招商局物业客户财产控制程序.docx

程序文件受控号：文件标题：客户财产控制程序文件编码： CX7.5-B-02版本号：B总页数：4生效日期：2002.9.26拟制人：姚俊梅拟制日期：2002.9.18审核人：孙进凯审核日期：2002.9.22批准人：李 彪批准日期：2002.9.24(盖受控章处)北京招商局物业管理第 4 页1 目的对物业管理范围内与客户有关的财产给予保护。2 适用范围适用于对委托方交付的物业、客户用于维修安装的物品及管辖区内车辆等的控制。3 职责3.1 公司总经理负责主持成立物业验收接管领导小组。3.2 公司发展策划部负责物业验收接管的日常事务组织协调工作。3.3 公司各部门协助物业的验收接管工作。3.4 物管中心工程部当班维修工负责对客户提供的物品进行验证、安装服务等。3.5 物管中心安保部负责各类车辆的综合管理。4 程序4.1 客户的财产一般包括：4.1.1 接管的物业，包括各类建筑物及公共设施；4.1.2 客户提供的用于维修安装用的物品；4.1.3 管辖区内车辆的管理；4.1.4 其他与客户有关的财产。4.2 验收接管物业的控制应加强物业综合验收与交接管理，保障房屋及配套设施的质量及各项功能、指标符合规定的要求与标准。4.2.1 物业验收应具备的条件4.2.1.1 新建物业验收应具备的条件：A 建设工程施工全部完成，已经竣工验收合格；B 供电、采暖、供气、给排水、卫生、道路等设施能正常使用；C 房屋幢、户编号经有关部门确认。4.2.1.2 原有物业验收应具备的条件：A 房屋所有权、使用权清楚；B 土地使用范围明确。4.2.2 在公司总经理直接领导下，组织各部门成立物业验收接管领导小组，总经理担任组长，按专业设计资料组、工程土建组与机电组，接管小组负责日常事务运作。4.2.2.1 专业组组长负责接管分工范围内的工作，严格验收、把好工程质量关。接管小组负责人组织编制物业接管计划，报总经理批准实施；4.2.2.2 各专业小组按国家、省、市工程验收标准验收物业，确保物业的各项功能、指标符合规定的要求。4.2.3 参与竣工验收的物业4.2.3.1 在验收前的资料准备：对公司参与竣工验收的物业，则在竣工验收之前，资料组应要求委托方提供开发建筑单位、工程施工单位、监理单位、消防管理部门、管道煤气公司、配套工程施工单位、设计院等提供的有关资料，适当时应包括物业规划图、竣工总平面图、单体建筑及结构竣工图、地下管网竣工图、建筑施工竣工图、隐蔽工程验收签证、沉降观察记录、竣工验收证明、房地产权属关系的有关资料、机电设备使用说明书、消防系统竣工验收证明、电梯等公共设施检查验收证明；用水、电、气指标批文，水、电、气表校验报告等图纸资料，并对所有资料进行查验，为物业接管验收提供资料与数字依据。4.2.3.2 物业的竣工验收：验收接管小组了解开发建设单位、工程施工单位、监理单位、消防管理部门、管道煤气公司、配套工程施工单位、设计院等依照建设部城市住宅小区竣工综合验收管理办法、房屋接管验收标准等规定组织的竣工验收工作。4.2.4 对已竣工、在用物业的验收接管工作：4.2.4.1 各专业组根据分工范围负责对房屋主体结构、单元住宅、公共配套设施（水、电、机电设备、消防、管线等）进行现场检查验收并填写相关记录；4.2.4.2 验收结束后，验收接管领导小组对验收中存在的问题进行归纳汇总，并将相关记录的副本交委托方，以落实责任部门限期整改，直至达到规定要求。4.2.5 物业移交内容：4.2.5.1 建筑物移交A 各类房屋清单及配套钥匙；B 单体建筑、结构、水、电、气设备竣工图；C 住宅区规划图、竣工总平面图；D 其他必要的技术资料（含设计变更与隐蔽工程验收签证）。4.2.5.2 资料移交移交的资料应包括：产权资料与工程技术资料两大类。资料负责人对各类资料的核对、接收，并根据文件控制程序规定进行分类编号，列出清单。4.2.6 对新竣工的物业，验收接管组与委托方与开发建设单位就建筑物保修事宜进行协商，明确维修责任保修期限与费用来源。4.2.7 按全国优秀管理住宅小区标准，应加强对客户的房屋及维修的管理，努力做到：4.2.7.1 房屋外观好、整洁。4.2.7.2 建筑物有明显标志及方向指引。4.2.7.3 房屋完好率应达到95%以上；4.2.7.4 房屋维修及时率达95%以上，合格率达98%；4.2.7.5 房屋资料档案齐全，便于查阅。4.3 业主与客户提供的用于维修、安装、服务用的物品的控制：对业主、客户提供的物品质量应进行控制，以确保公司对业主、客户的维修、安装、服务质量符合规定的要求。4.3.1 物管中心工程部及各专项服务组（如房屋装饰等）负责对业主、客户提供的物品进行维修、安装、服务。4.3.2 当工程部收到物管部转来的维修通知单时，维修人员依据维修通知单上的信息，持维修通知单前往客户区域提供维修服务。4.3.2.1 维修工在维修前，应先对客户提供的物品进行检查，确认该产品能达到维修安装要求后方可进行安装；4.3.2.2 对不合格的物品，维修工应告知客户更换产品以达到要求。如果客户坚持安装，则维修工须在维修通知单上“维修结果”栏内清楚说明情况，经客户签字确认，方可维修安装；4.3.2.3 维修工现场维修安装完毕后，应对安装质量进行全面检查，并请客户验收，同时在维修通知单上“维修结果”栏内签名方可离开。4.3.2.4 公司其他专项服务中，对顾客提供用于服务的物品应严格检查，妥善保管与使用，防止发生丢失、损坏。4.3.2.5 安保部负责各类车辆的综合管理，确保车辆行驶、停放安全有序。4.3.3 车辆管理服务登记及在管辖区域的行驶/停放管理参见各物管中心安保部运作手册中相应内容。5 相关文件CX4.2.3-B-01文件控制程序城市住宅小区竣工综合验收管理办法北京市居住小区物业管理办法6 记录表格CX7.5-02-F01-01维修通知单