农村集体经营性建设用地入市交易暂行管理办法.docx

农村集体经营性建设用地入市交易暂行管 理方法第一章总那么第一条 为规范我区集体经营性建设用地使用权入市 交易和监管，保障入市交易活动顺利进行，维护交易当事人 的合法权益，根据土地管理法土地管理法实施条例 和国家、自治区、建设用地使用权交易管理相关要求，结合 实际情况，制定本方法。第二条本方法适用于全区集体经营性建设用地使用 权入市交易及相关监督管理活动。第三条 自然资源主管部门负责本辖区集体经营性建 设用地使用权入市交易的指导、协调和监督管理工作。第四条 集体经营性建设用地使用权的入市交易活动, 应当遵循统筹规划、公开公平公正和老实信用的原那么。第五条集体经营性建设用地使用权的入市交易活动, 须在农村产权流转交易中心依法进行。第六条 集体经营性建设用地使用权入市交易的，交易 行为应当符合自治区、土地交易市场管理的相关规定。第二章一级市场交易 律法规规定和入市出让合同约定转让、转租、抵押。集体经营性建设用地使用权转让，是指入市交易土地使 用权人将通过集体经营性建设用地入市取得集体经营性建 设用地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与、出资 以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形 式。集体经营性建设用地使用权转租，是指入市交易土地使 用权人将通过集体经营性建设用地入市取得集体经营性建 设用地使用权，再次租赁的行为。集体经营性建设用地使用权抵押，是指入市交易土地使 用权人将通过集体经营性建设用地入市取得的集体经营性 建设用地使用权，以不转移占有的方式向抵押权人提供债务 履行担保的行为。第二十九条 集体经营性建设用地使用权转让应当签 订转让合同。建设用地使用权转让后，原集体经营性建设用 地使用权入市出让合同约定的权利、义务随之转移。第三十条集体经营性建设用地使用权的转让、转租申 请公开交易的，集体经营性建设用地使用权人可以委托农村 产权流转交易中心组织实施。第三十一条 集体经营性建设用地使用权的转让、转租 交易信息，通过农村产权流转交易中心官网发布信息公告。 交易信息应当包括拟交易宗地的使用权人、位置、面积、使10 - 用年限、用途、土地使用条件、报名条件、交易时间、交易 方式、提交申请的地点及期限等内容。第三十二条 集体经营性建设用地使用权的转让、转租, 交易信息公告期不得少于10个工作日。交易完成后，应当 在10个工作日内将中标人或者竞得人名称、成交土地的位 置、面积、用途等信息通过农村产权流转交易中心官网进行 公布。第三十三条 集体经营性建设用地使用权转让、转租， 应当符合以下条件：（一）不存在法律法规规定和入市出让合同约定禁止转 让、转租的情形；（二）按照本方法规定和入市出让合同约定取得了不 动产权证书；（三）按照入市出让合同及开工开发协议约定的期限和 条件投资开发、利用土地，属于房屋建设工程的，转让时完 成开发投资总额的百分之二十五以上或者按照合同约定的 比例；（四）有关法律法规规定和入市出让合同约定的其他条 件。第三十四条 集体经营性建设用地使用权转让的，原土 地使用权人的权利、义务随之转移。集体经营性建设用地使 用权转租的，承租方应当继续履行土地原入市出让合同约定11 - 的权利义务。集体经营性建设用地使用权抵押的，在不对抗 土地原权利、义务的基础上，可设定相应的土地他项权利。第三十五条集体经营性建设用地使用权转让、转租和 抵押的，地上建筑物、其他附着物所有权一并转让、转租和 抵押。转让、转租和抵押地上建筑物、其他附着物所有权的， 集体经营性建设用地使用权一并转让、转租和抵押。第三十六条集体经营性建设用地使用权转让、转租和 抵押约定的使用期限不得超过初次入市出让合同约定使用 期限的剩余期限。第三十七条集体经营性建设用地使用权转让、转租和 抵押的，交易双方应当持不动产登记证书、初次入市出让合 同和本次合同等资料，向原登记机关申请办理转移登记或他 项权利登记等手续。具体可参照国有建设用地使用权转让、 转租和抵押的相关规定办理。第四章交易监管第三十八条 自然资源主管部门和乡镇人民政府（街道 办事处），应当依照各自职责对集体经营性建设用地使用权 交易实施监督管理。自然资源主管部门对交易过程中违反交易程序和交易 规那么的行为予以制止、责令纠正，并交由有关部门依法进行 调查处理。负责协调有关部门做好交易活动监督检查和调查 处理违法违规行为工作。12 -自然资源主管部门会同综合行政执法部门对建设用地 使用权人擅自改变入市出让合同确定的用途及容积率等其 他规划条件，违法违规使用土地的行为进行依法查处。乡镇人民政府（街道办事处）对交易后土地使用状况、 权属状况、地上附着物状况等进行监督。第三十九条 承办土地交易活动的机构，按广西壮族 自治区国土资源厅办公室关于广西国土资源有形市场服务 收费及有关问题的通知（桂国土资办2009414号）执 行。第四十条 有以下情形之一的，集体经营性建设用地使 用权入市交易活动应当终止，已经成交的，交易行为无效, 并依法追究相关责任人责任；构成犯罪的，依法移送司法机 关。已办理土地登记手续的，注销土地登记。（一）投标人、竞买人串通损害集体利益、社会利益或 者他人合法权益的；（二）招标拍卖挂牌工作人员、评标小组成员私下接触 投标人和竞买人，足以影响招标拍卖挂牌活动公正性的；（三）应当终止的其他情形。第四十一条集体经营性建设用地使用权交易成交后, 中标人、竞得人拒不签订成交确认书、签收中标通知书或者 入市出让合同放弃中标或者竞得土地的，投标、竞买保证金 不予退还，并应当承当相应的违约责任。第四十二条 中标人、竞得人通过弄虚作假等方式骗取 入市交易资格的，集体经营性建设用地使用权交易行为无效。第四十三条因中标人、竞得人原因导致集体经营性建 设用地使用权交易行为终止或者无效给入市主体造成经济 损失的，中标人、竞得人应当依法承当损失理赔责任。第五章附那么第四十四条 其他未在本方法中明确的事项，仍按有关 规定和方法执行。第四十五条 本方法与上级政策冲突时以上级政策为 准。第四十六条 本方法由人民政府负责解释。-14 -第七条 集体经营性建设用地使用权初次申请入市交 易的，均须按照本方法的规定采取招标、拍卖或者挂牌方式 公开入市交易。未按照规定公开入市交易的，农村集体经济组织不得私 下与他人签订入市出让合同，擅自交易集体经营性建设用地 使用权。第八条 集体经营性建设用地使用权入市交易以宗地 为单位。对包含多种用途、确实难以分割的综合用途土地, 根据自然资源主管部门出具的规划条件可以确定不同用途 的用地面积比例的，在经人民政府批准后，可以作为一宗土 地入市交易。第九条集体经营性建设用地使用权入市交易前，入市 主体应当提供相应资质机构出具的土地价格评估报告。自然资源主管部门参照国有土地出让模式的集体决策 方式，确定入市交易地块招标标底，拍卖和挂牌的起叫价、 起始价、底价、投标、竞买保证金。在入市交易前，入市工 作领导小组应对集体经营性建设用地入市底价进行审核确 认。入市交易的招标标底或者拍卖、挂牌底价不得低于土地 入市本钱和土地评估价格。最终报价低于底价或者标底的, 不得成交。国家、自治区、对产业用地出让最低价另有规 定的，可从其规定。招标和拍卖、挂牌的保密性信息，在招标开标前和拍卖、 挂牌活动结束之前应当保密。具体保密要求参照国有土地出 让交易的相关规定。第十条农村产权流转交易中心应当根据经批准的入 市方案，编制招标拍卖挂牌文件。文件中不得设定影响公开 公平公正竞争原那么的限制条件。招标拍卖挂牌文件应当包括 公告、投标或者竞买须知、土地使用条件、标书或者竞买申 请书、报价单、中标通知书或者成交确认书、入市出让合同 文本等材料，产业用地政策有规定的，从其规定。第十一条 集体经营性建设用地使用权采用招标、拍卖 或者挂牌方式入市交易的，应当在招标、拍卖或者挂牌之日 20天前，由农村产权流转交易中心通过农村产权流转交易中 心官网发布信息公告。招标拍卖挂牌公告应当包括以下内容:（一）入市主体的名称和地址；（二）宗地的面积、界 址、空间范围、现状、使用年期、用途、规划指标要求；（三） 投标人、竞买人的资格要求以及申请取得投标、竞买资格的 方法；（四）索取招标拍卖挂牌文件的时间、地点和方式； （五）招标拍卖挂牌时间、地点、投标与挂牌期限、投标和 竞价方式等；（六）确定中标人、竞得人的标准和方法；（七） 投标、竞买保证金；（八）其他需要公告的事项。因故确需 变更交易时间、地点等事项的，应另行发布交易公告，并通 知申请人。第十二条境内外的自然人、法人和其他组织，除法律 法规另有规定外，都可以申请参加集体经营性建设用地使用 权交易的招标拍卖挂牌活动。第十三条申请人中标或者竞得土地后，拟成立新公司 进行开发建设的，应在申请书中明确新公司的出资构成、成 立时间等内容。入市主体可以根据招标、拍卖或者挂牌结果, 先与中标人或者竞得人签订入市出让合同，在中标人或者竞 得人按约定办理完新公司注册登记手续后，再与新公司签订 变更合同；也可以按约定直接与新公司签订入市出让合同。第十四条 申请人应当在公告规定期限内向农村产权 流转交易中心提交投标或者竞买申请及相关材料。农村产权 流转交易中心应当在公告规定时间内对收到的申请材料进 行审查。经审查，符合规定条件的，确认申请人的投标或者 竞买资格，并通知其参加招标、拍卖或者挂牌活动。申请人提交投标或者竞买申请时，存在材料弄虚作假、 欠缴土地出让价款、因自身原因导致土地闲置等违法违规和 其他严重违反入市出让合同约定的情形的，农村产权流转交 易中心可以禁止其参与投标或者竞买。第十五条 申请人应当在公告规定的缴款时间之前，将 投标或者竞买保证金缴入农村产权流转交易中心指定的账 户。投标或者竞买保证金不得低于标底、起叫价或者起始价 的60%o申请人支付投标或者竞买保证金的账户名要与其名 称相符，否那么不允许其参与投标或者竞买。确定中标人、竞得人后，中标人、竞得人支付的投标、 竞买保证金转为应当交纳的土地出让价款；其他投标人、竞 买人支付的投标、竞买保证金，农村产权流转交易中心必须 在招标拍卖挂牌活动结束后5个工作日内予以退还，不计利 息。第十六条投标、开标依照以下程序进行：（一）投标投标人在投标截止时间前将标书投入标箱。招标公告允 许邮寄标书的，投标人可以邮寄，但在投标截止时间前收到 的方为有效。标书投入标箱后，不可撤回。投标人应当对标书和有关 书面承诺承当责任。（二）开标农村产权流转交易中心按照招标公告规定的时间、地点 开标，邀请所有投标人参加。由投标人或者其推选的代表检 查标箱的密封情况，当众开启标箱，点算标书，逐一宣布投 标人名称、投标价格和投标文件的主要内容。投标人少于三 人的，农村产权流转交易中心应当终止招标活动。（三）评标招标按照价高者得的原那么确定中标人的，不成立评标小 组，由招标主持人根据开标结果，确定中标候选人。有两个 或者两个以上申请人的报价相同且同为最高报价的，可以由 相同报价的申请人在限定时间内再行报价，或者采用现场竞 价方式确定中标人。招标按照综合条件最正确者得的原那么确定中标人的，由评 标小组按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进 行评审，综合评分，并根据评分结果确定中标候选人。评标小组由自然资源主管部门代表、有关专家组成，成 员人数为五人以上的单数。评标小组可以要求投标人对投标文件作出必要的澄清 或者说明，但是澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者 改变投标文件的实质性内容。同时有两个或者两个以上申请人的综合评分相同的，按 报价高低排名，报价也相同的，可以由综合评分相同的申请 人通过现场竞价确定排名顺序。投标人的投标价均低于底价 或者投标条件均不能够满足标底要求的，投标活动终止。（四）定标招标人根据评标结果，确定中标人。第十七条拍卖会依照以下程序进行：（一）主持人点算竞买人；（二）主持人介绍拍卖宗地的面积、界址、空间范围、 现状、用途、使用年期、规划指标要求、开工和竣工时间以 及其他有关事项；（三）主持人宣布起叫价和增价规那么及增价幅度。没有 底价的，应当明确提示；（四）主持人报出起叫价；（五）竞买人举牌应价或者报价；（六）主持人确认该应价或者报价后继续竞价；（七）主持人连续三次宣布同一应价或者报价而没有再 应价或者报价的，主持人落槌表示拍卖成交；（A）主持人宣布最高应价或者报价者为竞得人。第十八条竞买人的最高应价或者报价未到达底价时, 主持人应当终止拍卖。拍卖主持人在拍卖中可以根据竞买人 竞价情况调整拍卖增价幅度。第十九条 挂牌依照以下程序进行：（一）在挂牌公告规定的挂牌起始日，农村产权流转交 易中心将挂牌宗地的面积、界址、空间范围、现状、用途、 使用年期、规划指标要求、开工时间和竣工时间、起始价、 增价规那么及增价幅度等，通过挂牌公告规定的媒介公布；（二）符合条件的竞买人填写报价单报价；（三）挂牌主持人确认该报价后，更新显示挂牌价格;（四）挂牌主持人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定 竞得人。第二十条 挂牌时间不得少于10 Bo挂牌期间可以根 据竞买人竞价情况适当调整增价幅度。第二十一条 挂牌截止应当由挂牌主持人主持确定。挂 牌期限届满，挂牌主持人现场宣布最高报价及其报价者，并 询问竞买人是否愿意继续竞价。有竞买人表示愿意继续竞价 的，挂牌转入现场竞价，通过现场竞价确定竞得人。挂牌主 持人连续三次报出最高挂牌价格，没有竞买人表示愿意继续 竞价的，按照以下规定确定是否成交。（一）在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价不低 于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；（二）在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价 的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为 竞得人，但报价低于底价者除外；（三）在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于 底价或者均不符合其他条件的，挂牌不成交。第二十二条采用电子竞价交易方式的，依照第十九条 第（一）项规定挂牌公告后，竞买人须按照农村产权流转交 易中心网络电子竞价规那么的规定，登录电子竞价系统进行注 册、提交报名材料、交纳竞买保证金，在报价期内按加价幅 度的整数倍进行报价，在有效报价时间内的最高报价者为竞 得人。第二十三条 土地成交后，农村产权流转交易中心应当 向中标人发出中标通知书或者与竞得人签订成交确认书。第二十四条 土地受让人应当按照中标通知书或者成交确认书约定的时间，与入市主体签订入市出让合同。入市出让合同应当约定土地位置、土地用途、土地面积、 土地使用年限、交地时间及方式、土地使用条件、开竣工时 间及具体认定标准、土地使用权出让金及交纳期限、土地使 用权收回的情形、土地转让条件和违约责任等内容。集体经营性建设用地使用权入市出让合同中涉及招标、 拍卖或者挂牌文件内容的，应当与文件内容一致。第二十五条 土地交易结束之日起10个工作日内，通 过农村产权流转交易中心官网发布土地交易结果公告。第二十六条土地受让人应当在集体经营性建设用地 使用权入市出让合同签订后30日内缴纳土地出让价款的60%, 90日内付清全部土地出让价款。特殊情况经人民政府批准， 最长可以延长至1年。逾期未付清土地出让价款的，自然资源主管部门根据土 地交易管理有关规定报人民政府同意后，有权依法组织解除 入市出让合同，并由土地受让人承当相应的违约责任。第二十七条 土地受让人付清全部土地出让价款，缴纳 相关税费后，可持入市出让合同和土地出让价款、相关税费 缴纳凭证等相关证明材料，申请办理不动产权证书。第三章二级市场交易第二十八条 集体经营性建设用地使用权可以依照法