买卖合同：商品房预售合同订立程序.docx

可编辑买卖合同：商品房预售合同订立程序 一、认购书对于商品房预售合同效力的影响在商品房预售实务中，开发商向社会公开招募预售商品房认购时，往往会采纳由认购人填写认购书或签订认购协议等做法。认购书(又名购房预订书、认购意向书、购房订购单、购房临时证明单)是商品房买卖双方当事人在签订正式预售合同前所签订的一种法律文书，是对双方买卖商品房有关事宜的初步法律确认和书面凭证。商品房预售认购书广泛存在于商品房预售交易过程中，但由于我国法律、法规对认购书没有进展详细的规定，其所涉及的权利和义务简单混淆，目前理论和实务界对其独特的法律地位有不同的相识，对其法律适用存在着必须的争议。1、一种看法认为，认购书本身即为一买卖合同。双方当事人磋商后在同等自愿的根底上表达了自己的真实意思，签订了书面的认购书，从程序、形式、内容上看，认购书都已符合合同的成立要件，日后之正式商品房预售合同只不过是对认购书的补充。2、另有一种看法认为，认购书与正式的商品房预售合同不能混为一谈。从认购书与正式合同的牵连性上判定，认购书还缺乏以成为独立合同，它仅仅是对签订正式合同相关事宜的约定;主合同(商品房预售合同)尚未成立，作为从合同的认购书根本就无效。3、还有一种看法那么认为，认购书与商品房预售合同的关系是预约合同与本合同的关系。预约合同，或称预备性契约，是谈判当事人一方或双方为将来订立确定性本合同而达成的书面承诺或协议。合同约定的是当事人为特定行为的义务，而不是对行为结果的干脆确认。详细到认购书中，它只是安排给当事人达成正式商品房预售合同的义务，对行为的内涵有默示性的要求，即双方在为签订正式合同而进展谈判时，须尽努力，确保公允的谈判，一方对另一方不得强加不合理条件，不得利用己方之优势地位迫使对方承受不公允内容。认购书表达了预约合同最突出的特征：它约定的是当事人为将来订立本合同而谈判的义务。笔者认为，对认购书的法律属性应作详细分析，不能一概而论。认为认购书是购房意向书和买卖从合同的人实质上意旨一样，都是全然否认认购书的法律效力，其有悖于双方当事人签署认购书的目的。有的认购书没有任何法律意义，有的其实是正规的本合同。尤其在当前商品房预售实务中，认购书已越来越常见。考虑到商品房预售双方当事人谈判地位的悬殊差距，笔者认为，在签订商品房认购书时，应对所认购商品房的相关内容加以约定，使其取得合同的约束力。在一般情形下，认购书不行能将预售合同的全部条款都包含进去，但至少应当包含以下条款：预购商品房的位置、楼层、总面积、单价、总价、签订正式预售合同的时间。在这种情形下，应当认定认购书有效成立。假如当事人在签订正式预售合同的时候对一些非主要条款发生争议，应当依据公允原那么，参考商品房预售的实践确定预售合同的内容。假如仅仅因为一些非主要条款而否认认购书的合同效力，那么不利于爱护交易的平安和稳定。但在实践中，也有预购方与预售方签订的预售商品房认购书未将预售合同应当具备的必要条款包含进去，在这种情形下，只能将其认定为意向书，不具有法律上的约束力。现实中，在未取得预售许可证的情形下，为了躲避法律，预售方往往采纳所谓“内部认购书”的形式。这种认购书的目的在于躲避强行性法律标准，属违法行为。对于其效力，应当区分详细状况详细处理。假如事后预售方办理了预售许可证，可以认定认购书有效;假如事后开发商仍未取得预售许可证，那么应当认定认购书无效，开发商担当赔偿预购方损失的责任;在预售方与预购方约定了定金条款的情形下，定金应被认为约定的信任利益损失额。当然，无论开发商事后是否办理预售许可证，都应当担当行政法上的责任，由行政执法机关赐予行政惩罚。二、登记备案对于商品房预售合同效力的影响 3 / 3