拍卖服务方案(14页).doc

-目 录 第一章  拍卖标的描述及市场分析第二章  拍卖工作方案（一）准备工作（二）拍卖工作计划及时间安排第三章  拍卖风险揭示及对策（一）拍卖流标风险揭示及对策（二）拍卖“冒标”风险揭示及对策（三）竞买人恶意串通风险揭示及对策第四章  招商宣传第五章  拍卖实施方案（一）拍卖的指导思想及原则（二）拍卖标的保留价的确定（三）拍卖方式选择（四）竞买人报名（五）拍卖成交价款的支付方式及时限（六）拍卖标的的交割（七）其他特殊问题的处理第六章  拍卖流程图第七章  组织保证及措施  第一章  拍卖标的描述及市场分析本次于 年 月 日 时在 拍卖，标的为 。由于该地所处地理位置优越，交通便利，是广大商户理想的经营场所。因此，一旦发布拍卖公告，必定会有许多竞买人积极报名参与，形成良好的竞价基础，从而在拍卖会中营造出激烈的竞争氛围，最终达到理想的成交价位。 第二章  拍卖工作方案 （一）准备工作 一、委托方需要做的准备工作1提供 证明及现有租赁合同；2对 进行核实、测量；3抽出专人配合拍卖机构进行现场查勘、逐户走访现承租人，联系、协调、商议拍卖过程中的相关事项。二、拍卖机构需要做的准备工作1对委托方提供的产权证明、租赁合同及其他资料进行查阅了解；2抽调骨干力量成立项目组，负责拍卖工作的具体实施；3在与委托方进行充分沟通、磋商并取得一致意见的基础上，确定拍卖总体思路和运作程序。主要包括：（1）了解拍卖标的，进行市场分析；（2）明确拍卖目的、拍卖标的的范围、招商宣传措施、拍卖方式等事项；（3）拍卖工作组织；（4）拍卖工作计划及时间安排；（5）精心组织，对拍卖风险的估计及控制措施；（6）制定拍卖文件；（7）相关工作的协调；（8）其他事项。 （二）拍卖工作计划及时间安排根据委托方的要求和对拍卖标的的市场调查，结合潜在竞买人对拍卖标的反馈的信息，我公司建议拍卖公告期在10天左右为宜。接受委托后，可根据委托方的具体要求确定时间。初步计划如下： 阶段划分主要工作内容计划时间安排了解勘察标的收集相关资料；现场查勘拍卖标的，逐户走访现承租人；录像、照相；绘制标的示意图13天发布拍卖公告草拟拍卖公告，报委托方审查；选择媒体择期发布1天制作拍卖资料制定拍卖文件，办理工商备案等2天招商推广宣传选择媒体宣传、在标的现场张贴公告710天竞买咨询接受竞买人咨询，带领竞买人查勘标的710天审查竞买人资格，办理竞买报名手续审查竞买人资格，交纳拍卖保证金，办理竞买报名手续710天召开拍卖会安排布置会场，举行拍卖会，现场签署拍卖成交确认书、拍卖笔录1天拍卖后期工作向委托方提交拍卖成交报告书，协助委托方完成相关工作等。根据委托方要求确定注：时间安排在阶段之间有交叉，如制作拍卖资料、招商推广宣传、竞买咨询、审查竞买人资格、办理竞买报名手续等几个阶段可同时进行。 第三章  拍卖风险揭示及对策 由于拍卖标的自身因素及其他不可预见因素的存在，在拍卖活动中必将存在潜在的风险。如何确保拍卖活动的顺利进行，将各种风险顺利化解或降低到最低程度，是一个值得高度关注的问题。我们认真分析和研究了此次租赁权拍卖中可能存在的种种情况，认为，主要要防止三种风险：一是拍卖流标的风险；二是拍卖“冒标”的风险；三是竞买人恶意串通的风险。 （一）拍卖流标风险揭示及对策  拍卖流标是在拍卖活动中由于各种原因导致拍卖标的不成交的一种现象。导致流标的主要原因是：（1）竞买人对标的价值难以准确科学的判断；（2）拍卖人自身操作的经验不足；（3）拍卖人没有给委托方提供详实的参考意见。为了有效防止拍卖流标，我们认为应重点把握好以下几个方面：一、科学确定保留价确定拍卖标的保留价，既是一种艺术，又是一种策略，它必须要与标的市场价相对应，若保留价过高，就会导致竞买客户的流失，失去机会；保留价偏低或者出现拍卖时竞买人合谋，则会造成委托方应得利益损失。因此，拍卖人在拍卖前，应对拍卖标的进行充分的市场调研，全面了解标的情况，在客观分析标的资源的基础上，按照“保留价从低，低开高走，宜低不宜高”的原则，给委托方提供科学参考意见。建议委托方科学、合理确定标的的拍卖保留价（也称底价）。标的保留价合理，给竞买人以利润空间，方能充分调动竞买人参与竞买的积极性，以形成激烈的竞争氛围，从而实现理想的拍卖成交目标。二、招商宣传是关键招商宣传是否成功，主要取决于拍卖人的运作能力和经验。加大宣传招商力度，借势创意，做好标的包装，宣传标的优势，扩大招商范围，吸引众多的潜在竞买人积极参与竞买，方能确保拍卖成功。因此，拍卖公告期要合理，给投资者必要的分析、决策时间；公告要尽量扩大辐射范围，应同时在多家媒体、采取多种方式进行信息发布；公告内容上应充分反映出拍卖标的的潜在价值；做好公告的设计、策划，以发挥媒体的传播效应，提高宣传推介效果，以争取到更多的竞买人，充分实现标的价值。三、专业化运作是保证我们经过多年的拍卖实践，在众多的领域中都积累了丰富的拍卖工作经验，专业化程度日趋成熟。                               四、选择优秀的拍卖师优秀拍卖师对拍卖技巧的灵活应用，能激发现场竞买人的竞价热情，有可能打破竞买人原有的参拍策略。拍卖师主持拍卖会，能否掌控、调节拍卖会现场气氛，是确保拍卖会能否成功的关键。我们决定由公司首席拍卖师主持本次拍卖会。 （二）拍卖“冒标”风险揭示及对策  在拍卖中，投资者往往自觉不自觉的突破原有的心理价位，志在必得，从而导致“冒标”风险，为以后标的交割留下隐患。为防止拍卖中“冒标”现象的发生，拍卖人的操作实力、经验就显得尤为重要。一、详实了解、掌握竞买人的心理价位通过与竞买人进行深度沟通，详实了解竞买人参拍的真实意图，切实掌握竞买人心态，做到心中有数，应对自如。二、高度重视竞买群体心理的多种变化我们将在掌握竞买人心理价位的基础上，在拍卖会上密切注视竞买人的心理变化，适时、客观、合理的引导竞买人理性决策，将可能出现的“冒标”问题消灭在萌芽状态，确保标的顺利成交。三、严密制作拍卖规则针对此次拍卖标的，制作规范、科学的拍卖文件，对拍卖中可能出现的各类问题，与委托方充分进行沟通，作到详尽声明和约定。在竞买人办理报名手续时，让竞买人仔细阅读拍卖规则，并签字确认，这样使买受人不想违规，不能违规，也不敢违规。 （三）竞买人恶意串通风险揭示及对策  拍卖中的恶意串通是指在拍卖活动中，拍卖当事人为了谋取不法利益共同合谋实施的损害他人利益的违法行为。竞买人相互之间的恶意串通主要表现在以下几个方面：（1）竞买人之间相互约定一致压低拍卖价格；（2）竞买人之间相互约定买受人或相互约定排挤其他竞买人；（3）其他恶意串通行为。根据我们长期拍卖实践的经验，结合此次拍卖标的的特殊性，主要采取以下对策：一、全面掌握竞买人的竞买心理和行为在拍卖活动前期，通过与竞买人的直接接触，用专业的眼光审视每个竞买人的真实心理和意图，将竞买人内心存在的串通心理消灭在萌芽状态之中。二、加强拍卖会活动的安保措施拍卖实践中，有些竞买人利用不正当的竞争手段，威胁其他竞买人竞投。针对这种情况，拍卖人应当提前安排好安保人员，制定严密的安保措施，以确保拍卖活动的顺利进行。三、拍卖师视拍卖会情况灵活采用拍卖方式拍卖法规定：拍卖活动应当由拍卖师主持。拍卖师在主持拍卖中，有权视拍卖现场情况灵活采用不同的拍卖方式。根据我们多年的拍卖实践经验，在采取常用的增价式拍卖方式的同时，拍卖人可以通过改变拍卖方式来阻止竞买人之间的串通合谋。 第四章  招商宣传 我公司将严格按照拍卖法的规定，根据委托方的要求，结合此次拍卖标的的具体情况，选择适当的新闻媒体发布拍卖信息或公告，全方位进行宣传，吸引尽可能多的竞买人参与，确保标的一次全部成交。一、招商目标通过对该标的的宣传、推介招商，确保拍卖活动成功。二、市场定位依据标的的具体情况及市场调查分析，将标的的市场定位为：具有经营需求的个体工商户。三、招商范围针对此次拍卖标的的实际情况，此次招商范围主要以勉县为主。四、招商具体方式1、媒体招商广告。计划在等主流媒体上发布拍卖公告。2、重点客户专访。针对该标的实际情况，我们将逐户走访现有承租人，有针对性的寻找潜在目标客户（包括之前与委托方联系咨询的意向客户），通过登门拜访、电话联系等形式积极推介，吸引其参与竞买。3、制作标的宣传单。在标的周边张贴、散发，将信息充分的发布出去。 第五章  拍卖实施方案（一）拍卖的指导思想及原则 一、指导思想坚持市场化运作，提高了政府资产使用效益、实现资产保值增值。 二、拍卖原则1坚持“公开、公正、公平、诚实信用”的拍卖原则；2维护委托方利益的原则；3竞买人平等竞争的原则；4拍卖标的保留价保密的原则。 （二）拍卖标的保留价的确定在客观分析标的资源和现状的基础上，按照“保留价从低、低开高走、宜低不宜高”的原则，科学合理的确定该标的的保留价，以形成激烈的竞争氛围，最终实现理想的拍卖成交目标。（三）拍卖方式选择委托方可确定具体的拍卖方式：即整体或分割拍卖。整体拍卖，即该表的的租赁权作为一个标的进行拍卖，其优点是有可能一次全部成交；缺点是成交价格可能较低，买受人后期付款时间较长。分割拍卖，即将该标的编号后，对其租赁权逐个进行拍卖。其优点是成交价较高，付款时间短，资金回笼快；缺点是有可能一次不能完全成交，须多次处置，处置周期长。根据该标的的特点及实际情况，我们建议本次拍卖采取有底价增价分割拍卖方式。 （四）竞买人报名 一、办理竞买报名竞买人应提供企业营业执照、法定代表人身份证；委托代理人竞买的应有授权委托书；居民个人参与竞买的应提供本人身份证。二、交纳拍卖保证金为保证竞买人对其竞买行为负责，竞买人应向拍卖人或委托方交纳竞买拍卖标的参考价20%30%的拍卖保证金。三、与我公司签订竞买协议书（按约定条件签订） （五）拍卖成交价款的支付方式及时限竞买成交后，买受人按签订的竞买协议书的约定，将成交价款及时、足额交至拍卖公司或委托方指定的账户，具体时间、方式由委托方确定。 （六）拍卖标的的交割  委托方在收到买受人全部成交价款后，在约定时间内与买受人签订房屋租赁合同并将房屋交付给买受人使用。具体规定在拍卖文件中详细约定。 （七）其他特殊问题的处理 一、关于对买受人的特别约定鉴于本次拍卖的标的是房屋租赁权，买受人在取得承租权后，还应遵守以下规定：1、买受人在租赁期内不得擅自转租，如因特殊原因需转租的需经委托方同意。2、买受人在租赁期内从事经营的项目要合法，并符合市、县政府的相关要求，同时接受委托方的合理管理。3、买受人在租赁期内如需对所租赁的房屋进行装修，必须征得委托方同意，并符合城建、环保等管理部门的要求，在不得破坏整栋建筑及房屋主体结构的基础上安全、规范实施作业。其装修物及添置附着物在房屋租赁期届满时应自行无偿拆除，且委托方不给于任何形式的补偿。二、关于现有承租人的优先承租权由于该标的现均处于租赁使用中，委托方可根据实际情况决定现有承租户在同等条件下对其现承租的房屋是否享有优先承租权。如委托方同意赋予其优先承租权，则委托方出具证明对其身份予以认可，我们在拍卖会现场设立“现有承租户竞买专区”，在拍卖过程中，由拍卖师对其进行报价询问以达到充分实现其优先承租权。第六章  拍卖流程图签订委托拍卖合同 编制宣传资料，开展宣传招商 发布拍卖公告 接受竞买人咨询，安排拍卖标的展示 制定拍卖服务方案 审核竞买人主体资格，签订竞买协议书 1拍卖师致词2介绍与会领导及来宾3介绍工作人员举行拍卖会 4宣读拍卖会规则5拍卖师主持竞价6签署拍卖成交确认书及拍卖笔录7拍卖会结束，客户满意度调查                    1价款清算  拍卖会后期工作   2标的交割                  3定期回访客户第七章  组织保证及措施 一、成立项目组1项目领导小组：全面负责拍卖的组织协调和重大事项的决策。2专家顾问组：主要负责本次拍卖中有关政策、策划工作的咨询及指导策划方案的拟订工作。 3拍卖招商组：主要负责拍卖前期的广告宣传、媒体推介和广泛招商工作及标的物展示期间竞买人咨询答疑等。4拍卖会务组：主要负责拍卖会过程中的各种文件制作、组织拍卖会、安排拍卖师、签单员、记录员等工作人员，预定、布置拍卖会场，接待来访、安排就餐等事务性工作。二、主要措施1加强与委托方的协调和沟通，切实掌握委托方的相关要求，积极做好与拍卖活动相关的前期准备工作。2项目领导小组要加强领导，严格按照委托方的要求，研究制定出高标准高质量的拍卖策划方案。3严格按照国家相关法律法规，保证此拍卖活动的合法性和专业性。4严格按照方案确定的时间组织实施，确保整个拍卖活动顺利实施。  拍卖有限公司二O一二年 月 日-第 13 页-