房屋买卖协议效力新(3).docx

可编辑房屋买卖协议效力新(3) 3、如何解决城镇私有房屋中双重买卖纠纷中存在的问题某商品房销售中心或公民个人将自己的房屋首先销售给了一方，之后又重复将该房卖给另一方，法律应当支持哪一方购房户，这类纠纷在现实生活中也并不少见，这里要详细状况详细分析：1、假如先购房一方已进展了产权登记，后购房方未予登记，那么可依法支持前者，认定后者的购房合同有效，由卖方担当违约责任。2、如前、后两方都进展产权登记，那么应依据双方产权登记的合法性进展审查或登记先后依次来认定各自的效力问题。3、假如前、后两方均未办理产权登记，前方的购房合同意思表示真实，买卖合同依法有效成立，虽未进展登记，但依据现实中分房、买卖房屋的交易惯例，交付了钥匙、产权证书等，即购方就可对住房进展居住运用和限制，也并未有违反制止性的法律规定，就应当认定为已经交付，全部权已经转移。后者的购房合同也应认定为有效，但由于卖方已经将合同约定的标的物转移给他人，从而导致合同无法履行，卖方对其违约行为应担当违约责任。4、假如前者未办理过户手续，后者却办理了过户手续，那么就要看后者是否具有侵害前者债权的恶意，或具有与销售方恶意串通的行为，或存心采纳违法的、违反和善风俗的方法侵害前者的利益，即所谓的善意取得。如具有这些因素，也应认定后者的房屋买卖合同和产权登记有效，由卖方担当违约责任。如不具备这些因素，那么后者的产权变更登记的效力应当受到法律的维护，即不能否认已通过登记对房屋所享有的全部权，也只有这样才能确认并爱护因登记取得的权利，否那么的话，产权登记的公信力难以维护。在司法实践中，还有一个问题就是在爱护后者对房屋的全部权时，会遇到一个冲突，即前者可能对房屋进展装修、修缮，这样当后者要求交付房款时，前者即使已交付，也不能复原原状，或复原原状在经济利益上是极不合理的，如不复原原状，那么前者对房屋所作的装修不必须符合后者的须要，但在现实生活中往往是后者必须要求前者必需搬出，这里我们应当考虑到，前者也是有责任的，因为前者应当知道在自己办理房屋产权登记前，自己还没有在法律上取得对房屋的全部权，在此状况下，他冒然对房屋进展装修，那么应担当这种不利的风险后果，但又要考虑到在前者的购房合同未被确认无效前，不能不说前者对房屋的占有是无法律依据，笔者认为，除各方当事人依法恳求返还财产或支付各种损失及各种费用外，装修、修缮的相关费用前者也应当有权获得补偿，在必要时前者还可获得搬出房屋的搬迁费用。四、如何解决未经权属登记的房屋转让纠纷的问题在现实生活中，如a将其全部的房屋通过签订房屋买卖合同卖与b，并将房屋实际交付，但双方未办理房屋转移登记，b在运用一段时间后，又通过签订房屋买卖合同将该房屋卖给c，并交付给c。上述交易活动中，对a与b之间的房屋买卖合同的效力问题无什么岐义，但bc之间的房屋买卖合同效力存在如下两种观点：第一种观点认为bc之间的房屋买卖合同应是无效合同，因为依据中华人民共和国城市房地产管理法以下简称房地产法第37条第六项规定“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。”虽然b与a签订了房屋协议，由于双方未办理产权过户，a仍旧是该房屋的真正全部权人，依据中华人民共和国合同法第五十一条“无处分权处分他人的财产”以及第五十二条第五项“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效，b与c签订的房屋买卖合同违反了上述规定，故b与c之间签订的房屋买卖合同应是无效合同。另一种观点认为，b与c之间签订的合同应是有效合同，依据最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律假设干问题的看法第56条的规定：“买卖双方自愿，并立有契约，买方已交付了房款，并实际运用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。”由此从a公司与b签订协议并交付房屋时起，b事实上已对该房屋享有物权的职能即占有、运用、收益和处分的权利，双方只是欠缺房屋产权转移过户的形式要件。b与c之间签订的合同是双方在同等、自愿的根底上签订的，是双方当事人的真实意思表示，双方的买卖行为应受法律的爱护，双方所签订的房屋买卖合同应当认定为合法、有效。 3 / 3