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华润置地*项目 工程管理(一期)策划书 编制：华润置地*项目部 二 0 一七 年 十二 月 目目 录录 第第 1 章章 项目工程概况项目工程概况.5 1.1工程概况5 1.1.1项目位置.5 1.1.2场地现状及周边环境.7 1.2平面图7 1.2.1原始地貌图.7 1.2.2用地红线图.7 1.2.3规划总平面图.8 1.2.4分区开发图.8 第第 2 章章 工程管理难点及重点分析工程管理难点及重点分析.9 2.1外部协调9 2.2总平面布置9 2.3对合作单位的管理10 2.4市场等风险带来的管理难点10 2.5销售配合11 2.6使用华润建筑牌照管理难点11 2.7施工难重点11 第第 3 章章 施工范围划分施工范围划分.13 3.1标段划分13 3.1.1标段划分原则.13 3.1.2标段划分图.13 3.2分包工程14 3.2.1工程分包原则.14 3.2.2总承包的承包内容.14 3.2.3分包工程清单.15 3.2.4总承包管理范围和管理深度.17 3.2.5业主指定分包的范围及模式.17 第第 4 章章 施工总平面布置施工总平面布置.18 4.1布置原则18 4.2总平面布置图18 4.2.1临时道路布置.18 4.2.2办公及生活区布置.19 4.2.3临时用水及雨、污水排放布置.19 4.2.4临时用电布置.20 4.2.5场内土方平衡.20 4.2.6分阶段场地布置.20 4.2.7其它布置.21 第第 5 章章 工程施工进度策划工程施工进度策划.22 5.1施工进度计划策划22 5.1.1施工进度计划编制内容.22 5.1.2施工进度计划编制原则.22 5.1.3施工进度计划实施管控措施.23 5.2一期总体进度安排23 5.2.1中央公园展示区及一期开发计划编制说明.23 5.2.2中央公园项目开发工期规划.24 第第 6 章章 采购与招标采购与招标.27 6.1总包招标27 6.1.1总包招标计划.27 6.1.2入围资格.27 6.1.3其它要求.27 6.2分包工程与部品招标28 6.2.1分包工程招标计划.28 6.2.2集团战略化采购物品清单.28 6.2.3甲购、甲定乙购材料设备清单.28 第第 7 章章 牌照使用管理策划牌照使用管理策划.30 7.1管理模式的特点30 7.1.1使用华润建筑牌照管理模式的优点.30 7.1.2使用华润建筑牌照管理模式的应注意的问题.30 7.2牌照管理职责30 7.2.1华润置地利润中心的职责.30 7.2.2上市公司工程管理部职责.31 7.3管理流程31 7.3.1印章管理.31 7.3.2合同管理.31 7.3.3项目管理操作流程.33 7.3.4财务发票管理.34 7.3.5项目三方协议备忘录.36 第第 8 章章 工程质量策划工程质量策划.39 8.1工程质量策划内容39 8.1.1设计优化及完善.39 8.1.2合同招标质量技术要求.41 8.1.3方案审查及技术交底.42 8.1.4样板先行确认.43 8.1.5关键质量指标的监控及检验办法.45 8.1.6施工验收及工序控制.45 8.1.7联合验收.46 8.1.8防渗漏、防沉降、防开裂专项策划.46 8.1.9售楼工程质量专项策划.47 8.1.10 质量通病的预控以及处理.47 8.1.11 日常质量管理.47 8.1.12 设计协调问题.47 8.1.13 质量事故处理.47 8.1.14 入住前质量检查和维修.47 8.2工程质量目标49 8.2.1总体目标.49 8.2.2最终目标.49 第第 9 章章 安全文明施工管理目标安全文明施工管理目标.51 9.1安全文明施工管理目标51 9.1.1安全施工管理目标.51 9.1.2文明施工管理目标.51 9.1.3售楼环境的文明施工要求.51 9.2工程安全文明施工管理措施52 9.2.1施工现场 CI 标识系统.52 9.2.2施工主入口大门.52 9.2.3施工主入口形象要求.52 9.2.4临时围墙设计.53 9.2.5施工单位现场办公时要求.53 9.2.6项目中心人员配备要求.53 9.2.7现场道路.53 9.2.8卫生间.53 9.3过程管理53 华润置地（*）有限公司工程管理策划书 第 5 页 共 54 页 第第 1 章章 项目工程概况项目工程概况 1.1工程概况工程概况 1.1.11.1.1 项目位置项目位置 本项目位于*市新区规划之核心地段，北邻汉江，月湖以西，东起*路，西接船 舶职业技术学院，南望*路，北临月湖*路。总用地面积为 12.38 公顷。 项目基地位于*新区北端，与汉江相邻，其地处市中心，距离现有的中心的*商 圈、*的*商圈、*金融一条街、*中央商务区都只有 3-6 公里距离，车行 6-8 分钟可到达。随着梅子路的修建，距离经济开发区仅 10 公里，而其东面的“文化艺 术中心”已进入实施阶段，其地理位置优越。 本工程总建筑面积 423964 ，其中地上 355727 ，地下建筑面积 68237，包 括：2233 层高层住宅楼（最大建筑高度不超过 100m） ，5 层住宅楼，地下车库，配 套商业、幼儿园、会所等。本项目计划分为一、二、三期开发，一期经济技术指标如 下： 建设一期经济技术指标建设一期经济技术指标 指标单位 总建设用地面积 54034 总建筑面积 152081 地上建筑面积 119890 住宅建筑面积 112270 高层住宅计容面积 92984 高层住宅不计容面积 1978 其 中 多层住宅面积 17307 公共配套建筑面积 7620 商业 4500 8 班幼儿园 2400 其 中 其 中 其 中 其他配套 720 华润置地（*）有限公司工程管理策划书 第 6 页 共 54 页 地下建筑面积（不计容） 32192 住宅地下部分面积 5858 住户地下室面积 2520 自行车车库面积 1015 其 他 其他 2322 其 中 地下车库面积 26334 计容总建筑面积 117911 容积率 2.2 建筑占地面积 12637 建筑密度 23.4% 居住户数 1128 户 居住人数 3610 人 机动车停车位数 643 辆 地上停车位数 70 辆其 中地下停车位数 573 辆 自行车停车面积 1015 地上停车面积 0 其 中地下停车面积 1015 一期总建设用地面积 54034 ，总建筑面积 152081 ，其中地上建筑面积 119890 ，地下建筑面积 32191 ，由六栋 5 层多层住宅和六栋 33 层高层住宅（4# 楼待定）及部分 2 层商铺组成。 工程名称：华润置地*公园 业 主：华润置地（*）发展有限公司 设计单位：*建筑设计研究院 监理单位：湖北*工程建设监理有限公司 华润置地（*）有限公司工程管理策划书 第 7 页 共 54 页 *市属亚热带湿润季风气候，雨量充沛、日照充足，四季分明，总体气候环境良 好。近 30 年来，年均降雨量 1269 毫米，且多集中在 6-8 月，年均气温 15.8-17.5， 年无霜期一般为 211 天-272 天。 1.1.21.1.2 场地现状及周边环境场地现状及周边环境 整个项目用地按城市规划道路分为两块，西侧地块先行开发，为 A 地块；东侧地 块较大，按项目开发计划及方案设计，分为两个独立小区，分为两块用地，北侧为 B 地块，南侧为 C 地块；C 地块南侧设计有 6 栋多层住宅与 A 地块一起先行开发， 为一期工程。 每地块形状呈较规则四边形，A 地块南北长约 163 米，东西宽约 189 米；B 地块 南北长约 100 米，东西宽约 244 米；C 地块南北长约 322 米，东西宽约 213 米。 整个地块内渣土堆及建筑垃圾较少，但旧房拆迁后留下的小型基础较多，A 地块 北侧还有一栋活动钢板房待搬迁，C 地块内还有待拆高压线从场区内经过。 地块处于新区新城区，周边供水、供电等配套齐全，但接驳距离较远。场区外附 近无现成的排水管网。给水需从琴台路上的市政给水管网接驳，污水排放也需排至琴 台路上的市政排水管网，现场规划路（景观大道）下有 DN300 排水管。 临时用电从*大道上的 10KVA 高压线接入，从接驳点至一期用地约 340 米远， 临时变压器的安装要综合考虑整个开发周期内的临时用电需求，同时还要考虑节约成 本，避免多次搬迁对工期的影响。 1.2平面图平面图 1.2.11.2.1 原始地貌图原始地貌图 见附图一：原始地貌图 1.2.21.2.2 用地红线图用地红线图 见附图二：用地红线图 华润置地（*）有限公司工程管理策划书 第 8 页 共 54 页 1.2.31.2.3 规划总平面图规划总平面图 见附图三：规划总平面图 1.2.41.2.4 分区开发图分区开发图 见附图四：*公园分区开发方案 华润置地（*）有限公司工程管理策划书 第 9 页 共 54 页 第第 2 章章工程管理难点及重点分析工程管理难点及重点分析 2.1外部协调外部协调 1、*公园项目地处新城区，临时用水、用电、排污等接驳离场区较远，场地 内旧房拆除后留下的小型基础较多，场地内原临建未按期拆除，场地内还有高压电线 从场地内经过，这些都要求项目各个部门之间（工程、设计、成本、营销、报批报建） 积极主动与相关部门联系、用尽一切资源推动场地的移交。 2、本项目开发进度紧，桩基础施工开始时间为 07 年 12 月 15 日，多层要求在 08 年 10 月 1 日前达到开盘条件，所以项目各个部门之间（工程、设计、成本、营销、 报批报建）一定要做好搭接工作，不能有任何延误。需要和政府、行业部门沟通、合 作的，各部门一定要提前准备，避免因外部协调延误而耽误开发进度。特别是报建部 门一定要在开盘前拿到楼盘的预售许可证。 3、周边居民的协调，避免民扰事件的发生，一方面要合理安排施工时间，尽可能 少的进行深夜作业，另一方面与居委会、公安派出所等政府单位保持密切联系。 2.2总平面布置总平面布置 总平面管理策划是工程管理策划最重要的内容之一，合理、前瞻性强的总平面管 理策划可以有效地降低项目成本，保证项目发展进度。 总平面布置存在以下几大难点： 1、 临时办公及生活区设置：项目占地面积大，开发周期长，分三期开发，总开 发周期约 6 年时间，临时办公及生活区的布置要综合考虑整个开发周期内合 理布置，达到既能节约成本又能满足开发周期内的正常生产和生活。 2、 临时施工道路设置：项目场地较大，但场地无现成的道路可利用；场地东侧 有一规划道路，但无车辆出入口；且场地内 A 地块与 B、C 地块之间有一条 规划道通过；场地南侧为临时售楼部，亦有一规划道路；西侧有一车辆出入 口通过一期用地，但一期开工后，此路被切断；故施工车辆只能从北侧月湖 大道上进入。 华润置地（*）有限公司工程管理策划书 第 10 页 共 54 页 3、 临时用电：用电接驳只能从*大道上 10KVA 高压线接入，从接驳点至一期 用地约 340 米远，临时变压器的安装要综合考虑整个开发周期内的临时用电 需求，同时还要考虑节约成本，避免多次搬迁对工期的影响。 4、临时用水：临时用水只能从琴台路上的市政给水管网接入，用水要考虑整个 三期开发的用水量，如何做到少改管线，满足用水需求，也需全盘考虑。 5、临时排水：现场排水不畅，场地内无成形的排水管网，排水只能排至琴台路 上的市政雨水管网，则场地内的污水需先进行沉淀，设置沉淀池；生活污水 排到西侧船校污水管网。 6、高压管线迁移难度较大。 综上分析，因项目地块所处的特殊位置及用地面积较大等原因，前期临时道路、 临时用电、临时用水、临时排水的投入相当大，需全盘考虑满足三个开发周期内的需 求，又要考虑达到最优成本，难度确实较大，需进行多种方案的比选分析，才能最终 确定。 2.3 对合作单位的管理对合作单位的管理 本工程的开发周期长，进度较紧，分期开放展示区，合作单位较多，要求合作单 位的配合和投入较多，如何对这些合作单位进行有效的管理是本项目工程管理的难点。 2.4 市场等风险带来的管理难点市场等风险带来的管理难点 目前受政府宏观调整房地产政策影响，房价有可能不再上涨，大幅下跌的可能性 存在。 所选总包商投标承诺在实施中不能实现，如人员配置、资金投入、信誉度低等， 从而对项目的工期、质量、安全大打折扣或出现较大的质量问题、安全问题及工期拖 延。 项目地处*江边，受夏季洪涝自然灾害的可能性较大，特别是在地下室施工阶 段。 地质条件复杂，( (事后评估时大家一致认为此部分风险预估严重不足！事后评估时大家一致认为此部分风险预估严重不足！) )基坑支 华润置地（*）有限公司工程管理策划书 第 11 页 共 54 页 护方案的选用是否适当及支护的施工质量均较重要。 现在农民工维权意识提高,工资看涨，且农民工资源短缺，工程的施工人工成本 较前两年有一定幅度的提高，故工程的总体成本较两年前不同。 夏季农忙季节及春节为短工期，对工程施工进度有一定程度的影响。 由于市场波动造成原材料价格起伏很大（如钢材） ，在材料采购上和办理我方与施 工单位价格差价结算上造成诸多不便。 2.5 销售配合销售配合 销售配合的难点主要是工程要保证营销顺利推进。因此项目工程部门和营销部门 之间一定要多沟通，营销部门在做营销变更之前要先和工程部门专业工程师沟通，了 解此变更的可行性。 1、前期同政府的协调工作难度较大，临时用水用电及排污接驳，周边环境复杂， 场地内原有旧房基础未清理完毕，还有建筑没有拆迁，报建手续、规划道路的施工等 滞后。 2、多项目运作及项目制管理模式在武汉公司是刚开始运作。管理流程还不尽完善、 项目人员的组建逐步形成。 3、建筑物业为：多层、高层、人防地下车库等多种物业并存。 4、样板示范区部分要求分多次开放。 2.6 使用自有总包牌照管理难点使用自有总包牌照管理难点（由于诸多原因后期未实施！） 采用以自有建筑牌照报建，通过工程总承包的转换，可以缩短开发总工期，方便 税务筹划，快速进行项目竣工备案，早日向小业主提供房产证等优点。在管理模式上， 比直接发包的总承包模式复杂，项目部自身需要组织较强、较多的工程管理人员；在 管理流程上，该管理模式在各城市公司刚刚开始使用，需要有一个熟悉、探索的过程， 管理过程中，会遇到一些新问题，管理流程需要不断完善。 使用自有总包牌照，对转换的实际总包单位的管理、协调能力要求较高；需要加 强合同的管理，最大限度避免出现合同、法律方面的风险，造成集团品牌的不良影响。 华润置地（*）有限公司工程管理策划书 第 12 页 共 54 页 2.7 施工难重点施工难重点 1、地下室面积大，该项目在地下室施工期间，若遇上长江的汛期，对工程有潜在 影响。 2、该项目一期具备桩基施工条件的栋号同时开工。总共 6 栋高层单体建筑、6 栋 多层单体建筑及二个地下室总计约 6 万平方米。工期紧，任务重，质量要求高，现场 设备调配，土方调配，施工场地布置难度较大。 3、地处原住民居住区，对安全文明施工的要求较高，夜间施工受限制，在项目开 放的同时要考虑周围居民的通道问题，项目施工必然给原来居民带来非常大的干扰， 构成了工程进度的潜在风险。 华润置地（*）有限公司工程管理策划书 第 13 页 共 54 页 第第 3 章章 施工范围划分施工范围划分 3.1标段划分标段划分 3.1.13.1.1 标段划分原则标段划分原则 1、根据目前公司的长期合作单位资源情况，每个标段的总建筑面积控制在 5-8 万平方米。 2、根据场地移交的先后顺序。 3、同类型物业优先作为一个标段。 3.1.23.1.2 标段划分图标段划分图 一期工程根据场地特点、设计平面布局及现场施工平面布置、工程量大小等情况 按三个标段划分： 第一标段：六栋多层及地下车库。 第二标段：A 区大地库及与地库相连的上部高层建筑。 第三标段：A 区地库之外的高层建筑。 *公园标段规划划分公园标段规划划分 分期工程标段栋号 建筑面积 （） 建筑类型备注 一标段DC-16#楼30000多层 二标段 A3、5、6#楼，商铺 S- 2#楼及大地库 67000高层 一期 三标段 A1、2、4#楼（规划待 定） ，商铺 S-1#楼，幼儿 园 53000高层 华润置地（*）有限公司工程管理策划书 第 14 页 共 54 页 2.市政标段： 一期暂按两个标段考虑： 3.景观标段 一期：暂按两个标段考虑。 3.2分包工程分包工程 3.2.13.2.1 工程分包原则工程分包原则 在保证工程质量、进度及设计效果的前提下，本着专业人做专业事的原则，选择 专业性较强，且总包不具备相应资质的工程由专业分包商承包，如室外园林景观施工、 电梯施工等。 3.2.23.2.2 总承包的承包内容总承包的承包内容 1、按照前期讨论的结果，土建和安装一起打包作为总承包的工作内容。 2、土建方面，除主体土建工程外，还包含以下内容： （1）土方工程：直接纳入总承包工作内容，在总承包招标时确定。 （2）人防工程：地方专营性强，从目前了解的情况看，只有两家单位可以施工， 可作为总承包工作内容在总包招标时确定（取决于出图时间，若总承包施工时尚无图 纸，无法定判，则作为暂定项目纳入总包合同内容，但与土建配合密切的门框安装等 需要在总包招标时确定） 。 （3）防水工程、保温工程：属于关键质量控制点，同时与总承包土建工作内容密 切相关，建议纳入总包工作内容。但由于总包招标时，相应标准及工艺可能尚未确定， 建议作为暂定金额项目。在招标文件中明确，分包单位由业主选择确定后，再与总承 包单位签订施工合同。 （4）烟道供应：在总包招标时由业主指定 2-3 家品牌，由投标单位自行填报。纳 入总包工作内容。 华润置地（*）有限公司工程管理策划书 第 15 页 共 54 页 3、安装方面，主要包括主体水电安装。前期提到的专变出线工程，由于在总承包 招标时相应的图纸尚不能提供，建议纳入业主指定分包，图纸确定后由业主招标确定 施工单位，总包单位视情况可参与投标报价。 工程承包范围内建筑、结构、水电施工图中除甲方另行分包、甲供材料设备所列 项目以外的工程内容及甲方分包所列项目中的预埋（留）件、暗配及构件（或设备、 部件等）安装后的堵补。室外散水坡、首层阳台主体及装饰工程、私家花园围墙主体 及装饰、私家花园内、室外楼梯铺装工程及室外楼梯上的花池主体和装饰工程、私家 花园土方回填至园建图纸要求标高、竣工后的建筑垃圾及时清理、成品保护、竣工前 和移交给物业公司前的外墙面砖的清洗、现场协调、现场配合验收、保修期内维修和 保修、因质量问题引起的维修和更换、技术指导及技术培训等。 3.2.33.2.3 分包工程清单分包工程清单 参照凤凰城项目的合约模式，*项目合约分判可分为业主独立分包工程、总承 包工程、业主指定分包工程以及政府专营分包工程四大类。 项目的合约总体结构形式如下图所示： 华润置地（*）有限公司工程管理策划书 第 16 页 共 54 页 地质勘察 桩基工程及检测 基坑支护工程 业主现场办公室 地上及地下障碍物 清除 业主独立分包 工程总承包 业主指定分包 土建工程 安装工程 消防工程 电梯工程 弱电智能化工程 进户门工程 防火门工程 铝合金门窗工程 钢结构工程 屋顶泛光工程 广告牌工程 室内精装修工程 外装饰工程 园林景观工程 市政道路工程 室外给水管网及泵 房工程 室外排水管网工程 小区标识工程 金刚砂地坪工程 交通标识工程 政府专营工程分包 供电工程 天燃气工程 电话及网络工程 有线电视工程 中央公园项目合约分判 图 中央公园项目合约分判总体结构 沉降观测 防水工程 保温工程 土石方工程 人防工程 烟道工程 其他工程 面积测量 水景及水处理工程 网球场等体育工程 景观部品工程 样板房精装修工程 专变出线工程 空调及新风工程 雨棚及栏杆工程 铁艺工程 采暖工程 前期工程 场地平整及前期土 方工程 工地围墙 施工用水用电 场地主干道 树木及市政管线、 管道迁移 环境检测 工程监理 雕塑工程 华润置地（*）有限公司工程管理策划书 第 17 页 共 54 页 3.2.43.2.4 总承包管理范围和管理深度总承包管理范围和管理深度 1、总承包工作范围包括两种形式：（1）总承包只管理楼栋以内以及出外墙一定 距离的范围；（2）总承包管理楼栋以内及室外总体等全部范围，即管理红线以内的 工程。按照凤凰城项目的实际操作情况以及本工程特点，确定采用方式（1） 。即总承 包主要负责楼栋以内的工程，主体水电安装及外管网划分明确的工作界面（如凤凰城 为出外墙 1.5 米） 。 2、总承包管理深度：楼栋以内楼栋以内，总承包一方面对自身承建的工程负