城市商业步行街规划评价指标体系研究.docx

城市商业步行街规划评价指标体系研究摘 要近些年来，随着我国城市化进程的加快，城市现代化的水平越来越高，城市商业规划建设中存在的问题日益凸现出来。为了规范各地的商业网点发展，2005年商务部正式颁布城市商业网点规划管理条例。其中，作为重要的城市商业网点空间形态和城市地域类型商业街也开始正式纳入商业网点规划范畴。本文系统梳理了关于商业街的相关资料，从它的概念、产生发展阶段、影响、作用等各方面做了条理性、层次性的介绍与阐述；在此基础上，结合国内外关于商业网点规划的研究成果，深入探讨影响商业街规划的理论基础与影响因素，同时综合运用商业经济学、消费者行为学、营销学、历史社会学、人文地理学、城市规划、运筹学等多交叉学科，站在商贸流通和城市发展的角度，提出商业步行街规划的主要依据及商业步行街规划评价系统框架，并以此为准绳，有创新性地构建一套商业街建设规划评价指标体系，这也是本文研究的重点。采用定性分析与定量分析相结合的原则，共设计了经济发展水平、商业发展水平、商圈发展特征、商业服务与基础设施状况、居民消费水平状况等五个一级指标，商业便利指数、人均地区生产总值、零售市场饱和度等22个二级指标，采用层次分析法（AHP）与德尔菲法确定各指标权重系数，最终构建出商业步行街规划评价指标体系。此外，针对一些非常重要但确实无法量化的因子在第7章做了规划补充分析。希望通过本文的研究，为各地商务部门商业步行街规划工作提供借鉴，为商业步行街建设完善、结构调整提供支持素材。关键词：城市商业步行街；评价指标体系；规划应用 AbstractRecent years, with the acceleration of our countrys urbanization and the high level of citys modernization, the result of which is the frequent emergence of problems lie in the planning construction of our cities. The 2005 enactment of Management regulation of commercial networks in cities is aimed at guide the development commercial networks in cities. Pedestrians Street, as an important part of citys commercial form, is included in the regulation. This paper systematically collected and analyzed files on commercial pedestrians street from its definition to development phase to its functions. And the paper deeply probe into the theoretical base and influence factors of commercial pedestrians street based on the former domestic and foreign researchs results. Using various disciplines like commerce economics, customer behaviors, marketing, historical socialism, humanistic geography, outlay theory of cities, theory of operations, the paper put up with the framework of appraisal on pedestrians street, evaluation system frame from the angle of flowing of commerce and city development. Furthermore, a creative competitive appraisal index of Pedestrians Street is made. Based on qualitative and quantitative measures, the paper designs five main index of development level of city economy, city commerce, development feature of city commerce circle, infrastructures of city commerce service as well as consumer standards with 22 sub main index of commerce convenience index, market saturation etc. on the basis of the index system,main planning application and value will be highlighted in the evaluation of commercial walking street . how in the actual use of these factors in the preparation of planning .The paper has got a whole index system by AHP and Delphi. Finally, I hope it can give some advice for related departments and feasible advice of the planning of Pedestrians Street through the papers research.Key Words: City commercial walking street；Evaluation system；Planning application 第1章 绪论1.1 选题背景1.1.1 问题的提出城市商业，特别是零售业集中之地的商业街是随着现代城市的形成和发展而逐步形成的，它的形成依托于城市中心部集中的消费群体同时也丰富了城市的功能。但是，必须引起注意的是，随着都市发展进程的加快，居民大量外迁，城市空心化的趋势在加强。随着新居民区商业网点的逐步形成以及便民店、超市的崛起，中心商业街的功能单一又不能满足消费者的多种需求，使得国内区域中心城市传统的商业街面临严峻的挑战。从销售额的增长速度来看，传统商业街的衰退已初露端倪。为改变上述状况，推出城市商业文化的名片，各级政府纷纷对传统商业街进行改造或上项目建新的商业街，但是如火如荼地、大拆大改地上马、兴建背后却存在诸多不尽人意的亟待解决的问题，如盲目发展、趋同投资、政府政绩行为等现象。其重要原因在于我国城市商贸流通规划、商业网点规划起步晚，经验少，理论研究和规划方法以及专家都相对贫乏，商业网点规划的编制工作难度大，所以需要尽快在政策、标准、理论、实践、模式等方面进行深入、细致的研究，尤其是该从哪些方面进行分析，是急需研究和解决的问题。1.1.2 缺乏系统规划依据给商业步行街建设带来的问题商业在社会经济中具有重要地位，作为城市窗口和标志、城市竞争力主要表现的步行商业街发展，近几年来受到社会格外关注。但由于长期以来我国并没有进行商业网点规划工作，起步较迟，因而给我国商业步行街规划建设造成诸多问题。1.我国步行商业街建设存在的问题（1）建设缺乏规划，盲目跟风，政绩工程。许多地方政府为追求政绩，招商引资，大搞形象工程。在“城市名片”思想的指导下，大规模的改造或兴建，只是更多地考虑了建筑或城市规划方面的问题，没有从当地消费人口基数、消费水平、城市功能、商业文化氛围等方面去思考，结果导致巨额的投入并没有迎来更多的消费。（2）定位失误，业态结构、规模等不尽合理。步行街商业形态的定位取决于当地的商圈情况、城市人文特点和消费水平，并不以人的意志为转移。虽然一些新商业步行街硬件设施齐全，整齐规划，但却显得呆板雷同，缺乏小型特色鲜明的企业创业、生存和发展的空间和土壤；而个别商业业态投资规模过大，建设速度过快导致僧多粥少，营业效益大幅下滑。（3）重复建设，资源浪费。重复建设是城市规划不当结下的苦果，究其原因，首先，是政府职能的错位，其次是发展商缺乏一个理性清醒的认识 ，对市场消费容量、消费水平和商圈辐射力没有一个合理判断，匆忙上马，急功近利。最要命的是，以为将成功的步行街模式进行生搬硬套，就可以复制成功。虽然步行街的构成元素大同小异，但是，忽略了科学论证，结果是造成恶性竞争。（4）文化浅薄，缺乏魅力。目前国内步行街虽然达到数百条之多，但真正具有特色的步行街却寥寥无几，许多步行街，千店一面，缺乏内涵，缺乏魅力，在差异化方面乏善可陈。作为城市商业的窗口，步行街很大一个功能是商业观光、购物和旅游，地域文化、城市文化、商业文化、建筑文化、饮食文化都是构成步行街魅力的重要因素，而国内的步行街建设，显然忽视了文化内涵的建设。（5）招商失误，忽视宣传，管理无方。步行街发展商缺乏开发商业地产经验，招商方案没有吸引商家的亮点，同时又缺乏宣传，推广乏力，无法打动步行街所需业态的知名主力店进驻。此外，目前很多步行街缺少“商业街法人制度”，导致经营混乱、街容街貌不整、公共交通秩序混乱等现象，直接影响了步行街的繁荣。2.原因分析（1）投资者不了解商业发展的规律，不顾经济发展水平和消费需求，缺乏风险意识，盲目进行投资。盲目发展、趋同投资是中国投资热的一个通病。（2）地方政府脱离本地实际，追求政绩，竞相攀比，贪大求洋，盲目建设商业步行街。（3）最重要的是长期以来不重视商业规划工作，对商业设施建设缺乏必要的评估和审查程序以及规范运作，投资随意性大，对商业街规划建设前期缺少一个理性的评价体系。1.2 研究对象的界定商业街是指众多不同规模、不同类别的商店有规律地排列组合的商品交易场所，通常由商店、餐饮店、服务店共同组成（王希来，2002）。其存在形式分为带状式商业街和环型组团式商业街。步行商业街是指限定机动车通过，以步行为主要通过方式，以商业经营为主要功能的城市街道，它是城市公共活动空间的重要组成部分（卢文平，2005）。商业街按功能，可以分为综合型商业街、专业型商业街。综合型商业街，如南北总长度为1600米的北京西单商业街、乌鲁木齐中山路商业街、昆明青年路商业街。专业型商业街，如杭州健康路丝绸特色街、杭州清河坊历史文化特色街区、福州榕城美食街、北京三里屯酒吧一条街、广州白鹅潭酒吧风情街。本课题的研究对象是综合商业步行街，它由若干个大型店铺、众多中小零售店、餐饮店、服装店共同组成，并按一定结构比例有规律排列的商业聚集地，是一种多功能、多业种、多业态、科学规划的商业集合体。其发展演变的类型主要有以下四种形式：超广域型商业街，主要指位于大型城市中心商业区，具有极强的集客能力，不仅吸纳本市的消费群体，而且吸纳本国其它地方及国外的大量流动人口的商业街，如法国香榭丽舍街；广域型商业街，指位于中心城市较大型的商业街，顾客以本市和周边地区消费者为主，如上海南京路；地域型商业街，指大中城市的中型商业街，一般地处商业区与居民区结合部的次级商业，顾客主要以周围居民为主；临近型商业街，指城市周边、近郊、远郊或居民区内的小型商业街，顾客来源主要是临近的居民（费明胜，2003）。从上述演变类型可以看出，不同的商业街类型，其集客能力也是不一样的，影响其集客能力的因素也不一样，所以考察商业街的集客能力不能一概而论。广域性商业街是中心城市较大型的商业街，对所在城市的影响很大，研究它的集客能力具有典型意义，所以笔者界定研究对象是广域性商业步行街。1.3 本文的研究内容论文第一章引出问题，对本文的相关概念、研究方法和内容、国内外研究动态进行阐述；第二章则系统梳理了国内外商业街的发展状况，对中心城市发展的影响与作用，以及国内商业街存在的主要问题，第三、四章研究总结影响步行商业街建设规划的理论基础及其影响因子，并在此基础上对步行商业街的规划主要依据展开理论分析。第五、六、七章作为本文研究的重点，创新性地提出商业街规划评价系统总体框架，尝试构建一套适合我国国情的商业街建设规划评价指标体系，考虑将规划影响因素各方面的关系数学化，尽量用抽象的数学关系表述真实的系统关系，探讨系统的规律性，从总体上获得最优化结果，此外，对一些非常重要但确实无法量化的影响商业步行街评价与规划的因素做了规划补充分析，希为今后的新商业街建设或传统商业街区改造的业种业态结构匹配，提升人气、商业价值等提供指导性参考。这也是笔者选题的目的所在。1.4 本文的研究方法（一）实证分析方法实证分析是经济学研究的基本方法，主要研究经济现象“是什么”，即考察人类社会中的经济活动实际是怎样运作的，而不回答这样的运作效果是好是坏。实证研究又分为理论研究和经验研究两部分。理论研究是通过考察实际中各个因素对商业街建设规划的影响，从中归纳出在这些因素影响下如何进行商业街的正确推进。经验分析是用理论分析得到的各个因素对步行商业街规划建设影响的实际例子，来进一步实际验证这种影响的规律并指导实际的商业街建设规划。（二）定量分析方法作为商业网点规划重要核心之一的步行街规划，往往也涉及到众多的因素、复杂的联系、多个变量等各方面的问题。面对如此庞大而复杂的问题，要想从总体上获得最优化结果，只有尽力将系统各个方面的关系数学化，如研究客流量与投资关系模型，商业街规划指标体系构建等，用抽象的数学关系来表述真实的系统关系，探讨系统的规律性。所以定量分析方法是步行街建设规划中要尽量采用的方法。（三）定性分析方法虽然定量分析是必须尽量采用的，但也离不开定性分析。这是由于：第一，定性分析是定量分析的前提；第二，许多定量分析就是定性分析所得到的对于步行商业街建设规划某方面认识的定量化；第三，定性分析往往能减少定量分析的复杂性；第四，越是复杂的系统，定量研究越有困难，尤其是步行商业街规划中许多经济因素或指标还不能定量或精确定量化，这时，定性分析往往能更有效地简化分析和得到有益的思想。（四）比较分析方法在具体研究某一城市、某一阶段的步行街建设规划时，又必须考虑到各城市以及不同经济发展阶段自身的特点，故又要运用比较分析的方法。分析一个区域中心城市步行商业街建设规划，将其与该城市的人口、经济发展水平、交通发展程度等一系列特有的决定因素的特点相联系，比较分析各个不同国家城市之间、同一国家不同城市之间的这种联系从而得出相关的结论和经验，这对城市步行商业街的建设规划非常有益。1.5 国内外研究动态综述1.5.1 国外商业街规划理论方法研究商业街建设作为满足人们物质及交往行为需求的有效途经，目前已得到越来越广泛的应用和发展，作为当前主要的商业流通形态，国外在这方面的研究和利用较早，已取得巨大成就。如欧美、日本等发达国家的研究比较成熟，主要从商业地理学进行分析，提出许多有价值的理论和学说。以伯吉斯（E.W Burgess,1923）、霍伊特（H.Hoyt,1939）、哈里斯和乌尔曼(E.L.Ullman,1945)、迪肯森等为代表的城市形态和结构理论，通过研究和分析城市自身的发展规律，预见今后城市的形态变化趋势，以及对商业网点布局的影响；以美国西雅图大学伽里逊（W.Garrison）、瑞典经济学者黑格尔斯坦德（T.Hagerstand）等为代表的传统商业区位论，以美国的鲁西顿（Rushton）、阿普尔鲍姆（Applebaum）等为代表的现代商业区位论，并在区位论的基础上形成了成本学派、市场学派、行为学派，从不同角度研究消费者、购物区位两者的空间与行为分析。Jin和Kim (2002)从消费者的消费类型和消费动机出发研究了韩国商业街的消费者，认为消费者消费动机可以分为社会型、实用型和娱乐型三种，而消费者根据这三种动机也可以分为从容消费者、社会消费者、实用消费者和缺乏兴趣的消费者四类。因此，商业街的特征、目的、环境以及管理水平应该根据各自的文化背景和消费者类型的不同而有所变化。Parsons (2003)认为消费者去商业街就购物或者参观两个目的，商家要根据消费者的不同目的制定不同的商品价格和商品展览的策略。Ruiz(1999)从自然地理环境的角度对商业街吸引力进行研究并且构建了相关模型，第一个模型考虑了形象、距离和偏好三个维度，而第二个模型只考虑形象和距离两个维度，同时通过论证比较，认为偏好对商业街吸引力的作用可以忽略。具体方法的选用上，Cheng (2004)在商业街选址方面运用了ANP (analytic network process)方法，同时把ANP方法和AHP(analytic hierarchy process)方法作比较，认为在商业街相互关系充分影响的前提下，ANP比AHP更有效。然而，对于在复杂的模型或者类似情况下，ANP和AHP同样有效。上述理论在指导英国的旧城改造、日本的步行街重建、新加坡的新城规划和建设等方面得到了成功的应用，而且取得了良好的社会经济效益。1.5.2 国内研究现状我国目前城市商业街建设尚处在发展阶段，关于商业街的研究近年成为社会关注的热点，学术界研究的重点。在商贸研究领域，研究内容主要集中在国外商业街见闻和经验介绍、本地商业街案例研究以及对商业街研究的理论介绍三方面。（一）对国内外商业街介绍涉及范围广、思考角度多，但主要研究对象集中在世界级商业街和国内著名商业街的介绍。相当一部分学者、专家如许莹莹17、刘菲7、吴正旺43采用实际案例研究方法，直接选取目前国内外知名的商业步行街为例，如国外，美国纽约第五大街、巴黎香榭丽舍大街、东京银座；国内上海南京路、北京王府井、广州北京路等，从其建设历史、背景出发，思考这些成功商业步行街的空间设计、街道景观、商业气氛及商业特色等方面，从而总结后续商业步行街规划应注意的问题。此外，部分学者近年开始着眼于讨论整个城市的商业街活动，并试图将整个城市的商业街纳入一个完整体系进行进行考察，讨论涉及国内诸多大城市如北京、上海、杭州、重庆等。同时，在实践上，国家商务部关于城市商业网点规划的指导性意见和通知，全面推动我国大中城市商业网点规划。（二）从城市规划、建筑规划的角度展开商业街的研究，从商业街物质规划转变为文化、功能、体验等全方位、多层次的思考。学者张耀37、孙天明19、钱慧24等从建筑设计、社会学学科角度展开对商业步行街的深入研究，认为城市商业街应做规划发展，在总体设计思想基础上，探求步行街的意义与特征，全方位体现人性化设计的基本特征和设计原则，合理布局，以人为本，景观连续等等。也有学者王宝铭32、刘明国13把研究的方向放在商业步行街建设的可行性分析方面，从发展商业步行街的条件，主要涉及该城市居民消费购买力、城市商业网点建设、步行街定位问题、步行街规模问题、步行街结构等诸方面进行了研究，提出了很多极有价值的发展途径、思路、策略、政策建议。也有学者陈己寰11采用比较研究的方法，国外与国内商业步行街、国内两者商业步行街之间，从步行街概况、景观及视觉环境入手，对商业步行街道空间构成要素进行比较，如历史性标志建筑、开放空间体系、街道体系、环境设计、交通组织等进行比较分析，从而总结规律，提出国内商业步行街的发展建议。国内在商业街规划方面研究较早且知名度较高的商贸流通专家王希来31提出，城市的职能（政治型、文化型、经济型）决定商业网点整体构成的基本功能，步行街的开发建设应与城市的公共市政建设同步发展，步行街的选择与规模要与城市的经济实力和文化背景相吻合，步行街的结构和开发要以人为本、以街养街，有持续发展的机制与能力。也有学者以商业步行街为切入点，提出商业街的设计要注意交通方式、空间形式、布局结构及街道尺度这几个方面，要充分考虑行人的需要；商业步行街要对顾客有吸引力，其设计必须摆脱以往单一的城市规划视角，把吸引人流和集聚客流作为设计的出发点，制造良好的街道景观。由以上研究综述可以看出，众多国内学者在商业街的改进和建设方面的研究上提出了很多极有价值的观点，但仍然存在不足。主要表现在：研究思维单一，片面地从商业经营或建筑规划的角度来考虑，缺乏系统思考的指导。（三）围绕如何系统指导商业街发展问题，一些学者从商业街发展原则和商业街评价指标体系这两个角度切入进行研究，尝试找出影响商业街繁荣因素及它们之间的关系。冯四清45认为，尽管理论界给出了上述很多商业街发展因注意的因素，但是缺乏量化指标，给实际操作带来困难。他把商业街分为七个系统，包括交通系统、建筑空间系统、商业系统、附属设施系统、绿化景观系统、环境文脉系统、社会空间系统等，形成较完整的商业街评价体系。张新天40也提出了自己的分析视角，他认为评价体系应该包括：道路交通系统、经济、社会效益、环境要素、灵活性与阶段性，但是该体系是从建筑设计的角度提出的，侧重于步行街设计的各个要素，没有考虑步行街作为消费环境和商业环境的特点，没有考虑到消费者在步行街购物时的体验过程和步行街的外部环境等重要影响因素，也没有体现出各指标的层次关系。通过以上文献综述，发现国内已经有学者开始对商业步行街评价指标体系进行探讨，为后续研究及其实践操作提供了一定的思路和方法指导，不过仍然存在问题：1以往商业街评价指标体系更多的考虑商业街作为公共空间的相关因素，如交通要素、景观要素、商业要素等，而在商业街建设可行性的外在经济、商业、消费等因子上研究不够深入。2部分学者设计出了评价指标体系，但没有给出因子的权重系数，而有些虽然给出了权重，但在指标构建上不够全面。所以，围绕影响城市商圈及商业步行街的经济、商业、消费、服务因子，分析其影响因素及各因素影响程度，提出商业步行街规划评价系统及指标体系，就能一定程度量化该城市商业街规划可行性。第2章 商业步行街建设规划理论基础及其影响2.1 商圈理论2.1.1 商圈概念及其分类商圈理论最早是由德国地理学家克里斯泰勒在上世纪三十年代提出的，即商品和服务中心地理论，该理论的要点是，以中心地为圆心，以最大的商品销售和餐饮服务辐射能力为半径，形成商品销售和餐饮服务中心地。本文在此所指购买圈、商势圈，是指在一定经济区域内，以商场为中心，向周围扩展形成辐射力理，对顾客吸引所形成的一定范围或区域。商圈根据在经济区域中的地位，可以区分为核心商圈、次级商圈和边缘商圈。核心商圈一般包含某一零售企业顾客总数的55%-70%，是最靠近零售企业的区域，顾客在人口中所占的比重也最高，每个顾客的平均购货额也最高，很少同其他同类零售企业的商圈发生重叠。次级商圈一般包含这一零售企业顾客的15%-25%，是位于核心商圈外围的商圈，顾客较为分散，顾客光顾率也较低。日用品零售市场对这一商圈的顾客吸引力较小。边缘商圈包含其余部分的顾客，这类顾客往往是分散的、次要的。边缘商圈位于次级商圈之外围，属于零售企业的辐射范围。日用品零售商场吸引不了边缘商圈的顾客，只有选购品零售商场才能吸引他们。商圈不一定是同心圆模式，可以是各种不同或不规则的形状，如图2.1所示。边缘商圈次级商圈核心商圈图2.1商圈分片示意图根据国外的研究，测定商圈的理论法则主要有雷利法则、康帕斯法则、阿普波姆法则、伽萨法则和哈夫法则等。这些测定商圈的理论法则主要适用于都市、商业街、商业中心或大中型零售企业商圈的测定。至于小型零售店铺的商圈测定，诸如家庭购物调查法、来店者调查法、顾客登记簿法、市场调查法、顾客住址标图法、客流量统计法等来进行测定。2.1.2 商圈理论在商业布局中的影响在零售管理中，引力模型、中心地带模型、饱和理论是发展得较为成熟的商圈理论。商圈理论对于研究商业零售企业，特别是研究企业销售辐射范围是一种有效的工具，对步行街商业布局起到了良好的导向作用。商圈范围的确定对商业企业的发展十分重要，它可以确定商店市场覆盖的空间范围，了解所存在的市场销售机会，推算出商店的销售潜力，从而制订出企业必须采取的销售策略。另外，商圈的确定不仅在微观经济中，而且在宏观经济中也具有十分重要的意义。在步行街规划中，商业网点的设置必须考虑供给地与需求地的空间布局，并相应确定连接供给地与需求地的交通运输设施。如果把区域空间中的各个居民集聚点看作为需求地，如果把区域空间中的各个居民集聚点看作为需求地，那么各需求地的消费者就拥有去这个或那个供给地购买商品的可能。通常对购买地的选择并不是完全任意的，而是要遵循某些准则。从经济角度考虑费用是关键性因素。位于两个供给地之间的需求地，其消费者选择购物供给地时，在其它条件相同的情况下，着重考虑交通费用及其便捷性。距离需求地越临近，其作为购物目标，选择的概率就越大。通过商圈分析，经营者可以对影响商圈的人口结构、生活习惯、产业结构、交通状况、城市规划、商业氛围等因素进行实地调查与分析，测定商业物业的供求状况，便于入驻商家物业产品、招商、销售策划，进行针对型的零售网点开发与布局。2.2 级差地租理论2.2.1 理论概述级差地租理论源于杜能的农业土地利用模式。杜能认为，具有不同经济活动的企业，可以通过投标竞争获得土地使用权。企业对土地的投标价格，取决于对使用该土地期望利润的评估，其中地点的便捷性是被考虑的主要因素之一。由于城市中心区域是城市交通网的焦点，具有最大的便捷性，因而地价最高，随着离城市中心距离的增加，地价逐渐下降。20世纪60年代，加纳(B. J. Gamer)应用级差地租理论，对美国芝加哥地区的商业布局进行了实证研究。他认为，具有高门槛的商业职能，具有较高的支付地租能力、因而能够居于城市中高地价的地位。由此基于一系列的土地价格投标曲线，可勾画出不同能级商业中心的空间分布图。加纳模式的要点为：(1)按城市土地级差地租的能级，商业布局分为城市中心区、社区和街区等若干等级；(2)在城市中心区域，具有最高门槛的商业活动，占据了地价最高的土地，并按照门槛递减的顺序，在其周围依次环绕其它商业职能活动；(3)任何商业中心的核心区，总是被那些能够显示该商业中心最高级别的职能部门所占据，其它商业职能则按照门槛大小的系列排列；(4)随着商业中心级别的提高，低级职能部门占据的位置，将越来越被排斥到商业中心的边缘，即地价较低的地方。级差地租理论通过市场土地和商业房屋的供需关系，即土地价格或房租价格的信号，推进商业布局的合理化调整。这种导向作用，是通过市场这只“看不见的手”来发挥作用的。2.2.2 级差地租对商业街网点布局的影响地租杠杆对商业网点布局有着明显的调节作用，运用级差地租理论可以进一步分析商业网点布局的规律。地租是土地所有者以土地为资本向土地使用者收取的土地使用费而获得的收益，“它是土地所有权在经济上的实现形式，由土地级别差异形成而形成数量不等的地租，则是级差地租”。在同一地块上安置不同的产业，会导致不同的产出率，形成不同的经济效益。在步行街商业空间上，商圈商业街空间的稀缺性和可达性的差异，产业支付高低悬殊的级差地租能力有区别，最终自动形成一种产业的布局方式，从而促进资源的优化配置。由于各产业实际的土地租金获取困难，而地价与地租有很高的相关性，因此用商业用地的基本地价来代替地租进行分析。通过对商业步行街周围的地价进行分析，可以得出下面大致的曲线。图2.2反映出商业用地租金由中心区向边缘区递减的规律，这与现实中大型商业网点居于街中心区，小型商业网点居于步行街边缘的现象是一致的。现在随着城市经济的发展和城市化的加快，必然带动商业步行街的改造和扩建，由此导致步行街中心区和边缘区的地价差距会逐步缩小，反映到图2.2中曲线走势趋于平缓。因而我们在进行步行街业种、业态布局时可以通过地价的走势为网点规划提供依据。高低租 金中心区 边缘区图2.2 中心向郊区的商业用地租金变化2.3 “豪布斯卡”原则20世纪80年代末期以来，有关商业街的功能革命论成了商业街发展理论的主流。所谓商业街的功能革命论有两大内容构成：一是把商业街的功能与人们的生活质量的提高联系起来；二是提出了商业街功能革命的“豪布斯卡”原则。功能革命论的第一个内容认为：人们的日常活动主要分布于三个空间，即第一空间（居住空间），第二空间（工作场所），第三空间（购物休闲场所）。要提高人的生活质量必须从三个生活空间同时去考虑。而生活质量的提高又往往表现为第一、第二生活空间的逗留时间的减少，第三生活空间的活动时间增加。因此，提高人们生活质量的关键点在于提高第三生活空间的质量。商业街恰恰是都市中最主要的第三生活空间。传统商业街的功能大多以购物为主，这种单一化的功能定位已越来越不适应社会发展的需要。从人的需求发展方向来看，有形商品的充分满足，会使需求向无形商品转移，即所谓的“离物”倾向。也就是说，在人们的消费生活中，休闲、文化娱乐、修养等方面的支出比重会大大增加。很显然，商业街传统的单一化功能就很难适应这种变化了的市场环境。为此，商业街的功能革命变得非常必要。为了实现商业街的功能革命必须遵循“豪布斯卡”原则。“豪布斯卡”（HOPSCA）是六个英语单词的第一个字母组合的读音，即Hotel、 Office 、Parking 、Shopping、Convention 、Apartment 。“豪布斯卡”原则正是在商业街日益衰退的情况下被推出来的一个良方，西方国家把这一原则作为振兴商业界街的一个主要成功因素。2.3.1变商业街的“购物街”为“生活街”长期以来，商业街一直是作为购物街来经营，这种陈旧的经营观念固定了商业街的思维定式，束缚了商业街的拓展空间。既然城市环境、市场环境发生了变化，商业街的经营观念也要有相应的变化。“豪布斯卡”原则的提出正是商业街的经营观念创新的结果。新的经营观念对商业街的要求是：变传统的“购物街”为“生活街”。即商业街不仅仅是一个购物场所，而是一个集购物、娱乐、餐饮、休闲、居住为一体的生活空间。“生活街”这一观念的创新，为商业街的重新繁荣与振兴指明了一条努力的途经。2.3.2“豪布斯卡”原则的内涵“豪布斯卡”是建立在“生活街”这一经营观念基础上的，同时，它也为商业街的繁荣与振兴提供了具体的努力方向。Hotel为酒店，在商业街周围建立一些酒店的目的有两个：一是增加商业街的顾客的滞留时间。随着工作时间的缩短，收入水平的提高，非有形商品消费的休闲消费需求将日益成为主流，作为满足顾客休闲消费需求的酒店业是必不可少的，而把酒店引入商业街区可为一举两得，既适应了消费潮流的变化，又可带动连续购买。Office为办公楼，在商业街区适当引进办公楼，主要是为了增加白天的人口。进入办公楼的人员一般具有较高的购买力，他们是中高档商品的目标顾客。另一方面，办公人员进出商业街，使客流呈现多元化，保守估计，每天进出办公楼的总人数至少要超过办公楼内固定职员的一倍以上。Parking即停车场，要吸引顾客（购物者、旅游观光者等）就必须有充足的泊车空间，这对商业街的繁荣是至关重要的，这是大多数国家的商业街在经历了惨痛的经验教训后所得出得结论。从广义来讲，商业街周围应该具备完整得交通网络，这样能吸纳远距离的客源。从现实的统计来看，去商业街的交通越便利、快捷，商业街繁荣的可能性越大。Shopping即购物，这是商业街最基本的功能。要充分发挥商业街的购物功能，必须以商业街的整体效应来增加促销的强度及声势，使之产生连锁效应。另外，与商业街的购物功能相呼应，增加餐饮网点是非常必要的，这可延长顾客的滞留时间。餐饮应从大众化、特色化、民俗化的快餐、小吃到高档宴席有不同层次的分布，随着人们闲暇时间的增加，在外就餐的增加已是必然趋势。Convention的原意是集会，这里泛指集聚客流的会场及娱乐设施。随着人们生活水平的提高，投放在消费支出中的休闲消费、娱乐消费的比重会增加，为了适应消费潮流变化，商业街增加相应的娱乐设施。娱乐设施是集中客流最佳的场所，如电影院、剧场、歌舞厅、游戏厅、游乐园等可以为商业街带来大量的人流。Apartment意为住宅。商业街要保证客流，必须在其周围保留一定的居民数量。换句话说，商业街要和住宅区融为一体，成为一条真正的“生活街”。因此，在商业街的建设中，要尽量保持一种生活街区的氛围，改变传统街道两旁商店一家紧挨一家的单调格式。商业街中开辟具有一定空间的广场，建立花坛、喷水池、艺术雕塑、草坪、座椅等，使顾客有回归大自然的感觉，从而增加吸引消费者进商业街的魅力。第3章 国内外步行街发展状况介绍3.1 世界步行街发展概况3.1.1现代步行街的形成及发展概况1.现代步行街的形成与发展1）现代步行街的诞生最早的步行街系统出现在德国埃森市林贝克大街,林贝克大街建于1926年。当时的步行街只是在原有的交通要道基础上禁止了机动车通行。1930年，林贝克大街建为林荫大街，获得了商业经营上的成功，被视为现代商业步行街的雏形。 2）现代步行街的蓬勃发展20世纪60年代，现代步行街得到了大规模的发展，欧洲及北美一些国家掀起了现代步行街（区）建设的热潮。如德国的慕尼黑、波恩，法国的巴黎、理昂，英国的伦敦，美国的旧金山，加拿大的多伦多、蒙特利尔，日本的东京、横滨等城市都建设了步行街，并达到了预想的效果。3）现状 据资料显示，法国境内至本世纪初已拥有大小步行街约430条，这些步行街连同街区成为城市商业网络的主构架。在欧洲其他国家、美国及日本，步行街都是构成中心城区的基本结构形式。2. 世界著名步行街简介1）慕尼黑步行商业街欧洲步行商业街“教科书”慕尼黑步行商业街改造于1972年，是由中心商业区东西向的纽豪森大街、考芬格尔大街，以及南北向的凡思大街改建成的十字交叉广场式的步行商业街，东西长800米，南北长580米，路面宽度1530米不等。据统计，慕尼黑步行商业街的日均客流量达15万人次，它被誉为欧洲最美的步行商业街，为许多国家、地区的中心城市所仿效。2）香榭丽舍街巴黎的感觉闻名世界的巴黎香榭丽舍街始建于18世纪，迄今已有200多年历史，从协和广场到凯旋门东西段，全长1.8公里，大街分成风格迥异的东西两段，东段长约700米，两侧绿树成荫，高级饭店点缀其间，西段为闹市区，虽没有高耸的现代楼宇，却有扎堆的各式精品店、专卖店，大多专营特色商品，门类以时尚、文娱、收藏品等为主，商品专而全，求趣求新。3）洛杉矶环球电影城市步道营造强烈的场所感环球电影城市步道位于美国洛杉矶中心西部商丘上的环球城内，以让人获得“都市村”和“娱乐城”双重体验为设计理念，融合多层次图标、艺术及商业视觉形象，组成包括商店、餐馆、夜总会、酒吧、影剧院、办公楼和艺术学校等在内的丰富整体。其中，东部步道给人的印象尤其深刻，灯光系统、广告牌、信号灯等的设计都是为了达到一种兴奋、狂乐、动感的效果；零售店、俱乐部和食品店都以娱乐主题进行设计，努力营造“室外俱乐部”的气氛。4）“步行者的天国”东京银座银座是东京最为繁华的商业街，被称为“步行者的天国”。以银座大道为界，银座被分为东、西两部。历史悠久、享有盛誉的“三越”、“松屋”等大百货店皆坐落于此，还有经营各种独特商品并保持传统制作方法的店铺超500家，多数为名牌专门店