房地产合作开发大全.docx

目 录1.房地产合作开发的主要模式12.制作和签订房地产合作开发合同应注意问题23.制作和签订房地产工程转让合同应注意问题34.房地产合作开发合同主要条款45.房地产工程转让合同的主要条款56.房地产合作开发系列之一：房地产合作开发概念与类型67.房地产合作开发系列之二：房地产合作开发行为的特征及认定88.房地产合作开发系列之三：房地产合作开发的主体资格99.房地产公司如何选择开发模式10独立开发10联合开发1210.房地产合作开发中需注意的问题浅析15一、工程合法性考察15二、工程开发主体问题考察15三、合作形式的选择16四、合作工程资金监控问题18五、审查工程的当地政府态度19六、工程合作合同条款201.房地产合作开发的主要模式1、法人型合作开发：合作开发各方组成工程公司，并以工程公司名义办理有关 手续，合作开发的权利义务由公司工程章程具体明确。主要包括以下两种模式：A 土地协议折价入股方式构成合作投资比；B 土地评估作价入股方式构成合资投资比例。2、合伙型合作开发：合作开发各方组成工程公司，以投资各方名义共同办理有 关手续，合作方式、投资及权益分配比例均由合作协议约定。包括：A 合作开发涉及一个工程；B 合作开发涉及几个用地性质规划用途不一的工程；C 合作各方的回报方式有的以分利方式，有的以分房方式，有的以土地补偿方 式。3、合作开发的其它方式：先合伙后转为法人型的合作开发4、房地产工程转让：已经获得立项批准的房地产开发工程，在工程公司股东或合作开发的收益人互相之间，或向他人转让其股权或合作开发权益的行为。5、房地产工程转让的模式：1以工程公司股权并购兼并或收购方式转让房地产开发工程；2以工程合作各方权益比例的变更转让房地产开发权益：A 权益在合作各方内部转让；B 权益转让给合作各方以外第三人。6、合作开发的立项、规划选址、规划用地、建筑设计、施工许可，以及工程转 让的土地使用人股东或权益人或者工程功能、用途等变更手续，均系要式的须经批准的行为,均需获得政府有关主管部门的许可或批准，并持有批准文件或证照。2.制作和签订房地产合作开发合同应注意问题1要明确合作各方的开发资质或取得资质的相应责任；2约定先合伙或合作、后成立工程公司的方式，其承当民事责任方式先 后不同；要明确先后的权利义务关系及办理相应手续的责任主体；3组成工程公司合作开发的，要明确注册资本投入方式以及注册资本与投资总额的差异的处理对策及相应的责任；4以土地使用权入股组成工程公司的，土地使用权须作评估；5以筹建处或其它名义合作开发的，须使之成为能独立承当权利义务的其它经济组织，并明确合作筹建各方的权利义务；6合作开发一方以土地使用权作为合作投资的，应办理土地使用人和使 用性质的变更登记手续，并明确有关费用的承当方式和责任人；7一个地块上合作开发涉及几个性质不同的工程，应分别立项、分别进展审批并办理不同的证照；8合作开发各方的投资回报的方式，应按是否以开发工程的房屋为标的 分别规定权利义务，投资回报系约定分房的，应明确房屋分配的具体方法；投资 回报系分配利润的，应约定利润的计取方式；9合作开发合同应约定建筑面积增加时的政府批准手续和增加面积的本钱，增加分担及面积分配方式；10合作开发合同由于需办理相关手续，往往效力待定，合作合同应具体约定一旦合同被确认无效或不生效时的具体处理方法。3.制作和签订房地产工程转让合同应注意问题1房地产开发工程转让必须由所有人转让、受让的当事人以书面形式协商一致；2转让工程已有的各种政府批文均必须在合同中列明，包括立项和规划 批文等；3工程转让应符合开发不同阶段的政府有关允许转让的条件；4已成立工程公司以公司股权转让方式转让全部或局部房地产工程，应按公司法有关规定办理工商变更登记手续，同时办理房地产转让的变更登记手续；5成立工程公司的转让方的债权债务要明确，潜在债务的澄清，要约定 公告程序；6未成立工程公司以合作各方的投资权益内部转让全部或局部房地产工程，应按工程土地使用的不同情况，申办变更立项和土地使用的批准手续；转让给合作各方以外当事人的，须获得原合作各方及受让方的一致同意；7转让的工程如尚未办理土地出让手续或虽已办理了出让手续，转让时 尚未付清出让金的，应约定办理出让手续的具体责任人及有关费用包括尚未付清的费用的承当方式；8工程转让时，工程未按出让合同约定的期限和条件进展开发，转让合 同应约定补办政府主管部门认可手续及具体责任人；9工程转让时，按出让合同的土地使用年限已开场使用的，转让合同约定的土地使用年限应作相应扣除；10房地产工程转让前已实行预售的，应约定转让双方通知预购业主，并明确因此引起相应责任的处理方法。4.房地产合作开发合同主要条款1合作开发当事人的名称、姓名、住所；2工程概况包括：坐落地点、工程性质、四至、占地面积、有关规划指标等；3工程现状： A、工程报批现状包括规划参数，并列明取得的批文； B、工程动拆迁、开发现状。4合作方式：A、共同组建工程公司方式 需约定：工程公司的注册资金、出资比例、时间；组织机构的设立、运作程序、利润分配等；B、合作建房协议方式；需约定：合作各方的投资方式包括土地投入的评估、投入期限、投资比 例、合作经营方式、运作机构的组成、利益权益分配等。5工程公司成立前后的权利义务的转移包括工程公司成立前所发生费用的补偿、土地使用权的转移手续办理等；6工程的总投资数额包括成立工程公司的注册资本及投资总额的差异的投入方式；7工程合作建立方案规模、进度等；8合作各方的权利义务应约定有关审批手续的办理、有关工程建立管理工作的分担以及合作投资回报的分配方式；9违约责任：10解决争议的方法；11合作当事人约定的其它事项。5.房地产工程转让合同的主要条款1转让当事人的名称、姓名、住所；2工程概况包括：坐落地点、工程性质、四至、占地面积、有关规划指标等；3工程转让时土地使用权性质，获得方式及使用期限；4工程现状：A、工程报批现状包括规划参数，并列明取得的批文；B、工程动拆迁、开发现状停建、缓建；C、工程涉及的土地或工程的权利限制情况；5工程转让方式：A、以开发工程转让方式； 需约定：转让费用的构成、数额、支付方式，工程的立项、用地、工程建立的有关审批程序重新办理手续等；B、以转让工程公司股权方式；需约定：工程公司概况、股权转让比例、价格、支付方式，现有资产的 认定，需出示原公司股东会决议并需办理工商变更登记手续等。6工程转让价格、支付方法和期限；7工程标的物转让、交割日期及方式；8转让前原有债权债务以及土地或工程的权利限制的处理；9双方的权利义务；10违约责任；11解决争议的方法；12转让当事人约定的其它事项。6.房地产合作开发系列之一：房地产合作开发概念与类型房地产合作开发通常是地产和房产的共同开发，指提供土地使用权一方与 土地开发进展投资一方，对特定地块的建立工程以合资或合作方式进展共同开发 的行为。实践中，主要有三种方式：一是以签署联合经营协议的合伙制联建；二是组建具有独立法人资格的工程公司开发； 三是房屋参建。 三者在法律上的性质、所需要承当的风险及运作方式等方面都有着相当大的区别。房地产联建是指提供资金、技术、劳务一方的与提供土地的另一方合作进 行房地产开发，双方在合同里明确约定按比例分配房屋和土地使用权，并以各自 所有的或者经营管理的财产承当民事责任的房地产合作开发行为。由于该类合作 开发，涉及法律审批手续复杂、繁琐，同时双方签订的工程合作开发合同过于简单，在实践中常常存在大量的法律纠纷，且相当局部行为因此而无效，不受到法律的保护。根据当前法律规定，房地产联建行为要合法有效，合作双方必须共同 获得政府有关部门对土地使用、规划许可、工程施工许可等所有行政审批手续。 同时，合作协议里的“保底条款是无法律效力的。工程公司开发是指提供资金、技术、劳务一方的与提供土地的另一方以组建法人资格的经济实体来合作进展房地产开发的行为。在该种情况下，房地产合作 开发的合作人即成为工程公司的股东，合作人之间的权利义务不再由合作协议书 来标准，而是由工程公司的章程来明确各自的权利与义务。合作人不再以合伙的连带责任承当民事责任，而是以工程公司的注册资本为限承当有限责任。房屋参建是指参建人以参建名义对已经成立的房地产工程参与投资或预购 房屋的行为。该类参建行为往往因为没有被政府的主管部门行政批准而被认定为 行为无法律效力。实践中常常表现为被参建人非法融资，即被参建人由于工程建立资金短缺，又无法通过其它合法途径获得周转资金，在未取得商品房预售证情况下，打着“优惠价“内部价旗号，以商品房预售方式，吸引参建人投入资 金，以获得资金。另外，现实中还存在不同以上类型的房屋建立方式，即安居工程合作建房。根据国务院住房制度改革领导小组、建立部、国家税务局于 1992 年 2 月颁发的?城镇住宅合作社管理暂行方法?规定：本方法所称住宅合作社，是指经市县 人民政府房地产行政主管部门批准，由城市居民、职工为改善自身住房条件而自 愿参加，不以盈利为目的公益性合作经济组织，具有法人资格。合作住宅是指住宅合作社通过社员集资合作建造的住宅。该类房屋建造行为不属于房地产开发范畴，而是国家为缓解城市居民住房紧张状况，弥补国家建立资金短缺而采取的一 种政策性支持政策。房屋建造后如果职工不准备继续居住，那么应退还房屋或者补 交国有土地出让金后才可以到市场上自由转让。7.房地产合作开发系列之二：房地产合作开发行为的特征及认定由于我国现行立法没有对合作行为做出明确界定，从而导致在理论和实务中 对合作行为的特征有不同认识。基于以往合作行为的实际做法和所形成的传统认 识，较为一致的观点认为，合作行为具有四个特征，即合作方共同出资、共同经营、共享利润、共担风险。这在最高人民法院?关于审理联营合同纠纷案件假设干 问题的解答?中即有明确表达。一般认为，合作方无论是以何种形式出资，共同出资作为认定合作的条件是毋庸置疑的，而且是必备的首要条件，但共同经营 在目前的合作行为中已无足轻重，而且实际中许多合作方基于自身管理经历、能 力等方面的缺乏，也是不参与经营的，而是由其他合作方独立经营，这也符合合 同自由原那么。考虑此现实情况，尊重当事人意思自由，因此，不应再将共同经营 作为认定合作开发的条件。对共享利润、共担风险是否为认定合作开发的必要条 件问题，本人认为应作为认定合作开发行为的必备要件。如果合作一方在合作开发经营房地产中约定其只享有合作开发的收益，不承 担合作开发的亏损责任，在合作亏损时候，仍要收回其出资和收取固定利润的， 该条款为合同中的保底条款。对于这种保底条款，最高人民法院在?关于审理联 营合同纠纷案件假设干问题的解答?中规定是违法的，该条款应当确认无效。该条 款无效，并不一定影响合同中其他条款的效力，如果除保底条款外，其他条款无 违法之处，那么房地产合作开发合同仍是有效的。此外，因当事人共同出资合作 的目的就是要对合作成果所带来的经济利益共同分享，与此相应，对合作过程中 以及合作的不利益后果和风险也要共同承当，这也是民事权利义务相一致原那么的 内在必然要求和具体表现。8.房地产合作开发系列之三：房地产合作开发的主体资格在?城市房地产管理法?实施以前，最高人民法院?关于审理房地产管理法 施行前房地产开发经营案件假设干问题的解答?第一条中，关于房地产开发的资格 问题，是有明确的规定的：1.从事房地产的开发经营者，应当是具备企业法人条件、经工商行政管理部门登记并发给营业执照的房地产开发企业(含中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业)。2.不具备房地产开发经营资格的企业与他人签订的以房地产开发经营为内容的合同，一般应当认定无效，但在一审诉讼期间依法取得房地产开发经营资格的，可认定合同有效。“不具备房地产开发经营资格的企业与他人签订的以房地产开发经营为内容的合同，一般应当认定无效这句话，实际上是一种对合同双方的要求而不是 对单方的要求。其中的“不具备房地产开发经营资格的企业和“他人是可以互换的。也就是说，合作双方必须都同时具备房地产开发经营资格。?城市房地产管理法?实施后，对此并没明确规定。笔者认为房地产开发关 系到国计民生和社会公共平安，作为一个特种行业，房地产的开发经营应受房地产市场准入许可限制，其经营者应是依照城市房地产管理法第二十九条规定设立的房地产开发企业法人，否那么不得进展房地产开发经营。与此相应，对进展房地 产开发经营的合作各方，也就必然要求至少其中一方必须具备房地产开发经营资 格，否那么，合作各方订立的房地产合作开发经营合同无效。但就开发经营资格，存在一个如果是非经营性质的合作开发行为，是否也要受开发经营资格限定的问题。如，一方出地，一方出资，合作建房用于自用，不对外销售的，对此合作行 为能否要求合作方具备开发经营资格。笔者认为，此类合作行为不能认定为是开 发经营房地产行为，只能看作是一般的合建、联建房屋行为，合作方不需具备经营资格。9.房地产公司如何选择开发模式独立开发一、招拍挂方式：土地进展过一级开发后，由市土地整理储藏中心进展公示，并确定工程地块采用何种转让的一种方式 二、收购地产公司方式:全资收购或超过 50%收购一家有土地或工程的房地产开发公司三级房地产开发资质以上三、与金融机构合作方式:与银行、投资公司、基金公司、海外资金进展土地或工程方面的全方面的合作 四、买断业:一次性买断未竣工的楼宇或已竣工的楼宇，进展全面包装后，出租或出售操作招拍挂方式:1、到储藏中心购置标书；2、由企业前期部、本钱核算部、营销部、财务部进展标书的全方位编订；3、按照投标时间和开标时间准备相关的文件和资金；4、中标后交纳土地款并签署土地出让合同。收购地产公司方式:1、由投资部考察要收购的房地产公司，由前期部审核地产公司名下的工程；2、对地产公司名下的人员进展安排，财务进展审计；3、公司法人变更，股权变更4、运作公司名下地产工程。与金融机构合作方式 :1、选择合作伙伴，并由投资部进展考察；2、对实际需要合作的资金和模式进展确立；3、获得国家金融机构的审批后，进展全方位的合作。买断物业:1、未竣工的楼宇买断后，根据客户的需求整体包装出售；2、已竣工的楼宇买断后，可出售也可长期持有它的物业，进展长期的投资。实例2007 年 11 月 27 日金融街控股股份以 83500 万元竞得朝阳区大屯 路 224 号住宅及代建公建工程用地的国有土地使用权。2006 年 1 月 19 日万科以 3.89 亿元的代价收购北京市朝阳区国资委持有的北 京朝万中心的 60%股权，斩获北京和东莞可开发土地面积 73.62 万平方米。2007 年 2 月 17 日金地集团与荷兰金融机构 ING 集团旗下的 ING 房地产建立战略合作伙伴关系。公司与 ING 房地产设立并管理的 ING 基金合作投资金地天津格林世界工程的开发。摩根士丹利携手上海盛融以富盛利投资咨询的名义买下价值 4 亿元的富力双子座 TOWER；之后新加坡凯德置地买下中环世贸中心 AB 两栋写字楼；扬子基金并购远洋新干线 D 座酒店式公寓。优势招拍挂方式:1、土地已进展过一级开发，不需要开发商进展过多的人力、财力投入；2、土地工程的获得受其他因素影响的几率较小；3、开发商的资金投入和时间选择可根据自己的实际情况进展选择；4、可选择联合竞标的方式。收购地产公司方式:1、不具备房地产开发资质的投资公司适合采用；2、缺少资金而生存不下去的许多地产公司名下有许多优良的地产工程；3、不需要到市场中与大的地产公司争夺土地工程；4、可采取持续收购优良资产扩大资源和企业规模。与金融机构合作方式 :1、金融机构的资金实力会对房地产开发商起到保障作用；2、帮助区域地产商可以快速扩张，行成资金流；3、帮助地产商上市融资也起到了决定作用。买断物业:1、长线投资，长线收益，保证利润增长点；2、持有物业的拥有权，形成规模效益后可打包上市。劣势招拍挂方式:1、受国家土地政策的影响；2、受土地位置和规模的影响；3、需要房地产开发资质，并连续开发地产工程 3 年以上。收购地产公司方式:1、人员问题和财务问题解决和审计，前期需要精力和时间；2、防止收购过程中的陷阱。与金融机构合作方式:1、金融机构的伙伴选择比拟苛刻；2、受国家的金融政策影响比拟大，特别是外资。买断物业:1、需要拥有大量的资金；2、需要拥有对房地产市场敏感的投资眼光；联合开发一、联合报建，共同出资：双方以共同名义通过公开出让方式或其他方式取得土地使用权，以双方共同 名义取得土地使用证，即该权利为双方共同共有或按份共有，共同取得发改委的立项和规划部门出具的规划用地条件。双方的合作根底是共同出资，共同管理，共同决策(或按出资比例)。二、一方出地，一方出资：主要适用于一方为在方案经济年代拥有大量土地的国有企业，另一方是拥有 资金和开发实力的房地产开发公司之间。拥有土地的一方以其享有使用权的土地作为出资，不在投入任何资金，而资金的投入和前期手续的办理，以及整个工程 的管理和施工建立全部由开发公司负责。三、组建工程公司由合作双方作为公司股东，共同组建工程公司来完成某个工程的开发。在合 作开发协议中对开发模式、合作开发各方的投资回报的方式及风险的承当、资金 监管、双方的权利与义务、违约责任等做出明确约定，尽量防止纠纷的产生。操作一、联合报建，共同出资：1、由投资部和前期部对合作公司及合作工程进展全方位的考察；2、按双方出资比例成立房地产公司并实施工程进度；3、双方协商派驻进场管理人员并共同决策相关事宜。二、一方出地，一方出资 ：1、双方就实际土地规模和出资金额通过协商达成共识；2、土地方按照土地的规模作为实际出资，投资方完成工程的整体运作；3、双方最终按实际的出资比例进展利润分成。三、组建工程公司1、公司投资部和前期部对双方合作事宜进展实质性研究和探讨2、按双方实际出资比例成立房地产工程公司并实施工程进度；3、双方就规划、设计、施工、营销和物业管理按工程公司操作。实例2007 年 7 月 24 日北京北辰实业股份和北京城建投资开展股份联合竞拍，以 92 亿价格拍得长沙新河三角洲地块。2005 年 11 月 10 日中粮集团与万科集团将各公司的标牌齐齐插入广州科学城的地块上，此次合作是采取中粮拿地、万科开发、最后双方分利润的方式进展2007 年 12 月 3 日绿景地产与佛山市瑞丰投资成立工程公司共同开发佛 山市顺德区北滘镇三桂大道地块，并签署相关合作协议。优势1、表达优势品牌的强大效应，到达“双赢的局面；2、发挥各自的人才优势、管理优势、资源优势等等；3、有利于增强工程抵御风险的能力；4、减少本钱：时间本钱；土地本钱；资金本钱；管理本钱；经营本钱；5、纳税土地增值税。劣势1、合作开发前期需要大量的准备工作，具有很多不确定性；2、双方就投资比例、人员配属、管理方法、资金监管等问题上都会影响工程的进程；3、某一方的独立品牌会大大弱化，初期会有些许的影响；10.房地产合作开发中需注意的问题浅析目前，随着国家宏观调控政策的贯彻实施，一些中小房地产公司遇到了许多 困难，在无法独立获得开发工程的情况下，不得不寄希望于与别人合作开发工程， 但是，由于房地产工程是个资金密集、开发建立周期长的复杂化的系统工程，在 其开场建立到销售完毕这段时间内，需要承当大量的可预测和不可预测的未知风 险，因此，投资房地产工程，那么必须要对该行业的运作全过程有完整的了解，对 房地产开发过程中可能会遇到的风险有清醒的认识，那么，在合作开发时应注意 哪些问题呢？一、工程合法性考察这是介入房地产工程中首要需要解决的法律问题。一个房地产工程的成立与 开发要受到法律保护，必须满足：一有通过出让取得的国有土地使用权；二双方 至少一方具有房地产企业开发资质；三有该工程已经相关主管部门的行政批准。具备了以上条件，那么可以说明该房地产工程的主体是合法的，受法律保护。当然，实际上，光看以上几个方面是远远不够的，比方说，经常会有房地产开发商将原 来审批的工程用途、工程的规划设计参数等私自更改，如果私自更改不能获得政 府的认可，那么房地产工程就无法通过竣工验收备案，也就意味着无法将房屋对外 销售和办理产权证。就算可以获得政府的最终认可，那也需要承当一笔不菲的罚 款等。这里需要说明的是，对工程的规划设计参数，并非都是无法更改的。根据 我国法律规定，有的可以修改，有的属于国家房屋工程建立强制性标准，一旦审 批后就不能更改和调整。当然，还有许多其它方面的合法性也需要审查。二、工程开发主体问题考察一审查房地产工程开发的真正法人主体与审批文件中的法人主体是否相 吻合。曾有过这样的案例：某开发商为圈资，利用集团公司与投资人签订合作经 营协议，但房地产工程的实际建造的房地产公司是由该开发商联合几个股东另外 投资成立，集团公司只占 10%的股份。后双方发生纠纷，投资人遭受了重大损失。二审查投资的房地产工程与实际建造的工程是否吻合。有的开发商很狡 猾，利用手中多个楼盘建立，耍移化接木之手段来套取投资额。比方说，用地段 位置好的甲工程吸取投资人眼球，然后在签订合同时却用地段差的乙工程来代 替。而甲与乙两工程的名称往往非常相似，不仔细审查是无法发觉到的。三是审查房地产开发商与建筑商或监理单位的关系。有的房地产开发商 往往与建筑商或监理单位关系密切或者说背后的投资者为同一人。显然，存在这 样的关系，那么该工程的投资额就无法事先准确预算或者说用合同就能约束的。三、合作形式的选择A、联合开发：指由两个投资主体共同对工程进展投资建立，工程立在双方名下，由双方共担风险的开发模式。根据双方的出资情况又可分为以下两种开发模式：一双方联合报建、共同出资。双方以共同名义通过公开出让方式或其他方 式取得土地使用权，以双方共同名义取得土地使用证，即该权利为双方共同共有 或按份共有，共同取得发改委的立项和规划部门出具的规划用地条件。双方的合 作根底是共同出资，共同管理，共同决策或按出资比例，此种合作的关键在 于双方的日常管理和决策，比方双方应制定日常的人员配置任用制度、财务制度、 重大事项的决策制度。该种开发模式是人合形式，双方合作的当事人在合作中往 往具有决定性作用，否那么双方的合作很难进展。从合作的最终分配方式来看可以 有两种方式：1、利润分成方式。双方按照出资比例进展利润分配，这种分配方式合作起来比拟复杂，双 方在合作中容易产生矛盾，这就需要有很好的制度加以约束双方的行为，保 证合作的顺利进展。这种合作方式在最后的决算和利润分配过程中产生纠纷 的可能性极大，而且在我们接触到的案件中这种纠纷产生的比例很高，因此，采用这种模式的合作，应当特别慎重。2、实物分配。双方在楼盘竣工后，按照各自的出资比例，分配已经建成的商品房，该种分配方式简单易行，采用此种模式，是我们在该种合作模式中比拟鼓励的 一种，容易取得较好的结果，防止了因结算中产生矛盾，导致分配不能或无 法达成最终的双方满意分配结果。但如规划变更，如事前无明确约定，也容 易产生纠纷。二一方出地，一方出资的联合开发。该种合作模式主要适用于一方为在方案经济年代拥有大量土地的国有企业，另一方是拥有资金和开发实力的房地产开发公司之间。拥有土地的一方以其享有 使用权的土地作为出资，不在投入任何资金，而资金的投入和前期手续的办理，以及整个工程的管理和施工建立全部由开发公司负责。按照分配方式，可分为以 下三种：1、实物分配。一方出资，一方出地的模式中，双方采取实物分配的较多， 以土地出资的一方通常不参与日常的经营、管理、决策，仅以土地出资为限， 不承当其他任何责任，待工程竣工后，按照双方的约定的方式分配楼盘。该 种合作模式双方的权利义务关系明确，对双方来说风险相对较小，容易取得 预期的合作效果。该种合作模式适合于规模较大的房地产公司，是一种较为 理想的合作模式。2、利润分成。同上利润分成模式，该种合作方式上文已经做过介绍，在此不再赘述。3、出资一方享有租赁权名为联合开发实为租赁。此种合作模式适合于规模较小，但有一定的的资金优势的开发公司，通常情况下没有自己的在建工程，也没有突出的业绩，在合作中处于相对的劣势地位。主要由开发公司一方进展工程的全程投资，以土地出资的一方通常 也不作其他的投入，该工程的所有前期手续均是土地出资一方的当事人，投 资的风险完全在开发公司一方，待工程竣工后，对方将整个楼盘或局部楼盘 租赁该开发公司，由其享有一定期限的租赁使用权，当然，开发公司一方也不需要在现实的支付货币租金。此种模式对开发公司一方风险较大，类似于将自己的资金投入到别人的工程中，开发公司一方须提前做好担保预案，由对方向其提供担保，最大程度的减少风险。B、组建工程公司由合作双方作为公司股东，共同组建工程公司来完成某个工程的开发。在合 作开发协议中对开发模式、合作开发各方的投资回报的方式及风险的承当、资金 监管、双方的权利与义务、违约责任等做出明确约定，尽量防止纠纷的产生。实 践中这也是一种不错的合作模式。四、合作工程资金监控问题资金监管是合作中很重要的问题之一，这主要涉及如何保障投入工程中的资 金真正应用到工程开发中去，而不被对方私下挪用或者用于其它目的。这是合作方最关心的问题，也是比拟难以控制的问题，尤其在投资方没有决策权时。一般地说，在对某工程决定进展投资时，都会要求对方提供详细的最新的且经过法定 审计事务所审计过的财务报表，从而来掌握该工程的债权债务关系。 但该报表 只说明投资前的债权债务，而无法解决对注入资金后的资金流向监控问题。实践 中，常常是一方派财务人员入住监控，双方建立共同帐户，对资金进展监管，或者说约定资金分阶段注入，但这行为并不能根本解决问题。比拟妥当的方法应是： 审查该开发商是否存在不良记录、是否有诉讼或其它争议纠纷、开发商的主要投 资人的为人品德、该工程的市场销售预测是否乐观等角度来分析。还有一点，就是在审查开发商提供的工程相关资料时，一定要仔细分析和计 算整个工程最终需要的工程预算分可行性研究投资估价、初步设计的概算、施 工图设计预算、合同实施的结算造价和竣工验收的决策造价 5 种类型，否那么就 会吃大亏，尤其对那些手持有闲置资金但并不宽裕的投资者来说。比方曾有案例：某开发商在洽谈时向投资者提供整个工程预算大概为8000万元，增幅不超过10%。该投资者手头宽余资金有2000万元，就投资1000万元，双方在正式签订合作协议时约明：如工程预算增幅在10%之内，双方按比例增资，如超过 10%，那么由开发商负责募集资金。后该投资者才发现，开发商提供的工程资料，只是通 过了立项审批手续，工程预算大概为 8000 万元，只是初步设计的概算造价。而在正式通过规划部门的施工图核准的预算造价竟然高达 1.2 亿。1000 万元只能完成前期的拆迁，指望施工单位全部垫资完全不可能，显然，这使得该投资者陷入了困境，虽然合同约定不需他负责募集短缺的资金，但在开发商表示无法募集到时，该工程的工期必然会受到严重的延期。而作为投资者，当然是追求资金回笼越快越好，好在该投资者只是刚刚支付定金，最后只能收回定金完事。五、审查工程的当地政府态度这实际上是开发商是否可以利用政府的支持或消极态度来合理防止政策性 损害或争取政策性利润。因为在我国，由于各地区的开展差异大，中央政府对房地产开发的管理只是作了一般性规定，而更多的具体实施细那么是授权当地政府制订的，这就是所谓的政府潜意识规那么。比方说对于房地产工程的超面积处理，不同城市有不同的规定。而实际上，许多地方政府没有此类明文规定，如果是超面积，只要缴纳相关费用或罚款后即可成为合法的建筑面积。六、工程合作合同条款从以上来分析，一个成功的房地产工程合作经营，离不开一个完善的房地产合作开发合同。实践中发生的大量的房地产合作经营纠纷，绝大局部是因为双方签订的合作合同过于草率、简单化，为今后纠纷的产生埋下了隐患。我们经常会碰到这样的条款：楼盘经竣工验收后，根据双方投资比例按建筑面积进展分配。这里就存在许多方面的争议：建筑面积的价格因所处的层数、朝向等不同而是不同的，由于没有明确约定，那么在实际分配时必然会引起诉争；其次，该建筑面积是以核准的规划设计面积为准，还是以实际竣工的建筑面积为准？再次，该建筑面积是只指该楼盘的销售建筑面积还是包括公摊建筑面积在内？尤其在计算商住混合楼的公摊面积时，该系数是有明显区分的。我们也经常碰到这样的条款：双方按利润的一定比例分成，由于约定不明、利润计算方法不一，最后酿成纠纷；一方违约，应承当另一方的所有经济损失，这样的约定等于没有约定，一旦出现违约，那么必然会陷入到大量的困难举证和漫长的诉争困境中去；再如，如果合同中没有约定预期保障机制，那么，在履行过程中，明知对方存在违约行为，但如无法确凿举证，仍然无法预期保障自己的利 益。这里只是简单举例说明，实际上有许多方面，都是需要双方在合同中明确约定，方可保障自己的投资利益。应该说，投资房地产是一项高风险高收益的工程，而这高风险，很大程度上取决于法律风险，法律风险又是通过合同条款的是 否详细和完备表达出来，因此，奉劝哪些合作开发者，合作前期一定要签订好合 作开发协议，为工程的顺利开发奠定根底。