房地产法律风险控制.docx

房地产法律风险控制一、房地产企业法律风险提示系统的建立（一）房地产企业法律风险的基本分类1、房地产开发前期的法律风险土地取得的法律风险：五证是否办理齐全，土地出让金是否全部交清，拆迁是否做完。国家的土地政策近期有没有调整。2、房地产建设期间的法律风险勘察、设计、施工、监理合同的签订，合同中法律风险的控制，工程质量、造价、工期的管理与控制。验收、结算、交付的把握。3、房地产销售阶段的法律风险房屋质量，面积，交付期限，产权证的办理，配套的完善，贷款的办理等，4、物业管理的法律风险物业的归属，如车位，绿地，楼顶花园等，物业委员会的成立、章程，物业服务公司的选择，物业服务合同的签订等。（二）房地产企业风险管理人员体系建立以法律部为主，以其他部门为协助的工作体系。可以考虑由公司律师分工负责不同阶段的法律风险预警，如张志晓负责前期与土地、合作开发部分（也可以增加建筑工程部分），聂晓岳负责房地产合同、销售部分，刘贤平负责物业服务部分。（三）风险提示系统的工作方式1、会议、交流与预警：法律部相关负责律师与有关部门定期与不定期的沟通、交流，帮助业务部门发现问题，并争取在问题发生前能有及时的预警并提出应对方案。2、新法通报与应用：将最新的法规影响公司的部分，及时向有关业务部门通报，并提出改进工作的意见，相应的修改有关的公司行为与合同。3、提供对策：在问题发生后，及时提出法律上的对策，以化解风险，避免损失发生或声誉受影响。4、改进建议：问题处理完毕后，法律部门进行总结，并举一反三，检查工作中存在的其他隐患，提出改进意见。二、房地产公司规章制度的完善（一）工作内容1、对目前的公司管理制度进行清理、审查，检查有没有违反法律规定。2、对公司的劳动合同、保密制度、竞业禁止的规定与合同进行审查，一方面看是否符合法律与劳动部的规定，另一方面看是否能够维护公司利益，防止泄密或出现竞业情况。3、对公司的奖惩制度、绩效制度进行审查，看是否违反劳动法的有关规定。4、在制定新的制度时，在业务部门制定完后，交法律部门审查，出具法律意见，再最终定稿。5、对公司施工管理、合同管理的制度一方面遵守有关行业的规定、合同的约定，一方面也要根据公司业务情况制定相应的实施细则，以保护公司利益。如合同的签证、变更，往来函件的收发注意细节。 （二）工作方式的建议由于这样的工作量非常大，也涉及很多业务部门，建议在公司运行中逐步介入，逐步完善，如果一次全部做，一是法律部人员工作量太大，无法保证质量，二是过于打扰业务部门正常工作。所以应循序渐进。三、公司突发事件及危机公关处理方案的制定    突发事件与危机处理的原则是各部门协同，与事件相对方，政府主管部门，新闻媒体等进行交涉，并处理公共关系、不良报道，降低消除突发事件对公司利益的危害与对公司声誉的影响。1、事件发生后，涉及的公司业务部门或人员立即向主管领导汇报，并与法务部门进行沟通。2、主管领导拿出初步处理方案，并责成具体的业务部门人员负责处理，法务部门就法律上的合法、合规性提出意见。3、业务人员按公司的基本方案与对方或有关部门交涉，需要法务部门会同处理的，由业务部门报法务部经理按排律师参与处理。4、业务人员会同律师共同与对方交涉、谈判、沟通，一般由业务人员主协调，律师参与。如涉法问题或与司法机关交涉，由律师主协调，业务人员参与。5、处理完毕后，业务人员与律师共同向公司汇报结果，写出工作总结，承办律师写出法律意见，并提出改进方案，防止同类事件再次发生。四、公司重大经营活动的谈判工作，提出减少或避免法律风险的措施与法律意见1、重大经营活动前，由业务部门知会法律部。2、法务部律师研究相关行业的规定，了解经营的法律背景。3、律师根据业务情况与法律背景，设计初步的合作或经营方案。4、律师谈判，了解交易的条件与情况，进行尽职调查，与业务部门共同修正交易方案，并考虑会计与税务处理问题选择交易方案。5、根据交易各方达成的交易方案，制定交易框架与交易合同。6、督促合同的签订与履行，提醒业务部门注意合同签订的程序（如招投标程序）与合同的登记、备案等法律程序。保证合同效力，避免合同缺陷。7、就有关项目提出法律意见书或法律报告。提出项目操作的建议与风险防范措施。五、最新法律法规动态收集系统建立1、对现在法律部人员进行分工，或由张文统一负责，收集与公司业务有关的新的法律与部门规章，由负责不同专业的律师进行分析，并结合公司的情况提出意见与报告。2、定期（如以一个月为期）在法律部内部进行沟通与学习，3、以书面或OA形式将新法律法规向全公司或业务部门通报。4、对新的法律法规进行归档，便于查询。5、如有权威部门或有关科研机构院校组织讲座，可以组织法律部进行培训。六、房地产法律知识讲座培训根据不同的业务部门定期或定期进行1、公司法律知识培训。2、劳动法律知识培训。3、土地政策培训。4、建设合同施工法律知识培训。5、房地产销售法律培训。6、物权法及物业服务法律培训。7、合同法律及诉讼法律知识的讲座、七、法律部工作人员工作纪律规范规定1、遵守公司的管理制度。2、对工作内容保密，不对法律部外的其他部门透露。3、积极学习，精确地掌握法律，保证工作质量。4、保证按时完成工作，尤其是保证按法律时效、期间的要求完成工作。5、做文件的管理、归档，保存好文件资料。6、及时的内部沟通与汇报，保证向法律部外输出口径一致。八、法律部工作人员专项保密合同的制定1、确定签订保密合同的人员。2、保密的范围，公司非明确可以公开的信息即为保密信息。3、保密的期限，没有明确公开时间的信息均为在保密期的信息。4、除外：公司已经公开的信息为非保密信息。         外界已经公司报道的信息为非保密信息。         国家公布的法律规定为非保密信息。         不涉及具体公司的法律方案为非保密信息。5、除外：法律部内部的讨论研究不属于保密范围，但具体内容第 7 页