筑的材料、施工质量、运用状况、维护保养相关。 钢筋构造：60-80年 砖混构造：40-60年 砖木构造：30-50年 其他：15年以下26、土地计量单位： 1平方公里=100万平方米（km2） 1公顷=1万平方米（hm2） 1公顷=15亩 1亩=667平方米27、住宅的楼层划分的规定： 低层住宅为：1-3层 多层住宅为：4-6层 中高层住宅：7-9层 高层住宅为：10-30层 超高层住宅为：40层以上三、房地产开发相关学问：1、房地产开发：在依法获得土地运用权的土地上根据运用性质和要求进展根底设施，房屋建筑的活动。它包括从定点选址到交付运用的全过程，由征地及拆迁安置、规划设计、供水、排水、供电、通电讯、通道路、绿化、房屋建立等多项内容组成。2、土地开发：将生地（不具备运用条件的土地）开发成可供运用的土地。3、房屋开发：由买得土地运用权的开展商，对土地进展平整，修路铺设上下水管道及热力网，然后建立各类房屋以及公共设施。4、房地产二次开发：指先将生地开发成熟地（具备运用条件），然后再进展拍卖和出租，由买地者去建立房屋。5、房地产一次开发：一次性边土地、房屋开发完成。6、能源系统：包括供电、供热、供气（煤气、自然气、石油液化气）等设施。7、给水、排水系统：包括取水工程、输水工程、净水工程、配水管网（上下水道），排水管网（下水道）、污水处理、排放工程。8、土地国家全部权：指作为土地全部者的国家，对自己全部的土地依法享有占有、运用、收益和处分的权利。9、土地集体全部权：指农村劳动群众集体经济组织，在法律规定范围内对自己全部土地享有占有、运用、收益和处分的权利。10、房屋的全部权：对房屋全面支配的权利，包括：占有权、运用权、收益权、处分权。11、土地全部权：指含有法律意义上和经济意义上的全部权双重含义。 法律意义：土地全部者将土地当成自己的财产，并将其实行占有、垄断、拥有对土地支配的权利。 经济意义：指土地全部者凭借对土地的垄断获得确定的经济收入的权利。四、其它内容须知：1、办理银行按揭合同需出示：1）个人身份证及复印件各3份，结婚证或流淌人口未婚证明；2）首期购房款（不低于30%，二次购房者首付不低于40%）购房人已付购房款收据原件及复印件； 3）购房者或配偶单位的工资收入证明；4）及开发商签订的购房合同； 5）开户银行开户的活期存折并含有3个月的按揭款；6）个人住房借款合同，借款借据； 7）托付银行扣收买房房款协议书；8）住房抵押承诺书； 9）贷款申请书。2、办理银行按揭需交的费用：1）保险费（保险费率1-10年0.5、11-20年0.45贷款额）（交保险公司）；2）抵押费，贷款额3（交房地产局）；3）律师见证费，贷款额1.8（交律师事务所）；4）备案登记手续费，每份合同20元（交房地产局）；5）印花税，每份合同10元（交房地产局）；6）按揭资料费，每份合同40元（交银行）；3、公积金提取条件：符合以下条件的可以一次性提取本人住房公积金帐户内的存储余额。1）职工购置、建立、翻修、大修自住住房；2）职工离、退休时； 3）完全丢失劳动实力，并及单位终止劳动关系的；4）户口迁出所在的市、县或者出境定居的；5）归还购房贷款本息的； 6）房租超出家庭工资收入的规定比例的。4、公积金贷款是有限额规定的：1）贷款额不能超过25万元的最高上限；2）贷款额不能超出你住房公积帐户储存余额的5倍；3）贷款额不能超出总房款的70%；5、预售房的条件：1）土地出让金已缴清，获得国有土地运用证；2）获得建立用地规划答应证；3）投入工程总建立资金到达20%以上（不含土地出让金）；4）施工进度已明确，交房日期已明确；5）开工验收前；五、附加内容（房地产营销培训根底学问）：1、房地产销售行业： 它是一个精彩、特别的、无处不销售、人人都运用、升值空间大、好玩、自由、有成就感、熬炼人，上不封顶收入的一个较敏捷、广泛、综合性的一个行业。2、有正确的价值观：价值观-信念-期望-看法-行动目的3、行动过程：执行-核心价值-中程目的-短期目的-每日工作支配4、忌语：也许不能确定的语言 五声四语：迎客声-称呼声-致谢声-送客声 反对四语：蔑视语-烦躁声-否认语-斗气语5、建筑面积必需高于2.2米（低于2.2米的车库，杂屋没有产权），建筑如配套游泳池、车库等不算面积）；6、朝向：一般以客厅阳台的朝向为准。7、商圈：称之购置圈或商势圈，指在确定的经济区域内以商场或商业区为中心向四周扩展形成的辐射力气，对顾客吸引而形成的确定范围或区域。 分为：核心商圈：以大型商场为中心，人口占60-80%，价格高； 次级商圈：拥有客户占20%； 边缘商圈：分布密度小，产品低档，价格低。8、商业饱和度：是测量一个商圈内的商业物业的供求量的一个重要方式。 IRS：商业饱和度 C：主要客户指数 RE：每一个顾客平均购置量 RF：商圈内的经营面积 IRS=（C*RE）/RF9、严峻影响房地产价格因素：1）价格组成=土地本钱价格+建安本钱+利润+管理费用（国民消费总值，DTP指数、房地产政策、法律法规）；2）影响房地产因素：开发商实力、经济看法、地段、交通、周边环境、配套设施、绿化、升值、政府规划、潜力、客户定位、产品设计、物业管理、市场供求、品牌、销售技巧、自然环境不行复制；3）影响每一栋单位的价格因素：楼层层高、户型、朝向、景观、外围功能、面积、建筑构造；4）多层：7层以下，金三银四铜五六；高层：7层以上，越往高上走价格越高，越往上景观越好；5）影响商铺：升值潜力、地段、交通、配套、市场、定位（业态定位）、消费群、品牌、人流量、物业管理。针对每一个铺位影响因素：位置、面积（面积小、面积消费群体多，价格高）、楼层、铺型（柱、开间、阻挡）、配套设施。10、递名片技巧：1）当你及客户会谈时，客户感爱好时，你递上名片客户对你印象深，认知度；2）当客户快要起身时，递上名片，你的客户会精确记住，认知你；11、递资料精确时间：1）当你将重要内容讲解完毕，再递上资料，请他理解；2）当你递名片时，一起递给他；3）假如客户已拿了资料时，你顺着他资料内容一条条讲解下去，然后合上递给他；12、市场调查目的，其实反映市场现状：1）理解竞争楼盘； 2）理解消费需求； 3）理解消费行情；4）为筹划、销售供应根据详细调查内容：a） 产品调查：规模、占地面积、铺位、功能定位（做什么，业态定位）、铺型、配置（电梯、空调、水电表）、装修、物业管理、经营时间；b） 配套调查：内部配套、周边环境配套、功能配套；c） 价风格查：销售价格、均价、不同楼层差价、付款方式、租金价格（临街及内街价格）；详细调查方式：问卷、街访（入户走访、单层、左手入门、双手右手入门）、专家访谈、市场客户访谈；详细调查对象：市场、商城、专业街、步行街、专卖点详细配套调查：医院、银行、超市、休闲场所、酒店、学校、交通（人流、车流、公交车、长途车）13、风水及房地产营销：南向房间特征（通风时间长、日照时间长、不易发霉、冬暖夏凉）。 风水宝地：依山伴水，龙脉（建筑物的朝向的阴阳取舍。阴：山之南、水之北；阳：山之北、水之南；龙椅之地：绿色是生命色；中纬度：夏吹东南风、西南风）14、建筑颜色：红色-象征权利、富贵、尊严、红色镇邪。15、行销沟通：1）行销：直销，以最干脆的形式来推销产品，是产品信息的载体，有产品传递的真实性和精确性；2）行销目的：A、将产品信息传递给客户（有清楚、干脆）；B、拓展信息的传播渠道； C、增加客户来源；通过传播-接触-来源3）行销方式：发传单、上门探望、拦截客户，竞争对手的地方（投资客、经营户）、组织意向客户召开恳谈会议；4）传达信息内容：A、工程片区的介绍（目前商业状况如交通、车站、公交车）、将来前景和市政规划； B、产品的介绍：业态的介绍、科技含量；工程背景介绍、工程立项、开发、建立等；产品技术参数、面积、配套、装修、环境、道路、电梯、价格的介绍；5）找寻目的客户的方式：湖南省黄页，找寻消费厂商、代理商、场部、科研单位、查找 、地址；上网查询、大型的展览会、交易会、目的客户；多家询问；媒体搜集；6）须要精确的销售工具：名片、楼书、置业手册、价格表、计算工具、政府文件、同事通讯录；7）信念问题：核心问题，市场能否作活，作大；16、运用率=好用面积/建筑面积 小高层的运用率小于多层：60-70% 高层的运用率小于小高层：80%以上 写字楼的运用率小于高层：50-60%17、产权证：土地运用证、房产证（集资房是没有产权证的，福利房是有产权证，可以转让，在国家允许的年限内可以转让、出租）。18、第5P：第5个公共意识，留意于安康爱护，环保方面。任何货币在保值的前提下，才能实现其价值。19、绿化：是生态内的特别小的一个方面。 环境：周边所表现的元素：生态、人文、地理、交通。一个楼盘的环境包括：绿化、交通、密度、配套设施、日照、朝向。20、价格：昂贵、廉价1）加权比拟法：在价格上及对手比拟加X%或减X%，不超过1；如对方1000元/+1000元/*10%=1100元/；反之1000元/-1000元/*10%=900元/；2）盈亏平衡法3）阅历评估法：根据以往阅历来测标，价格阻力位针对顾客来说，内容包括：均价、起价（作用，降低入市门槛、一般是低开高涨，只对于大型楼盘、而小规模楼 盘不宜采纳低开高走）、最高价（最好的楼层确定是最高价）、垂直价格（一般金三银四铜五铁六，超过27米空气质量越差）、价格的可塑性（有 品牌价值的空间）、目的价格（自我实现的价格）。21、价格构成：1）土地出让金：三通一平、拆迁、安置费、勘查设计费（理解地质构造）；2）公共根底设施费（统称土地本钱）；3）建安本钱（土建本钱）； 4）管理本钱（包括营销预算本钱）；5）融资本钱（利息）； 6）税收费用； 7）利润；22、销控：内部认购：一、定向； 二八理论：好5%、次15%、差80%； 三七理论：好10%、次20%、差70%；公开销售：用于调整限制销售进度，先销次的，留下一局部好的，用于最终冲刺。包括：强销期（找寻热销势头）、持销期（也叫调整期，合理支配）、冲刺期、扫尾期。23、建筑品质：1）施工方的资质；2）图纸：设计方案，采光通风是否符合国家规定，规划、设计院进展调查，探讨；3）建筑材料：质量好坏，是否环保产品？24、怎样才能成为精彩的专业人士？1）爱心； 2）专业学问+营销学问+心理学问+社会学+经济学+法律学25、金字塔型：小盘：一般以快打慢，先奇制胜，制造及众不同的特色；营销手法：营销突围，侧翼进攻，通路卡位，最多客户消费场所。如俱乐部、酒吧、歌舞厅、高尔夫、通过派人进入上述场所及期接触、吸引顾客、实行营销，节约广告费及其它费用。26、工程定位：理解最大化的消费群体-再理解消费型态-得出需求-市场产品27、国家标准建筑密度：住宅类型 一类 二类 三类 低层 / 50% / 多层 30% 35% 40% 中高层 25% 28% 30% 高层 / 22% 25%28、国家标准容积率：1）别墅1-0.8，一般是0.8; 2）高档小区2-2.5; 3）中档小区3； 4）低档小区4；一类小区：公共根底设施布局完好，整个环境良好；二类小区：公共根底设施布局完好，环境不良好；三类小区：公共根底设施布局不完好，环境差；