房地产概论.docx

房地产开发概论重点 题型：1. 名词解释3个15分 2.填空20个20分 3.简答题5个25分 4.计算分析 3个40分（10 + 10 + 20）第一章 房地产开发概述 1.1.1 房地产的含义：房地产又称为不动产，包括土地、建筑物以及其他地上定着物，是房屋财产与土地财产的总称， 同时也是实物、权益与区位的结合。 1.2.1 房地产开发的含义：是指在依法取得国有土地所有权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。 房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综 合开发、配置建设。 1.1.2 房地产的特性 1）区位特性 2）价值特性 3）外部特性 1.2.3 房地产开发的模式 1）多元化开发模式 混业开发 纵向一体化开发 综合项目开发 2）专业化开发模式 特定物业类型开发 协作型开发 3）其他开发模式 定向开发 服务性开发 1.2.4 房地产开发的分类与房地产开发项目类型 1）房地产开发的分类 按开发的深度划分 土地一级开发 房屋开发 2）房地产开发项目类型 从使用功能角度划分 居住房地产开发项目 普通商品住房 限价商品房 经济适用住房 廉租房 高档商品住房 商业房地产开发项目 商业用房 写字楼 酒店 酒店式公寓 主题公园 工业房地 产项目 工业厂房 研究与发展用房 仓储用房 工业园区 特殊用途房地产项目 高尔夫球场 飞机场 汽车加油站 车站 码头 第二章 房地产开发程序及房地产开发管理概述 2.1.1 遵循房地产开发程序的必要性 1. 产品的形成尤其内在的规律性 2. 投资、风险大 3.复杂的生产活动，参与方众多 4.引导、监督管理，促进市场健康发展 2.1.2 房地产开发的主要阶段划分 投资决策阶段 前期工作阶段 工程建设阶段 租赁与销售阶段 物业管理阶段 2.2 房地产开发的主要参与者 开发商 政府部门 咨询机构 承包商 金融机构 2.3 我国房地产开发管理体系 1 我国房地产开发企业资质等级管理2 我国房地产业的宏观调控 第三章 房地产开发项目可行性研究可行性研究的含义 可行性研究是在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。 3.1.4 可行性研究工作阶段的划分1）投资机会研究2）初步可行性研究3）详细可行性研究4）项目评估 3.4.2 房地产开发项目财务评价的主要技术经济指标1）静态经济评价指标1 静态投资回收期 Pt=累计净现金流量开始出现正值期数-1+上期累计净现金流量的绝对值/ 当期净现金流量Pt Pc 基准投资回收期例3-1：某房地产公司投资一写字楼，总投资为1000万元，投资建设期2年，假设投资为均匀投入，项目经营期为8年，每年的净利润为200万元，项目折旧为每年125万元，试确定该项目的投资回收期。如果该类型项目的投资回收期一般为8年，试对该类型项目的投资效果进行评价。解答：经营期的年现金流量=净利润+折旧=325万元投资阶段投资建设期投资建设期项目经营期项目经营期项目经营期项目经营期项目经营期项目经营期项目经营期项目经营期时间12345678910现金流量-5325325325325325325累计现金流量-500-1000-675-95012751600Pt=6-1+|-25|/325=5.077年2 成本利润率RPC GDV项目总开发价值 TDC项目总开发成本；DP开发商利润。例3-3：某房地产开发商以330万元/亩的价格获得了一宗占地面积为4.5亩的土地，拟建一栋商住混合楼，容积率为3.5，建筑覆盖率为55%。楼高16层，1至3层为商铺（建筑面积均相等），4至16层为住宅（均为标准层）建造成本为2000元/平米，专业人员费用为建造成本的5.0%，行政性收费等其他费用为300万元，管理费按土地本、建造成本、专业人员费用与其他费用之与的3%计取，市场推广费、销售代理费与销售税费分别为销售收入的1%、2%与6.5%，预计建成后销售均价6800元/平米。项目开发期为3年，建造期为2年，地价于开始时一次性投入，建造成本、专业人员费用、其他费用与管理费用在建造期内均匀投入；年贷款率为8%，按季计息，融资费用为贷款利息的10%。试计算项目的总建筑面积、标准层每层建筑面积与开发商成本利润率分别是多少？3 投资利润率 投资利润率行业评价投资利润率例3-4：某房地产公司投资一写字楼，总投资为1000万元，投资建设期2年，项目经营期为15年，每年的净利润为200万元。试确定该项目的投资利润率。解答：=200/10000*100%=20%动态经济评价指标 1 财务内部收益率FIRR 指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值之与等于零时的折现率。内插法计算2 财务净现值FNPV3 动态投资回收期 例3-5：已知某投资项目的净现金流量如下表所示。求该投资项目的财务内部收益率；如果投资者目标收益率为12%，求该投资项目的动态投资回收期。年份012345现金流入量4300现金流出量1100净现金流量-11350300第四章 房地产开发项目前期工作4.1.2 土地使用权的获取方式 1土地使用权出让 2土地使用权转让 3土地使用权划拨 4 土地合作土地使用权出让的方式 a招标出让 b 拍卖出让c 挂牌出让 d 协议出让4.3.1 房地产开发项目招标的组织形式 1 自行招标 2 委托招标机构代理招标4.3.3 房地产开发项目招标的程序 a发布招标公告b单位报名 c资格预审 d发售招标文件 e答疑 f投标人准备投标材料 h投标人报送投标材料 i 开标、评标、定标第五章 房地产开发项目市场调查房地产市场调查的含义：是指房地产开发企业为了确定投资经营的方向，选择目标市场，运用系统的、科学的方法，有目的、有计划地搜集与分析相关的房地产产品信息，企业的外部环境与内部条件信息以及业内其他企业相关信息等各种资料，通过对过去与现在的营销状况及动态性影响因素的分析研究，从而为企业预测未来发展、制定正确的决策提供依据。5.2 房地产市场调查的方法1）访问法 a人员访问 b 访问 c 邮寄访问 d 网上访问2）观察法 a 直接观察法 b 亲身经历法 c 痕迹观察法 d 行为记录法3）定性研究法 a 焦点小组座谈会 b 深度访谈法 c 投影技法4）实验法 新方法 a主题式调查 b论坛式调查 c记者式调查5.3 房地产市场调查的程序房地产市场调查的流程1 准备阶段 a确定调查目的 b建立调查组织 c初步情况分析 2实施阶段 a制定调查方案 b 搜集资料 c资料的甄别与审查 3分析与总结阶段 a分析数据 b撰写调查报告 c总结反馈第六章 房地产开发项目策划6.1.1 房地产开发项目策划的含义 ：是指根据房地产开发项目的具体目标，以客观的市场调研为基础，优选最佳的项目市场定位，综合运用各种策划手段，按一定的程序对房地产开发项目进行创造性的构思，并以具有可操作性的策划文本作为结果的活动。6.1.2 房地产开发项目策划的特征 1）地域性 2）系统性 3）前瞻性 4）市场性 5）创新性 6）操作性 7）多样性 8）效益性6.1.5 房地产开发项目策划与可行性研究的区别6.1.6 房地产开发项目策划的分类开发项目策划的分类 1已有明确项目 2还没有明确项目 3单项策划6.2 已有明确项目的房地产策划 已有明确项目的房地产全过程策划 项目投资策划最关键！市场预测、项目定位、融资策划、主题策划、经济评价、投资风险等 项目规划策划布局策划、产品规划 项目开发建设策划招投标、项目管理 项目营销策划形象策划、广告策划等 项目后期策划物业管理产品定位的方法 房地产市场分析方法PEST (政治Political、经济economic、社会social、技术technological) SWOT分析方法 建筑策划方法第一领域与第二领域目标客户需求定位法 头脑风暴法第七章 房地产开发项目规划设计3） 城市规划的特点 政策性 前瞻性 区域性 综合性 实践性 7.1.2 城市规划与房地产开发之间的关系1） 城市规划对房地产开发的影响 a城市规划引导房地产开发，降低投资经营风险 b城市规划对房地产开发具有控制作用 c城市规划影响土地价值的变动2） 房地产业对城市规划的影响 a促进城市规划工作向着更深更广的领域扩展 b促进城市规划管理的科学化与法制化 c对城市空间结构产生影响 d对城市经济发展产生影响房地产业的带动效应 e对土地利用产生影响 f对城市景观产生影响 g是实施城市规划的有效手段7.2.2 房地产开发项目规划设计的技术经济指标建筑容积率建筑面积/用地面积建筑密度基底面积/用地面积建筑高度室外地面-檐口高度建筑间距相邻居住建筑之间的距离第八章 房地产开发项目融资2） 房地产项目融资的概念 是指在房地产开发项目中以信用方式调剂资金余缺的一种经济活动。8.2 房地产开发项目融资的资金来源 自有资金筹集 商品房预售 债务资金筹集 房地产金融创新 其他方式第十章 房地产开发项目营销管理10.1.1 房地产项目市场营销的概念 通过交易过程，满足顾客对土地或房屋需求的一种综合性营销活动，也是把土地或房屋产品转换成现金的流通过程。10.3 房地产项目营销渠道策略10.3.1 房地产项目营销渠道的分类 房地产项目营销渠道 零级渠道 一级渠道 二级渠道、三级渠道 宽渠道 窄渠道10.3.2 房地产项目营销渠道的主要策略 售楼部 样板示范区及看房动线 委托物业代理10.4 房地产项目营销价格策略 定价方法； 定价策略 价格调整房地产项目定价策略 心理定价策略 折扣定价策略 过程定价策略第 8 页