房地产基础知识培训课件范本.docx

房 地 产 基 础 知 识 培 训书目一、建筑及房地产.6二、房地产市场及一般商品市场特征比拟.6三、房地产专用术语说明及建筑根底学问.71、房地产.72、房地产市场.73、 国土局.74、 商品房.75、开展商.76、代理商.77、 土地类.78、 土地权运用年限.79、 土地运用费.810、房地产产权811、如何办理产权？812、房地产产权登记.813、国土局产权登记处.914、公证处.915、房地产证.916、房地产公证917、高品房预售答应证918、房地产买卖合同919、房屋全部权920、房屋运用权921、银行接揭922、契税.1023、印花税.1024、七通一平.1025、公共修理基金.1026、房屋买卖所需费用.1027、住宅的构造形式.1128、住宅的建筑面积 1129、建筑面积的计算范围和方法.1230、商品房销售面积.1331、商品房的销售面获如何计算？.1332、运用率.1433、好用率.1434、怎样计算房屋的运用率？.1435、建筑容积率.1536、建筑密度.1537、绿地率.1538、协助面积.1539、居住面积.1540、运用面积 1541、建筑面积.1542、住宅的开间.1643、住宅的进深.1644、层高.1645、净高.1647、何谓生态住宅.1648、什么是绿色住宅？.1749、什么是花园式住宅？1750、城市居住区1851、居住小区1852、居住组团1853、居住区用地1854、住宅用地1855、公共效劳设施用地1856、道路用地1857、居住区级道路1858、小区级路1859、组团级路1860、宅间小路1961、公共绿地1962、配建立施1963、其他用地1964、公共活动中心1965、道路红线1966、建筑线1967、日照间距系数1968、建筑小品1969、住宅平均层鼓1970、人口毛密度1971、人口净密度1972、住宅建筑套毛密度2073、住宅建筑套净密度2074、住宅面积毛密度2075、住宅面积净密度2076、建筑面积毛密度2077、住宅建筑净密度 2078、拆建比.2079、土地开发费.2080、住宅单方综合造价.2081、均价.2082、基价.2183、起价.2184、一次性买断价.2185、预售价.2186、如何进展户型评判.2187、智能化住宅如何分类.2288、层住功能的国际标准是什么.2389、跃层和复式、错层有什么区分？.2490、买自住房及投资房有什么不同.2591、建筑构造.25一、建筑及房地产房地产业是进展房地产投资、开发、经营、管理、效劳的行业，属子第三产业，是具有根底性、先导性、带动性和风险性的行业。房地产业及建筑业既有区分又有联络。主要区分是；建筑业是物质消费部门，属于第二产业；房地产业兼有消费（开发）、经营、管理和效劳等多种性质，属于第三产业。运两个产业又有着特别亲密的关系，因为它们的业务对象都是房地产。在房地产开发活动中，房地产业及建筑业往往是甲方及乙方的合作关系，房地产业是房地产开发和建立的甲方，建筑业是乙方：房地产业是筹划者、组织者和担当发包任务建筑业则是承包单位依据承包含同的要求完成“三通一平”等土地开发和房屋建立的消费任务。房地产业可分力房地产投资开发业和房地产效劳业。房地产效劳业又分为房地产询问、房地产价格评估、房地产经纪和物业管理等。其中，又将房地产询问、房地产价格评估、房地产经纪归为房地产中介效劳业。二、房地产市场及一般商品市场特征比拟房地产市场一般商品市场市场型态不完全竞争完全竞争产品特质个别差异性大，异质性产品具同质性价格确定由少数买者及卖者确定曲市场供应和需求确定地方习惯运用习惯影响价格价格不受运用习惯影响信启、来源信息渠道狭窄信息渠道众多法规管理法规管理繁琐较少法规管理主客观因素主观推断较多客观推断较多供应面缺乏弹性弹性较高需求面不确定性的需求因素确定性的需求因素保值心理保值实力强保值实力弱预期心理预期增值实力强，具投资性预期增值实力弱区位影响影响力大根本不受影响三、房地产专用术语说明及建筑根底学问1、房地产：房地产又称不动产，是房产和地产的总称，房产总是及地产联贯为一体的，具有整体性和不行分割性。2、房地产市场：一级市场，是指国家以土地全部者和管理者的身份，将土地运用权出让给房地产经营者及运用者的交易市场：二级市场，是指土地运用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易：三级市场，是指在二级市场的根底上再转让或出租的房地产交易。3、 国土局：代表国家行使±地全部者职权以及对房地产市场，房地产行业管理的一个政府部门。4、 商品房：是指开发商以市场地价获得土地运用权进展开发建立并经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠及、交换的房地产。5、开展商：特地从事房地产开发和经营的企业。6、代理商：经政府批准成立，从事房地产的询问、经纪、评估等业务的中介效劳机构，承受托付代办房地产的出售、购置、出租、承租及物业询问评估报告、销售筹划等业务供应有偿效劳。 7、 土地类型：按其运用性质划分力居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资、微利房月地。8、 土地权运用年限：是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地运用权在肯定年限内出让给土地运用者，土地运用权期满后，如该主地用处符合当时城市规划要求的，土地运用者可申请续用，经批准并补清地价后接着运用，假如不符合则该土地运用权由政府无偿收回。现政府规定：居住用地70年，工业、教化、科技、文化、卫生、体育、综合用地为50年，商业、旅游、消遣用地为40年。9、 土地运用费土地运用者因运用土地按规定每年支付赐予政府的费用。10、房地产产权：是指产权人对房屋的全部权和对该房屋所占用土地运用杈，详细内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、运用、收益和外分的权利。简洁说就是拥有运用该房屋或出租该房屋获得租金收入，出售该房屋获得增值，将该房屋抵押给银行或其他组织或个人进展融资或贷款等权利。房屋作为不动产，及土地是小叫分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必定是房地一体进展的，不行能将房屋及土地分割开来处分。在详细的房地产工程销售中，房屋，开发商拥有产权并独立出售，出租的车库等有产权，但像属于小区绿地等部分的土地及公建，对购房而言，就不具备产权的概念。11、如何办理产权？每套商品房产权证的办理必需在开发商获得该套房屋所在整幢楼的大房屋产权证后才能进展分割。买卖双方必需持房屋买卖合同、购房发票、身份证明、企业相关资料文件等到房屋交易部门办理立契手续后，办理过户手续。可以托付中介机构或由开发商代办。12、房地产产权登记：指凡在规定范围内的房地产权，不管归谁全部，都必需依据登记方法的规定，向房地产所在地的房地产管理机关申请登记。经审查确认产权后，由房地产管理机关发给房地产产权证。产权登记是房地产权管理的主要行政手段，只有通过产权登记，才能对各类房地产权施行有效管理，并确定房地产权利。房地产登记时要对权利人、权利性质、权属来源、获得时间、变更状况和房地产面积、构造、用处、价值、等级、坐落、坐标、形态等进展记载，登记机关设置房地产登记册，按编号对房地产登记事项作全面记载。13、国土局产权登记处：办理房地产初始登记、转移登记、抵押登记、变更、继承、赠及等手续的部门。14、公证处：是一个国家的证明机关，是法律公证的机构。15、房地产证：是房屋土地权属凭证二合为一，是房地产权的法律凭证。16、房地产公证：公证机关对房地产买卖、转让、抵押、赠及、继承等行为的合法性作法律公证。17、高品房预售答应证：按规定房屋未建好之前出售均要办理此证，开展商将有关资料送到国土局申请，批准前方可预售楼花（现楼不需此证）。18、房地产买卖合同：是由国土局统一编制，用以明确买卖双方权利和义务的协议。全部的商品房销售都须签订此合同，内销的房地产合同可免做公证，外销的房地产合同必需做公证。19、房屋全部权：房屋的全部权为房屋的占有权、管理权、享用权、排他权、处置权（包括出售、出租、抵押、赠及、继承）的总和。拥有了房屋的全部权就等于拥有了在法律允许范围内的一切权利。20、房屋运用权：是指对房屋拥有的享用权。房屋租赁活动成交的是房屋的运用权。房屋的运用权不能出售、抵押、赠及、继承等，它包含在房屋的全部权之中。21、银行接揭：是指购房者购置楼房时及银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主会付一部分楼款，余款由银行代购房者支付，购房者的楼房全部权将抵押在银行，购房者将分期归还银行的贷款及利息，归还完毕后，楼房全部权归己。22、契税：是指当房地产全部权发生转移时，就当事人所订立的契约按房地产交易价格的肯定比例向产权承受人征收的一次性税收。但凡国有土地运用权出让，土地运用权转让包括出售、赠及、交换都须要交纳契税。契税除了具有一般税收的性质和作用外，还具有证明房地产产权转移合法性的作用。23、印花税：是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。它是一种兼有行为性质的凭证税，具有征收面广、税负轻、由纳税人自行购置并粘贴印花税票完成纳税义务等特点。24、七通一平：是指上、下水通，排污通、路通、电讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。25、公共修理基金：公共修理基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的修理养护基金。单位售卖公房的公共修理基金，由售房单位和购房职工共同筹集，全部权归购房人，用于售出住宅楼房公共部位和共用设施、设备的修理、养护。26、房屋买卖所需费用（1） 交易过程中需交费用：契税：面积小于（含）120平米缴纳房价款的2购房面积超过120平米，120平米以内部分缴纳房价款的2，超出部分缴纳4。在办理产权证时需交纳（一般由财政局托付房地局代收）。印花税：房价款的万分之五。（由税务局收取），在双方正式签约后即发生。交易手续费：小于120平米缴纳500元，大于120平米缴纳1500元。（2） 申办产权证过程中需交费用（由房地局和税务局收取） 登记费：每建筑平方米0.3元：房屋全部权证工本费：4元/本：印花税：5元件。（3） 入住过程中需交费用住宅公用部分共有设备修理基金：购房款的3； 物业管理蒉及供暖费：供暖费1618元平米/供暖季。（4） 办理按揭须缴纳的费用律师费：贷款额的0.3。保险费：财险保险费总房款十年费率礻年限系数。保费一次性交。建行采纳太平洋保险公司，年费率一般为0.56：工行采纳华泰保险公司，年费率为0.056：建行总行，中信采纳人民保险公司，年费率为0.045。（5） 办理公积金需缴纳费用评估费：评估价格100万以下部分收取评估结果的0.5，以上部分0.25。 保险费：财险：保险费贷款额*年费率*年限系数综合险保险费贷款人年限对应系数*贷款额27、住宅的构造形式：主要是以其承重构造所用的材料来划分，一般可以分为砖混构造、砖木构造、钢筋混凝土构造。砖混构造：是指建筑物中竖向承重构造的墙、柱等采纳砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采纳写筋混凝土构造。通俗地讲，砖混构造是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的构造。由于抗震的要求，砖混住写一般在5 6层以下。砖木构造住宅：是指建筑物中承重构造的墙、柱采纳砖砌筑或砌块砌筑，楼板构造、屋架用木构造而共同构佐成的房屋。钢筋混凝土构造住宅：是指房屋的主要承重构造如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其布材料填充。这种构造抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火实力强，经久耐用，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由c目前，多、高层住宅多采纳这种构造。其缺点是工艺比拟困难，建筑造价较高。28、住宅的建筑面积：建筑面积亦称建筑绽开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。29、建筑面积的计算范围和方法：（1）单层建筑物不管其高度如何，均按一层计算，建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围程度面积计算。单层住宅如内部带有部分楼层（如阁楼）也应计算建筑面积：（2）多层或高层住宅建筑的建筑面积，是按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外国程度面积计算，二层或二层以上按外墙外围程度面积计算：（3）地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积，按其上口外墙（不包括采光井、防潮层及其爱护墙）外围的程度面积计算：（4）用深根底做地下架空层加以利用，层超群2.2米的，按架空层外围的程度面积的一半计算建筑面积：（5）穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不管高度如何，均按一层计算建筑面积。大厅内回廊部分按其程度投影面积计算建筑面积：（6）电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙 等均按建筑物自然层计算建立面积；（7）住宅建筑内的技术层（放置各种设备和修理养护用），层超群过22米的，按技术层外围程度面积计算建筑面积；（8）独立柱雨蓬，按顶盖的程度投影面积的一半计算建筑面积：多柱雨蓬，按外围程度面积计算建筑面积；（9）突出房屋的有围护构造的楼梯问、水箱闷、电梯机房等，按围护构造外围程度面积计算建筑面积；（10）两个建筑物之闷有顶盖的架空通腐按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积；（11）突出墙面的门斗，远眺间，按围护构造外围程度面积计算建筑面积；（12）封闭式阳台、挑廊按其外围程度投影面积计算建筑面积。凹阳台按其阳台净面积（包括阳台栏板）的一半计算建筑面积。挑网台按其程度投影面积约一半计算建筑面积；（13）住宅建筑内无楼梯，设室外楼梯（包括疏散梯）的，其室外楼梯按每层程度投影面积计算建筑面积：楼内有楼梯，并设室外楼梯（包括疏散梯）的，其室外楼梯按每层程度投影面积的一半计算建筑面积。依据新的国家级标准房产测量标准，10种状况下建筑面积不计算：（1）层高小于2.20米以下的夹层、插层、技术层和地下室、半地下室：（2）突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷：（3）房屋之间无上盖的架空通廊：（4）房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池：（5）建筑物内的操作平台、上料平台及建筑物的空间平台及建筑物的空间安置箱、罐的平台：（6）骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分（7）利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖建筑的房屋：（8）活动简易房屋：（9）及房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。（10）据理解，新的房产测量标准将按精度等级不同，分别允许误差范围为±26、±06、±14,而旧标准允许面积测量误差为1.4。30、商品房销售面积：商品房销售面积是指购房者所购置的套内或单元内的建筑面积（套内建筑面积）及应分摊公用建筑面积之和。即：商品房销售面积套内建筑面积特别摊的公用建筑面积。31、商品房的销售面获如何计算？（l） 套内运用面积：住宅按住宅建筑设计标准（GBJ9686）规定的方法计算：其他建筑依据专用建筑设计标准规定的方法或参照住宅建筑设计标准计算。（2） 套内墙风光积：商品房套内运用空间四周的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种：共用墙包括各套之间的分隔墙、套及公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙（包括山墙）：共用墙墙体程度投影面积的一半计入套内墙风光积：非共用墙墙体程度投影面积全部计入套内墙风光积。（3） 商品房分摊的公用建筑面积主要包括以下两部分：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑效劳的公共设施用房和管理用房之建筑面积：各单元及楼房公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体程度投影面积的50。公用建筑面积计算公式：公用建筑面积整栋建筑的面积一各套套内建筑面积之和一己作为独立运用空间租、售的地下室、车棚、人防工程地下室公用建筑面积分摊系数公用建筑面种各套套内建筑面积之和分摊的公用建筑面积各套套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数因此，商品房销售面积公式还可表达为：商品房销售面积套内建筑面积（卜公用建筑面积分摊系数）。32、运用率：住宅套内净面积即运用面积和住宅面积的比为运用率般高层塔楼在72至75之间，板楼在78至80之间。33、好用率：好用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于运用率。34、怎样计算房屋的运用率？房屋运用率指房屋的运用面积及建筑面积的比例，是衡量物业运用效率的重要标准。在运用率计算方法的选择上，有些采纳轴线面积法。这种方法是以房间内外墙的中线为边界计算运用面积，这样计算出来的运用面积包括了外墙的一半面积和全部内墙所占的面积，数值上显得较高，不能完全反映房产实际的运用面积状况令比拟准确地计算方法是在建筑面积的垂础上减去外墙和内墙所占的面积后得出的运用面积这种方法计算出来的运用面积也形象地称为“地毯面积”。它反映了一个物业的真实运用率，这种计算方法是对客户负责任的方法。从一般状况来看，高层塔楼的真实运用率方面较多层住宅略差，主要是因为高层要求有防火楼梯，电梯间面积也较大，一梯多户设计也加大了通道的面积，每户平均分摊的面积也多。而多层住宅根本不存在上述问题，即便有些多层住宅有电梯，其电梯间面积也小于高层，假如采纳电梯外挂等新型设计布局其运用率还可进一步进步。此外，建筑面积还包括各单元应分摊的配套用房共用建筑面积，如锅炉房、配电室、高压水泵房等。35、建筑容积率：是指工程规划建立用地范园内全部建筑面积及规划建立用地面积（工程用地红线范围内的土地面积，一般包括建立区内的道路面积、绿她面积、建筑物（构筑物）所占面积、运动场地等等）之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建勾物除外。36、建筑密度居住区用地内，各类建筑的基底总面积及居住区用地的比率。37、绿地率居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率。绿地应包括，公共绿地、宅旁绿地、公共效劳设施所属绿地和道路绿地，即道路红线内的绿地，不应包括屋顶、晒台的入工绿地。 38、协助面积协助面积是指住宅建筑各层中不干脆供住户生活的室内净面积。包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。39、居住面积住宅的居住面积是指住宅建筑备层平面中干脆供住户生活运用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的程度面积（即构造面积）。40、运用面积住宅的运用面积，指住宅各层平面中为生活起居所运用的挣面积之和。计算住宅运用面积，在过去主要用来计算和征收公共住宅房租时运用。采纳运用面积的计算，可以全面地反映住宅全部权人及住宅运用权人的租赁关系：但在住宅买卖中一般不采纳运用面积来计算价格。41、建筑面积住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的程度面积，假如计算多、高层住宅楼的建筑面积，则是各层建筑面积之和建筑面积的计算特别困难。不难看出对于一幢住宅楼来说，住宅的建筑面积居住面积十协助面积十构造面积，也可表示为：住宅的建筑面积运用面积构造面积。当然住宅的公共面积包含在住宅建筑面积之中，是由部分协助面积和部分构造面积构成。42、住宅的开间：在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际间隔 。住宅开间一般为3.03.9米，砖混构造住宅开间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度、增加住宅构造整体性、稳定性和抗震性。43、住宅的进深：在建筑学上是指一问独立的房屋或幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅具有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有肯定的要求， 不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能随意扩大。在住宅的高度（层高）和宽度（开间）确定的前提下，设计的住宅进深过大，就使住房成狭长型，间隔 门窗较远的室内自然光线缺乏。44、层高：住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的间隔 ，也就是一层房屋的高度。45、净高：住宅的净高是指下层地板面或楼板上外表到上层楼板下外表之间的间隔 。净高和层高的关系可以用公式来表示：净高层高楼板厚度，即层高和楼板厚度的差叫“净高。46、什么是住宅组团？我们所熟识的居住区，从布局上看多是外向开放型的，小区及主要街道没有界限，小区内楼宇成排排列，道路畅通无阻。这种布局的缺点是不但形象单一死板，而且给住户带来担心全感。而住宅组团是一种交融了中式四合院建筑形式的居住构造。院落式的布局，用四面楼房围合成封闭的空间，由单一的出入口出入，它能给住户带来领域感和平安感，邻里有交往的气氛和空间，空间尺度宜人，让人轻松开心，特别符合现代人沟通的心理须要。47、何谓生态住宅生态住宅是运用生态学原理和遵循生态平衡及可持续开展的原则，即综合系统效率最优原则，设计、组织建筑内外空间中的各种物质因素，使物质、能源在建筑系统内有秩序地循环转换，获得一种高效、低耗、能源在建筑系统内有秩序地循环转换，获得一种高效、低耗、无废无污染，生态平衡的建筑环境。这里的环境不仅涉及住宅区的自然环境，如空气、水体、土地、绿化、动植物、能源等，也涉及住宅区的人文环境、经济系统和社会环境。培育生态住宅概念主要是在这种观念的影响下，在住宅建立及开展中始终以生态问题力中心，在环保、绿化、安居、道路管网等方面进展系统规划及管理，使住宅区生态环境处于良性循环状态之中。48、什么是绿色住宅？“绿色住宅”不是一般人认为的绿化较好的住宅。事实上较高的绿化率只是“绿色住宅”内容的一个方面，真正的“绿色住宅”的内涵是全方位的立体环保工程。它是既适应地方生态丽又不破坏地方生态的建筑。具有节地、节水、节能、改善生态环境、削减环境污染、延长建筑物寿命等优点。节约土地资源。新型建材、新型墙体的采纳是“绿色住宅”的构成内容。住宅的墙体提倡运用高科技环保建材。如如今有一种新型的建材环保用砖，该砖采纳发电厂排出的飞灰为重要原料，抗压强度在8兆帕以上，在防水、隔热、隔音和耐震强度上均超过了一般红砖。另外有一种木屑制砖，该砖的重量只有一般砖的一半，但强度却是一般砖的两倍。充分利用自然资源。住宅采光的设计不但影响居住者身体安康和生活质量，而且涉及到能源的节约及奢侈。如采纳大面积玻璃，设计明厅、明卫、明厨等，Tit能节约大量的电能：尽可能采纳太阳能热水系统，采纳小区共用供热系统，都是充分利用自然能源的有效途径，可削减对大气的污染。垃圾的分类处理。对垃圾的分类处理也属于绿色环保，及住宅环境休戚相关。因此，专家也将垃圾分类处理纳入“绿色住宅”的内容。49、什么是花园式住宅？花园式住宅也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅。一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变更，住宅水、电、暖供应一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一股为高收入者购置。50、城市居住区一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界限所围合，并及居住人口规模30000500人相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质及文化生活所需的公共效劳设施的居住生活聚居地。51、居住小区一般称小区，是被居住区级道路或自然分界限所围合，并及居住人口规模700015000人相对应，配建有一套能满足该区居民根本的物质及文化生活所需的公共效劳设施的居住生活聚居地。52、居住组团一般称组团，指下般被小区道路分隔，并及居住人口规模10003000人相对应，配建有居民所需的基层公共效劳设施的居住生活聚居地。53、居住区用地住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。54、住宅用地住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地含宅间绿地和宅间小路等的总称。55、公共效劳设施用地一般称公建用地，是及居住人口规模相对应配建的、为居民效劳和运用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。56、道路用地居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。57、居住区级道路一般用以划分小区的道路。在大城市中通常及城市支路同级。58、小区级路一般用以划分组团的道路。59、组团级路上接小区路，下连宅间小路的道路。60、宅间小路住宅建筑之间连接各住宅入口的道路。61、公共绿地满足规定的日照要求，合适于支配游憩活动设施的、供居民共享的游憨绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。62、配建立施及住宅规模或及人口规模相对应配套建立的公共效劳设施、道路和公共绿地总称。63、其他用地规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非干脆为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保存的自然村或不行建立用地等。64、公共活动中心配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等。65、道路红线城市道路含居住区级道路用地的规划限制线。66、建筑线一般称建筑限制线，是建筑物基底位置的限制线。67、日照间距系数依据日照标精确定的房屋间距及遮挡房屋标高的比值。68、建筑小品既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、附属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩欣赏设施和指示性标记物等的统称。69、住宅平均层鼓住宅总建筑面积及住宅基底总面积的比值 层。7o、人口毛密度每公顷居住区用地上包容的规划人口数量 人ha。7t、人口净密度每公顷住宅用地上包容的规划人口数量 人ha。72、住宅建筑套毛密度每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑套数 套ha。73、住宅建筑套净密度每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑套数 套ha。74、住宅面积毛密度每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑面积 平方米公顷。75、住宅面积净密度也称住宅容积率。是指每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积 平方米公顷 或以住宅建筑总面积（万平方米）及住宅用地（万平方米）的比值表示。76、建筑面积毛密度也称容积率，是每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积 平方米公顷 或以总建筑面积 万平方米及居住区用地（万平方米）的比值表示。77、住宅建筑净密度住宅建筑基底总面积及住宅用地的比率 。78、拆建比新建的建筑总面积及撤除的原有建筑总面积的比值。79、土地开发费每公顷居住区用地开发所需的前期工程的测算投资，包括征地、拆迁、各种补偿、平整土地、敷设外部市政管线设施和道路工程等各项费用 万元ha。80、住宅单方综合造价每平方米住宅建筑面积所需的工程建立的测算综合投资，应包括土地开发费用和居住区用地内的建筑、道路、市政管线、绿化等各项工程建立投资及必要的管理费用 元平方米。81、均价：将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外，前段时期某高层物业推出的“不计楼层、朝向，以2800元平方米统一价销售”，即以均价作销售价，也不失力引人瞩目的营销策略。82、基价：经过核算而确定的每平方米商品房根本价格。商品房的销售价一般以塞价为基数增减楼层，朝向差价后两得出。83、起价：某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起步价。多层物业，以一楼或顶楼的销售价为起步价 高层物业，以最低层的销售价为起步价。房产广告中常表为“×××元平方米起售”。较低的起步价简洁引起消费者的留意。84、一次性买断价：买方及卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必需按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。85、预售价：预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语：预售价不是正式价格，在商晶房交付运用时，应按有批准权限部门核定的价格为准。86、如何进展户型评判我们通常所说的一室一厅、两室一厅、两室两卫一厅、三室一厅，就是最为一般的户型，此外还有跃式住宅、复式住宅、高档的花园别墅等。在对户型进展评判时可从以下几方面入手：看居室的功能分区是否合理，应避开斜角空间，尽可能削减不必要的“死角”面积和交通面积。从习惯上看，居住的空间应给人以稳定、宽敞感，所以房屋要方正，这样不但有利于家具的摆设，对于居住者来说也有个良好的居室活动空间。房门的开向是否合理，要不影响运用的空间和居室的私密性。户型的节能要求，他可以削减不必要的日常生活开支。起居室、卧房、书房等人们常常活动的空间采纳干脆采光，可以节约能源。单元内不同空间要有相对合理的面积。通常人们购房时所说的“三大一小”，就是“大厨房、大卫生间、大客厅、小卧房，被认为是较能满足人们日常生活的须要。从居室功能分析，厨房合理的面积下般为4平方米至5平方米之间，厨房不能过于狭小，应有最小宽度。现今住宅设计中推崇的是大卫生间，三居以上居室应设有两个卫生间，个封闭的设浴盆和大便器，一个开敞的设洗澡盆和摆放洗衣机，解决运用顶峰期互相干扰等问题。卧房的合理面积一般应为13至14平方米之间，卧房要有私密性，宁静舒适并通风良好。阳台，好的阳台设计是将大客厅及宽敞的落地阳台门及室外风光有机地融为一体，豁然开朗的视线总是能给居住者一份清爽、爽快的心情。房间的内部净高要适宜，如今，绝大部分商品房的内层泽高在2.5米到2.7米之间。须要留意的是：扩大居住面积是相对简洁的，而对层高的不满足，确是无法变更的。另外，除了房间布置，好的户型设计还会充分考虑现有备种家用电器如冰箱、电视、洗衣机、空调、 的设置，还要考虑将来不断涌入家庭的各种新的家用电器如电脑网络、新的电炊具、新的保健消遣设施、新的平安防卫设施、救生设施等等的配置，有合理的空间支配和电气设计。建筑材料也是质量较好的新材料、新技术，如50年不变形的隔热隔音的塑钢门窗、防漏防腐易疏通的给排水煤气管道、平安钢化玻璃等等以确保房屋的舒适及耐用。87、智能化住宅如何分类像全部消费品一样，智能化住宅也会依据软硬件的品质不同，而分出不同标准。乙级标准