房地产企业土地增值税的计算(3页).doc

-房地产企业土地增值税的计算(附案例) 时间:2006-07-08 17:55:00 来源：网络 作者：未知 浏览:14694 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。土地增值税实行的是四级超串累进税率，计算起来比较麻烦，特别是房地产企业，计算尤为复杂。笔者认为，应从以下几点着手，才能更好的把握其计算。 一、把握两个概念 （1）增值额，即转让土地使用权、地上建筑物及附着物取得收入与扣除项目金额之间的差额。 （2）扣除项目金额，即税法规定准予纳税人从转让收入额中减除项目的金额，它包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及其他扣除项目等。 二、掌握税率 土地增值税实行的是四级超率累进税率： （1）增值额未超过扣除项目金额50的部分，税率为30，速算扣除数为0； （2）增值额超过扣除项目金额50，未超过扣除项目金额100的部分，税率为40，速算扣除数为5； （3）增值额超过扣除项目金额100，未超过扣除项目金额200的部分，税率为50，速算扣除数为15； （4）增值额超过扣除项目金额200的部分，税率为60，速算扣除数为35。 三、确定应税收入 包括货币收入、实物收入及其他收入。其中货币收入是转让土地使用权、房屋产权而收取的价款。实物收入是转让房地产取得的各种实物形态的估价收入。其他收入是转让房地产取得的无形资产或非专利技术等的评估收入。 四、确定扣除项目 （1）取得土地使用权所支付的金额，包括支付地价款和有关登记、过户手续费； （2）房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费和开发间接费用； （3）房地产开发费用，主要包括利息支出和其他房地产开发费用。其中其他房地产开发费用按土地增值税暂行条例及其实施细则规定：纳税人能铵转移房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构证明的，可按利息加上上述第（1）和（2）项合计的5以内计算扣除，否则按上述第（1）和（2）项合计的10以内计算扣除； （4）转让房地产有关的税金支出。包括营业税、城建税、印花税、教育费附加等； （5）其他扣除项目。这条主要是针对房地产企业规定的，对专门从事房地产开发的企业可以按20计算扣除。这条规定对于房地产开发企业特别重要，计算时千万不能遗漏。 五、计算方法 更多土地增值税资料请访问中国地产商网站 首先确定增值额与扣除项目合计的比例，看其结果介于税率中哪一个层次，然后运用公式“土地增值税税额增值额×税率扣除项目金额×速算扣除数”进行计算。 举例如下： 某房地产公司开发100栋花园别墅，其中80栋出售，10栋出租，10栋待售。每栋地价14.8万元，登记、过户手续费0.2万元，开发成本包括土地征用及拆迂补偿费、前期工程费、建筑安装工程费等合计50万元，贷款支付利息0.5万元（能提供银行证明）。 每栋售价180万元，营业税率5，城建税税率5，教育费附加征收率3。问该公司应缴纳多少土地增值税？ 计算过程如下： 转让收入：180×8014400（万元） 取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本合计： （14.80.250）×805200（万元） 房地产开发费用扣除： 0.5×805200×5300（万元） 转让税金支出： 14400×5×（153）777.6（万元） 加计扣除金额： 5200×201040（万元） 扣除项目合计： 5200300777.610407317.6（万元） 增值额144007317.67082.4（万元） 增值额与扣除项目金额比率7082.47317.6×10096.79 应纳增值税税额7082.4×407317.6×52467.08（万元） 六、会计处理 1.转让取得收入时： 借：主营业务税金及附加 2467.08 贷：应交税金-应交土地增值税2467.08 2.实际上交时： 借：应交税金应交土地增值税2467.08 贷：银行存款 2467.08 -本篇文章来源于中国地产商 原文链接：-第 3 页-