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-影响房地产价格的主要因素-第 3 页影响房地产价格的主要因素摘 要：在房地产市场中，房价作为一个重要变量，直接左右整个房地产市场的变化。而房价一方面受供求关系制约，另一方面又反过来影响供求关系。本文借鉴了郎咸平教授对房地产价格的看法从影响房地产的需求和供给因素着手，研究导致房地产价格变化的主要因素。关键词：房价、需求、供给、因素房地产可以同时作为投资品和消费品出现在市场，并且可以随时转换。房地产的需求就是由投资需求和消费需求组成。影响投资需求的主要因素有：利率与利润率的差，房地产价格预期、通货膨胀率、汇率，还会与本币升值预期有关。影响居住需求的主要因素有：房地产价格、居民收入、通货膨胀率、人口增长。房地产开发必须依赖于土地，而土地稀缺性和不可再生性，使房地产的供给受到土地的制约，导致房地产供给的有限性，同时房地产开发周期也较长，也使供给不能随着需求增加而迅速增加。影响房地产供给的主要因素是：价格、成本、土地的供应量、政府政策（主要表现在产业政策和信贷政策上）（1）信贷政策对房价的影响。房地产市场最大的特点就是，其供给和需求都很大程度上受信贷的制约，这主要是由于在房地产市场中，购房者利用按揭等方式利用银行贷款进行购房。而相当大的开发资金也从银行贷款解决。所以，在一个信贷资金放大的供给和需求的房地产市场中，信贷政策是影响房地产价格的最重要因素。（银行竞争下的贷款开放和中国特色的按揭是造成现今房产价格居高不下的原因之一。）（2）价格预期对房价的影响。这种预期包括两方面：一方面是购房者对房价的预期，购房者如果预期房价将上涨，对于投资需求的购房者来说，投资利润率就会上升，投资需求增加。对于消费需求来说，预期价格的上涨，会将潜在的需求转化为现实需求，从而使消费需求相应地增加。所以，当房价上涨预期形成后，房地产的投资需求和消费需求都会相应地增加，导致房地产价格进一步走高。相反，则房价上涨趋缓甚至下跌。另一方面，开发商对房价的预期，如果开发商预期房价要上涨，那么开发商就会增加房地产的开发和减少当期房地产的销售，使当期房地产的供给减少，远期供给增加，这样导致当期的房价上涨。相反，则增加当期房地产的销售，减少房地产的开发。（3）新增家庭人口和居民收入对房价的影响。新增家庭人口是指外来居住人口和新成立家庭人口，居民收入指居民实际收入和预期收入。当新增家庭人口快速增长时，居住需求就会增加，相反就会减小。当购房者实际收入和预期收入增加时，会直接影响房地产的消费需求，间接地影响投资需求，从而增加对房地产的购买，使房地产的价格上涨。相反，则导致房价上涨趋缓甚至下跌。一般把新增家庭人口和居民收入增加所形成的需求，称之为房地产的“刚性需求”。由于刚性需求增加，使得房价上涨。（4）利率、汇率和通货膨胀对房价的影响。利率对房价的影响，主要是利率同时影响房地产的供给和需求。当利率上升时，会增加银行货款的利息，增加投资成本，抑制了投资需求，同时也因利率提高而导致实际房价上涨，导致消费需求的减少。所以利率提高会使房地产的需求减少。相反，则增加房地产的需求。另一方面，利率上升，会增加开发商的资金成本，在需求旺盛时，开发商会将这部分成本转嫁购房者，从而导致房价上涨。 汇率对房地产的影响，主要表现在本国货币持续升值和预期上，如果本国货币处于长期的升值及预期过程中，对本国货币的需求就会增加，国内增加的流动性必须会增加房地产的投资需求。由投资需求增加而带动消费需求的增加，会剌激供给的增加，导致房价上涨。通货膨胀是指物价总水平上涨，通货膨胀率越高，说明社会物价总水平在提高，房地产无论作为投资品还是消费品，都会随着物价总水平提高而上涨。同时由于土地稀缺性和供给有限性，在高通货膨胀时期，房地产作为一种投资品，常常用于某些投资者保值增值的的一种手段，也导致投资需求的增加。通货膨胀对房价的影响另一个方面是通货膨胀使实际利率降低，导致利润率与利率的差增加，使投资需求增加。（宏观调控失效后的通货膨胀也是现今房价上涨的原因。）