物业管理考核办法.doc

青龙满族自治县机关事务管理局物业管理考核办法一、总则第一条 为提高我局机关后勤服务社会化、专业化水平，加强和规范机关物业管理检查考核工作，制定本细则。第二条 检查考核对象为机关会务、保洁、设施设备维护、安全保卫工作。第三条 检查考核由机关事务管理局组织实施。二、检查考核制度第四条 日检查。由各服务项目负责人（主管）按照服务项目范围、工作标准实施检查，发现问题，及时改进。第五条 周巡查。由各股室按照所管理的服务项目及工作标准实施检查，发现问题，及时协调解决。第六条 月联查。由局长带队，局相关领导参加，对各服务项目实施巡查，每次巡查面不少于所有服务项目的80%，发现问题，及时协调解决。第七条 季度考核。由办公室组织，相关领导及相关股室参加，按照各服务项目的工作标准或考核细则实施考核，每次考核面不少于所有服务项目的80%，考核结果及时通报服务项目负责人。第八条 年度综合考评。由局组成考核工作小组根据季度考核情况，对各服务项目进行综合考评，综合考评结果作为对每个服务项目年度评定的依据和实施奖励及处罚的依据。三、检查考核内容及考核标准第九条 内部管理1、按合同要求配备足额的管理服务人员（ 83人)，人员花名册和岗位安排情况每月报管理局备案。2、建立完善的内部管理措施和奖惩细则，加强管理和服务人员的管理；建立健全档案管理制度，对日常设施设备养护记录、考勤记录、工资花名册、大楼相关图纸管理规范。3、守法经营，规章制度健全，人员教育、培训、管理到位。4、资产管理到位，无损坏公共设施、设备，安全措施落实，全年无事故。5、水、电管理到位，基本杜绝长流水、长明灯现象，空调按规定使用。6、严格考勤管理，不得空岗、漏岗、混岗，服务时间执行到位。节假日至少要有一名管理人员在岗带班。7、在岗期间所有工作人员必须配戴胸卡、着工作装，保持良好形象。 8、防火、防盗、防爆、防治安事件、防范异常信访事件等措施到位，突发性事件应急处置预案落实。第十条 会服工作（一）会务受理1、会务受理正确、无差错。2、承办责任明确。（二）会场布置1、会场（会议室）布置整体效果符合主办单位要求。2、主席台、会标、宣传标、桌牌、话筒、鲜花、盆景、茶杯布置摆放正确到位。3、音响、照明（灯光）、空调、投影、电视机、茶水、矿泉水落实到位。4、会场（会议室）符合卫生要求。（三）会议服务1、服务规范、礼貌周到。2、茶水、矿泉水等保障服务到位。3、音响、空调、灯光、投影、电视等保障到位。第十一条 保洁工作（一）服务水平1、保洁人员足额，执行保洁时间到位。2、在规定服务时间内全体保洁人员着装统一，佩戴胸卡，按切实可行的计划流程进行保洁。3、保洁工作有计划流程，保洁设备、工具、药剂齐全。（二）保洁质量1、各办公楼出入口地台、地毯（含脚垫）无脏杂物、无污迹；楼内大厅整洁光亮、无浮尘、无水迹、无污迹。2、各楼层走廊、过道、天桥、楼梯、阳台整洁、无浮尘、无水迹、无污迹；地毯平整、干净。3、各楼层公共区域门窗、窗台干净、无灰尘、无污迹；垃圾桶放置合理，清倒及时、外表干净、无积垢、无臭味。4、各玻璃门、玻璃幕、玻璃间格、各种柱身、扶手、栏杆（含木质、金属、不锈钢）、内玻璃窗、镜面等明净、光亮、无积尘、无污迹、无斑点、金属、不锈钢按规定时间上保护剂。5、各种室内装饰物、墙上装饰物和各类设施表面（如灯饰、警铃、监视器、火灾报警控制器、风口、安全指标灯、开关盒、消防栓箱、各种告示牌、指示牌等）干净、无灰尘、无污迹。6、会议室整洁、无浮尘、无污迹，茶杯清洗、消毒到位，烟灰缸、纸篓清倒、抹净及时，办公、会议用具、用品和各种设施表面干净、无灰尘、无污迹。7、卫生间大小便池、拖把池等内外光洁，无污垢、无积尘、无臭味；洗手盆、镜台、镜面内外光洁，无斑点、无积水、无积尘；地面、墙面光洁，无污迹、无脏杂物、无积水、无积尘、无蜘蛛网；门窗、窗台、内玻璃、天花板、隔板、照明灯具、开关盒、开水器、卷纸盒等干净、无灰尘、无污迹；厕纸篓、垃圾桶无陈积物、无臭味，外表干净。香球、卫生纸补充及时，地漏畅通。8、电梯厅墙面、地面、门框、电梯指标牌表面干净，无油迹、无灰尘、无杂物；电梯内墙、地面、门、天花板、通风口、监视器、照明灯具、指标板等表面干净、无积尘、无污迹、无脏杂物；电梯厢壁、电梯门、框按规定时间上保护剂；地毯按规定更换。9、室外场地、道路干净、无脏物、无垃圾、无沙土；各类设施、各种宣传栏（牌）、告示牌、指示牌表面无积尘、无污迹。10、地下室整洁，无脏杂物、无积尘、无蜘蛛网；各类设施、各种标志牌表面无积尘、无污迹；排水沟畅通。天台无杂物、无垃圾，地漏畅通。11、大厅吊顶、外墙、外玻璃、地毯等定期清洗并达到要求；镜面砖按规定时间处理保养，达到整洁光亮；地板按规定时间打蜡保养，达到整洁光亮并起到保护作用。（三）操作规程1、保洁作业操作规程规范，药剂使用正确、到位，未造成客户损失。2、保洁作业安全措施到位，无发生任何事故。第十二条 绿化养护（一）绿地整理1、绿地切边、松土、除草到位，树穴按要求整修及切边。2、绿地内沟系整洁，水系联通无积水。3、绿地整洁、干净，无枯枝落叶和垃圾。（二）树木1、生长旺盛，树冠整齐，主侧枝分枝均匀，数量适宜，内膛通风透光。2、叶色正常，无卷叶、黄叶（生长季节）。3、枝干健壮，无枯、死枝。4、缺株在2%以内，不得有连续2棵缺株，补植树木与原树木径级不超过30%。5、树穴内无垃圾杂草、土壤松疏。（三）草坪1、生长旺盛，草根不裸露。2、生长季节不枯黄，杂草率15%，覆盖率达95%以上，。3、修剪及时，修剪高度符合要求，无垃圾及堆料堆物。4、草坪空秃面积不超过0.1M2。（四）花卉1、花卉生长正常，无枯枝残花（残花量10%），无缺株、倒伏。2、花坛图案清晰，色彩鲜艳，花朵繁茂，花期一致，覆盖面积85%以上。3、花径花卉层次分明，高矮有序。（五）绿篱及地被1、生长茂盛，枝条茂密。2、修剪成形，完整无缺。3、无垃圾杂物。（六）浇水1、浇水及时。2、浇水质量达标。（七）病虫害防治1、病虫害防治措施到位。2、无发生病虫害，无造成严重后果。（八）人员、设备、服装1、养护人员，设备到位。2、养护人员，统一制服。第十三条，设施设备维护工作（一）强电、弱电、消防设施、电梯维护1、强电维护（1）工作时间内统一着装，佩戴工作牌，严守工作岗位，按时到岗，不串岗、离岗，不进入与工作无关的部门。（2）熟悉所有变电系统情况，发生一般性故障及时处理。一般停电、跳电应在10分钟内恢复送电，确保机关供电系统正常安全运行，无不安全隐患。（3）按规定巡视检查各种设施、设备运行状况，按时认真做好各种运行记录及报表，保管好各种技术资料。（4）做好各机房和设施、设备的卫生工作，达到整洁、无尘。2、弱电维护（1）工作时间内统一着装，佩戴工作牌，严守工作岗位，按时到岗，不串岗、离岗，不进与工作无关的部门。（2）熟悉所有弱电系统的各种性能和运行方式，发生一般性故障及时处理，确保机关弱电系统正常安全运行，无不安全隐患。（3）按规定巡视检查各种设施、设备运行状况，认真做好每天的运行记录，并保管好各种技术资料，做好保密工作。（4）做好各机房和设施、设备的卫生工作，达到整洁、无尘。3、消防设施维护（1）熟悉所有消防系统的运行原则，按操作规程实施操作；确保全系统正常安全运行。（2）每月对各种设施、设备进行常规保养，并做好保养记录。（3）发现故障应及时汇报并及时复原，无不安全隐患。4、电梯维护（1）熟悉各电梯的运行特性，按操作规程实施操作，确保各电梯正常安全运行，无不安全隐患。（2）确保每周对各电梯进行一次保养，发现问题及时汇报并及时处理，做好保养记录并存档。（3）电梯发生故障，维修工应在5分钟内赶到现场进行处理，并确保电梯内人员的人身安全。（二）电器设备、空调设备、给排水系统维护，土建、装饰，能源管理1、工作时间内统一着装，佩带工作牌。2、熟悉各种电器设备、空调设备及系统、给排水系统情况，按操作规程实施操作，确保电器设备、空调设备及系统正常安全运行，给排水系统处于良好的技术状态。3、按规定巡查电器设备、空调设备及系统、给排水系统的运行状况，并做好巡查记录，发现问题及时处理。确保照明灯具完好率达95%以上，其它设备完好率达98%以上。4、认真做好电器设备、空调设备及系统、给排水系统的日常维护和应急抢修工作。一般维修任务及时完成，报修任务一周内完成，应急抢修任务，维修人员10分钟之内赶到现场处理，并做好维护和应急抢修记录。5、电器设备和周围环境（配电间、机房等），空调机和空调机房整洁、无垃圾、无尘；污水处理池清洗及时，排水系统畅通。6、每年两次对空调系统滤网进行清洗，达到整洁、无污迹。7、经常巡查各类用房土建、装饰情况和道路、场地、围墙等情况，发现问题及时补修，达到各类用房无渗漏、无破损，道路无坑、无严重积水，场地平整，围墙无破损等。8、值班制度落实。周六、周日白天确保有两名水电工值班，夜间确保有一名水电工值班，并做好值班记录。9、安全措施行之有效，全年无事故。10、能源管理到位，开支节省，浪费减少。第十四条 安全保卫工作（一）全体保卫人员品行良好、作风正派、遵纪守法、遵守职业道德、依法执勤、文明执勤。（二）保卫人员在执行勤务时，统一着保卫服装，佩戴有效证件，配带规定的保卫器械，。（三）门卫值班、巡逻执勤认真严格，无漏岗现象，登记、记载齐全，情况处理及时有效，门卫值班室整洁，。（四）监控、消控业务熟悉，监控、消控24小时不失控，记录齐全、专人专管，情况处理及时有效，保密制度落实，监控、消控室整洁。（五）监控设施和消防设施检查到位，消防设备完善无损，发现问题及时处理，始终保持监控和消防处于良好状态。（六）群众来访接待认真，情况处理得当，无群众投诉、上诉，。（七）车辆（含摩托车、自行车等）出入按规定查验，指挥车辆停放有序，无乱放、乱停车辆现象，车道畅通无阻（一般情况下门口大厅不准停放车辆）。（八）防火、防盗、防爆炸、防治安事故措施到位，突发性事件应急处置预案落实。四、有关情况的处理第十五条 未按合同（协议）提供足额的服务人员；规定服务时间内无岗、无人、无服务；服务时间执行不到位，依据合同（协议），实行相应的经济处罚。第十六条 服务人员未经过上岗培训，无上岗证；餐饮工作人员未按规定进行卫生检查，患传染病隐瞒不报或已传染给他人的，由物业公司负责整改，并调整服务人员（换人）。第十七条 服务人员违章违纪，有盗窃等行为；损害客户利益，并造成不良影响的，由物业公司辞退。第二十条 物业公司在服务工作中，违反操作规程或存在不安全隐患。造成的一切后果由物业公司自行承担，并就损坏的公共设施设备和公物照价赔偿。第二十一条 会务受理出差错，会议服务保障达不到主办单位的要求，会议代表不满意，除要求及时改进外，并追究物业公司负责人（含服务人员）的责任（包括经济处罚）。第二十二条 保洁服务不规范、保洁质量达不到各项标准和要求的，给予（适当的经济处罚）。第二十三条 绿地养护达不到管理标准，实行一定经济处罚。绿地养护工程出现分包、转包行为，一经发现，机关事务管理局有权立即终止承包合同，并追究法律责任和经济损失。第二十四条 设施设备维护达不到工作标准和要求；能源管理不善，未按规定执行，水、电、汽、油严重跑、冒、滴、漏，门窗完好率达不到100%，照明灯具完好率达不到95%以上，水暖设备完好率、电开水器完好率、其它电器设备完好率达不到98%以上；安全措施不到位或出现不安全隐患，除要求及时整改外，并追究物业公司及当事人的责任（包括经济处罚）。第二十五条 门卫值班不严，巡逻执勤不正规，监控、消防控制出现失控，车辆调度指挥不规范，乱停、乱放车辆严重，群众来访接待处理不当，防火、防盗、防爆炸、防治安措施不到位，除要求及时整改外，并追究物业公司及当事人的责任（包括经济处罚）。五、附则第二十六条 本细则由县机关事务管理局负责解释。第二十七条 本细则自公布之日起执行。- 11 -