房地产企业营改增政策与实务.docx

房地产业营改增政策与实务 【课程背景】我国新一轮税制改革的主要内容是营业税改为增值税，简称“营改增”。根据国家的统一安排部署，国家税务总局和财政部正式于年月日颁布了营业税改增值税试点方案，通过年左右时间的过渡，财政部、国家税务总局于年月日颁布了关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税号），标志着“营改增”的攻坚之战已经打响，我国全面告别营业税，实现全行业的增值税于年月日开始。 对于占我国国民经济相当比重的建筑业、房地产业而言，营改增可谓是“牵一发而动全身”的一项系统工程。而建筑业、房地产的管理人员、财务人员对于增值税可谓是一项全新的课题。因此，企业做好转型的相关准备，确保税制的平稳实施，并通过过渡期思考政策与实践中的节税空间，减少涉税风险，是企业管理者与财务工作者必须重视的问题。第一部分 房地产业营业税改增值税政策基础一、背景（一）现行税制分析 增值税与营业税是我国两大主体税种。年，我国增值税和营业税合计征收约万亿元，占总税收的比例超过四成。营业税以交易额征税，不利于社会分工，重复征税，抑制市场交易规模，个别经济行为定性模糊(如数据信息服务)，目前世界仅有很少国家采纳。增值税以增加值征税，消除重复征税、促进专业化方面有优势，从年首次使用，到目前已有个国家和地区实行，年我国实现由生产性增值税向消费型增值税的转型。（二）“营改增”进程简要回顾 为了完善财税体制，落实结构性减税的方针。经国务院批准，国家税务总局和财政部正式于年月日颁布了营业税改增值税试点方案。并在方案中规定了上海作为首个营改增试点地区将交通运输业和部分服务业纳入到营改增试点范围。（财税号）。 交通运输业和现代服务业：年月日上海市，年月日北京市，年月日江苏和安徽，年月日福建和广东，年月日天津、浙江和湖北，同时适当扩大部分现代服务业范围，年月日全国范围内实施。铁路运输和邮政业：财税号规定，自年月日起，在全国范围内开展铁路运输和邮政业营改增试点。电信业：财税号规定，自年月日起电信业纳入营改增范围。最后一批营业税税目的：建筑业、销售不动产、金融业、传统生活服务业四个行业。 财税号：年月日颁布了关于全面推开营业税改征增值税试点的通知；国家税务总局公告年第号：国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告上述个行业均于年月日起“营改增”。 很明显，“销售不动产”主要就是针对房地产业。（三）房地产业“营改增”实施背景 目前，建筑业、房地产业、生活服务业、金融保险业四大行业营业税改增值税总方案即将公布，这将直接影响四大行业的余万户企业，涉与年营业税税额万亿元。占全国税收收入比重约。 可以看到，截至现在，建筑业、房地产业、金融业、传统生活服务业特别是前三者，占据了国民经济的绝对大头，也与人民生活息息相关，因此，原定于年全面完成的“营改增”战略部署，也不得不一再推移。在年月日的政府工作报告中，李克强总理“一锤定音”，宣布自年月日起，将全面实施营业税改征增值税改革（“营改增”），中国增值税进入了新的时代。 总理李克强有一句话说了十遍还不止，确保所有行业税负只减不增。 房地产业在中国改革开放以来作为大力发展的产业，一方面拉动了几十个相关行业，另一方面也切实解决了人民群众的居住问题，促进了我国的城市化发展。客观上也成为部分人士的投资工具，因此，房地产业的税制的改革，关注面广，涉与面大，需要财务人员高度关注。二、房地产业“营改增”的难点分析（一）抵扣链条问题 实施增值税制，其主要优点在于其抵扣链条完整，从而实现全过程的税负控制，同时也有利于纳税人税负管理，税管机关的精准控税。房地产业实施增值税，首要的就是要解决抵扣链条问题，即从土地取得、项目发包、甲供材等关系方面，都要考虑完整的抵扣链条，否则税负必然只升不降。 （二）票据取得问题 抵扣链条除了产业链的完整外，其形式要件就是当前税管机关的主要手段“以票管税”，房地产业的主要成本发生在“开发成本”即项目发包给总包方实施。在当前条件下，房地产业的增值税率与建筑业税率是相等的，因此，票据取得是没有太大技术难度的。当然，如果对于总包（承包）方为小规模纳税人或者“老项目”简易计税方式时，可能无法取得增值税专用发票，导致房地产企业的开发成本相应进项税款无法抵扣。 至于甲供材料或者一些配套的营销、广告等费用，则已经提前或同步进行了“营改增”，取得专用发票的问题也不大（三）主管税务机关转变问题 房地产业的历史税管机关为地方税务局。这也是年税制改革后，营业税作为地方税由地方征管的重要税源。“营改增”后，增值税的征管机关为国家税务局。这涉与到房地产业与主管征税机关的衔接与沟通，同时需要做好纳税人身份登记，考虑适用税率。（四）房地产企业自身应对问题 观念上：明确“营改增”是大势所趋，是国家减轻企业税负的长远大计。 准备上：做好相关准备与应对，分析企业现有业务特点与关键环节，从人员培训，组织建设、税企沟通等方面做好准备。 实施上：分析企业自身在抵扣链条、业务特点、产业链上下游合作伙伴的基本情况，同时与时与主管税务局做好沟通，实现“营改增”的顺利实施。（五）小结由于历史原因，房地产业还广泛存在着一级开发（土地整理）与二级开发（通常意义的商品房开发）并存，兼营、混合经营等复杂业务；房地产企业还存在着土地增值税这一特殊税种。由于房地产开发对于诸多税种均采用预交形式等，导致房地产行业的税负既重又相对复杂。企业财务人员以前对增值税业务、操作模式不熟悉，对于营改增的实施，都提出了严峻的挑战。三、“营改增”政策支撑文件（道“金牌”与一封信）、财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税号）附件： .营业税改征增值税试点实施办法 .营业税改征增值税试点有关事项的规定 .营业税改征增值税试点过渡政策的规定 .跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定、关于全面推开营业税改征增值税试点若干政策的通知(财税（）号)、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点后增值税纳税申报有关事项的公告(年第号)、国家税务总局关于发布纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法的公告(年第号)、国家税务总局关于发布不动产进项税额分期抵扣暂行办法的公告(年第号)、国家税务总局关于发布纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法的公告(年第号)、国家税务总局关于发布纳税人跨县(市、区)提供建筑服务增值税征收管理暂行办法的公告(年第号)、国家税务总局关于发布房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法的公告(年第号)、国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税机关代征税款和代开增值税发票的公告（年第号)、国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税局代征税款和代开增值税发票的通知(税总函（号)、国家税务总局 关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告 国家税务总局公告（年第号）、温情脉脉的致全国营改增纳税人的一封信（年月日，国家税务总局营改增督促落实领导小组办公室）四、基于本讲座的主题，均以房地产开发企业作为纳税主体与其相关业务展开，其他纳税人涉与的不动产相关涉税事项暂不讨论。第二部分房地产业营业税改征增值税的税务处理一、房地产企业如何正确核算与申报增值税（一）纳税主体与适用相关政策房地产开发企业房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法（税总 (年第号） 公告）房地产开发企业：“拥有房地产开发经营资质的建设单位”。房地产开发企业是指按照城市房地产管理法的规定，以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。简单地讲，房地产开发企业就是在各地住建部门办理了房地产资质等级认定的房地产开发公司。在实务操作中，房地产开发一般是以项目公司作为开发主体，都必须办理资质后才能开发房地产项目。注意：房地产开发不等于房地产开发经营，房地产开发经营必须取得相应资质。包括但不限于房地产开发企业财税、文件；、等税总公告与相关文件（二）税目的判定根据房地产业的相关业务以与“营改增”的相关文件精神，房地产企业如下行为为增值税应税行为：房地产开发企业在境内销售自行开发的房地产项目，适用“销售不动产”税目。房地产开发企业以经营租赁方式出租自己开发的房地产项目（包括商铺、写字楼、公寓等），适用“租赁服务”税目中的“不动产经营租赁服务”。房地产企业开发转让土地使用权，适用'销售无形资产'税目中的“自然资源使用权”（三）纳税人身份界定与登记在中华人民共和国境内提供建筑服务的单位和个人，为增值税纳税人。在境内销售建筑服务是指建筑服务的销售方或者购买方在境内。身份界定根据营业税改征增值税试点实施办法第三条规定，纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。应税行为的年应征增值税销售额（以下称应税销售额）超过财政部和国家税务总局规定标准的纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。（个人、不经常发生业务的单位、工商户：小规模）一般纳税人判断标准：年应税销售额超过万元(含本数）试点纳税人试点实施前的应税行为年应税销售额按以下公式换算：应税行为年应税销售额连续不超过个月应税行为营业额合计÷（）（财税号）附件（五）（国家税务总局公告年第号）年月日前登记，试点实施后正式登记。（不是认证）适用税率税率：（常规）销售不动产（销售）不动产经营租赁服务（出租）销售自然资源使用权（转让土地使用权）征收率：或（简易方法）注意：小规模纳税人转让土地使用权，适用简易计税方法，征收率为，其余简易计税方法的征收率均为计税方法（）房地产企业不同业务类型下的销售额的计算销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。销售额不包括收取的销项税额。注意：增值税是价外税（即税款不计入价格中，也就是收入不包括税款）房地产开发企业销售试点后开工的新项目或者销售未选择简易计税的老项目，适用一般计税方法，税率为，并可以从销售额中扣除向政府部门支付的土地价款。销售额（全部价款和价外费用当期允许扣除的土地价款）÷（）当期允许扣除的土地价款（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择简易计税方法按照的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，个月内不得变更为一般计税方法计税。销售额全部价款和价外费用÷（）注意：不得扣除土地款房地产开发企业中的小规模纳税人销售自行开发的房地产项目（无论新项目还是老项目），都按照的征收率计算应纳税额。销售额全部价款和价外费用÷（）注意：不得扣除土地款房地产开发企业中的一般纳税人出租其在年月日后取得的不动产，或者出租其在年月日前取得的未选择简易计税的不动产，适用一般计税方法计税，税率为。销售额的计算公式如下：销售额全部价款和价外费用÷（）房地产开发企业中的一般纳税人出租其年月日前取得的不动产，可以选择简易计税方法，征收率为。销售额全部价款和价外费用÷（）房地产开发企业中的小规模纳税人出租不动产（无论何时取得），按照的征收率计算应纳税额。销售额全部价款和价外费用÷（）一般纳税人转让土地使用权，适用一般计税方法，税率为。小规模纳税人转让土地使用权，适用简易计税方法，征收率为。销售额全部价款和价外费用÷（适用税率或征收率）（）一般计税方法的应纳税额应纳税额当期销项税额进项税额抵扣额当期销项税额当期销售额×当期进项税额抵扣额符合增值税进项税抵扣相关规定，且必须取得增值税专用发票的进项税额（）简易计税方法的应纳税额简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：应纳税额销售额×征收率简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的（即含税价），按照下列公式计算销售额：销售额含税销售额÷（征收率）（还原）二、房地产企业增值税明细科目的设置与使用有关营改增试点会计处理规定，参考营业税改征增值税试点有关企业会计处理规定（财会 号），结合实际情况，建议如下：（一）科目设置一、二级科目明细设置企业应该在“应交税费”科目下设置“应交增值税”“未交增值税”、“增值税留抵税额”、“待抵扣进项税额”明细科目。应交税费借方贷方一级明细科目二级明细科目应交增值税见下表未交增值税一般计税简易计税增值税留抵税额待抵扣进项税额未认证或已认证未申报抵扣进项税额营改增待抵减的销项税额新增不动产购进未满月进项税额应交增值税明细科目设置应交增值税借方贷方备注进项税额销项税额 已交税金进项税额转出 减免税款转出多交增值税 转出未交增值税  营改增抵减的销项税额营改增抵减的销项税额可不设置（二）科目使用一、二级明细科目使用“未交增值税”明细科目，核算企业月末转入的应交未交增值税额，转入多交的增值税也在本明细科目核算。“增值税留抵税额”明细科目，核算截止到开始试点当月月初的增值税留抵税额按照营业税改征增值税有关规定不得从应税服务的销项税额中抵扣的金额。“待抵扣进项税额”明细科目，核算企业按税法规定不符合抵扣条件，暂不予在本期申报抵扣的进项税额。应交增值税明细科目或专栏使用应交增值税：借方：（个）在“应交增值税”明细账中，借方应设置“进项税额”、“已交税金”、“减免税款”、“转出未交增值税”、“营改增抵减的销项税额”等专栏或下级科目，“进项税额”，记录企业购入货物或接受应税劳务和应税服务而支付的、准予从销项税额中抵扣的增值税额。企业购入货物或接受应税劳务和应税服务支付的进项税额，用蓝字登记。“已交税金”，记录企业已缴纳的增值税额，企业已缴纳的增值税额用蓝字登记。“减免税款”专栏，用于记录该企业按规定抵减的增值税应纳税额。“转出未交增值税”，记录企业月末转出应交未交的增值税。企业转出当月发生的应交未交的增值税额用蓝字登记。“营改增抵减的销项税额”，系核算差额征税的试点纳税人本期从销售额中扣减的、购进应税服务按适用税率计算的销项税额；如果原一般纳税人未兼营该应税服务的，可以不设此明细科目。应交增值税：贷方：（个）贷方应设置“销项税额”、“进项税额转出”、“转出多交增值税”、“营改增抵减的销项税额”等专栏或下级明细科目：“销项税额”：记录企业销售不动产或提供应税服务应收取的增值税额。“进项税额转出”专栏，记录由于各类原因而不应从销项税额中抵扣，按规定转出的进项税额。“转出多交增值税”：记录企业月末转出多交的增值税。企业转出当月发生的多交的增值税额用蓝字登记。“营改增抵减的销项税额”：同上。（三）小规模纳税人科目设置增值税小规模纳税人的应纳增值税额，也通过“应交税费应交增值税”明细科目核算，但不设置若干专栏。（四）科目使用核算分录：（）实现销售时借：银行存款贷：主营业务收入应交税费应交增值税（销项税额）（）取得成本费用等含进项税额专用发票时借：成本费用类科目应交税费应交增值税（进项税额）贷：银行存款（）减免税款时借：应交税费应交增值税（减免税款）贷：递延收益 （）转出本月应交未交增值税时借：应交税费应交增值税（转出未交增值税）贷：应交税费未交增值税 （）本月上交上期未交增值税时借：应交税费未交增值税贷：银行存款三、房地产企业增值税发票的使用、收集、认证（一）增值税发票的使用（开具）一般纳税人应通过增值税防伪税控系统使用专用发票。自年月日起，地税机关不再向试点纳税人发放发票。试点纳税人已领取地税机关印制的发票以与印有本单位名称的发票，可继续使用至年月日，特殊情况经省国税局确定，可适当延长使用期限，最迟不超过年月日。一般纳税人销售、出租不动产、转让土地使用权，自行开具增值税发票。一般纳税人销售、出租不动产、转让土地使用权，其年月日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。一般纳税人向其他个人销售、出租不动产、转让土地使用权，不得开具增值税专用发票。小规模纳税人销售、出租不动产、转让土地使用权，自行开具增值税普通发票。购买方（除其他个人）需要增值税专用发票的，小规模纳税人可以向主管国税机关申请代开。（二）增值税专用发票与进项税额纳税人购进货物或应税劳务，取得增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或国务院税务主管部门有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。根据营业税改征增值税试点实施办法第二十六规定，增值税扣税凭证，是指增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票、农产品销售发票和完税凭证。纳税人取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国家税务总局有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。下列项目进项税额不得从销项税额中抵扣：（一）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。纳税人的交际应酬消费属于个人消费。（二）非正常损失的购进货物，以与相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。（三）非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务和交通运输服务。（四）非正常损失的不动产，以与该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。（五）非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。（六）购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。（七）财政部和国家税务总局规定的其他情形。（三）增值税发票的日常管理根据纳税人纳税信用评级决定是否进行专用发票认证取消增值税发票认证只限于纳税信用级纳税人。如不符合此条件，需要定期进行认证工作。年月日新纳入营改增试点的增值税一般纳税人，年月至月期间不需进行增值税发票认证，登录本省增值税发票查询平台，查询、选择用于申报抵扣或者出口退税的增值税发票信息，未查询到对应发票信息的，可进行扫描认证。年月起按照纳税信用级别分别适用发票认证的有关规定。做好增值税发票的申报、抵扣相关事项对于需要认证的发票，应在开具之日起日内到税务机关办理认证，并在认证通过的次月申报期内，向主管税务机关申报抵扣进项税额。无须认证的发票也需要在抵扣期根据业务情况进行抵扣。四、增值税纳税申报关键点审查（一）增值税预交的相关要求 销售不动产房地产开发企业采取预收款方式销售开发的房地产项目，应在收到预收款时按照的预征率预缴增值税，待纳税义务发生时间确定时，再清算应纳税款，并扣除已预缴的增值税款。一般纳税人应预缴税款预收款÷（适用税率或征收率）×适用一般计税方法计税的，按照的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照的征收率计算。房地产开发企业收到这类预收款以后，应区分项目的具体情况，是老项目还是新项目，确定适用的计税方法，计算当期应预缴的税款。小规模纳税人应预缴税款预收款÷（）×出租不动产纳税人出租不动产适用一般计税方法计税的，按照以下公式计算应预缴税款： 应预缴税款含税销售额÷（）×纳税人出租不动产适用简易计税方法计税的，除个人出租住房外，按照以下公式计算应预缴税款：应预缴税款含税销售额÷（）×（二）纳税与扣缴义务发生时间的确定纳税人销售、出租不动产、转让土地使用权，为发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为不动产权属变更的当天。纳税人出租不动产采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。（三）纳税地点的确定销售不动产，按上述时间与预征情况，计算应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。 纳税人出租不动产，不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。向不动产所在地主管国税机关预缴的增值税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人向机构所在地主管国税机关申报纳税。一般纳税人转让土地使用权，适用一般计税方法计税的税率为。小规模纳税人转让土地使用权，征收率为，按照规定的纳税义务发生时间，向主管国税机关申报纳税。（四）申报与缴纳（预缴）增值税的时间节点按月申报的纳税人：月增值税申报时间最迟为年月日。此后为每月日前。（房地产业一般纳税人一般为按月申报）小规模纳税人以个季度为纳税期限。纳税人跨县（市、区）提供建筑服务预缴税款时间，按照上述规定的纳税期限执行。预缴税款的时间节点：一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向项目所在地主管国税机关预缴税款。小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期限（季度申报）向项目所在地主管国税机关预缴税款。（五）申报入库五、房地产企业涉税业务的会计核算 （一）简易计算方法 房地产企业（一般纳税人）自行开发了 房地产项目，施工许可证注明的开工日期是 年 月 日， 年 月 日开始预售房地产，至 年 月 日共取得预收款 万元，已按照营业税规定申报缴纳营业税。 房地产企业对上述预收款开具收据，未开具营业税发票。该企业 年 月又收到预收款 万元。 年 月共开具了增值税普通发票 万元（含 年 月 日前取得的未开票预收款 万元，和 年 月收到的万元），同时办理房产产权转移手续。问：纳税人在 月申报期应申报多少增值税税款？ （一）由于 房地产企业销售了自行开发的房地产老项目，纳税人按照办法第八条规定，可选择适用简易计税方法按照的征收率计税。 （二）纳税人 月开具增值税普通发票 万元，其中包括 万元属于办法第十七条规定的可以开具增值税普通发票的情形。 （三）纳税人按照办法第十一条、十二条规定，应在 月申报期就取得的预收款 万元预缴税款 万元。（*） （四）纳税人应按照办法第十五条规定，在月申报期应申报的增值税税款为÷（）× 万元 思考：营业税下应预交营业税多少？（二）常规计算方法 房地产企业销售自行开发的房地产项目有关情况同上例。 年 月还取得了建筑服务增值税专用发票价税合计 万元（其中：注明的增值税税额为 万元），纳税人选择放弃选择简易计税方法，按照适用税率计算缴纳增值税。问：纳税人在 月申报期应申报多少增值税税款？ （一）纳税人按照办法第十一条、第十二条规定，应在 月申报期就取得的预收款计算应预缴税款。应预缴税款÷（）× 万元 （二）纳税人 月开具增值税普通发票 万元，其中包括 万元属于办法第十七条规定的可以开具增值税普通发票的情形。 （三）纳税人应在 月申报期按照办法第十四条规定确定应纳税额 销项税额÷（）× 万元 进项税额 万元 应纳税额 万元。 纳税人应在 月申报期申报增值税 万元。六、房地产业“营改增”条件下应做好的应对措施（一）建章立制，熟悉流程，加强培训将增值税发票管理与业务流程结合，调整或制定新的内控制度。从宏观财务管理与具体会计处理、发票管理两方面把握税改实质。按照增值税相关要求设置会计科目，做好“营改增”后的会计核算工作，降低新税制对企业会计核算的风险。（二）综合掌握，做好三流平衡 三流：资金流、发票流、业务流。即银行收付凭证、交易合同和发票上的收款人、付款人和金额必须一致。务必杜绝不规范的委托支付以与以房抵款现象。 避免进项销项不匹配，规划工程付款和销售节点，避免集中销售在前，集中结算在后，建议改集中开盘为分批分步骤销售，同时在建安合同中提前开票节点，推动施工方尽早开票，避免在取得较少进项税额的情况下，产生大量销项税额。（三）着力降低销项税额 当前，全国各省市国税局针对“买物赠物”、“买一赠一”等销售方式的增值税处理并无统一规定，为避免无谓多缴税款，销售合同中不使用“无偿”、“赠送”字眼。合同中包含的家具家电等应分开列明金额，避免在混合销售中不能划分各自收入，导致适用高税率纳税。举例： 房产公司销售一套总额万的商品房，包含万元的家具礼包。分三种情况解读。 例一：购房合同明确无偿赠送价值万元的家具礼包。合同标明房款万。 家具礼包视同销售，总增值税销项为： 增值税暂行条例实施细则规定，以下种行为视同销售（第种）： 将自产、委托加工或购买的货物无偿赠送他人。 例二：购房合同只明确销售一套总额为万的商品房，包含家具。没有分别列明房屋与家具的价格。 总增值税销项为： 中华人民共和国增值税暂行条例第三条，纳税人兼营不同税率的货物或者应税劳务，应当分别核算不同税率货物或者应税劳务的销售额；未分别核算销售额的，从高适用税率。 例三：购房合同明确销售一套总额为万的商品房和万元的家具。分别列明房屋与家具的价格，总价万元。 总增值税销项为：三者分别纳税万、万、万，第三种情况交税最少。（四）着眼于提升进项税 （）合理利用“混合销售”，如将销售与安装业务合并签订合同，混合销售从其主业征税，此时可取得进项税票。 （）税改之后，可加大甲供材的采购比例，以获取的进项税票。（五）财务部门对合作商户的资格判断、票据取得与合同定价 对无法取得增值税专用发票的单位或个人：首先争取取得代开增值税专用发票（仅能抵扣）；其次对无法提供专用发票单位或个人，通过重新议价方式进行合作，降低企业损失。 如果供应商为小规模纳税人，要求其代开增值税专用发票，并要求业务适用税率与小规模纳税人适用税率差额的降价。 举例：某工程由小规模纳税人施工，含税合同价为万。本应按照建筑业适用税率开具发票，进项税额为*万，因其为小规模纳税人，只能按照税率代开，进项税额为*万元，相差万元。即可以此为基准，要求合同总价的下浮。（六）调整企业经营结构，促进企业发展战略的转变 结合经济发展形势与税法引导作用，调整企业结构，促使企业多元化发展，充分利用进项税额抵扣优势，扩展业务范围，加快业务转型升级。从传统单一住宅地产格局，向多元化房地产与相关行业扩张，完善抵扣链条。 在资产结构调整方面，企业可以通过购置营运设备等固定资产投资，不仅增加了进项税额，降低企业税负，优化营运资产结构。三部分 房地产业营业税改征增值税疑难问题一、开发项目的建筑面积 房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。 也就是说，土地款项的扣除，是以当期销售面积占总可售面积的比例进行计算的。同时，可售面积不包括公摊。二、土地款的扣除问题支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款，并应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。 关于扣除土地价款的几点注意事项：（）土地价款并非一次性从销售额中扣除，而是要随着销售额的确定，逐步扣除。（）允许抵扣的土地价款包括新项目和选择一般计税方法的老项目。对于房地产老项目，如果选择适用一般计税 方法，其月日后确认的增值税销售额，也可以扣除对应的土地出让价款。 （）房地产企业在开发房产项目时，还会在小区配套建设道路、花园、绿地、雕塑，或者物业用房、幼儿园、诊所等。这些项目不单独作价出售给业主，但也都包含在了业主所支付的房款之中（也就是属于全体业主共有的部分）。对这些建筑物、构筑物的面积，本条规定并未将其包含在“可供出售的建筑面积”中，也就是在计算“当期允许扣除的土地价款”时，并未将这部分面积包含在分母当中。这样可以使开发商将所有“可供”销售的面积卖完后，土地出让金全部扣除完。 注意：房地产项目土地价款作销售扣除，但不作进项扣除：房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。 注意：简易计税方式和小规模纳税人均不得扣除土地款。三、新老项目的问题（过渡）老项目是指：建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在年月日前的房地产项目；建筑工程施工许可证未注明合同开工日期或者未取得建筑工程施工许可证但建筑工程承包合同注明的开工日期在年月日前的建筑工程项目。参考建筑业“营改增”的相关条款，还有第三类情况： 建筑工程施工许可证未注明合同开工日期，但建筑工程承包合同注明的开工日期在年月日前的建筑工程项目。四、“自行开发”的界定以自己的名义立项销售承接“烂尾楼”或项目接盘再投入开发，建成后以自己的名义对外销售。五、固定资产抵扣进项税问题 适用一般计税方法的试点纳税人，年月日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者年月日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为，第二年抵扣比例为。 取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以与抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。（注意：包括不动产和不动产在建工程，即后取得的不动产或者投入在建工程的部分，新改扩建不动产投入超过其原值的，从其规定）。 房地产开发企业中的一般纳税人自行开发的房地产项目，不执行“纳税人自建不动产”进项税额分期抵扣政策，其进项税额可一次性抵扣。融资租入的不动产以与在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分年抵扣的规定。六、营改增试点实施前取得的增值税专用发票问题 在登记为一般纳税人之前取得的增值税抵扣凭证上注明的税额不得抵扣。 理由：根据国家税务总局关于纳税人认定或登记为一般纳税人前进项税额抵扣问题的公告（国家税务总局公告年第号），这里的纳税人是指增值税纳税人，即发生在增值税纳税人期间的进项税专票是可以抵扣的。因此，建筑业、房地产业、金融业和生活服务业在营改增之前属于营业税纳税人，期间购进货物取得的抵扣凭证不得在营改增后抵扣。七、不得抵扣的进项税额划分 一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以建筑工程施工许可证注明的“建设规模”为依据进行划分。不得抵扣的进项税额当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模） 即应以“项目建设面积”为计算单位，而不能以套、层、单元、栋等作为计算依据。在实务操作中，多以面积比作为计算指标。八、土地价款登记台账管理 一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。房地产开发企业中的一般纳税人应建立台账，登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。由于现行政策规定，土地价款并非一次性从销售额中全扣，而是要随着销售额的确认，逐步扣除。因此通过台帐对各期土地价款扣除的具体情况进行记载，是非常必要的。 要求：纳税人应自行建立台账，并准确登记土地价款、已经扣除金额以与待扣除金额情况。九、利息与费用不得抵扣 （一）纳税人购进贷款服务（支付利息）的进项税额不得从销项税额中抵扣。 （二）纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。十、特别提醒年月日前， 办理登记、认定和发票领用等事项。年月日起， 开具增值税发票，或申请代开增值税发票。年月日前， 向主管地税机关申报缴纳月底以前的营业税。年月日前， 根据当地主管国税机关的安排，申报缴纳增值税。年月日以前，如果已经在主管地税机关申报缴纳营业税且未向购买方开具发票，需要补开发票的，可在年月日前开具增值税普通发票。十一、几个突击解决的事项 关于营改增后契税房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知（财税号）年月日发布计征契税的成交价格不含增值税。房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。 土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。 中华人民共和国土地增值税暂行条例等规定的土地增值税扣除项目涉与的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。 免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。