房产中介发展之道.docx

揭秘房产黑中介:规避法律谋取不正当利益 2011年03月20日 10:44 365地产家居网 点击: 3324 欺瞒客户、霸王条款、吃完定金吃差价这是人人耳熟能详的房产“黑中介”罪状。然而，霸市惯了的房产中介也难逃这样的“黑色戏剧”：被客户“跳单”，被同行“抢单”。在房产中介那些乱象的背后，是一场法规与诚信的交锋。 4月1日，我国首个专门规范房地产经纪行为的部门规章房地产经纪管理办法将正式实施，效果令人期待。 “眼睛红了，心就黑了” “眼睛红了，心就黑了”。这是福州市中级人民法院民一庭庭长陈锐对部分房产中介“黑”的概括。 陈锐告诉记者，随着福州二手房交易日趋活跃，仅从该庭近3年受理的二审案件数量来看，房地产中介居间服务合同纠纷案年均增长达25%30%。而涉案的房产中介绝大多数是暗中以各种规避法律的手段谋取不正当利益。 据福州市经纪人协会介绍，福州市房产中介居间服务流程大致为“接受委托信息配对现场看房价格协商订立合同登记过户物业交接”，在全国同行业中算是比较完善的。陈锐告诉记者，尽管流程完善，但一些中介机构可以轻易地违规操控各个居间环节。从受理的案件分析，中介机构在接受委托、价格协商、订立合同等这三个环节最容易出现违规操作。 房产中介一些非法操控手段还会严重扰乱房地产市场的正常交易秩序。福建麦田房产代理一名不愿透露姓名的经纪人向记者介绍了中介将“高价房变低价房”“二套房变首套房”等内幕。 二手房价格可以分为两部分，一部分是房屋本身价格，另一部分是装修价格。中介公司用“好处费”公关评估公司，可以做出一个低一点的房价。做低房价后，买方应支付的差额可以通过装修费的名义来付，因为装修费不用交税。一套价值数百万元的别墅，中介能够做低房价10%15%，可以少交契税好几万元。中介则从中获得一定比例的额外抽成。 二套房变首套房常用两种办法，一是大的房产中介利用与贷款银行业务员之间的密切合作关系，帮助买方在银行信息系统中直接修改其名下的房子套数；二是帮助买方从办证公司获取假离婚证等造假证件，规避有关政策限制。 朝阳房产代理副总经理魏祺接受记者采访时说，房产中介是典型的以交易结果为导向的服务行业，没有达成最终的结果，中介机构与中介人员就无法从买卖双方获得收益。“房产中介行业现有的从业人员综合素质比较低下，中介企业管理也比较落后，以结果为导向经营理念，在规范操作难以产生结果时，不规范行为就自然容易滋生。” “打不赢官司，就打架” “打不赢官司，就打架”。这是厦门市最大的房产中介机构丹厦房产行销策划的创始人沈木钦从业10多年的最大感慨。 沈木钦所说的官司就是由客户“跳单”引发的诉讼。2008年夏，福建省房地产中介行业联合谴责厦门某高校一知名教授“跳单”事件引起社会广泛关注后，各地又先后披露多起名人买房“跳单”行为。 业内人士告诉记者：“在国内，房产中介遭遇客户跳单而诉诸法律，却鲜有打赢官司的。” 沈木钦说，“跳单”发生是对房产经纪人辛勤劳动的践踏。“根据我们的统计，一套二手房的成交，通常要经纪人带着客户去看房35次。为此，房产经纪人每周工作时间要超过70个小时；为了找到这一套房源信息，要在烈日下连续奔波数小时或数天；为了带客户看房，根本就没有双休日的概念；为了促成交易，要打数十个甚至上百个 ，一半以上的午餐、晚餐没有规律可言。一旦发生跳单，经纪人所有的劳动付出就化为泡影。” 一些业内人士指出，我国对房产中介主要角色的定义为“居间人”，指促成合约成立之后即视为居间服务完成。如果房产中介已然完成了信息推荐、匹配事宜，可以说就属于已经达到促成的基本条件。“跳单”事件往往发生在中介信息匹配完成之后，而合同法对“居间人是否一定要取得买卖双方的共同委托，买方或卖方单方委托中介向其报告订立合同机会或提供媒介服务的，居间合同是否也成立”的情形没有明确规定。因此，中介将“跳单”诉诸法院，最后的裁决往往倾向于保护消费者的利益。 “缺乏有效法律保障只是造成跳单易发的一个原因，更重要的原因是，我们这个社会缺乏诚信。”沈木钦说，客户“跳单”的同时往往伴随着同行的“抢单”，甚至还有少数所谓公关公司的故意“抹黑”。 “跳单”现象正在严重危害着房产中介行业。沈木钦说，因客户“跳单”，房产中介同行之间为“抢单”而大打出手，“大单大打”“小单小打”，经纪人与客户之间因追讨中介费用也不惜发生肢体冲突。 法规是“器”，诚信为“药” 目前，在北京、上海、深圳等一线城市二手房交易量已经超过新建商品住宅，可以说，房地产经纪正迎来一个大发展时代。对这样一个朝阳行业，亟待为其健康发展建立一整套有效可行的规范。 住房城乡建设部、发展改革委、人力资源社会保障部联合出台的房地产经纪管理办法，将于今年4月1日正式实施。这是我国第一个专门规范房地产经纪行为的部门规章，其中明确了房地产经纪机构与个人不得从事赚取差价协助签订“阴阳合同”，为不符合交易条件与禁止交易的房屋提供经济服务等违法违规行为。专家认为，该办法的颁布是我国理顺房产中介行业管理体制、监管机制等方面迈出的重要一步。 “如果把房产中介比作一个人的话，建立健全行为规范，就好比纠正长歪了的骨架的器械。而要彻底清除其体内的各种毒素，还需要诚信这一副药。”福州大学房地产研究所所长王阿忠认为，房产中介行业的“黑”不仅仅是因为缺乏健全的法律规范，关键还是缺乏诚信。 没有了诚信，容易产生有法不依的情形。作为行业监管重要制度基础的中介公司备案制度与中介经纪人员持证上岗制度，这是国际上通行的规则，而在国内房产中介行业却常常受阻，很难得到严格落实。 没有了诚信，也容易导致行业监管失灵。几年前，福建省就规定，不准房产中介机构办理“阴阳合同”帮助一些购房者避税，但这些监管只能落实到已在相关部门备案、加入行业协会的中介公司。很多小公司游离在监管之外，仍然可以办理“阴阳合同”招揽客户，造成整个行业陷入“优难胜、劣难汰”的尴尬局面。 业内人士指出，房产中介行业作为一个天天与老百姓打交道的服务行业，加强诚信建设十分重要。同时，通过行业自身诚信的培育与树立，又能促进社会诚信建设蔚然成风。因此，法规“器”全，诚信“药”到，才是房产经纪乃至整个中介行业健康发展之道。第 5 页