轨道交通现场调研提纲.docx

轨道交通市场调研及项目调研提纲一、 项目所在地宏观经济信息收集二、 （一）所在地城市轨道交通发展情况（1）省、市轨道交通发展近、中、长规划；（2）所在城市主管城市轨道交通业务的副省长、主管副市长、省市的发改委、国土、规划相关领导背景。（3）市轨道交通公司、实业公司、建设单位、规划设计单位的组织构架、领导班子、相关中层领导（土地、运营、资产等）相关资料。，在建、待建的如线路分布、工程进展、融资情况。（4）国内外及所在地域具备轨道交通规划设计能力的企业资料，如背景、案例、资源、联系方式、主要负责人。（5）各城市站点分布，站点半径周边的业态情况。（6）国内外轨道交通上盖物业成功案例资料收集。（二）房地产、土地市场、城市规划与轨道交通环境调查,包括政策法律环境调查、经济环境调查。（1）政策法律环境调查：当地有关房地产、土地开发经营、城市建设规划与轨道交通建设的方针与政策，如：房改政策、房地产价格政策、房地产税收政策、房地产金融政策、土地定级及地价政策、人口政策与产业发展政策、城市建设规划政策与轨道交通政策等。各级政府制定的有关国民经济社会发展计划、发展规划、土地利用规划、城市规划等。政府制定的有关法律与法规，如环境保护法、土地管理法、城市房地产管理法、广告法、反不正当竞争法等。政府制定的有关方针与政策，如产业政策、金融政策、税收政策、财政政策、物价政策、就业政策等。政局的变化，包括区域与所在地政治形式、政府的重大人事变动等。（2）经济环境调查地区或城市的经济特征，包括经济发展规模、趋势、速度与效益。轨道交通城市区域功能划分。项目所在地区的经济结构、人口及就业状况、就学条件、基础设施情况、地区内的重点开发区域、同类竞争物业的供给情况。一般利率水平、获得贷款的可能性以及预期的通货膨胀率。当地国民经济产业结构与主导产业。居民收入水平、消费结构与消费水平。物价水平与通货膨胀。项目所在地区的对外开放程度与国际经济合作情况，对外贸易与外商投资的发展情况。与特定房地产开发类型与开发地点相关因素调查。（三）所在城市轨道交通上盖物业市场营销活动调查（1）轨道交通上盖物业市场竞争情况调查。竞争企业的数量、规模、实力状况。竞争企业的生产能力、技术装备水平与社会信誉。竞争企业所采用的市场营销策略以及上盖物业的开发情况。对未来一个时期轨道物业市场竞争情况的分析与预测。竞争对手上盖物业的设计、结构、质量、服务状况。竞争对手业态的市场定价及反映情况。竞争对手业态的市场占有率。消费者对同质化产品的态度与接受情况。（2）上盖物业的价格调查影响价格变化的因素，特别是国家政策对业态内企业的定价影响。该地区相关业态市场供求情况及变化趋势。上盖物业的价格需求弹性与供给弹性大小。开发商的各种不同的价格策略与定价方法对租售量的影响。国际与国内房地产市场的价格。城市与周边社区的相关业态的市场价格。（3）相关业态的市场促销调查竞争企业的促销方式，广告媒介的比较与选择。同类产品的广告效果测定。相关各业态对广告媒体使用情况的调查。广告计划与预算的拟订。广告代理公司的选择。人员促销的配备情况。各种营业推广活动的租售绩效。（4）营销渠道调查相关业态营销渠道的选择、控制与调整。市场营销方式的采用情况、发展趋势及其原因。租售代理商的数量、素质及其代理情况。相关业态租售客户对租售代理商的评价。二、拟调研项目的城市轨道沿线开发情况（现场调研！）（一）轨道沿线房地产与土地市场供给调查，包括轨道沿线房地产行情调查、房地产租售客户与业主对房地产环境（及功能、功能、售后服务等意见与对轨道周边房地产产品的接受程度）、新技术新工艺在该区域轨道交通物业中的使用、建筑设计与施工企业的相关情况。（1）相关业态行情调查整个轨道沿线土地市场、房地产市场现有产品的供给总量、供给结构、供给变化趋势、市场占有率。轨道沿线相关业态的销售状况与销售潜力。轨道沿线相关业态的市场生命周期。轨道沿线相关业态供给的充足程度、房地产企业的种类与数量、是否存在某类业态的市场空隙。轨道沿线有关同类开发企业的生产经营成本、价格、利润比较。轨道沿线各种业态产品的价格水平现状与趋势，最适合客户接受的价格水平。相关业态的定价及价格变动幅度。（2）轨道沿线房地产租售客户与业主对房地产环境（及功能、功能、售后服务等意见与对轨道周边房地产产品的接受程度）。（3）新技术、新产品、新工艺、新环保材料在轨道沿线的应用情况。（4）轨道建筑设计及施工企业的有关情况。（二）轨道沿线房地产各业态需求情况调查，包括房地产消费者调查、消费动机调查、消费行为调查等。（1）消费者调查轨道沿线消费者对某类房地产物业的总需求量及其饱与点、轨道沿线房地产发展需求发展趋势。轨道沿线房地产物业现实与潜在消费者数量与结构，如地区、年龄、民族特征、性别、文化背景、职业、宗教信仰等。轨道沿线消费者经济来源与经济收入水平。轨道沿线消费者实际支付能力。轨道沿线消费者对某类业态的质量、价格、服务等方面的要求与意见。（2）轨道沿线消费动机调查轨道沿线消费者的消费意向轨道沿线影响消费者消费动机的因素轨道沿线消费者消费动机的类型（3）轨道沿线消费行为调查轨道沿线消费者购买或租赁房地产物业的数量与种类。轨道沿线消费者对房屋设计、价格、质量及位置的要求。轨道沿线消费者对于企业产品的信赖程度与印象。三、站点情况调研包括轨道站点及沿线社区环境与社会文化调查等（一）站点周边社区环境调查包括站点周边社区繁荣程度、购物条件、文化氛围、居民素质、交通与教育的便利程度、安全保障程度、卫生情况、空气及水源质量及景观。（二）社会文化环境调查站点周边社区居民职业构成、教育程度、文化水平等。站点周边社区家庭人口规模及构成。站点周边社区居民家庭生活习惯、审美观念及价值取向等。站点周边社区消费者民族与宗教信仰、社会风俗等。（三）公共出行流量情况站点周边社区的客流量该区域公交出行比例站点周边社区轨道交通的换乘比例站点周边社区公交总出行量四、合作方（目标公司）基本情况1、目标公司设立背景。包括但不限于其设立时间？股东结构?治理结构（主要了解其决策机制与程序）?实收资本?所从事的行业及在行业（或所在地域）中的地位?要拿到已通过年检的公司营业执照复印件。2、目标公司经营规模与业绩?其已取得的经营权与资质?要拿到相关证明材料。3、公司债权债务状况？有无正在进行的诉讼案件?4、对方与我方合作的真实意图及真实需求?五、项目地块的相关信息1、项目地块用地性质及所处开发状态?土地一级开发是否已完成?有无待拆迁与拆迁遗留问题?2、项目地块归属单位及项目名称3、土地他项权（地上、地下、空中）与抵押状况?是否涉及诉讼与其他争议?4、取得项目地块的方式?该地块的潜在需求者情况?应拿到地块的立项、规划、用地等相关文件5、关于该地块的前期投入资金及包括税费在内的已付款情况?6、类似地块的成交价格？周边类似产品的在售情况？7、地块的规划用途及经济与控制指标（商业面积、住宅面积、写字楼面积、酒店或公寓面积、代征道路与绿化面积、配套公建面积、绿化率、控高、建筑密度等）与调整上述指标的可能性？有无开发时限的要求？8、项目成本分析必须的数据与信息。除前述现场调研任务提纲外，任务执行人还应主动思考问题，并认真做好出发前相关信息的搜集与准备工作，回公司后要尽快提出关于下一步工作安排的建议。第 8 页