工程人员在物业管理前期介入阶段主要工作(14页).doc

-工程人员在物业管理前期介入阶段主要工作-第 14 页物业工程前期介入建议 工程人员在物业管理前期介入阶段主要工作一、对楼盘工程建设的参与参与什么？目的是什么？什么人员参与？从物业管理运作的角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备造型、配套设施、管线布置、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，把好规划设计关、建设配套关、工程质量关和使用功能关，以确保物业的设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，这是避免日后物业管理混乱的前提与基础。参与人员主要是管理中心负责人和工程技术负责人。二、参与楼盘工程建设又可分为三个阶段。1、在规划设计阶段介入 规划设计是各功能区能否形成完整、舒适、便利的区域的先天制约因素。同时，设计人员主要是从设计技术角度考虑问题，往往忽视了以后的管理和使用问题。因此，物业管理人员在规划设计阶段，从业主或使用人的角度，从物业管理的角度，全面细致地反映物业管理能得以顺利实施的各种需要，以及在以往管理实践中发现的规划设计上的种种问题或缺陷，对不当之处提出修改方案，可优化设计，完善设计中的细节，尽量避免或减少在接管楼盘后出现的难以解决的问题。介入的方式主要有： 1）召开有开发商、规划设计部门、工程建设主管部门参加的意见交流会2）将对楼盘规划设计方面的意见以文件的形式向发展商、规划设计部门反映3）参加设计图纸会审，提出会审意见。 有关的人员在日常工作中积累实际经验，搜集汇总关于新建楼盘前期规划设计的一些意见，在进行施工图设计之前，把不同意见提供给设计部门，并说服其接纳， 2、在施工阶段介入其作用是：1）参与施工监理，及时发现施工过程中出现的质量问题，并适当地向开发公司、建设等部门反映，必要时以公司名义发函，促使施工单位尽快改正。熟悉管线走向、设备安装及设备调试等情况，并对图纸的改动作出记录，便于后期管理，也为接管验收（竣工验收）打下基础，可提高验收质量，对验收中发现的仍需改进之处，也比较清楚，容易交涉和协调。2） 集图纸、资料、使用说明书，熟悉设备的操作及使用功能；4）和开发公司、建设单位、设备厂家及有关部门搞好关系，建立顺畅的服务渠道，利于后期设备保修和管理。3、参加各系统设备、设施的验收和接管移交 1）验收参加人员要尽可能熟悉有关的施工验收规范，了解设计要求。要点：检验设备设施的性能是否达到设计要求。如开启湿式报警阀的试验阀，测试消防喷淋泵是否能自动启动等。检查施工工艺。如：设备是否有编号；配电柜、控制柜及其各回路、电器元件是否标识清楚。设备、设施外观检查，是否有损坏、生锈或残缺。在验收证明书上签字，对存在问题如实填写可注明建议整改意见。2）接管移交要点：要有移交设备清单、资料清单、开发公司和物业公司双方签字。列出存问题， 由开发公司签字确认。明确存在问题的整改责任和整改时间。前期介入人员岗位职责1小区绿化、道路、交通、景观、公共建筑配套、楼宇公共地方、公共设施、停车管理系统 、小区安全防范系统、商铺、办公、宿舍、会所等功能布局规划设计，从物业管理和日后使用方便的角度提出专业意见。2参加甲方组织的小区各专业设计、施工图纸会审。3参与施工现场的了解、跟进，发现可能影响日后使用或管理运作的因素及时反馈给甲方采取适当措施及改正。4召开有开发商、规划设计部门、工程建设主管部门参加的意见交流会。 5议定前期介入人员编制，招聘技术人员。6 跟进管理中心的装饰工程。7各系统设备设施的验收和接管移交前的遗留问题及待整改事项向甲方提出整改意见。10按照中华人民共和国房屋接管验收标准及物业公司制定的工作程序进行对各系统设备、设施的验收和接管移交工作。关于新建楼盘前期规划设计的一些意见一 、配套用房- 物业服务用房设置要求1、面积要求： 建设单位应当按照建设项目地上总建筑面积千分之二至千分之四的比例在物业管理区域内配置业主委员会社区办公用房、物业办公用房、职工业主娱乐活动室、保安岗亭用房、垃圾收集站、物料仓库、清洁工工具房等，保障其供水、排水、供电、供气、供热以及采光、通风等使用功能。2、位置与环境要求：办公和住宿不应设在地下室中，要充分考虑办公区和员工宿舍要分开设置，食堂和餐厅尽量靠近办公区。通风、采光、周边环境等条件应达到办公场所和住宅标准；服务中心应设置在住户方便到达的位置，消控中心位置宜设于物业服务中心办公区内或与服务中心办公区域相邻，不宜设在地下室。配套用房应为地面以上的成套房屋。配套设施设备、管线配置和布线要合理，包括预留空调安装位置及空调滴水管，办公用电及网络布线管路等。 3、水电、计量要求：物业具备水、电、供热、通讯等条件，社区、业委会用房水、电、采暖单独计量。 4、时间要求：物业服务办公用房，食堂用房、员工宿舍、生活垃圾台站应在项目首次入住前就交付使用。应考虑分期交房时临时物业服务用房和永久性物业服务用房的设置位置。 5、消控中心设置数量： 尽可能设置为一个，如地块跨越市政道路必须设为两个以上时，应设置一个总中控室，其他中控室信号通过光纤联网至总中控室内。 6、消控中心面积：10万平方米小区消控中心面积不应小于30平方米，每增加10万平方米管理面积至少按15平方米递增。 7、垃圾台站位置选择应避免主要人流方向，且应考虑夏季风向影响，设在比较隐蔽且方便垃圾车出入的位置，考虑通风设施及工具摆放位置。垃圾台站在项目首期工程就要考虑建造，如项目首期建造困难，应考虑设置临时垃圾收集设施，满足首期业主入住使用需要。垃圾台站应在室内预留供电、给排水装置。二、商业配套1、对商铺经营范围、用途提前进行规划及约定，以方便业主生活为主，同时兼顾小区公共卫生，如餐饮必须增设独立专用烟道。2、商业街地面不宜采用石材路面，宜使用沥青或水泥路面，如果选用石材路面，要充分考虑商业运货时石材承压能力。同时在商业街入口处、出口处增加减速坡。4、商铺内的污水管的敷设应本着“利于排放，方便检修”的原则，在不便于检户内部分，管径不小于100及加大坡度。对于餐饮区域的给排水管道应单独敷设，统一设计隔油池。（设置分户独立首次过滤隔油池）6、商铺空调统一设置分体空调预留机位，因商铺空调使用时间长，空调位设计不宜离住户太近，如必须设计中央空调的，其冷却水塔安装位置要充分考虑到噪音和震动对住户的影响。还要注意空调冷凝水管的排水铺设。7、商业建筑要统一考虑招牌安装位置，大小、款式应提前设计；广告灯箱及霓虹灯的设计应避免对住户产生灯光污染。三、交通布局1、弯道道路拐角较小，不方便过车。建议道路拐角应在可能的情况下加大弧度2、建筑垃圾堆放处位置不合理围墙过低。建议围墙高度1M，位置最好为避风处.3、建议生活垃圾台站最好设计在小区进出口附近处，且垃圾房门朝外、室内粘贴瓷砖，有给水排水管道。4、室外停车位用草砖，铺设不结实，易坏。建议铺设混凝土垫层10CM厚，再铺草砖5、小区内和门口无悬挂横幅固定装置。建议在小区内和门口主要通道设计安装1-3组宣传横幅立柱，便于后期物业做宣传挂横幅。6、小区优先考虑人车分流形式，道路布局合理，形成网状、环状布局，主干道能满足消防、救护车辆的使用;留有无障碍通道;消防通道高度、宽度能满足消防通道进出要求，消防通道宽度不小于4M。 7、机动车道两旁3m范围内不宜种植低矮灌木隔离墙，以减少突发危险源（如：儿童或宠物突然穿行），增加可视范围。建议在该范围内栽种高乔木或行道树，此举既可为行人遮阴纳凉，又可控制车辆上升尾气的转移范围 。8地面停车场在规划时应考虑车位不要离住户窗户、卧室太近，并设置绿篱隔离设施。 9、小区主干道设计要考虑消防车俩荷载，主干道宜按照25吨重型消防车荷载设计，次干道按照13吨重型消防荷载考虑。有通车需要的路面、广场，如需要饰面，应考虑车流的荷载，以免饰面被过早和频繁压坏。建议机动车道路采用沥青路面或水泥路面10、绿地与硬质道路的拐角处建议设计为圆弧形状或梯形，防止行人踩踏拐角处绿化植物。11、地沟盖板有防震、防噪处理；排水沟渠环通，排水量满足雨季高发期的要求。12、各运动场所的设计尽可能设计灯光并考虑场地大小等13、化粪池应设置在小区外或离道路离近处，不然会导致疏通车无法接近，给疏通造成困难。四、小区出入口设计1、小区主要出入口应与市政道路保持一定的安全缓冲距离（满足条件的不小于10米），路面应安装减速装置。进入入口后应马上设置减速带，控制区内的车速。2、住宅小区出入口不宜超过3个 ，住宅区域宜实行全封闭式管理。车辆出入口设置车道闸。3、刷卡器位置离档杆距离为3米以上为宜，留出车头足够空间，避免停车刷卡时车头撞到档杆。建议使用感应式刷卡器：不需停车、不需伸手、不需保安代刷卡。建议车库出入口配置反光镜、监控镜头，刷卡处设置防水雨棚。读卡器处应设置高于路面的安全岛，其前侧安装地桩要有警示标记，防止车辆意外冲撞。同时可以根据项目智能化配置定位，优先考虑远程读卡系统。4、住宅与公建配套用房（如幼儿园）的出入口应分开布置 ，公建配套用房出口尽量临街，这样对小区车辆人员会减轻压力。5、外来车辆管理要求:如允许外来车辆进入，建议发放临时卡+停车收费进行管理。;外来车辆如果不能进入社区，须在门岗外设置适量外来专用车位，或结合城市道路停车来安排;外来车位不应放在岗亭侧面，以免对门岗视野的遮挡。6、车场道闸采用通用产品，便于后期维修、养护7、停车场出入口配置车辆进出图像、号牌自动对比识别系统。 五、安全岗亭配置要求 1、作为永久建筑，门岗应符合便于管理的要求，对于设置在城市干道上的入口，宜适当后退，留出2-3辆车排队的空间（10米-15米），避免对城市交通的影响。 2、岗亭内外设施：室外设计雨篷（岗亭应出檐800以上，为门岗在外工作提供遮蔽。保安应配备遮阳伞。步行出入口上方应设置整体式大雨篷，为出入车辆刷卡、行人出入、来访登记、游动哨遮蔽雨雪。室内配置设置物品收纳箱柜、供填写记录的平台、电脑位置。岗亭设置分体式空调位及冷凝水排放。 3、视觉要求：岗亭对外方向要有270°以上视野，视野内不应有遮挡物，以保证服务管理人员对车行道及人行道的同时监控。监控视野范围部分，作大玻璃面处理。预防雨季防汛岗亭整体标高宜抬高30公分左右。 六、围墙设置1、小区外围围墙高度不低于，封闭式围墙高度不低于；围墙尽量采用混凝土结构。2、围墙顶部平直并应设计防爬刺；围墙如采用通透式围栏：围墙尽量平直，方便红外报警的安装。红外射线底部与围墙顶部距离应小于，栏杆间距应小于10cm，且上端安装防爬刺。3、选择栏杆材料时，采用不易变形和破坏的规格，围墙需要设置一定数量的照明，且内部设置巡更道，高大乔木适当远离围墙（以上）。有条件，建议采用高压电子脉冲式围栏。七、外立面1、建筑外立面管道、空调百页（架）、采光井设计防攀爬设施；外立面铺设管道应与窗户保持以上的间距；多层住宅空调位宜采用内嵌式设计，空调散热格栅（百叶）外立面平齐。2、空调主机的百叶罩应采用防锈材料并可拆卸，如果使用铝合金材料，厚度须为以上；散热板与空调主机应预留至少10cm间隙。3、住宅各厅房应预留合适的空调室外机位、空调排水孔及排水管，空调室外机位要预留出今后空调的外机尺寸。避免没有预留或预留位置不够或所需排水管、铜管过长。造成空调机难于安装，未有足够散热空间。目前空调机尺寸大体如下：挂机1P外机尺寸（ 宽720*深300*高550 ）1.5P外机尺寸（820*300*550）2P外机尺寸（ 850*350*750 ）柜机 2P外机尺寸（900*350*750） 3P 外机尺寸（950*350*850）4、外挑阳台或檐口顶面采用楼板结构，便于日常清洁与维修； 5、单元出入口上方的挑檐不应选择玻璃等材料宜存留灰尘且不宜保洁。6、单元进户门厅顶部应考虑排水、防水设计。7、住宅和商业连体平台在建筑上考虑可封闭的上人出入口等（B区打扫商业平台卫生）。八、门窗1、窗台距地面的高度低于0.9时，应有防止儿童翻越的措施。（如：防护栏）。2、对于直对走廊或通道、电梯厅设有通风窗，低楼层通风窗应安装限位装置，考虑窗台距地面的安全高度（目前溪城就有不安全窗户已经采取封闭措施） 。3、单元门禁优先选用闭门器，单元门锁应具备失电断锁功能，保障停电后能出入；单元及户门应设计为防盗门，门禁安装部位应选择不易变形且稳定坚固材质，并应增加稳固装置 。4、单元大厅预留物业贴通知、告示、邮政、便民服务箱也可以同时考虑送奶的存放、广告等位置。5、首层大堂如有活动通风窗应安装防盗网以配合门禁系统使用。6、楼宇顶层出口不建议增加窗户（溪城高层都有）7、楼宇顶层出口不建议使用塑钢等材质。九、电力系统1、室外公共照明采用分路分段控制；小区庭园灯、景观灯等室外公共照明、水系照明电源均须配备漏电保护器。在公共场所（如室外、地下车库等）的电柜电箱要具备防水功能并应设置门锁，并应在开锁后才能操作（以防被外人、小孩等盲目操作，造成意外）；2、草坪灯、庭院灯位置布局要尽量合理。建议草坪灯靠路边及单元口，庭院灯间隔20M,根据开关时间不同分组布置开关。3、车库照明为采用日光灯具。建议车库照明为多路或分级控制，如全开、局部开，采用节能灯具，建议采用LED灯管以减少耗电。2、公共照明高杆灯安装牢固，具有抗风能力，路灯、草坪灯基座标高出地面2cm，避免基座陷入草坪内，造成雨天线路短路跳闸。所有户外灯具要有防雨的检修口。 3、小区内单元及主要出入口适当位置应设计预留节日装饰用电源接口，电源接口应使用防水插座，公共电源插座和开关要求安装在可上锁的配电箱柜内。 4、楼道照明应采取声音、感应或触摸式控制，建议使用触摸式或红外式感应开关。大堂设计装饰灯时，与照明灯具分路控制；大堂尽量不装射灯。5、景观配电控制，水景泵、水系射灯等也应采用灯控控制还要满足分路控制 。 6、消防水箱、地下蓄水池、地下车场集水坑、电梯底坑安装自动液位报警装置（原先只有满溢后才能发现造成损失）。7、如果对业主进行电费分量计算，建议生活水泵、电梯、楼宇车库照明、小区照明、水景观用电、商业街广告系统、监控系统、首层电梯前室视频播放系统电源的预装（建议搭接在公共楼道照明计量表上）。8、地下室到单元楼道电梯前室门前安装照明装置，有利于业主从车库乘电梯回家时方便刷卡和门机视频监控。9、地下消防及生活水泵等设备的电控柜安装应考虑防潮装置。10、社区、业委会等自付费户的用电应独立设置计量表，集中设置在公共区域（如A区社区）。11、安装于水泵房内的落地式配电柜、控制柜应适当抬高其基础，必要时可局部抬高地面，并设步级台阶以便于操作（目的是避免水浸电柜）；配电柜、控制柜尽量同水泵设备隔开中间可设一观察窗。12、电气施工图要强调：埋地敷设的穿线管接头要做好防水渗漏，接线盒要使用防水线盒，导线连接要在接线盒内进行。这样才能避免路灯、草坪灯、庭院灯等室外电气线路逢雨天或潮湿天气经常漏电跳闸，不能正常使用十、给排水系统1、在地面设置保洁拖布池，拖布池可采用侧面开门，里面设计泄水阀门及管路，闸阀方便检修，考虑安装计量装置，须考虑防水及排水问题。2、地下停车场每150m半径设置设一个保洁取水点并设置排水，用于地库清洁及设备房清洁。便于后期清洁和冲洗使用。3、地下室首层暖气井设置排水口和户外污水井或地下排污泵连接。4、车道出入口处应预留集水沟。5、生活给水泵、消防泵、等设备应至少按一主一备排污设备。 6、室外绿化用水和保洁用水建议分开，在最低端安装泄水装置，方便维修泄水检修（溪城就是）。7、商业的排污管道建议使用水泥管道，不使用波纹管，因为波纹管易受损变形，不利于排放油污，并且单独出户不和住宅混用。8、园林高处和低洼结合处建议考虑排水装置，有利于园林浇水或雨季时不把种植土带到路面而产生污染。9、水系景观建议把泵坑设置在水池外面，并设置单独的排水装置，潜水电泵更改为干式水泵，方便于设备的检修保养。10、高位消防水池建议安装在楼宇上方架空层，楼宇屋面、消防水池地面都要做好双重防水。不要将排水口和住户排水相通，要单独出可以和雨落管相连，屋内要有保温防冻设施。11、地下室消防水池应设置检修口和检修爬梯，进水口安装在靠近检修爬梯处，方便于浮球或控制阀的检修。消防水池应加装清晰可见的水位显示装置。12、地下车库人防和单元门相连下的积水坑缺少排污井设计，以致大坑常年积水，滋生蚊虫；13、给排水系统设备安装位置要便于维修，如：水系进、排水阀，喷泉水进、排水阀等安装位置不便维修。14、喷泉潜水泵集水坑建议加装滤网，防止堵塞水泵。15、水泵房应有足够的维修空间和预留吊钩，以便维修水泵和电机。16小区的地下排污管道要铺设合理，井口间距要合适，一般不要超过管路疏通时的竹片长度或机械疏通机可达长度。凡有空调机滴水管的沿墙周围应做绿化带（既利用上了空调水，又美化了环境，避免了以往空调滴水面造成地面青苔）。17、排污管道设计不合理，易堵塞，不易疏通建议排污管坡度应大于15度;管道拐弯处设置管井。18、地下负一层系统出户排污管道建议全部取消90度弯头，坡度尽可量放大尽量直线出户。19、1层设计为独立下水，厨房系统建议直线出户。20、道路与绿化交汇处绿化已被破坏、雨季泥土易污染路面。建议道路与绿化交汇处增加路沿石设排水沟。十一、弱电系统1、单元门禁应配置统一电源，并由控制中心统一控制；单元门设置IC卡门禁，并应配置楼宇对讲。门禁、对讲系统与住宅、监控中心联网；建议入户大厅、电梯前室应安装闭路监控镜头，监控摄像机应能清晰看到出入口行人的面部图像。 2 、电梯的监控图像有网纹状干扰应采用双屏蔽同轴专用电缆，在电梯安装时一并安装到随行电缆中。并对外层屏蔽层进行单点接地。3、安装的角度能覆盖到电梯轿厢的全景，特别关注能够看清电梯按钮和楼层显示屏部分。3、电梯故障报警时可在监控中心显示具体位置或层数。与中心联网的轿箱对讲，在中心有声光显示、便于确认区别。4、监控资料应采用数码硬盘录像系统，录像存储期限符合物业管理要求（不少于1个月）。5、区内红外联动闭路监控探头应具备夜间红外补光功能；建议外围周界红外报警时能够即时录像并自动锁定监控报警区域,具备防区联动功能。 6、值班岗亭、客服、监控、维修等部门应安装可直接联系的直线电话，以便沟通核实需要。 7、弱电设备应配置有效的防雷措施并做好接地。8、 电磁锁关注安装位置，应安装在门的侧面中间位置，此处受力均匀。门不易变形。 电锁应采用符合消防规范的断电开启方式，闭门器的可调范围要合适，关门声不影响业主。 9、一个工程项目不宜多个施工单位，如门禁系统、防盗门、电控锁、可视对讲、IC卡分别由不同单位施工，系统出现故障，互相推卸责任，难以及时解决问题。建议门禁系统、安防系统尽量采用通用产品，为今后配件的更换提供方便。10、小区智能化系统应统一考虑其涵盖范围，尤其考虑到未来的发展，预先敷设空管（如在分区、分期结合处，预埋空管）；监控系统、消防报警系统要考虑总体统一管理，预留足够容量。11、小区应预留足够富裕的电话宽带容量（包括商业），避免引致业主今后宽带安装困难。12、现代家庭的电话、电脑、电视等家用电器容量较大，所以布线设计应考虑主、次卧房及大厅都应配置预留电话插座、宽带网或局域网电脑连线插口、电视插座和家庭影院环挠音响接口。另外，甚至可以考虑可视对讲电话、门铃在玄门的位置（大部分A、B区业主对此移动了位置） 十二、消防、通风1、具有独立产权的商业门脸等具有消防报警系统配置的场所，考虑到其自主装修的不确定性及未来维护管理的便捷性（商铺内的消防栓及报警按钮经常被拆除），其消防报警系统配置须按功能区间划分消防报警总线布置，将消防总线及相关控制模块布置在可维护的公共区域，不要设置在独立产权内部及难以维护区域。 2风机房、内避免风机安装在较高的位置，若无法改变，应在风机旁的墙面上增设爬梯和操作平台，便于后期检修。3、风机房等设备配电箱不要设置在独立产权内部及难以维护区域（B区就有）。4、由于商铺可能会被间隔，从而改变了原来的空间形态，可能导致原设置于商铺内的消防栓及报警按钮失去了原有的作用，因此建议尽可能将消防栓设置于公共走道；十三、发电机房、配电室和水泵房设备房地面要求 1、变配电室、消防泵房、生活水泵房地面整体采用滚刷油漆的方式进行处理。设备房内所有踢蹬和台阶部位上方和T脚线部位均滚刷不同颜色油漆。要求地面平坦、整洁、无突起和裂纹。生活水泵房墙面要求整体铺设瓷砖。 2、泵房内控制柜柜底应高出地面20cm以上，配电柜、控制柜尽量同水泵设备隔间，中间可设一观察窗。控制柜泵房内宜有检修水泵的场地。 3、配电室防止靠近危险设备（如配电柜前、变压器隔离栏周围）的警戒线应用宽度约10cm的黄色油漆刷涂，站人操作位置需在黄色警戒线内铺设绝缘垫。 4、消防泵房、生活水泵房排水要求：设备房设备周边需要设置排水沟。墙面要求平坦、整洁、无裂痕；墙面统一颜色为白色；所有进出线管必须封堵。 5、设备房配置应急灯；入口设置防鼠板； 灭火器按照标准配置。 6、设备房配置干湿温度计，设备房必须配置通风设备。设置在地下车库的设备房均需在入口处配置防水门坎。必要的设置地漏及排水管（如溪城与作用室）7、设备房必需设置排水沟、集水坑，并且设置一用一备的自动排水泵集水坑必须安装盖板，防止人员出现危险；建议集水坑安装高水位报警，防止排水不畅泵房被淹。十四、公共管道 1、小区化粪池设置需要考虑清掏车辆便利停放，井盖距离车行道路不宜太远，管井内部设置防坠落隔栅。宜设置在对业主影响小，便于清掏位置。 2、室外管道井、采光井首层应采用通透式围栏封闭，预留人员进出门并上锁，实行通锁管理。同一类型的管网系统不同管道之间至少保持30cm以上的间距，后期管道损坏维修方便。3、生活给水止回阀应采用消音式止回阀，污水管网的止回阀由于杂物较多应采用悬启式止回阀，升降式止回阀容易出现堵塞现象 4、排水泵集水坑较深时，需设置爬梯或脚踏便于排水泵检修。5、室外燃气管道埋地施工完毕后，应在地表面做好标记，防止施工挖断及方便日后管理；燃气管道处地面增设套管，以保护燃气管道。6、燃气竖管总阀尽量不要设置在住户内（B区出过关闭阀门事件）。 7、水箱控制浮球阀的安装位置宜在人孔扶梯旁，便于检修（A区消防水箱太远）。进水阀门应采用质量较好的阀门，以免阀门失灵跑水，水泵安装时留有维修空间，并且设置维修吊架 。 十五、景观小品1、小区水系设置要考虑清洁维护难度，不宜在水系底部铺设鹅卵石等，容易藏匿污垢，滋生苔藓，不便于清洁。2、养殖功能的水体景观，应与住宅保持一定的距离，以避免青蛙、蚊虫等对住户造成滋扰。3、观赏性小品在低于的部位尽可能不设计尖、刺、利刃形状。4、小区内的水景尽可能连通设计，且水下景观灯尽可能不使用以防止漏电。水景深度以300-400mm为佳，不宜在小区内设置深度超过半米以上的水系。定位于亲水系列的项目，临靠水系的通道必需要有防止跌落的措施和警示。5、小区内的自然河、湖及水深超过90cm的人工水景，岸边应配置救生器材；岸边不应种植果树和落叶性乔木；观景台及有跌落可能的位置必须设置护栏。6、喷泉及水景用水应循环使用。7、廊亭等可供休息区域，其顶面不宜选择玻璃材料，防止破裂自爆。8、可供休息区域的坐台尽量使用塑料复合材料，不要木制品后期维护困难。十六、水系1、水系平面形状设计要保障水系周边至少三处观察点能够覆盖水系全部范围。2、水系最深处不能超过，应该设计成坡底，水系一端为最浅端，另一端为最深端，水系池深水区与浅水区的分隔设施齐备、完整，严防儿童误入深水区。3、水系周边应满足照明需要，设置漏电保护装置，水系壁、池底不建议使用水底灯。4、水系管网设计考虑外露或管道井架空便于维修，设置防潮、耐用、适量的休闲桌椅及救生观察椅，水系周边地面应选择防滑地砖，配置救生设备，水系回水口、进水口有不锈钢材质格栅盖板防护。5、给水口应设在浅水一端，设置形状为喇叭形，以减小出水声，喇叭口设格栅护盖，材质选用不锈钢等耐腐蚀、不变形的材料 。回水口的设置在池底最低处，且宜做成坑槽式。6、水系渗漏现象普遍，如喷泉用水、水系池，消防水池等，建议设计中要有明确和有效的防水措施。7、景观水池由于池底硬质铺装和气候等原因，夏季极易催生绿藻。用人工清洗、打捞的方式一是时间长工作难度大，二是清理过后保质的时间不长，快则1-2天、慢则6-7天又会出现绿藻。所以要想保持景观水池少出现或不出现绿藻，应从根本进行防治。一是可加大景观水池的深度，满足景观水池深度在1.0-1.5m左右。由于水池深度的增加，减少池底绿藻接受光照的强度，降低绿藻进行光合作用的能力；二是可在景观水池内投放鱼苗，如常用的锦鲤和草鱼、鲫鱼等，让这些鱼苗食用池底绿藻，亦可减少绿藻数量，同时投放的这些鱼苗也能体现水池的生态性，为平淡的水池带来一丝动感。另外，由于加深的水池高度，在水池边还应配备相应警示的标示标牌，如“小心落水”、“请勿玩水”等。8、园区内外一些紧邻市政道路的景观池不可避免的会有灰层飘入水池内，水池面上会产生一层灰膜；夏季或出现绿藻泛滥的情况，同时也会在水面上产生绿色漂浮物。可设计成流动水使得水池表面能够流动。一方面能够减少由附近公路灰尘和绿藻（特别是夏季）对水池表面带来的污染，另一方面能够使水池表面的漂浮物聚集，方便环境维护人员打捞。9、景观池底部不好清洗建议水池底部坡度要加大，排水口底部多设排水口并且低于底部加速排水。十七、绿化1、居住区不宜选用带有毒性的植物，如夹竹桃、黄杜鹃和天南星科等植物；荆棘等容易伤害孩童的植物，应尽量远离儿童游戏、道路旁和其他人员易接近处，绿化品种需考虑抗病虫性好，且便于养护的植被为主。 2、公共环路及主要干道的两旁建议规划2m以上的绿化地带，以草坪与乔木搭配为主，房屋本体、围墙周边范围内不宜种植高大乔木以免影响采光。围墙如果是通透式围栏那周边的绿篱、灌木丛应种植带刺的爬藤类植物，防止攀爬；人流集中区及道路两侧不宜种植尖、刺类植物（以免伤人）。 3、地面停车场在规划时应考虑车位不要离住户窗户、卧室太近，并设置厚的绿篱隔离设施；停车场地应通过种植高大树木或构筑物等来提供荫蔽的停车环境，停车场地面宜选用植草砖类可渗透型铺装材料（如A区西侧停车位）。4、小区内绿化面积要考虑到以后小区创评的需要。 绿化带植物的品种不要设计得太名贵（越是名贵的越不好养护成活）。除充分考虑到错落有致，四季有花有香，原则是大方得体，合理选择易于养护的植物。5、花槽、花坛设计排水装置，有防堵措施，绿地与路面交接处需考虑在低洼处设置排水槽、沟等设施。6、小区内绿化的成活性很大取决于土壤，栽种时尽量更换好土，避免施工回填土。7、考虑到小区地下车库到地平面的厚度，尽量选择一些扎根钱容易成活的品种。十八、配套设施1、绿化取水点设置半径应不超过50m，专用取水点优先采取取水器式设计，防止非工作人员擅自取水。取水器周边应有硬化的操作区域及排水设施。2、儿童设施场地应设计为软质地面并应配置使用说明与注意事项的警示标识，与水景、采光井、配电设施、燃气调压器等设施保持一定安全距离。3、健身娱乐设施与地面接触部分（埋地的上下300mm）需做防腐处理；草坪不适合安装健身设施。4、公共健身设施、景观区要考虑座椅的设置，休息座椅可考虑设计在高大乔木的树阴下；园区内的桌椅等休闲设施，尽量使用天然石材不使用木制品。5、信报箱应集中设置，优先设置于单元门禁外区域或者采用双向投递；使用不锈钢材料，安装于室外时需考虑防雨措施；投递口处的金属边角应做圆角处理。6、井盖优先选择树脂材料，地下管网不宜设计在路基下，若无法避免时，应考虑承重或承重套管保护装置7、各类井盖、配电箱、有线电视箱、路灯控制箱等设施应避免设置在业主小院区域 。8、小区内的车位配置要考虑到户均车辆比例尽量充足十九、标示1、 小区所有设备房和供水、供暖等主要阀门位置要有永久性标示，小区设施平面图及走向图（必要时添加简要的文字说明及图片）；2、 各设备房、线管、管道井房门上必须有明确的走向及位置标识。3、 路面水电暖、消防等管井内要有永久性标示。二十、电梯专业1、电梯门前地板应向外倾斜一个合理的坡度，以防水流入电梯井道；楼层电梯口做高差为2cm向外的放坡处理，防止清洁水不慎流入到电梯井道内，对设备运行产生影响，电梯井底应平整、整洁，并设置排水泵排水设施。2、如需经过几级楼梯方可进入电梯，不利于残疾人及老人坐轮椅进出，应考虑设计无障碍通道二十一、土建设计施工类室外1、 木质桌椅、栏杆、踏板太多，易腐烂，后期维修成本高。建议使用塑木等仿木材料2、 建议多层、高层在天台混凝土墙面的适当位置，每单元设置一个承重量500kg的钢制挂钩、利于今后高空作业安全使用3、 广场走廊安装铸铁井盖。在广场走廊可以设计制作塑脂合成材料井盖、制作成本低于暗装井盖4、 雨污水沟盖板容易被车压坏。设计时考虑盖板的承载能力，选材时用加固型铸铁篦子，支撑处用角钢做框子，沟的宽度不超过30CM。5、阀门井的净空间偏小不方便设备的维修保养；6、空调外机台防水差，要顺着往墙内渗水，平台要有5CM的高差，有排水管道7、园区内的强弱电井及污水井不可避免的要设置在绿化带中，而工程人员会经常对强弱电井和污水井进行检查。在检查过程中将会对绿化带内一些植物和草坪进行践踏，从而导致该区域的植物和草坪的破坏。建议对设计在绿化带内的强弱电井和污水井设置汀步，避免工程人员对植物带和草坪的破坏。在井圈周围可栽植一些灌木进行遮挡，做到既不影响美观同时又能方便通行。8、围墙设计和选用材料不合理。围墙不宜采用容易攀爬的铁花围墙、建议采用工程塑料栏杆（包铁芯）等新型材料。二十二、土建设计施工类室内1、 建议地下室标牌标识考虑车位号标识和各楼栋单元方向指示标识。2、水泵房不要在住宅下方，产生噪音顺着剪力墙上传，影响业主休息。建议水泵房设置尽量考虑噪音对住户的影响或做隔音处理3、地面污水管道到地下室之间的套管处漏水。建议污水管道到地下室之间的管道做好防水。4、房间砖墙砌墙太多建议室内墙体简化，减少装修时墙体拆除5、金属窗框与墙体间的缝隙过大. 建议金属窗框与墙体间的缝隙应填嵌饱满，并用密封胶密封6、单元厅前顶棚上做成通透式钢化玻璃，后期容易漏水及保洁卫生清理难度大。建议单元厅顶棚用现浇板做防水处理7、 地下车库排污管井盖板为铁栅栏，高跟鞋可能插进去，安全隐患安装时可考虑采用带孔的钢板8、 车位边柱头有反光膜的防撞胶条9、 入户防盗门开启方向不同会经常和其它住户或竖井门、消防箱互撞影响。10、高、低压配电房、变压器房不宜设在地下室的最低层，当设在地下室的最低层时，应适当抬高其地面（以防万一水管破裂、水阀故障时不致于容易被水浸）；11、采光井、平台护栏等用方钢，易锈蚀。材料建议选用圆钢、角钢制作。12、强弱电井、管道井、水表井的门锁钥匙太多。建议强弱电井、管道井、水表井的门锁钥匙通用13、外敞开式阳台要有一个下水口，14、住宅共用烟道易互相窜烟建议安装止回阀15、车库开放式天窗容易漏水。密封胶时间长会收缩，设计时能否考虑作立窗16、地面向地下停车场漏水。建议注意防水保护，地下室顶部试水后作绿化时防止损坏；沉降缝卷材保证柔性，防止损坏17、商铺无预留空调位置。建议预留空调内外机排水管道18、地下室车库除了车位以外的空间无法利用建议隔断后加门成房间可以做库房等19、外墙墙面采用外墙涂料，容易造成雨水侵蚀污染。建议多层外墙面采用外墙砖20、地下车库白天照明全部是灯光照明。建议地下车库照明考虑自然采光井21、商铺烟道和排污管道没有单独分开。建议商铺烟道和排污管道全部分开，并建立隔油池22、二楼以上的业主户与户之间有公共平台的有安全隐患。建议安装隔离栏杆23、