房地产估价师试题含复习资料.docx

一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）1一般来说，及长期投资相比，短期投资（ ）。A风险较大B收益率较高C流淌性较好D投资回收期较长2同区域、同类型、同档次的不同房地产的市场价值不同，主要是因为房地产市场具有（ ）。A保值性B增值性C异质性D弱流淌性3下列房地产投资方式中，属于干脆投资形式的是（ ）。A购置房地产股票B购置商铺C购置房地产债券D购置住房抵押支持证券4关于投资组合理论的说法，正确的是（ ）。A投资者应选择毫无风险的投资组合B投资者应选择投资工程间有一个正协方差的投资组合C投资者可以将系统风险因素削减甚至完全抵消D投资者可以将个别风险因素削减甚至完全抵消5关于房屋施工面积的说法，正确的是（ ）。A房屋施工面积不包括本期开工的房屋建筑面积B房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积C房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积D房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积10某商品住宅工程位于城市湿地公园旁边，房地产开发企业利用多种媒体大力宣扬湿地环境对居住的好处，并以此宣扬效果作为楼盘的定价根据，这种定价方法是（ ）。A目的定价法B指导定价法C随行就市定价法D认知价值定价法11某房地产开发企业通过调查，理解写字楼租金变动10%、20%时市场承租面积的改变，该项调查属于（ ）。A摸索性调查B描绘性调查C创新性调查D因果性调查12下列市场趋势分析方法中，属于时间序列分析法的是（ ）。A指数平滑法B市场因子推演法C德尔菲法D销售人员意见综合法13某房地产开发企业向购房人承诺，在签订购房协议15天内，假如不满足可以无条件退房，该企业实行的市场定位战略是（ ）。A形象差异化战略B人员差异化战略C效劳差异化战略D产品差异化战略14关于资金时间价值的说法，错误的是（ ）。A如今的100万元及5年后的100万元的价值一样B如今的100万元可能及5年后的148万元价值一样C如今的100万元可能及2年前的121万元价值一样D由于存在资金时间价值，不同时点上发生的现金流量无法干脆比拟15某房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元，期限为3年，年利率为8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则按月计息比按季计息要多付利息（ ）万元。A2.00B7.30C8.53D9.0016关于实际利率和名义利率的谎法，错误的是（ ）。A名义利率对应一年中计息周期的单利计息B实际利率对应一年中计息周期的复利计息C实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值D当计息周期为"月"时，实际利率小于名义利率17王某拟购置一套面积为120、单价为7800元/的住房，首付款为30%，其余申请年贷款利率分别为4.8%和7.2%的公积金和商业组合，贷款期限为20年，按月等额还本付息。假如公积金贷款最高限额为20万元，则商业贷款的最低月还款额为（ ）元。A1297.91B3584.01C4881.93D5158.7118某物业10年租金收入的终值为20万元，年租金增长率为6%，租金在每年末支付，若年利率为6%，则第5年年来的租金是（ ）元。A14945.16B15841.87C26764.51D28370.3819对一个计算周期为20年的房地产置业投资工程进展现金流分析时，若折现率始终为一个常数，那么该折现率（ ）。A包含了对通货膨胀的补偿B不包含对通货膨胀的补偿C没有实际意义D不能干脆用于财务评价20假设某房地产投资工程的折现率分别取i1=15%、i2=16%、i3=17q%，i4=18%时，其对应的净现值分别为NPV1=300万元、NPV2=100万元、NPV3=-50万元、NPV4=-150万元，则依此测算的内部收益率精度最高的是（ ）。A16.67%B16.71%C16.80%D17.00%21房地产开发工程销售利润率的正确表达式是（ ）。A销售利润率=销售利润/销售收入B销售利润率=销售利润/总开发价值C销售利润率=销售利润/总开发本钱D销售利润率=销售利润/工程总投资22张某购置了一间总价值为100万元的商铺用于经营，其中首付款为总价的60%，其余为银行供给的年利率为7.5%，期限为10年，按年等额还本付息的抵押贷款，若年平均经营收入为20万元，运营费用为经营收入的30%，则在贷款期内的税前现金回报率是（ ）。A8.17%B13.62%C14.00%D23.33%23某房地产企业的资产负债表上显示，负债合计为2500万元，资产合计为4000万元，流淌资产和流淌负债分别为2000万元和1000万元，存货为1200万元，则该企业的流淌比率为（ ）。A625%B80.00%C133.33%D200.00%24某房地产开发工程的占地面积为15000，规划容积率为3，预料开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%，工程的总固定本钱为8000万元，预料工程的单位变动本钱为4500元/，假设全部可销售面积可以全部售出，则到达盈亏平衡的平均销售单价为（ ）元/。A5377.78B6277.78C6722.22D7847.2225断定房地产投资风险因素发生的概率属于（ ）阶段的工作。A风险辨识B风险估计C风险评价D风险决策26房地产投资之所以具有期权性质，是因为房地产投资具有（ ）。A可逆性和可延期性B可逆性和不行延期性C不行逆性和可延期性D不行逆性和不行延期性27在编制房地产开发工程可行性探讨报告时，下列规划内容中，不属于行政规划设计方案选择的是（ ）。A工程的交通组织规划B工程构成及平面布置C工程的建筑规划D城市土地利用规划28下列财务报表中，储存根底性数据的是（ ）。A协助报表B资产负债表C资金来源及运用表D现金流量表29下列资金中，不属于资本金现金流量表中现金流入的是（ ）。A回收固定资产余值B自有资金C长期借款D净转售收入30下列市盈率的表达式中，正确的是（ ）。A市盈率=股价/每股净资产B市盈率=股价/每股收益C市盈率=市值/销售收入D市盈率=市值/现金流31刘某在1年前获得一笔月还款额为800元、期限为5年的汽车借款，经银行审核后又获得了一笔月还款额为1200元的住房抵押贷款，刘某每月的物业效劳费支出为100元，则其月均收入至少应为（ ）元。A2363.64B2600.00C3818.18D4200.0032一般来说，投资于房地产信托基金（REITs）的风险比干脆投资于房地产的风险要小得多，这主要是因为REITs具有（ ）。A较高的收益性B较强的流淌性C干脆融资的功能D抵挡通货膨胀影响的功能33关于房地产贷款担保的说法，正确的是（ ）。A担保能确保贷款得以足额归还B金融机构供给担保的风险一般低于企业供给担保的风险C最常见的担保形式是以土地房屋为设定的质押D贷款质押不转移财产的占有权34在同一商业辐射区域内，各商场位置的优劣，主要取决于（ ）。A交通的通达程度B物业的规模大小C人口的分布密度D居民的购置实力35下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是（ ）。A净经营收入=有效毛收入-经营费用B净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息C净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-打算金D净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-打算金-所得税二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）1相对于房地产开发投资，关于房地产置业投资的说法，正确的有（ ）。A置业投资是面对已具备了运用条件或正在运用中的房地产B置业投资包括进展场地平整及道路等根底设施建立的投资C置业投资对象可以是市场上存量房地产D置业投资可以是将购入的房地产用于自身居住或消费经营E置业投资可以是将购入的房地产出租给最终运用者2按房地产用处可将房地产市场细分为若干子市场，这是因为不同用处的房地产在（ ）等方面存在差异。A投资决策B规划设计C工程建立D地域范围E产品功能3国际上通常实行的住房保障方式有（ ）。A政府干脆建房B对住房投资人减税C对住房承租人减税D对住房承租人补贴E激励赢利机构建房4下列房地产开发工作中，属于前期工作阶段的是（ ）。A进展工程的财务评价B获得工程所需土地C确定规划设计方案并获得批准D对工程的建立工程进展招标E提交工程开工申请并获得批准5关于某特定商品市场规模的说法，正确的有（ ）。A有效市场大于效劳市场B效劳市场大于潜在市场C潜在市场大于有效市场D浸透市场大于有效市场E效劳市场大于浸透市场6关于房地产"购置-更新改造-出租-出售"形式现金流量图的说法，正确的有（ ）。A横轴上刻度间间隔 相等，其上的数值代表不同时点B房地产的购置本钱用向下的垂直箭线标在横轴的"1"时点C发生在计息周期之间的更新改造本钱标注在对应期间内D各期运营费用的垂直箭线全部向下E转信收入和转售中发生的税费标注在投资期末，且垂直箭线均向上7关于流淌性偏好利率理论的说法，正确的有（ ）。A利率是由储蓄和投资确定的B利率是由货币的供求确定的C利率是由可贷资金的供求确定D利率是在商品市场和货币市场同时到达平衡时形成的E货币供给是外生变量，由央行确定，无利率弹性8关于房地产开发企业所得税的说法，正确的有（ ）。A应纳税所得额=收入总额-不征税收入-免税收入-各项扣除-允许弥补的以前年度亏损B所得税应纳税额=应纳税所得额×适用税率C企业所得税按预售收入肯定比例预先缴纳，待开发工程开工后再进展所得税清算D企业所得税税率的凹凸及工程所在城市的级别有关E企业所得税税率为25%9下列房地产投资评价指标中，属于清偿实力指标的有（ ）。A现金回报率B投资回收期C借款归还期D资产负债率E资本金利润率10下列不确定性因素中，属于"开发-销售"形式下房地产开发工程主要不确定性因素的有（ ）。A土地费用B权益投资比率C运营费用D开发期E贷款利率11政府对企业投资工程进展核准评估时，重点评估的内容有（ ）。A工程是否符合国家法律法规要求B工程是否符合爱护生态环境的要求C工程是否符合国家宏观调控政策的要求D工程是否符合该企业投资目的实现的要求E工程是否符合该企业经济效益要求12城市建立用地运用权以熟地出让时，出让地价款包括（ ）。A市政根底建立费B土地出让金C征地拆迁费D契税E公建配套设施费13商业银行为降低房地产开发贷款风险，在发放贷款前要求开发工程具有（ ）。A国有土地运用证B建立用地规划答应证C建立工程规划答应证D建立工程施工答应证E商品房预售答应证14关于写字楼根底租金的说法，正确的有（ ）。A根底租金必需可以抵偿贷款还本付息、经营费用和空置损失B根底租金一般高于市场租金C根底租金可以通过降低经营费用向下调整D根底租金一般低于写字楼内任一出租单元的租金E根底租金一般低于整栋写字楼的平均租金15按建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的不同分类，零售商业物业可分为（ ）等类型。A市级购物中心B地区购物商场C居住区商场D邻里效劳性商店E批发市场三、推断题（共15题，每题1分。请根据推断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，推断错误扣1分，本题总分最多扣至0分）1商业物业的租金程度取决于其所处的地段，及投资者管理商业物业的实力无关。（ ）2投资组合理论认为，对于一样的宏观经济环境改变，不同投资工程的收益会有不同的反响。（ ）3土地资源的有限性、不行再生性和土地全部权的排他性，使房地产供给难以形成统一的竞争性市场。（ ）4房地产开发企业只能通过公开招标的形式选择开发工程的施工单位。（ ）5指数平滑法中的平滑指数口是新、旧数据在平滑过程中的安排比率。a越大，则预料值越趋向平滑。（ ）6假如名义利率一样，计息周期不同，则将来某个时点上两笔等额资金的现值就不相等。（ ）7根据房地产开发工程经营方式的不同，期间费用可能全部或局部计入开发建立投资中。（ ）8当预料通货膨胀率趋高时，投资者往往会要求降低期望投资回报率以抵消通货膨胀的影响。（ ）9运用蒙特卡洛法进展风险估计和评价时，可以不考虑各现金流的概率分布状况。（ ）10实物期权理论认为：不确定性带来时机，不确定性的增加可以带来更高的价值。（ ）11借款还本付息估算表中列示了干脆用于计算清偿实力指标的根底数据，因此属于根本财务报表。（ ）12房地产开发企业通过权益融资所获得的资金属于资本金，不须要还本付息。（ ）13在大规模的土地开发中，随着土地开发的进展，金融机构通常会允许作为土地开发贷款抵押物的特定地块提早解除抵押权。（ ）14由于REITs投资物业的类型多种乡样，所以REITs投资者几乎不会受到利率改变带来的风险影响。（ ）15收益性物业的经营费用中包括抵押贷款的利息支出。（ ）四、计算题（共2题，20分。要求列出算式和计算过程，需按公式计算的，要写出公式。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保存小数点后2位。请在答题纸上作答）（一）某家庭安排5年后购置一套120的新建住房，该家庭目前及将来5年的财务状况如下：（1）目前已打算用于购房的积蓄共50万元；（2）该家庭月工资收入为12000元，预料将以每月0.5%的比例递增，该收入的50%储蓄用于购房；（3）该家庭另有一套房产出租，每月净租金收入为1000元，全部储蓄用于购房。各项收入均为月末获得。若5年后该家庭购房时首付款比例为50%，则在不出售目前房产且假设将来收入能满足还贷要求的状况下，该家庭可承受的最高住房单价是多少？（假设银行存款年利率为3%，按月计息）（8分）（二）张某有甲、乙两个可供选择方案。甲方案：购置房价为600万元的商铺，首付款为总价的50%，其余为银行供给，其年利率为8%、期限为10年、按等额还本付息的商业抵押贷款，还款期为每年年末。该商铺购置后第2年年初便可出租。张某及李某商定了意向性的租赁合同，李某承租该商铺，租赁期限力19年，首年租金为150万元，每隔5年租金上涨5%，年租金在每年年初一次性支付。该商铺的年经营费用为租金收入的25%.乙方案：购置总价为400万元的写字楼，购房款全部为张某的自有资金，于第1年年初一次性付清，该写字楼购置后第2年后便可出租。张某及杨某也商定了意向性的租赁合同，杨某承租该写字楼，租赁期限为19年，其中前10年的年租金为120万元，后9年的年租金为190万元，年租金在每年年初一次性支付，该写字楼的年经营费用为35万元。以上两个方案均不考虑期末转售收入，张某要求的自有资金目的收益率均为15%。1编制甲、乙两个方案的资本金现金流量表。2试评价甲、乙两个方案的可行性，并用差额投资内部收益率比拟甲、乙两个方案的优劣。（12分）参考答案及解析参考答案一、单项选择题1.C 2.C 3.B 4.D 5.C 6.A 7.D 8.D 9.C 10.D 11.D 12.A 13C 14.A 15A 16.D 17.B 18.A 19.B 20.A 21.A 22.B 23.D 24.D 25.B 26.C 27.D 28.A 29.B 30.B 31.C 32. B 33.B 34.A 35.A二、多项选择题1.ACDE 2.ABCE 3.ABD 4.BCDE 5.ACE 6.ACD 7.BE 8.ACE 9.CD 10.ADE 11.ABC 12.BC 13.ABCD 14.AC 15.ABCD三、推断题1.× 2. 3. 4.× 5.× 6. 7.× 8.× 9. 10. 11.× 12. 13. 14.× 15.×（2）P2=A1/（i-s）1-（1+s）/（1+i）n=6000元/（0.25%-05%）×1-（1+0.5%）/（1+0.25%）60=386840.23元（3）P3=A2/i1-1/（1+i）n=1000元10.25%×1-1/（1+0.25%）60=55652.36元（4）P=P1+P2+P3=（500000+386840.23+55652.36）元=942492.59元（5）5年后的终值为：F=P（1+i）n=942492.59元×（1+0.25%）60=1094815.21元（6）可购住房总价为：1094815.21元/50%=2189630.42元（7）可购住房单价为：2189630.42元/120=18246.92元/（二）解：1编制资本金现金流量表（1）甲方案的资本金现金流量见下表。资本金现金流量表（单位：万元）工程年末 0 15 61O 1115 1619现金流入（租金） 0 150 157.50 165.38 173.65现金流出 300 82.21 84.09 41.35 43.41购置本钱 300    年经营费用  37.50 39.38 41.35 43.41年还本付息  44.71 44.71  净现金流量 -300 67.79 73.41 124.03 130.24年还本付息A=Pi（1+i）n/（1+i）n-1=300×8%×（1+8%）10/（1+8%）10-1=44.71万元（2）乙方案的资本金现金流量见下表。资本金现金流量表单位·万元工程年末 0 15 61O 1115 1619现金流入（租金） 0 120 120 190 190现金流出 400 82.21 35 35 35购置本钱 400    年经营费用     年还本付息  35 35 35 35净现金流量 -400 85 85 155 1552用差额投资内部收益率法进展方案比选（1）进展单一方案评价NPV甲=-300+67.79/15%×1-1/（1+15%）5+73.41/15%×1-1/（1+15%）5×1/（1+15%）5+12403/15%×1-1/（1+15%）5×1/（1+15%）10+13024/15%×1-1/（1+15%）4×1/（1+15%）15万元=（-300+227.24+122.35+102.77+45.70）万元=19806万元因为NPV甲>0，所以甲方案可行。NPV乙=-400+85/15%×1-1/（1+15%）10+155/15%×1-1/（1+15%）9×1/（1+15%）10万元=（-400+426.60+182.82）万元=209.4万元因为NPV乙>0，所以乙方案可行。（2）用差额投资内部收益进展方案比选因为乙方案投资高于甲方案，由乙方案减去甲方案得到的现金流量表如下。工程年末 0 15 61O 1115 1619乙/万元 -400 85 85 155 155甲/万元 -300 67.79 73.41 124.03 130.24（乙-甲）/万元 -100 17.21 11.59 30.97 24.76（3）计算（乙-甲）差额内部收益率令i1=16%NPV1=-100+17.21/16%×1-1/（1+16%）5+11.59/16%×1-1/（1+16%）5×1/（1+16%）5+30.97/16%×1-1/（1+16%）5×1/（1+16%）10+2476/16%×1-1/（1+16070）4×1/9（1+15%）15万元=488万元令12=17%NPV1=-100+17.21/17%×1-1/（1+17%）5+11.59/17%×1-11（1+17%）5×11（1+17%）5+30.97/17%×1-1/（1+17%）5×1/（1+17%）10+24.76/17%×1-1/（1+17%）4×1/（1+15%）15万元=-0.97万元FIRR=16%+488/（4.88+097）×1%=16.83%因为FIRR=1683%>15%，所以乙方案优于甲方案。解析一、单项选择题1短期投资资金周转快，流淌性好，风险相对较小。4B选项投资者要到达志向效果的前提条件是各投资工程间有一个负协方差。最志向的是一个肯定的负协方差，但这个条件很难到达。5房屋施工面积包括本期新开工的面积和上期开工跨入本期接着施工的房屋面积，以及上期已停建在本期复原施工的房屋面积。8土地储藏开发本钱包括：征收、拆迁补偿费及有关税费；收买、收回和置换过程中发生的有关费用；市政根底设施建立有关费用；招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用；贷款利息；土地储藏开发供给过程中发生的审计、律师、工程监理等费用，不行预见费以及经政府财政和土地主管部门核准的其他支出。12时间序列分析法包括简洁平均法、挪动平均法、加权挪动平均法和指数平滑法。15（1）按月计息时，利息和=P（1+i）n-1=1000万元×（1+8%/12）3×12-1=270.24万元（2）按季计息时，利息和=P（1+1）n-1=1000万元×（1+8%/4）4×3-1=268.24万元（1）-（2）=2.0万元17.P=120×7800元/×700/0=655200元，A=P1/1-1/（1+i）n=（655200-200000）元×（7.2%/12）/1-1/（1+7.2/12）20×12=3584.01元。18.因为年利率及年租金增长率一样，故P=n×A1/（1+i），P=F/（1+i）n，则A1=11837.97元，A5=A1（1+6%）5-1=14945.16元。20FIRR=i2+NPV2/（NPV2+|NPV3|）×（i3-i2）=16%+100/（100+|-50|）×（17%-16%）=16.67%.22A=Pi/1-1/（1+i）n=100万元×40%x75%/1-11（1+7.5%）10=5.83万元税前现金回报率=净经营收入扣除还本付息后净现金流量/投资者的初始现金投资=（20×70%-5.83）/（100×60%）=13.62%23流淌比率=流淌资产/流淌负债。24总建筑面积（产量）=15000×3=45000，可销售面积（销售量）=45000×800/0=36000，根据盈亏平衡点的公式，销售收入=总本钱，销售单价×销售量=固定本钱+单位可变本钱×产量，设销售单价为x，则：x×36000=8000×10000+4500×45000得：x=7847.22元/本题简洁出错的点在于计算销售收入要用可销售面积，计算变动本钱应用总建筑面积。31.（1200+100+800）元/55%=3818.18元。二、多项选择题8B选项应为所得税应纳税额=应纳税所得额×适用税率-减免税额-抵免税额；D选项应是商品房开发工程预料计税毛利率及工程所在城市的级别有关。10对于房地产开发工程而言，涉及的主要不确定性因素有：土地费用、建筑安装工程费、租售价格、开发期及租售期、建筑容积率及有关设计参数、资本化率、贷款利率等。12以出让方式获得熟地运用权时，土地出让地价款由土地运用权出让金、征地拆迁费和根底设施建立费构成。15零售商业物业通常有五种类型：市级购物中心、地区购物商场、居住区商场、邻里效劳性商店和特色商店。三、推断题1商业物业的收益程度及投资者管理商用物业的实力亲密相关。4还可以采纳邀请招标的方式。5指数平滑法中的平滑指数a是新、旧数据在平滑过程中的安排比率，其数值大小反映了不同时期数据在预料中的作用凹凸。a越小，则预料值越趋向平滑。7房地产开发工程用于销售时，期间费用计入开发建立投资中的管理费用、财务费用和销售费用，不另行计算；房地产开发工程用于出租或自营时，开发期的期间费用计入开发建立投资，经营期的期间费用计入运营费用；房地产置业投资工程的期间费用计入运营费用。8通货膨胀导致折现率进步，因为投资者盼望进步名义投资回报率以抵消通货膨胀的影响。11借款还本付息估算表属于主要的协助报表。14利率的改变会给REITs的实际收益带来损失，尤其是抵押债权型房地产投资信托。15收益性物业的经营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的全部费用。