供给侧改革是房地产去库存有效药方.doc

1 EziyiOffia Ibem.  Public-Private Partnership (PPP) in Housing Provision in Lagos Megacity Region, NigeriaJ. International Journal of Housing Policy . 2011 (2)PPP模式与城市公共住房供给尼日利亚的政策失误及启示原标题：供给侧改革是房地产去库存有效药方 2016年伊始，多地打响房地产“去库存”攻坚战，推出了包括降税、补贴、公积金、租售并举等在内的去库存一揽子政策，并把提高住房保障货币化安置比例当着去库存有力支撑。房地产高库存不仅成了制约我国房地产健康发展“瓶颈”，更成了拖累中国经济增长巨大“包袱”。自2015年以来，中央及各级政府已把房地产去库存化当着重要经济工作去抓，先后打出了简政放权、减税降费、金融扶持等系列政策“组合拳”，一些地方政府甚至对购房给予重奖、鼓励农民进城购房，在政策使用方面可谓到了无所不用其极的地步，但总体看，这些政策收效甚微。截至2015年11月底，50个典型城市新建商品房待售面积为3.73亿平方米，全国整体商品房待售面积则达6.96亿平方米，如果算上在建未售面积和待开工面积，房地产库存就更高了。去库存效果为何难遂人愿？在笔者看来，政府一年多来推行的去库存政策，如推行的购房降税、购房补贴、公积金贷款、降低购房首付比例等措施，实际都没有超出刺激消费需求侧范围，而在改善房地产供给侧方面着力不够，出台改善供给侧政策近乎于零。而目前房地产高库存真正原因在于房地产开发供给侧结构失衡，出现了严重的供给大于消费需求的现象。这就是我国房地产去库存难以走出困境的根本原因，也是去库存陷入“边去边增”致命怪圈。显然，仅寄希望刺激消费来解决去库存问题，只能是治标不治本之举。因此，当前房地产去库存化，既要在刺激消费上用力，更要在供给侧使劲，推出系列改善房地产供给侧过硬的长效机制，才能为切除房地产高库存“病灶”提供良好药方。从目前看，抓好房地产供给侧改革，应重点在以下几个方面着力：首先，严格限制房地产开发供地，斩断房地产盲目发展“脐带”。我国各级政府在城市用地建设上管制过松、权力过大，缺乏相应制约措施，尤其对城市发展规模、发展速度、经济承受能力，缺乏科学论证，对城市土地到底多少用于房地产开发，心中茫然，加上短期利益驱动，土地财政依赖性较强，卖地冲动难退，这就造就房地产去库存“边去边增”怪象。为此，从现在起，应严格加大对城市房地产开发用地管理力度，各级国土部门切实履行职责，制定房地产开发规划。同时，对房地产开发用地实行上级政府和上级人大共同监督，抑制下级政府房地产用地审批权力过大和失控问题；并建立高库存问责机制，增强房地产开发用地监管威慑力，并增强地方政府改善房地产供给侧责任感和紧迫感。此外，严格控制三、四线城市宅地供应，并对开发商已购买尚未开发的土地进行一次全面釜底抽薪，实行无偿清退或低价赎回方式，以遏制房地产开发再次大幅增长。其次，各级政府在房地产开发上，不能完全放任市场，应在规划指引上有所作为。目前开发商对经济形势缺乏正确判断力，受利润驱动，盲目无序开发现象突出，尤其是三、四线城市，根本没有对当地经济发展水平、民众收入状况及人口增长趋势形成一个正确研判，房地产开发事实上处于无序状态。对此，各级政府应充分发挥“有形之手”作用，肩负起对房地产开发科学引导重任：一是根据经济发展形势，制定客观、科学的城市发展规划；二是将辖内所有房地产开发纳入政府跟踪监管范围，防止擅自扩大开发面积，确保房地产开发规模、速度与城市增长规模、居民收入和人口增长相适应，消除供给侧过剩现象。再次，大幅减少或停止保障安置房、经适房建设，优化房地产供给侧结构。据资料，整个“十二五”期间保障房开工数量高达3890万套，远超3600万套目标任务；虽为城镇低收入居民居有其所做出了重要贡献，但同时对“十二五”处于高速扩张的房地产来说，加剧了房地产供给侧严重过剩。让人欣慰的是，中央政府已看到了这个问题，做出了“提高货币化安置比例，减少保障房建设量”的决定，甚至政府在财力许可范围内，加大收购商品住宅用作保障房、安置房力度，这无疑对改善房地产供给侧起到了一定作用。但力度还远远不够，从现在起各地可大规模减少或停止保障安置房、经适房建设，以货币安置为主；对辖内确需安置的城镇居民，应在全面综合衡量基础上，再动工修建保障房，并将保障房纳入房地产开发总笼子，抵减房地产开发总额，以杜绝商品房和保障房同时增长现象发生，为改善房地产供给侧奠定基础。最后，控制中高档、别墅及大户型、低密度住宅开发数量，扩大与城镇普通居民购买能力相适应的中低档住宅供应量。通过税收优惠鼓励房企营建经济适用房、廉租房，鼓励房企将部分商品房转化成经济适用房、廉租房，加大去库存力度；同时，放松或解除之前对开发企业种种限制，引导开发企业优胜劣汰，在融资等方面加大对优质企业支持力度，促使房地产企业扩大生产力、创新产品、提升质量，更好地满足人们对于优质住宅、创新型住宅的需求。（作者为中国地方金融研究院研究员）“供给侧”改革如何助推房地产去库存我要评论2015年12月27日 09:38:42 来源： 中青在线· 评论0· H:医学付费39.htm· 打印· 字大· 字小 中央经济工作会议明确提出，化解房地产库存将是2016年经济社会发展五大任务之一，并要求通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。中央经济工作会议用322个字来强调化解房地产库存重任，也充分体现了中央对房地产行业健康可持续发展的高度重视。国家统计局数据显示，截至11月末，我国商品房待售面积69637万平方米，比10月末增加1004万平方米，即房产库存仍在以每月1000万平方米的数量在增长。社科院统计，我国商品房期房库存约35.7亿平方米，需要4.5年来消化。可见，房地产库存已到了亟待化解的关键时刻，任其发展下去不但将严重影响与之相关的60多个行业，还可能危及信贷金融安全，拖累中国经济可持续增长。“欲治其病，必求其本”，那么，中国房地产持续多年过热是如何产生的呢？其一，GDP个人政绩观下的城市大拆大建，导致城市规划建设乱象丛生。如某仅有10多万人口的贫困县却要规划建成“区域中心城市”，盖起上万套商品房，当一些领导干部因漂亮的城市建设政绩而升迁之后，城市也离“鬼城”不远了。其二，银行放贷、土地财政、房产商暴利联手推动起高房价和漂亮的GDP。其三，房价多年上涨，导致“贵了不卖，贱了不买”市场效应，也加剧了惜售、炒房、囤房和房地产盲目投资建设。对于房地产过热现象，2011年、2012年的中央经济工作会议曾连续强调“坚持房地产调控不动摇”。今年12月10日中央财经领导小组第十一次会议上，习近平主席明确要求“要化解房地产库存，促进房地产持续健康发展。”12月14日的中共中央政治局进一步明令，“要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场”。那么，该如何协调、有序化解积累多年的房地产库存呢？答案是以“供给侧”改革为核心，以政府协调推动为引领，以完善市场供需为主导，以信息透明公开为助推。以政府协调推动为引领，就是用政府有形之手控制房产增量，消化房产存量。首先，要以城市规划建设科学化、法律化、责任化为约束，控制房地产增量，并协调银行、财政、土地、建设、商务等部门，打破土地财政思维，推动房地产行业整合，为降低房价，消化存量疏通障碍通道。此外，要以不动产登记条例和房产税改革控制炒房、囤房，以户籍改革加快农民工市民化，推动房产租赁行业发展，让低收入的进城创业、就业农民也能租房住，以化解部分房产库存。以完善市场供需为主导，就是用市场无形之手理顺市场供求平衡。长期以来，共同的利益维系之下，不论是房产商还是某些地方政府部门，都在极力突破政策“红线”，有意无意助涨房价，房价的“奇迹”也助推了各种惜售、炒房、囤房和房地产开发过热现象。这些乱象直接导致了市场供需失衡，唯有打破各种利益链条，方能让房地产市场供需回归有序和理性。以信息透明公开为助推，就是要及时公开透明全国及各城市的房产库存量和房价成本等数据。房地产过热的另一个原因是长期以来的数据不透明，这也变相助推了各种房产供不应求和房价上涨谣言的滋生，导致了房地产开发过热。对此，中央与地方统计局应该本着对国家经济负责的态度定期、透明、公开相关房产库存、房价成本等数据，从而让房产商、市民都心中有本明白帐，如此房地产企业也就不敢再冒着风险投资建设，囤房惜售，抬高房价，而购房者也能理性地积极售房。中央城市工作会议强调，要坚持以人民为中心的发展思想，坚持人民城市为人民，要尽最大可能推动政府、社会、市民同心同向行动，使政府有形之手、市场无形之手、市民勤劳之手同向发力。我们也有理由相信，以“供给侧改革”为核心，政府、市场、信息、市民协调联动，房地产去库存必将有序推进。而随着中国城市化进程步入长期、快速发展阶段和每年2000万以上的农村人口转移进城，房地产经济还将持续拉动投资生产内需，引领中国经济增长，助推中国城市规划管理建设更加越加智慧、宜居、和谐。用“供给侧”药方去房地产高库存发布时间： 2016-01-08 14:05:21  |  来源： 中国网  |  作者： 莫开伟  |  责任编辑： 张静莫开伟中国网时事评论员2016年伊始，多地打响房地产“去库存”攻坚战，推出了包括降税、补贴、公积金、租售并举等在内的去库存一揽子政策，并把提高住房保障货币化安置比例当着去库存有力支撑（1月7日经济参考报）。毋容质疑，房地产高库存不仅成了制约了我国房地产健康发展“瓶颈”，更成了拖累中国经济增长巨大“包袱”。自2015年以来，中央及各级政府已把房地产去库存化当着重要经济工作去抓，先后打出了简政放权、减税降费、金融扶持等系列政策“组合拳”；一些地方政府甚至下文对购房给予重奖和鼓励农民进城购房等等，可谓到了无不用其所极地步，但收效甚微。据公开资料，截至2015年11月底，50个典型城市新建商品房待售面积为3.73亿平方米，全国整体商品房待售面积则达6.96亿平方米，如果算上在建未售面积和待开工面积，房地产库存形势依然非常严峻。去库存效果为何难遂人愿？在笔者看来，政府1年多来推行的去库存政策仅局限于扩大城镇居民消费侧，如今天推行的购房降税、购房补贴、公积金贷款、降低购房首付比例等措施，实际上都没有超出刺激消费需求侧范围；而在改善房地产供给侧方面着力不多、不够，尤其出台改善供给侧政策近乎于零。而目前我国房地产高库存形成真正原因在于房地产开发供给侧结构失衡，出现了严重的供给侧大于消费需求侧现象，致使新增商品房大大超出城市居民消费需求量，尤其高房价超出城镇居民经济承受能力。这就是我国房地产去库存始终难于走出困局的根本原因，也是去库存陷入“边去边增”致命怪圈。显然，仅寄希望刺激消费侧来解决去库存问题，只能是治表不治本之举。因此，当前房地产去库存化，既要在刺激消费侧用力，更要在供给侧使劲，推出系列改善房地产供给侧过硬的长效机制，才能为切除房地产高库存“病灶”提供良好药方。从目前看，抓好房地产供给侧改革，应重点在四方面着力：首先，严格限制房地产开发供地，斩断房地产盲目发展“脐带”。我国各级政府在城市用地建设上管制过松、权力过大，缺乏相应制约措施，尤其对城市发展规模、发展速度、经济承受能力，缺乏权威科学论证，对城市土地到底多少用于房地产开发，心中茫然；加之受短期政绩利益驱动及经济形势下滑造成财政收入减少等因素影响，土地财政依赖性较强，无法抑制卖地冲动。这就是房地产去库存“边去边增”根本症源。为此，从现在起，应严格加强对城市房地产开发用地管理，各级国土部门切实履行职责，制定房地产开发规化。同时，对房地产开发用地实行上级政府和上级人大共同监督机制，抑制下级政府房地产用地审批权力过大和失控问题；并建立高库存问责机制，对高库存地区政府领导进行严厉追责，增强房地产开发用地监管威慑力，并增强地方政府改善房地产供给侧责任感和紧迫感，消除房地产去库存治理中的“马后炮”现象。此外，严格控制三、四线城市宅地供应，并对开发商已购买尚未开发的土地进行一次全面釜底抽薪，实行无偿清退或低价赎回方式，以遏制房地产开发再次大幅增长。其次，各级政府在房地产开发上，不能完全放任市场，应在规划指引上有所作为。目前房地产开发商对经济形势缺乏正确判断力，受利润驱动，盲目无序开发现象突出，尤其是三、四线城市，根本没有对当地经济发展水平、民众收入状况及人口增长趋势形成一个正确判断，全国房地产事实上处于无序发展状态。对此，各级政府应充分发挥“有形之手”，肩负起对房地产开发科学引导重任：一是根据经济发展形势，制定客观、科学的城市发展规划，为房地产开发提供准确决策依据；二是将辖内所有房地产开发纳入政府跟踪监管范围，严格按政府审批规模要求进行开发，防止擅自扩大开发面积，确保房地产开发规模、速度与城市增长规模、居民收入和人口增长相适应，消除供给侧过剩现象发生。再次，大幅减少或停止保障安置房建设，优化房地产供给侧结构。据资料，整个“十二五”期间保障房开工数量高达3890万套，远超3600万套目标任务；虽为城镇低收入居民居有其所做出了重要贡献，但同时对“十二五”处于高速扩张的房地产来说，加剧了房地产供给侧严重过剩，对优化整个房地产业发展生态不利。当然，让人欣慰的是，中央政府已看到了这个问题，做出了“提高货币化安置比例，减少保障房建设量”的决定，甚至政府在财力许可范围内，加大收购商品住宅用作保障房、安置房力度，这无疑对改善房地产供给侧起到了一定作用。但力度还远远不够，从现在起各地可大规模减少或停止保障安置房建设，以货币安置为主；对辖内确需安置的城镇居民，应在全面综合衡量基础上，再动工修建保障房，并将保障房纳入房地产开发总笼子，抵减房地产开发总额，以杜绝商品房和保障房同时增长现象发生，为改善房地产供给侧奠定基础。最后，控制中高档、别墅及大户型、低密度住宅开发数量，扩大与城镇普通居民购买能力相适应的中低当住宅供应量。通过税收优惠鼓励房企营建经济适用房、廉租房，鼓励房企将部分商品房转化成经济适用房、廉租房，加大去库存力度；同时，放松或解除之前对开发企业种种限制，引导开发企业优胜劣汰，在融资等方面加大对优质企业支持力度，促使房地产企业扩大生产力、创新产品、提升质量，更好地满足人们对于优质住宅、创新型住宅的需求。2016年伊始，多地打响房地产“去库存”攻坚战，推出了包括降税、补贴、公积金、租售并举等在内的去库存一揽子政策，并把提高住房保障货币化安置比例当着去库存有力支撑（1月7日经济参考报）。毋容质疑，房地产高库存不仅成了制约了我国房地产健康发展“瓶颈”，更成了拖累中国经济增长巨大“包袱”。自2015年以来，中央及各级政府已把房地产去库存化当着重要经济工作去抓，先后打出了简政放权、减税降费、金融扶持等系列政策“组合拳”；一些地方政府甚至下文对购房给予重奖和鼓励农民进城购房等等，可谓到了无不用其所极地步，但收效甚微。据公开资料，截至2015年11月底，50个典型城市新建商品房待售面积为3.73亿平方米，全国整体商品房待售面积则达6.96亿平方米，如果算上在建未售面积和待开工面积，房地产库存形势依然非常严峻。去库存效果为何难遂人愿？在笔者看来，政府1年多来推行的去库存政策仅局限于扩大城镇居民消费侧，如今天推行的购房降税、购房补贴、公积金贷款、降低购房首付比例等措施，实际上都没有超出刺激消费需求侧范围；而在改善房地产供给侧方面着力不多、不够，尤其出台改善供给侧政策近乎于零。而目前我国房地产高库存形成真正原因在于房地产开发供给侧结构失衡，出现了严重的供给侧大于消费需求侧现象，致使新增商品房大大超出城市居民消费需求量，尤其高房价超出城镇居民经济承受能力。这就是我国房地产去库存始终难于走出困局的根本原因，也是去库存陷入“边去边增”致命怪圈。显然，仅寄希望刺激消费侧来解决去库存问题，只能是治表不治本之举。因此，当前房地产去库存化，既要在刺激消费侧用力，更要在供给侧使劲，推出系列改善房地产供给侧过硬的长效机制，才能为切除房地产高库存“病灶”提供良好药方。从目前看，抓好房地产供给侧改革，应重点在四方面着力：首先，严格限制房地产开发供地，斩断房地产盲目发展“脐带”。我国各级政府在城市用地建设上管制过松、权力过大，缺乏相应制约措施，尤其对城市发展规模、发展速度、经济承受能力，缺乏权威科学论证，对城市土地到底多少用于房地产开发，心中茫然；加之受短期政绩利益驱动及经济形势下滑造成财政收入减少等因素影响，土地财政依赖性较强，无法抑制卖地冲动。这就是房地产去库存“边去边增”根本症源。为此，从现在起，应严格加强对城市房地产开发用地管理，各级国土部门切实履行职责，制定房地产开发规化。同时，对房地产开发用地实行上级政府和上级人大共同监督机制，抑制下级政府房地产用地审批权力过大和失控问题；并建立高库存问责机制，对高库存地区政府领导进行严厉追责，增强房地产开发用地监管威慑力，并增强地方政府改善房地产供给侧责任感和紧迫感，消除房地产去库存治理中的“马后炮”现象。此外，严格控制三、四线城市宅地供应，并对开发商已购买尚未开发的土地进行一次全面釜底抽薪，实行无偿清退或低价赎回方式，以遏制房地产开发再次大幅增长。其次，各级政府在房地产开发上，不能完全放任市场，应在规划指引上有所作为。目前房地产开发商对经济形势缺乏正确判断力，受利润驱动，盲目无序开发现象突出，尤其是三、四线城市，根本没有对当地经济发展水平、民众收入状况及人口增长趋势形成一个正确判断，全国房地产事实上处于无序发展状态。对此，各级政府应充分发挥“有形之手”，肩负起对房地产开发科学引导重任：一是根据经济发展形势，制定客观、科学的城市发展规划，为房地产开发提供准确决策依据；二是将辖内所有房地产开发纳入政府跟踪监管范围，严格按政府审批规模要求进行开发，防止擅自扩大开发面积，确保房地产开发规模、速度与城市增长规模、居民收入和人口增长相适应，消除供给侧过剩现象发生。再次，大幅减少或停止保障安置房建设，优化房地产供给侧结构。据资料，整个“十二五”期间保障房开工数量高达3890万套，远超3600万套目标任务；虽为城镇低收入居民居有其所做出了重要贡献，但同时对“十二五”处于高速扩张的房地产来说，加剧了房地产供给侧严重过剩，对优化整个房地产业发展生态不利。当然，让人欣慰的是，中央政府已看到了这个问题，做出了“提高货币化安置比例，减少保障房建设量”的决定，甚至政府在财力许可范围内，加大收购商品住宅用作保障房、安置房力度，这无疑对改善房地产供给侧起到了一定作用。但力度还远远不够，从现在起各地可大规模减少或停止保障安置房建设，以货币安置为主；对辖内确需安置的城镇居民，应在全面综合衡量基础上，再动工修建保障房，并将保障房纳入房地产开发总笼子，抵减房地产开发总额，以杜绝商品房和保障房同时增长现象发生，为改善房地产供给侧奠定基础。最后，控制中高档、别墅及大户型、低密度住宅开发数量，扩大与城镇普通居民购买能力相适应的中低当住宅供应量。通过税收优惠鼓励房企营建经济适用房、廉租房，鼓励房企将部分商品房转化成经济适用房、廉租房，加大去库存力度；同时，放松或解除之前对开发企业种种限制，引导开发企业优胜劣汰，在融资等方面加大对优质企业支持力度，促使房地产企业扩大生产力、创新产品、提升质量，更好地满足人们对于优质住宅、创新型住宅的需求。当去库存遇上供给侧改革发布时间:2015-12-19房地产“去库存”已经成为当前中国经济工作的重要一环，12月14日，中共中央政治局召开会议分析研究2016年经济工作，明确提及要化解房地产库存。近一个月来，中央对房地产去库存的提及愈加密集。11月10日，中央财经领导小组第十一次会议上，习近平总书记首次表态要化解房地产库存，促进房地产业持续发展;11月11日，国务院总理李克强在国务院常务会议上再次谈及房地产库存问题。在当前房地产市场库存高企、投资增速持续下滑的形势下，“化解房地产库存”释放出了强烈的政策信号，而解读其方向的关键词必然将是“供给侧改革”。11月10日召开的中央财经领导小组会议，首次提出供给侧改革。这个经济学术语随后频繁地出现在国务院常务会和中央政治局会等高层会议。去库存基调提升了房地产市场对政策支持的预期，而供给侧改革则将是压轴“药方”。分析认为，供给侧改革引导房地产健康发展并非通过减少供给达到去库存的效果，而是根据真实需求创造有效供给。当去库存遇上供给侧改革国家统计局公布的数据显示，2011年末全国商品房待售面积2.7亿平方米，全国商品房销售面积10.99亿平方米。而截至2015年11月底，全国商品房待售面积6.8亿平方米，全国商品房销售面积接近9.5亿平方米，库存剧增成了商品房市场不得不直面的问题。与此同时，房地产开发投资增速表现也难称理想。2015年前11月，全国房地产开发投资8.77万亿元，同比增长1.3%，增速比前10个月继续回落0.7个百分点，11月单月房地产开发投资增速下降幅度为5.1%。全国房地产开发投资增速的持续下滑以及经济下行压力中，房地产去库存已经成为经济社会持续发展必须面对的关键点和歼灭战。不论是限购抑或限贷，过往中国楼市调控的逻辑一直是侧重需求端，通过抑制和刺激的交替来调控住房需求的释放节奏。而房地产因受土地财政、投资投机等相关因素的影响，在依靠土地升值推高房价的模式中整体呈现的是低质量的高供给状态。从供给侧来看，三四线城市供过于求、库存积压严重，而需求升温的一二线市场却出现供应结构性失衡。截至11月，“北上广深”2015年土地出让金额累计已超过4000亿元，区域“地王”频出。可以预见的情况是，随着一线城市地价的攀升，未来新上市的商品房定价会出现高端化趋势。以北京为例，如东坝、丰台等非传统豪宅区的板块未来也将成为豪宅项目聚集地。“全豪宅化”不仅对市场定价将有明显影响，也将对房地产供应结构产生了深远影响。一线城市中，北京已经率先从供给侧着力调整供应层次，2013年以来北京自住房地块的入市显然是为了保障中小户型刚需产品供应。高地价倒逼下爆发的“全豪宅化”高端住宅供给会面临怎样的考验?从完善供给侧结构的角度来看，提高住房质量满足真正的有效需求的开发能力，将成为豪宅白热化竞争态势中的立足之本。专业开发能力之考验近日，高端住宅销售的全年表现成为市场焦点。以北京为例，中原地产研究部数显示，截至12月14日，2015年北京单价10万以上的高端住宅成交爆发，签约套数225套，而在2014年这一数字仅为24套。对于高净值财富阶层而言，宽松货币政策下的高端住宅升值潜力正在浮现，负利率时代的到来和人民币贬值的可能更加突显了高端住宅成为资产保值增值配置的必要性。北京高端住宅的成交表现或许可以让开发商们短暂地松口气，因为市场对高品质住宅的需求依然存在。但是，豪宅供应的集中爆发却是开发商不得不面对的长期挑战。有统计显示，自2009年以来，北京成交楼面价超过3万/平方米的地块已有38宗，加上现存的部分老项目，未来北京单价超10万的项目将有50个。而上海、广州今年也在区域“地王”的刷新中同样出现了“全豪宅化”趋势。让市场担忧的问题是，高地价成本倒逼之下的“被豪宅化”逻辑缺陷是：高地价从来就不是豪宅的必要条件。房地产企业规模膨胀的时代，规模诉求、土地资源的抢占和高周转模式决定了房企们难以兼顾产品精细化。但是可预见的激烈竞争中，高端产品的研发和品质将是成败关键。从关注价格和营销到关注产品品质，几乎所有的品牌房企都意识到，品质化和精细化将是持续发展的必由之路。房企对高净值人群的需求把握和产品品质打造能力成为决胜利器。以专注高品质住宅开发的星河湾为例，一直潜心于产品研究和追求，纯粹于大平层产品线和高品质，12个项目无一不是所在城市的顶尖住宅代表。在专一纯粹的战略定位和实战磨砺下，星河湾甚至创造了高度专业的“星河湾式”产业标准。针对品质，星河湾从工程、园林、物业等方面形成了一整套多达112项的严格标准。正是基于对品质细节的极致追求，星河湾上海、广州等项目可以获得高达99%的一次性交房率。销售成绩也印证了市场对星河湾的专业能力的认可，浦东星河湾、上海星河湾2015年前三季度销售已近50亿元，青岛星河湾开盘热销13.5亿元，而广州星河湾半岛同样领先广州千万级豪宅销售。与此同时，星河湾依然在不断进行产品迭代。据了解，星河湾平均每三年对产品进行一次全面升级，以高净值人群需求导向探寻产品品质的最大匹配。事实上，市场认可背后正是星河湾坚持以高品质产品满足有效需求的精品供给逻辑。在供给侧改革大幕揭开之时，会有越来越多的人发现，房地产企业面临的将是一场对需求把握、产品质量和运营效率的长期考验。(内容来源于网络 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中国要闻广东发布供给侧改革方案，强调著力化解房地产库存2016-02-29胡葆森建议：全力推进房地产供给侧改革，才能更好地去库存侯梦菲文首席2016年03月11日07:48    来源：大河报    手机看新闻原标题：老胡给房地产去库存开4张药方胡葆森接受媒体采访大河报、大河客户端记者侯梦菲文首席记者陈晓东摄影核心提示丨房地产去库存是今年的一个热词。去年底，中央为房地产行业定下去库存主基调，政府工作报告中再次对此加以强调，并提出要“因城施策”。作为房地产界的大佬，全国人大代表、建业集团董事局主席胡葆森，如何看待房地产去库存？昨日，胡葆森受访时表示，今年“两会”他专门带了一份建议，为房地产去库存支招、开药方。偏重“需求侧”的政策，只能实现短期去库存今年年初，中央和各地相继出台了一系列政策，促进房地产去库存。对此，胡葆森认为，目前出台的调控政策仍多偏重于“需求侧”，“例如信贷杠杆、购置税费减免、优化落户、房价补贴等”。胡葆森认为，把重点放在刺激住房需求上，只能实现短期内的去化效果；从长远看，房地产去库存，关键要靠供给侧改革。为何会出现房地产的“相对过剩”？胡葆森认为，根本原因就是房地产市场长期以来的“供需错配”。具体原因有四个：一是开发商和购房者的投资、购买行为，很大程度上依据政府价格信号进行；二是房地产催发的土地财政的驱动，使地方政府追求土地收益最大化；三是与我国资源要素市场化改革滞后相关，房地产的两大资源供给土地和金融都来源于政府；四是与现阶段不同城市的资源、产业发展的分化及人口流入、流出的城镇化特征密切相关。全力推进房地产供给侧改革，才能更好地去库存“在目前形势下，我建议国家全力推进房地产的供给侧改革，以更好更优地去库存。”胡葆森给房地产去库存和供给侧改革，开出了4张药方。看看老胡的4张药方都是啥？药方1房地产开发要和城市发展相“匹配”地方政府当前对城市发展规模、发展速度、经济承受能力缺乏科学论证，从而造就房地产去库存“边去边增”怪象。对此，胡葆森建议，加大城市房地产开发用地管理力度，控制增量，调整存量。各级政府应建立房地产开发跟踪监管机制，确保房地产开发规模、速度与城市增长规模、居民收入和人口增长相适应，消除土地供应过剩现象。此外，他还建议，大幅减少或停止保障安置房、经济适用房建设，优化房地产供给结构；将货币化补偿和补贴作为主要方式，收购合适的商品住宅用作保障房、安置房等。药方2减税降费，降低房地产业成本目前，国家出台政策降低了除一线城市外其他城市的房地产契税、营业税征收比例，降低了交易成本。“但房产税、营业税、附加税、企业所得税等房地产相关税收，在整体税收收入中仍占到30%。”胡葆森认为，开发商受制于拿地成本及税费支出，造成产品价格下降空间有限。“减税降费是供给侧改革的第一要务。”胡葆森说，目前，重庆已出台政策，降低房地产企业的相关税费，市场反响良好。胡葆森说，建议国家加大财税体制改革力度，并结合“营改增”，科学合理分配税源，建立中央与地方政府财税与事权相匹配的财税体制，消除地方政府对土地财政过度依赖，减税降费，提升地产企业促销去库存的积极性。药方3允许多余房地产用地转换用途过去几年为抑制房价过快上涨，部分县市住宅用地供应量过大，而新产业、新业态用地以及养老、绿色健康、文化旅游等民生项目用地满足度不高，形成供需错配。胡葆森认为，一方面，建议各级政府清理处置批而未供和闲置土地，鼓励新产业、新业态利用低效存量地；另一方面，稳定、均衡供应住宅用地，允许多余房地产用地转换用途，“对按照新用途或者新规划条件开发建设的项目，应重新办理相关用地手续，重新核定相应的土地价款”。药方4加大对优质企业支持力度满足市场新需求“一边是传统房地产市场去库存的压力，另一边则是市场需求趋于多元化、细分化，对品质地产的新兴需求缺少有效供给。”胡葆森认为，供给侧改革并非是忽视消费者的需求，而是根据真实需求创造有效供给。基于这一现状，“政府应加大政策倾斜、拿地优惠力度，鼓励企业探索养老、健康、文化旅游等特色地产开发模式，引导企业加大对绿色节能、智能化、住宅产业化产品的研发投入，提升供给侧的产品制造、升级能力。”胡葆森说，政府制定适宜的产业政策，鼓励房地产企业服务升级，从而在产品创新、服务升级的基础上创造、引领并满足房地产市场的新需求，高效高质去库存。供给侧改革与房地产去库存2015年12月02日 05:47来源：中国证券报0人参与 0评论11月的中央财经领导小组会议上，提出在适度扩大总需求的同时，重点加强供给侧结构性改革，并部署四项措施。四项措施中，非常罕见地包括房地产业。那么，房地产业与“供给侧改革”有何内部联系？当前最重视的房地产去库存，又与房地产供给侧存在什么关联？从改革历史进程来看，我国房地产业的改革慢于多数其他行业。上世纪90年代开始推进，1998年“23号文”的颁布才标志着房地产实质性改革。其后，住房市场需求持续而快速的释放，而住宅的生产与供给亦同步大幅增长。在2011年之前，全国住宅总体呈供不应求的态势，供给侧的矛盾主要在于总量，因此也导致房价持续而快速上涨。2011年是我国房地产“供给侧”的拐点，两个因素导致了这一拐点的出现：一是长期因素。2011年全国城镇居民的平均住房面积为32.7平方米，相比1998年房改时的23.3平方米大幅增长，相比1978年的6.7平方米更是飞跃式进步。我国小康生活的住宅标准是35平方米。如果算上城中村及郊区的小产权房，则2011年时多数城镇已达到35平方米。住宅告别短缺时代。二是短期因素。即政策剧震所引发的市场供求巨变。2008年四季度至2010年一季度，国家大力救经济救楼市。一方面，房价大涨，开发商急于扩张赚钱；另一方面，信贷超级宽松，银行求着开发商发放低息贷款。因此全国各地房地产开发热情高涨，导致之后2-3年住宅供应暴增。2010年房地产政策突然转向，由之前的过度宽松，一步步转为过度紧缩。这又造成了两个影响：一是一二线城市实行限购之后，2010年下半年至2011年，很多大中型开发商，纷纷向三、四线城市进军，结果进一步推涨了这些城市的住宅开发热与供应量；二是多次出台新政、持续打压之下，2011年下半年全国楼市趋于降温，其后广大三、四线城市的需求增长势头减弱，而之前拿地与动工的项目仍在源源不断地制造大量房子出来。结果是，全国住宅库存快速增长至今。国家统计局数据表明，截至今年10月底，全国商品房待售面积68632万平方米，同比增长18%。这一指标只包括现房，而期房库存量更大。从历史走势看，更能说明问题。2003至2010年间，全国商品房待售面积增长缓慢，其中2004年和2007年甚至出现负增长，正好对应房价大涨。但从2011年开始，待售面积突然加速增长，对应房价趋弱。化解房地产高库存与供给侧改革何干？与众多行业相似，2011年以来我国住宅供应总量出现一定量的过剩，而结构上则仍有不足之处。从区域来看，一方面，部分二线与多数三四线城市供应过剩，库存压力大；另一方面，一线城市和部分二线城市供不应求，房价仍在显著上涨。从产品来看，商办类库存压力大于住宅。住宅当中，别墅和超大户型公寓库存压力较大。另外，部分地区的保障房建设规模较大，也存在一定分配难的问题。从企业来看，全国9万多家（2013年数据）开发商，多数都处于规模萎缩、效益下滑，甚至亏损、倒闭的状态，进而导致在建项目出现难交付、停工、烂尾，或者偷工减料等现象。而少数大型优质开发商，尤其是央企，则加大拿地力度，拼抢地王，继续扩大经营，但企业利润率同样连跌。化解房地产高库存，如果着眼于短期效果，主要还得从需求侧制定措施，比如货币、金融、财税等，刺激需求有助于消化存货。如果着眼于中长期改革，从供给侧改革考虑，则有两点建议。一是从总量上考量。严格控制三、四线城市宅地供应，库存去化周期大于20个月，暂停供地。一线和少数库存规模小、去化周期短（低于12个月），应增加宅地供应，受制于建设用地紧张的一线城市，应加快改革，使部分工业用地转变为宅地，加大城市旧改力度，提高地块容积率。二是从结构上考量。一线城市着力加大中小套型住宅供应量，适度控制大户型与低密度产品。少建或停建保障房和安置房，将货币化被偿和补贴，作为主要方式。收购少量商品住宅用作保障房、安置房。放松或解除之前对开发企业的种种限制，引导开发企业优胜劣汰，在融资等方面加大对优质企业的支持力度，促使这些企业扩大生产力、创新产品、提升质量，更好地满足人们对于优质住宅、创新型住宅的需求。中国楼市去库存需警惕两个现象 已经出现了泽平宏观2016-02-29 08:26我要分享0去库存是供给侧改革的五大任务之一。近期一线城市房价暴涨，三四线去库艰难，表明总量放缓、区域分化，价格和数量泡沫并存。去库存过程中，需警惕货币过度宽松与资产价格泡沫。2015年中央经济工作会议，将“去库存”作为2016年五大重点任务之一。房地产对经济和资本市场影响深远，虽然其周期缓慢、但持久且振幅很大，在向上时具有很强的带动力，在反转向下时势大力沉。经济史上有名言：“房地产是周期之母”“十次危机九次地产”。1.中国房地产库存现状与形成原因1.1. 中国房地产总体库存状况库存可分为狭义库存和广义库存。狭义库存指待售面积，广义库存主要包括待售面积和施工面积。本文采用广义库存来衡量房地产库存状况。2015年，中国商品房待售面积为7.2亿平米，库存量和消化库存所需时间均创新高。但仅从这个指标看，中国地产库存问题似乎不太严重。因为与12.8亿平米的销售面积相比，只需6.7个月便可以完成去化。库存问题主要体现在广义库存。2015年，施工面积（潜在库存）高达73.6亿平米，是待售面积的10倍多。其中，住宅施工面积为51.2亿平米，占比为70%。如果考虑已批未开工土地，自建房和小产权房等其他，库存数量更大。商品房库存去化时间为6.3年，住宅去化时间为5年。施工面积与待售面积之和为80.8亿平