截至2008年6月北京房地产市场.docx

截至2008年6月北京房地产市场第一节 北京房地产市场一、开发与投资1、房地产开发投资增速大幅下降，住宅投资稳定增长从房地产开发累计投资来看，由于北京房地产开发起步较早，房地产开发投资总体增速已远低于国家品均水平，但自2008年以来，北京房地产开发投资受国家宏观调控影响显著，增速出现显著下降，从2月底累计增长的23.4%下降到6月底的11.9%，下降11.5个百分点。但从住宅投资来看，由于北京房地产市场已较为成熟，土地资源有限，受奥运利好影响，开发投资则处于增长趋势，从2月底的-1.4%增长到6月底的7.3%。由此可以看出，近年内北京市房地产市场已处于较为成熟的阶段，开发投资总量将缓慢上涨，但住宅投资则由于土地资源的有限性，呈现缓慢增长。表：2008年北京房地产开发与投资状况时间房地产开发累计投资（万元）比去年同期增长（%）住宅开发累计投资（万元）与去年同期相比（%）1-223.4846040-1.41-322.55.41-416.64.31-515.65.91-611.97.3图：2008年上半年房地产开发投资增长趋势二、土地市场特征1、供应量大幅增加，居住用地居主导据北京市国土局2008年度土地供应计划，2008年京城土地供应量大幅增加，比2007年增加了100公顷，其中安排廉租住房和经济适用类住房用地400公顷，限价商品房用地300公顷，其他商品房用地1000公顷。廉租房和经济适用房比重大幅增长，占用地计划的23.3%，限价房占计划用地的17.65%，普通商品房仅有58.82%。图：2008年北京市土地供应结构北京市土地储备整理中心的交易数据显示，截至2008年6月末，北京市共成交地块78块，其中工业用地31块，仓储用地2块，居住和兼有居住用途的地块共有34个，商业、办公及其他用地功11块。表：2008年上半年北京居住、商业及办公用地出让情况所在区县成交时间规划建筑面积（平方米）用地类型起始价（万元）成交价（万元）朝阳区2008-6-631038.84商业1196711967平谷镇2008-6-2123237.0426商业、住宅1310213252怀柔区2008-5-2714111.39商业金融2957.673037.67华严北里46号2008-5-2724267办公、居住及居住服务设施11211.0311361.03丰台区2008-5-2016815.538配套公建6338.446338.44顺义区2008-5-19169952商住3232868600顺义区2008-5-19197046住宅36576128000顺义区2008-5-19153824商业、居住2926062800大兴2008-5-15261211.92商住、市政5524655358昌平区2008-4-1523292.942住宅、教育、公共用地155000165000丰台区2008-3-3189522居住2970036000朝阳2008-3-27112778.2225商业服务业可兼容医院门诊所、娱乐设施42184.242184.2东小口2008-3-2583444.963多功能用地及居住区配套教育用地1860040880丰台区2008-2-2738700公共设施1288412884通州区2008-2-19334197居住用地，商业金融用地61664174000朝阳区2008-2-381944住宅及居住公共服务设施3324058700朝阳区2008-2-3662219.813住宅及居住公共服务设施、商业金融业194270210059.66朝阳区2008-2-1251874.18居住及居住公共服务设施278000283800朝阳区2008-2-1317050.79居住及居住公共服务设施、教育、混合用地294100300880顺义区2008-1-31356736.79住宅59442252000房山区2008-1-3139188.854居住、商业、市政设施4122.4711000昌平区2008-1-31256575.255居住55189.42661000亦庄分中心2008-1-30223252居住，可兼容居住公共服务设施18619.216822800亦庄分中心2008-1-30218474居住，可兼容居住公共服务设施18220.731628100海淀区2008-1-3043388.048住宅及居住公建服务设施24527.402964000顺义区2008-1-30221914居住、公共服务设施、商业金融3393283600顺义区2008-1-30268132居住、公共服务设施、商业金融37042114200朝阳区2008-1-30185531.833文化娱乐7249972499延庆2008-1-2449888.647旅游设施用地31003206延庆县2008-1-2440043.76居住用地22003180丰台区2008-1-24155920住宅及居住区公共服务设施2417024600密云县2008-1-2313169.8兼容公共服务设施974984丰台区2008-1-2327407住宅及居住公共服务设施17311.4317311.43顺义区2008-1-23147060住宅、商业金融，可兼容商业服务业2074165000大兴区2008-1-23100146.998居住、商业金融、可兼容配套设施38737.739137.7海淀区2008-1-1826701.095旅馆饭店15306.36115306.36东城区2008-1-1828700办公、商业21906.332200昌平区2008-1-18134342.98住宅及其配套用房、商业用房16415.0649400丰台区2008-1-17380710居住用地5500085200石景山2008-1-17310050商住157800165000通州区2008-1-14121957住宅、商业服务业2357070000通州区2008-1-2204948住宅及居住公共服务设施3192066369通州区2008-1-2196917居住兼容居住公共服务设施2831061000通州区2008-1-2472649商业金融、教育科研、居住4784069802因此，随着这些地块的逐步开发，北京的住宅供应结构将进一步得到调整，以满足人们居住需求的限价房、经济适用房、廉租房比重的增加，将一步抑制商品房的有效需求。2、交易场面趋冷，月成交量下降进入2008年以来，北京市住宅及商业用地成交面积大幅下滑，尤其是进入3月份以来，土地市场极为冷清，尽管土地部门采取了放慢推地的速度，但推出地块的交易情况仍不尽如人意。与去年多家地产商疯抢一块土地的情形相比，今年土地出让的行情大异从前，多数地块停留在流标的边缘地带，仅3家企业或4家企业参与竞标。在北京市土地交易中心，华远、万科、龙湖等房企大鳄已难觅踪影。2月份成交面积下降至168.596平方米，仅为1月份的39.92%，3月以来则持续走低。表：2008年上半年北京居住、商业及办公用地出让面积时间成交面积成交总价（万元）2008年1月4223804.061476895.4912008年2月1685985.7831040323.662008年3月285745.1855119064.22008年4月523292.9421650002008年5月275323.31335495.142008年6月154275.882625219图：北京市2008年1-6月份土地成交面积（单位：平方米）3、整体较去年同期价升量升，但涨幅趋缓由北京市土地整理中心公布的数据显示，2008年上半年北京市土地市场尽管月度出现下滑，但由于1月份的大量成交支撑了上半年的土地交易量，上半年土地交易量与去年同期相比有较大提升，根据该数据计算，居住及商住用地的地块2008年上半年楼面地价达4107.93元/平方米，成交金额达292.05亿元，规划建筑总面积710.95万平方米。价格比去年上半年的2681.5上涨53.2%，比去年下半年的3934元/平方米相比也上升了4.4%。但二季度与一季度相比有所下降。而且，从土地交易量来看，受奥运和北京良好的发展前景的影响，北京土地市场交易总量仍呈上升趋势，2008年上半年土地成交数量和成交面积同比去年上半年分别增长了88.9%和91.7%。由此可见，上半年北京土地交易总量仍处于大幅上升趋势，主要得益于1月份的大量成交和奥运会的利好，价格比去年同期也有大幅上涨，较去年下半年的疯狂上涨时期也在缓慢上涨。4、土地购置费用仍处于增长趋势，但增速大幅下降从土地购置价款来看，持续增长的地价水平和较高的成交量使其仍处于增长态势，与去年同期相比，2008年各月累计土地购置价款增速为33.0%、39.3%、18.7%、21.6%、11.0%。但自2008年3月份以来，增速开始趋缓，跌落至20个百分点，6月末更是下降到11%。由此可以看出随着开发商资金链的日益吃紧，以及土地价格的居高不下，开发商在土地市场开始进入观望期，放慢了购地速度，利用有限的资金开发现有土地维持生存已成为主要策略。表：2008年上半年土地购置情况时间土地购置价款（万元）比去年同期增长（%）1-261299833.01-339.31-418.71-521.61-611.0图：2008年上半年土地购置费用变化5、土地购置面积稳定增长，增速稳定回落2008年上半年，房地产企业在京购置土地面积总量稳定增长，截至6月底已达到264.8万平方米，但增幅稳定回落，从2月底的62.5%下降到6月份的15.9%。月度变化也极其显著，4月份土地购置面积最高，达到82.2万平方米，5月份以来变化开始呈现稳定状态。图：2008年1-5月土地购置面积与比率变化图：2008年北京市土地购置面积月度变化三、商品房供需同下降，需求降幅大于供给1、施工面积同比逐月下降，已低于去年同期水平从施工面积来看，一线城市由于房地产发展较为成熟，施工面积增长幅度远低于国家平均水平。受国家宏观调控影响，2008年以来，北京市商品房施工面积逐月下降，累计施工面积增长率逐步下降，已低于到去年同期水平，6月底累计施工面积比去年同期低1.4个百分点，比2月底9.0%的增速下降了10.4个百分点。施工面积环比下降幅度更大，4、5、6月环比下降幅度分别为26.4%、44.1%、24.9%。由此可以看出，北京市受宏观调控政策影响较为显著，房地产企业的应对策略也较为明显，施工面积同比出现明显下降，开发商采取了减慢开发速度的策略，未来一年内北京房地产供应增量将下降。表：2008年1-6月商品房施工与竣工面积时间累计施工面积（万平方米）与去年同期相比增长（%）本月施工面积（万m2）竣工面积（万平方米）与去年同期相比增长（%）本月竣工面积（万m2）2月5869.19.0171.6-18.53月6847.12.8978266-26.394.44月7566.82.4719.7410-20.21445月7969.5-0.1402.7553.5-11.9143.56月8272.1-1.4302.6817.6-14.7264.1图：2008年3-6月月度施工与竣工面积变化2、竣工面积累计大幅度下降，环比呈上升趋势从竣工面积来看，北京房地产市场受宏观调控影响颇为显著，下降幅度均远高于国家平均水平。自2008年以来，各月累计施工面积均呈下降趋势，下降幅度3月份为最大，达到26.3%。上半年共完成竣工面积817.6万平方米，比去年同期下降14.7%。但在奥运会利好因素的支持，4、5、6月份竣工面积持续增长，6月份竣工面积264.1万平方米，较3月份上升120.8%，较5月份上涨84.04%。因此，北京作为一线城市，受国家宏观调控影响显著，但奥运利好对房地产市场供给影响显著，累计竣工面积远大于累计销售面积，市场供给仍处于增长趋势。图：2008年上半年累计施工与竣工面积同比增速变化3、销售面积持续下降，期房下降幅度大于现房与施工和竣工面积相比，销售市场的变化日益显著。期房比现房下降更为剧烈，6月底北京现房累计销售143.4万平方米，比去年同期下降31.9%，下降幅度比2月底的15.9%增加了16个百分点；期房下降幅度一直保持在50%以上，销售淡季2月底下降幅度达64%。表：2008年1-6月北京商品房销售情况时间现房销售面积（万平方米）与去年同期相比（%）期房销售面积（万平方米）与去年同期相比（%）1-238.1-15.951.8-641-372.1-17.2102-56.71-4100.1-18.9161.2-59.21-5121.4-23.9238.9-53.11-6143.4-31.9313.7-52图：2008年上半年商品房销售下降比率4、期房月度销售呈上升趋势，现房销售难度加大从月度销售情况来看，在新开楼盘价格的调整以及各项优惠吸引下，北京商品房销售开始有所回升，累计销售面积开始缓慢上升，尤其是期房，上涨趋势明显，从3月份的50.2万平方米增长到6月份的74.8平方米。但是，由于现房价格调整难度较大，成交面积则持续下降。表：2008年3-6月商品房销售月度销售情况时间现房销售面积累计（万平方米）期房销售面积累计（万平方米）商品房累计销售总量（万平方米）2008-33450.284.22008-42859.287.22008-521.377.7992008-62274.896.8图：2008年3-6月商品房月度销售情况由此可以看出，北京房地产市场对价格敏感度较高，随着开发商新开楼盘价格的调整，优惠措施出台，对增加销售起了较好的作用，这些效果从期房的销售中体现出来，但由于宏观环境的不利，市场观望气氛浓厚，整体销售业绩较去年同期大幅下降四、价格变化1、同比稳定增长，涨幅不断回落从房价变化来看，北京商品房销售价格仍处于增长趋势，今年上半年，北京全市商品住宅销售均价同比上涨17%，二手住宅销售价格同比上涨9.7%。截至6月份，商品住宅均价同比上涨15.1%，涨幅连续3个月出现回落。2、环比涨幅大幅回落从环比看，北京市商品房价格已呈现涨幅回落趋势，6月北京市商品住宅销售价格环比上涨0.1%，达到2005年以来最低值；二手住宅销售价格自2005年以来首次出现停涨，环比持平。销售均价(包括经适房)每平方米为12300到12800元之间，价格的涨幅减弱，但没有出现售价下降以及断供的情况。因此，北京商品房价格无论较去年同期，还是相比疯狂上涨的2007年下半年，仍处于增长趋势，而且环比、同比都在上升，尤其是中心城区，土地资源的稀缺性支持了这些地块的上涨。