房地产宏观调控政策对住房价格的影响效应分析(23页).doc

-房地产宏观调控政策对住房价格的影响效应分析-第 20 页本科毕业论文（设计） 中文题目： 房地产宏观调控政策对住房价格的影响效应分析 英文题目：The effect of real estate macro on housing price 所在院系： 公共管理学院 专业班级： 公事管1002 学生姓名： 孙 博 指导教师： 孙 燕 完成时间： 2014年5月30日 目录一、绪论3（一）选题背景及研究意义31.选题背景34（二）国内外文献综述4二、我国房地产调控政策现状分析5（一）近年来我国出台的房地产政策5（二）我国房地产政策的进一步完善5三、宏观调控下我国房价走势6（一）供需关系6（二）房价构成7（三）房地产市场主体行为8四、房地产政策的影响效应分析8（一）房地产政策对市场供求的影响分析81.财政、货币政策对房地产市场供求影响9910（二）房地产政策对房价的影响分析101011五、 实证分析房产税对我国房价调控效果分析11（一）以房产税对房价影响为例的实证分析11（二）总体分析13142缺乏对占据主要地位的基本购房需求的需求管理政策143房屋供给管理政策不能有效改善房屋供给增加住宅土地供应方面。154城市房屋成本控制不当，形成成本推动型价格上涨。16六、结论与建议16参考文献19房地产宏观调控政策政策对住房价格的影响效应分析摘要：房地产行业是过敏经济的支柱产业，一方面，通过对上下游相关产业的带动，其发展从供给面推动整个国民经济的增长。另一方面，房地产业所提供的住宅商品同时是一国居民财富的一个重要组成部分，其价格的波动从需求面对整个国民经济的运行以及国民福利产生重要影响。而我国房地产政策对房价的调控效果并不明显，这也要求政府必须出台强有力的政策来调控房地产市场。本文试图从理论和实证两个方面分析研究我国宏观调控政策对房地产价格的影响机制及效应。关键词：房地产政策；房产税；影响机制；房价The effect of real estate macro on housing priceAbstract：The real estate industry is a pillar industry allergies economy,on the one hand,driven on by the upstream and down stream related industries, the development of the national economy to promote growth from the supply side.On the other hand,provides residential real estate, while commodities are an important part of the wealth of a country's inhabitants, and its price fluctuations have a significant impact on demand from the face of running the entire national economy and national welfare.The control effect of China's real estate policy on house prices is not obvious, which also requires the government to have a strong policy to control the real estate market.This paper attempts to study China's macro-control policies affect the mechanisms and effects on real estate prices from theoretical and empirical analysis of both aspects.Keywords : real estate policy ; property taxes ;influence mechanism ; rates一、绪论（一）选题背景及研究意义1.选题背景房地产业作为我国国民经济的先导性和基础性产业，房地产市场的稳定可持续发展关系到整个国民经济的健康可持续发展。房价作为房地产市场的主要衡量指标，其动态变化就是反应房地产市场的晴雨表。房价还具备特有的功能：第一，房价作为国民经济的一种基础性价格，在一定程度上对我国市场的总体价格水平其决定作用；第二，住房是人民生活的重要消费资料，因此住房的价格高低对居民的生活水平影响重大；第三，由于价格机制是市场经济中最主要的调节机制，因此房价对整个房地产市场的供求总量以及结构都具有重要的调节作用。1998年，我国取消了福利分房制度，随着银行房地产抵押贷款政策的完善、住房公积金政策的具体实施以及居民收入的持续增长，房地产市场蓬勃发展。近年来，由于受到各种因素的影响，我国的房价涨势凶猛，直至2010年，我国房地产的平均售价比1998年的高144%，一线城市（北京、广州、上海、深圳）等的房价涨幅更大。由于房地产的特殊性，房价的上涨就会带来一系列连锁反应，如对中低等收入人群的基本房屋需求不利，且房价上涨还会使得物价上升、建设用地扩张以及金融机构不良贷款增加等负效应的产生。应该采取怎样的宏观经济政策对房价进行调控，把房价控制在合理的范围内，推动房地产市场的稳定发展已经引起了社会各界的广泛关注。由于在我国房地产税制还不完善，中央政府在采取一系列宏观政策后，如何进一步用房地产税来综合调节房价，从而达到调控房地产市场的目的，值得我们深入研究。2.研究意义随着我国市场经济的不断完善，房地产市场也得到空前的发展，对房地产市场进行有效调控成为了各国政府的重要目标，由此，房地产政策与房地产价格关系及房地产政策对房地产价格的影响机理成为这些年来国内外学者研究的热点问题。从国外房地产宏观调控政策与房地产价格关系研究现状来看，关于房地产政策对房价影响的研究比较多，我国对于房地产政策对房价影响的讨论研究还处于起步阶段，主要因为国内房地产市场的发展起步比较晚，且我国房地产各项政策以及体系相对较为复杂。因此，探索我国房地产政策与房地产价格的关系，一方面可以理清两者之间的影响机理，加深对我国房地产政策对房价影响特征的理解，另一方面通过实证研究，可以丰富房地产政策与房价的相关实证内容。（二）国内外文献综述与西方发达国家不同的是，我国房地产市场的起步较晚，1998年国务院提出全国城镇实行住房分配货币化，停止住房实物分配的改革政策，标志着我国以市场供应为主的住房供应体系正式确立，房地产市场从此全面启动。由于我国房地产业发展历史较短，国内学者对于房地产市场的研究深度不够，而国外一些发达国家的房地产市场经历了较长时间的发展之后已相当成熟，因此在对于房地产政策的研究也比较丰富，形成了较为完善的研究体系。近年来，随着房价的迅猛上涨，我国政府也是频频出台房地产政策，越来越多的学者开始涉足这一领域，但依然没有形成完善的研究体系。下面将从房地产政策调控手段、传导机制和影响效应三个方面对国外和国内的相关研究现状进行简单的综述。二、我国房地产调控政策现状分析（一）近年来我国出台的房地产政策我国自2003年开始将保持房价平稳、抑制房价过快增长作为一项重要政策。2003年4月，提高第二套住房首付比例；7月，开始集中整顿土地市场。2004年调控力度进一步加大，加强经济适用房的管理与房地产贷款监管、银行首次加息、严格执行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度等政策先后出台。总体来说，2004年的政策比较零散，幅度不大，影响较小。2005年旧国八条、新国八条相继出台，使房地产开发投资增幅同比明显回落。但由于户型调控指标、商品房与经济适用房比例不具体等原因，并未达到预期效果，反而因购房计划延缓，形成了后期的购房井喷现象。2006年国六条出台，出台限制套型9070政策、二手房营业税政策，但国内大部分城市房价上涨的趋势不变，一些大城市的房价还创下了历史新高。（二）我国房地产政策的进一步完善政策调控延续到2007年，政策再次完善，包括加强房地产开发企业土地增值税清算管理、提高第二套房首付比例及利率等。国家住宅调控思路发生了标志性转变，加快建立梯级住房保障体系，实行住房分类供应体制。当年引发了许多城市大面积的“退房潮”，全国楼市投机开始大降温。2008年的调控政策呈V字反转。年初，进一步清理整顿闲置土地，从源头上增加土地供给，优化住宅用地结构，扩大廉租住房建设计划，起到增加房产供应的效果。下半年随着美国次贷危机的蔓延，经济增长出现回落，房地产被作为拉动内需的重要工具得到扶持。2009年救市政策对房地产市场的拉动作用表现突出，成交量与成交价格同步上升，导致2009年中国房价的逆势暴涨。不过，12月以后，政策明显收紧，特别是“国四条”释放了清晰的信号。2010年一季度经济数据公布后，中央政府便连续出台了调控房地产系列政策，其力度比历史上任何一次房地产调控政策都更严厉和具体。主要包括暂停发放第三套及以上住房和非本市居民购房贷款；同一购房家庭只能新购买一套商品住房，提高住房贷款首付款比例等。三、宏观调控下我国房价走势在国家出台一系列调控措施之后，各地房价并没有出现大幅度下降的情况，部分地区甚至逆市上扬。以下是在宏观调控的大背景下我国的房地产价格走向的分析：（一）供需关系从供需双方的发展趋势看，短期来看，供需会受到一定的影响；长期来看，房价下跌的可能性不会太大。房地产市场需求分为生活需求、改善需求、投资需求和投机需求。生活需求和改善需求是刚性的，其变化也是有规律可循的。在宏观调控的大形势下，部分消费者的预期房价会下跌，可能会等待房价进一步回落而持币购买，但从长期来看，这部分需求是客观存在的而且需求量很大。而对于投资性需求和投机性需求，在宏观政策的调控下，投资者会更加理性地分析投资收益，短期内这部分需求肯定会大幅度下降。但是，从长期看，在利率、汇率政策不发生大的改变，这部分从楼市中撤出的资金流向何方，今后仍然是一个问题。长期看，随着我国二手房市场的逐步规范，房地产市场化的进一步发展等因素影响，我国住房市场有效供给将会不断增加。但房地产市场的供给主要来源于房地产开发，在目前房地产开发投资规模依然过大，房价上涨过快的前提下，房地产开发投资进一步加快是不现实的。因此，从供需双方的发展趋势综合来看，居民住房巨大需求与供给短缺的矛盾近几年内会持续存在。在严格的宏观调控政策下，近期内房地产价格增长速度会有所回落，但回落幅度不会太大；从长期看，房地产价格将呈现持续小幅升高的态势。（二）房价构成从房价的构成来看，房价下跌的空间不大。房价的构成主要包括土地成本、建安成本和项目经营期间的费用、税金及附加等内容，再加上开发利润。从这几部分分析，房价增长速度会有所减缓，但房价下跌的可能性不大。(1)土地成本持续上涨。土地是房地产业生存和发展的必要条件，也是整个商品房成本中的重要组成部分。在国家土地新政策执行后，土地价格上涨迅速，土地供应量已出现了较大幅度减少，而住房需求的快速增长，又进一步加剧了房地产开发土地供需矛盾。从长期来看，由于土地资源的稀缺性、土地供应的有限性及区位的差异性，客观上导致土地供应的相对不足和土地供需不平衡，在一定程度上推动了地价上涨。而拆迁工作的进一步规范也相应增加了拆迁补助费用。另一方面，土地出让金也是当地政府进行配套基础设施的资金来源。因此土地成本将呈逐步升高的趋势。(2)建材价格的上涨导致建安成本的不断提高。近几年来，由于投资的过度旺盛等因素影响导致建材价格的持续上涨。从整体上看，尽管近期建材价格有所回落，但从长期来看，原材料供应紧张趋势仍将延续。我国电力、煤炭、石油供应紧张的局面仍将持续；铁路运输紧张局面难以得到根本缓解;建材价格仍将维持在高位。另一方面，随着人们需求层次的不断提高，商品房的品质会逐步提高，配套设施和环境也会不断改善，这些都在一定程度上加大了商品房的开发成本。(3)人力成本、项目的期间费用和开发利润都难以明显下降。由于工资的刚性特征，房地产开发企业的人力成本将会持续上涨；项目期间的费用多是由政府部门征收的，也都是经过相关部门批准的，这部分成本短期内也不可能下降；而对于企业的开发利润，由于国家采取了加大普通商品住宅和经济适用房建设、整顿规范市场秩序等宏观调控政策，这部分可能会下降一些。但房地产企业作为市场中的法人主体，其着眼点只能以盈利为中心。所以从长期看，这部分成本也不会有太多的下降空间。（三）房地产市场主体行为从房地产市场主体的行为来看，房价下跌的动力不足。房地产市场的活动主体主要有三个：一是政府部门，包括中央政府和地方政府；二是企业，主要是房地产企业和金融机构，也包括为房地产企业提供原材料的上游企业；三是购房者，主要是居民。从这三个方面的行为动机来看，房地产价格下跌的动力明显不足。从以上的分析可以看出，在整个房地产市场主体中，大多数人不希望房价的下跌。为了实现整个国民经济的持续稳定发展，进行宏观调控是中央政府的职责，但政策的着眼点是稳定房价，不是打压房价。相应地方政府出台的政策也是出于同样的目的，而且只能更加保持平稳缓和。因此，长期来看，全国范围内房价的增长速度将会有所回落且保持相对稳定，最终基本上适应居民的收入水平。四、房地产政策的影响效应分析为了抑制过高的房价，政府出台了一系列的调控政策以稳定过热的房地产市场，进而达到使我国GDP总量稳定增长的目的。同时，房地产政策的出台也会产生多方面的影响。本章主要分析了房地产政策对房地产市场供求、房价以及我国GDP总量的影响效应。（一）房地产政策对市场供求的影响分析房地产的需求法则指出，在其他条件不变的情况下，某一房地产产品和服务的价格越低，购房者对该产品和服务的需求量越大；而当该产品和服务的价格越高时，购房者对该产品和服务的需求量则越小。除价格以外影响房地产需求的因素还包括：(1)社会经济发展与城市化水平，(2)城市人口数量与结构状况，(3)收入水平，(4)城市产业结构，(5)房地产需求者对未来的经济预期，(6)房地产政策因素。房地产的供给法则指出，在其他条件不变的情况下，房地产价格越高，房地产开发商的供给量越大；反之则相反。由于房地产开发的周期较长和房地产市场信息不充分的特性使房地产供给对价格变化表现出时滞。除此以外，决定房地产供给的主要因素有：土地位置，经济发展水平和经济条件，技术条件，房地产政策因素。土地自然供给是土地资源的自然存量，其数量是固定不变的。土地经济供给是土地在自然供给和自然条件允许的范围内，在一定的时间和地区，由于一定用途的土地价格变化而形成的土地供给数量，土地的经济供给是有弹性的。1.财政、货币政策对房地产市场供求影响(1)运用税收杠杆，通过提高高档商品房税率抑制其需求，降低普通商品房的税率，刺激其供求，从而改善房地产市场的供求结构。(2)调整转移支付政策，加大对低收入者的转移支付，缩小收入分配差距，保障低收入者的基本住房需求，健全住房保障体系。灵活运用货币政策，可以对房地产市场实行有效调控。调节货币供应量，调整存款准备金率，将影响房地产的供给与需求。运用利率政策，如降低贷款利率，可以刺激房地产开发商增加供给；反之，则房地产开发商减少供给。降低房地产抵押贷款利率，可以刺激房地产需求；反之提高房地产抵押贷款利率，则抑制房地产需求。通过信贷政策，增加房地产开发贷款和房地产抵押贷款规模，可以提高房地产市场交易规模；反之，控制房地产开发贷款和房地产抵押贷款规模可以限制房地产交易规模。当房地产市场出现周期波动时，政府可以运用财政、货币政策的有效组合，以实现其政策目标。(1)价格指导和价格管制。价格指导，是指政府确定一个指导价格，由房地产开发商参照执行。价格管制，分为最高限价和成本加成定价。最高限价，是由政府确定一个指导价格，所有房地产开发商定价不能超过这个指标；成本加成定价，是政府根据房地产开发建设的平均成本加上一个合理的利润，来确定房地产的价格。(2)城市规划是对城市建设的综合布局，主要通过各种法律条例、政府政策及技术控制参数，为城市布局调整和开发建设提供指导，在不断提高土地利用效率的同时，满足房地产投资开发的需求。(3)加强房地产市场的制度建设，健全信息披露制度，以消除逆向选择和道德风险。政府确保房地产市场的信息公开透明，引导消费者的心理预期。通过立法，禁止房地产开发商形成价格同盟，租金市场竞争，是实行房地产市场宏观调控的重要手段。制定和实施反垄断法主要目的是提高市场运行的效率，防止市场势力泛滥，创造竞争环境，实现公平竞争。房地产市场特有的区域垄断性和房地产作为所有居民生活必需品的特性，要求政府运用法律手段，调节房地产市场的运行，提高房地产资源配置的社会总福利。（二）房地产政策对房价的影响分析直接干预与间接干预是政府干预房地产市场的两种手段，设置资金或政策壁垒是直接干预的主要措施，利用金融与财政政策进行调节是间接干预的主要措施。国家出台房地产政策的目的主要是以人民的利益为基准，使房价能够在一个合理的范围内。1.金融政策对房价的影响房地产从开发到销售的每个环节都离不开金融的支持，它是资金密集型产业，房地产企业主要的融资渠道就是通过银行贷款，而对于其他资金来源，也都是通过非银行金融机构最终转化为银行资金。而自筹资金基本上是通过商品房销售所得到的收入，而大部分的购房者基本上都会选择银行贷款购买住房。因此，银行信贷是房地产企业的主要资金来源。如今银行对房地产业的贷款支持，以不单是对房地产开发商的贷款，还包括了对普通购房者的住房按揭贷款，银行信贷资金也就因此而成为了房地产业资金来源的主要源泉。银行提供给了房地产企业从开发到销售各个环节资金的需要，这就使得房地产价格周期和银行信贷周期呈现出强大的关联性。因此，金融政策对抑制房价有很强的作用。税收政策和政府直接投资是我国财政政策的主要手段，这两种方式也可以对房地产市场的供需结构产生影响，进而影响我国房价。例如我国推出经济适用房的住房政策，就是政府通过让利的方式进行的直接投资，经济适用房的出现可以调整房地产市场的供给结构，从而达到影响房价的目的，并且满足了广大购房者的住房需求。另外一个抑制房价的重要财政政策就是税收政策，而且效果也非常的明显。例如，税收政策包含的个人所得税、营业税以及土地增值税等，这些都会直接转嫁给供给者，这也势必会增加供给者的成本，而供给者为了不让自身的利益受到损失，势必会将成本的提高转嫁到产品的价格中来。因此这种税收政策不仅不会抑制房地产价格，减轻购房者沉重的房贷负担，而且还会增加他们额外的负担。反过来，若政府向购房者征税则无法转嫁，并且也无法体现在房价上，即向购房者征税并不会抑制房价上涨，反而会缩小房地产市场的需求量。五、 实证分析房产税对我国房价调控效果分析（一）以房产税对房价影响为例的实证分析在全国房价飞速上涨的大背景下，从2011 年1 月，国家开始在重庆和上海两地进行征收房产税改革的试点，两年过去了，房产税对抑制房价的实际效果如何呢? 下面是我国7 个大城市近两年的有关房价数据。表1 2010 2011 年中国7 个城市房价变化城市重庆上海北京深圳西安南京杭州期限年月月均房价(元每平米)月均房价(元每平米)月均房价(元每平米)月均房价(元每平米)月均房价(元每平米)月均房价(元每平米)月均房价(元每平米)12010年8月62232303721734236586572118871986422010年9月63282311322161243666740120172044132010年10月63882324022317245506798120192050742010年11月64522333322348246016876120102056452010年12月65252330522535249026980120142057162011年1月66292347822650250047040122152076272011年2月66612359122767251377107122842077282011年3月67082358622893252537170123292080092011年4月67322366222862253987215123502084510002011年5月675023735229142567172671234620649112011年6月670323752228842569972991227420684122011年7月669123856228962580873391228220654132011年8月661623826229532568774471225520597142011年9月652523772230082567574311226620559152011年10月643123666229462574774251217120544162011年11月641623555229272567873151202620506172011年12月635923456228692549973011195120456通过对以上图表的分析，自从2011 年1 月起在重庆和上海试点征收房产税后，这两个城市的房价并没有应声下降，而是在大约半年后，房价才逐步回落。但我们也不能证明，此时房价的回落，是由于执行房产税的原因。因为在进行房产税改革试点的同时，我国也采取了其他财政政策、货币政策以及行政措施来抑制房价(如限制房贷，限购，增加土地供应量，提供廉租房和加大经济适用房供给等政策措施)。这也可以证明，从长期来看，房产税对抑制房价的作用并不明显。从总体上讲，重庆和上海这两个实行房产税改革试点的城市，房价走势和其他并未实行房产税改革试点的城市房价走势并没有明显的差异。如杭州和南京这两个城市，并未实行房产税征收试点，但这两个城市的房价走势与重庆和上海的房价走势基本吻合; 西安属于西部城市，也未试点征收房产税，但从其房价走势来看，其房价近一年来持续下降。因此，从总体来讲，房产税对抑制房价的效果并不明显。（二）总体分析自2003年我国开始的房屋价格调控政策虽然发挥了一定的作用，但整体上没有达到预期目标，没有将房价调节到与我国经济发展水平、群众收入水平相适应的合理程度，为我国经济社会和谐健康可持续发展造成隐患。据国土资源部2009年全国主要城市地价状况分析报告数据显示，2003年一2009年，全国主要城市住宅价格除2008年下降189外，其余年份均呈快速上涨势头，年增长16左右，大大高于城镇居民可支配收入增长速度。除在2006年我国房地产市场经历有史以来最猛烈、最严厉的政策调控，房价涨幅下降较大，2008年全球金融危机致房价下降外，其余年份调控政策效果不明显，边调边涨的格局不变，2009年房价更是出现了251的报复性大幅度上涨。表2 2003年以来全国主要城市住宅价格增长率年份2003200420052006200720082009增长率资料来源：国土资源部2009年全国主要城市地价状况分析报告从我国房地产市场近20年的运行情况来看。供需严重失衡是推动房价上涨的根本基础，而现行房地产开发经营体制为房开商确立的垄断地位以及政府在房屋供给管理与成本管理方面的不当行为，为房价上涨进一步提供了条件。1.房价调控政策目标模糊且不彻底严重影响到政策的执行力度与深度自2003年我国开始房地产调控政策以来，均以稳定房价或遏制房价过快上涨作为政策目标，但无论在政策表述中还是在实际执行中，这一目标都是模糊的，对将房价调控到何种程度没有明确的宣告。在我国房价持续累积性上涨、房价收入比居高不下且逐年上升的情况下，仅追求房价上涨速度不要过快显然是不够的，不足以低成本地满足群众的基本住房需求。同时，房价调控目标的模糊与低标准，使政府可以灵活地评估调控政策效果、实施政策调整或转向。一些地方政府在房价调控上自行其事，有的甚至通过编造虚假的房价数据，阻挠房价调控政策的执行或宣告自身调控政策的成功，轻松达标。房价调控政策目标模糊且不彻底的后果极其严重，在保持经济增长、维护银行贷款安全、保证地方财政正常运转这些正当、充足的理由面前，房价调控政策随时面临修改、终止或转向，半途而废、反反复复，通常是房价调控未见明显成效时调控政策已经开始放松甚至转向，极大削弱了政策效果，以至陷入房价越调越高的恶性循环。房开商维持高房价低成交量的对抗策略成为其反对政府房价调控政策的利器。因此，房价调控政策目标必须明确、彻底、可核查，持续不断地将房价调整到与群众收入相适应的合理水平，并采取住房供给的多元化，以有效应对房开商维持高房价低成交量死抗策略对经济增长的负面影响。2缺乏对占据主要地位的基本购房需求的需求管理政策我国居民不稳定的居住结构形成的持续强烈的购房需求与供给总体不足，是房价持续上涨的根本基础。西方成熟房地产市场具有较稳定的居住结构，居民安于租赁或自住房状态，每年由租赁方式转变为购房者与改善性购房的需求不大，通过庞大的二手房市场与少量的房屋建设即可满足，成为一种供求总体平衡的价格弱波动市场。我国的情况则完全不同，由于不断推进的工业化和城镇化，加之产业结构、就业结构造成广大中等收入群体收入水平差距不大，分层不明显，随着城镇居民可支配收入逐步提高，每年同时大量产生具备购买商品房经济条件的需求者，形成持续强烈的改善性住房和购置住房的巨大需求。当房屋供给不足时，并形成购房需求的巨量累积。房屋总量不足及投资性住房存量过少，可进入市场的租赁房和二手房数量较少，不能对新房市场产生有效的平抑作用。这就导致房屋需求曲线不断向右移动，与房开商不断向左移动的供给曲线一起作用，推动房价的持续上涨。而我国一直主要依赖的以抑制投资性住房需求为主要目标的住房需求调节手段对持续强烈的基本购房需求不能发挥有效作用，从这个角度说，我国缺乏对占据主要地位的基本购房需求的需求管理政策。3房屋供给管理政策不能有效改善房屋供给增加住宅土地供应方面。由于对商品房需求把握不准确，加之土地、财政、货币政策协调性不够，变动性大，导致普通商品房供应不稳定，难以与商品房需求变化保持大体一致。政府往往采取缓慢增加住宅土地供应的办法，长期偏小的住宅土地供应与巨大购房需求积累相比，远远不够。同时，由于缺乏事权统一的房价调控机制，中央政府与地方政府在调控房价方面存在的目标差异与行为差异，地方政府具有实行土地财政的强烈动机，为获得更高的土地价格与土地收入，确定的住宅土地供应量低于合理需求水平。据国土资源部<<2009年全国主要城市地价状况分析报告数据显示，2003年一2009年，全国主要城市居住用地地价平均年增长71外，其中2008年最低，增长022，2007年最高，增长1544。土地价格实际增长水平可能更高。长期偏小的住宅土地供应，必然造成住房总供给长期低于需求水平，推动房价持续上涨。增加保障性住房供应方面。增加经济适用房、限价房等保障性住房供给等作法，在一定程度上解决了低收入者的住房问题。但无论在理论上还是政策实践中，都未能解决如何确定保障性住房合理的供给数量问题，政府确定保障性住房建设计划时无据可本，随意性大，低供给量与窄覆盖面，未能对房价产生显著的平抑作用。4城市房屋成本控制不当，形成成本推动型价格上涨。土地价格、各项政府税费、建材等是房屋成本的主要构成。由于缺乏事权统一的房价调控机制，中央政府与地方政府在调控房价方面存在的目标差异与行为差异，地方政府出于追求GDP增长，实行土地财政、收费财政的动机，中央政府调控房价的政策在地方不能得到完全贯彻，有时地方政府甚至执行一些与调控房价目标相冲突的政策。如不断出现的地王，就是最好的证明，这在一定程度上增加了房屋开发成本。与房价有关的各政府部门协调性不够，各行其事，力度不一，难以形成步调一致的合力。国有土地招拍挂制度依据市场化原则虽然实现了土地使用权交易的市场化，“通过促进土地市场的买方竞争，降低房地产市场的垄断性”，但在缺乏对城市房屋价格水平实施有效整体调控机制的情况下，“公开招投标极大地抬高了土地价格，而新成交土地价格又反过来影响到存量土地建成商品住房的上市预期，在整体上拉高了商品房价格。”各种与房屋开发有关的税费项目也增加了房屋开发成本。六、结论与建议综合前文分析，可以将我国房价高企的原因归结为：由于房价调控政策目标模糊且不彻底，缺乏有效的对基本住房需求的管理政策，房屋供给管理政策不能有效改善房屋供给，城市房屋成本控制不力，占据主导地位的房开商开发经营体制利用这种总供给严重不足的条件，最大程度强化了房开商的垄断地位，获得垄断性暴利，推动房价持续上涨。要实现对房价的有效调控，必须从需求管理、供给管理、成本管理等方面着手，增加房屋的供给，降低开发成本，同时最重要的是要通过合理的政策设计，改革现行房地产开发经营体制，有效消除房开商的垄断地位，让其在合理的利润率水平上扩大房屋供给。1以房价收入比作为核心目标，建立统一的城市房屋价格调控机制。应将保障群众的正常住房需求，实现一户一宅作为全部住房政策的根本目标。建立事权统一的以房屋价格与收入比为核心目标的房屋价格调控体系。以目前房屋价格与收入比为基点，逐年下降，限期达到预定目标，并纳入各级政府绩效考核体系。建立与房屋价格调控目标相适应的城市土地管理制度，赋予城市房屋价格调控部门对房屋开发土地的管理权。严格控制城市房屋开发用地价格水平。其价格的制定应遵循持续降低房屋价格收入比，尽快满足群众正常住房需求的原则。为杜绝土地财政的延续，应利用地方政府土地出让金大幅减少的契机，及时调整财政收支结构，严格限制土地出让金占地方财政支出的比例，年度多余部分予以留存后用。加快推进以分期缴纳的物业税代替一次性土地出让金，以及农村集体建设用地的直接入市。将除别墅、少数高档商品房用地外的其他房屋开发用地均列为政策保障用地范围，坚持用低价充分保障普通商品房、保障性住房等房屋开发用地需求。大幅度削减涉及房屋开发的各项税费或实行零收费，切实降低房屋开发成本。2实施有效的基本住房需求管理政策。实施有效的基本住房需求管理政策。在确保房价收入比持续下降的前提下，适当提高购买第一套住房首付比例。对自愿延后购买住房的新婚人口、新落户农民工及其他新迁入人口提供住房租金补贴或购房补贴。加大廉租房、乎租房、经济适用房、低价商品房等保障性住房的供应量，扩大其供应对象范围至中等收入及以下人群，对低收入者提供充足的廉租房，作到应保尽保。对超出家庭正常需求的第二套住房或超标面积征收特别消费税或高额契税，提高银行贷款首付比例至80以上，并大幅度提高贷款利息。3改革现行房地产开发经营体制，推行合作建房等多种开发体制，实现城市房屋供给主体多元化，大幅度增加房屋供给。应保持房屋供给与需求增长的大致平衡。当需求增长过快时，大幅度增加住宅土地供应，或以无偿授予住房用地、提供合作建房计划、给予建房优惠条件为手段，转移即时购房需求。城市房屋供给主体多元化是在较少影响经济增长条件下迅速实现房价调控目标的最佳选择。以减少部分来自房地产行业的税收为代价，引入新的不以获取利润为目标的房屋供应者，推行多种开发体制，是消除房开商垄断地位最有效的办法。合作建房是制度运行成本较低的改造现行房地产市场结构的理想选择。允许房屋消费者以个人合作的形式主导房屋的建设，按照不定向认购组合、共同出资、共同管理、分摊成本的原则进行房屋建设，所建房屋归各自所有，以最小的成本实现住有所居的目的。政府在土地招拍挂中，以一定的比例向合作建房者以市场价格提供土地，多个合作建房组织结合起来，可进行土地的连片开发建设。同时，政府可以借用代建中心的模式，为合作建房提供手续办理、设计、建筑招标及后续管理，进一步便利合作建房。将廉租房、低价房、经济适用房和个人合作建房的年度供应量提高到占当年全部房屋开工面积的40以上。确定经济适用房等政府保障性住房价格的合理区间，其名义平均价格年增长率应不高于名义利率。培育各种所有制的大型房屋租赁企业，充分发挥国有大型房开企业的保障作用，大力发展房屋租赁市场，提供租金补贴，鼓励租房以延缓即时购房需求。在严格规划的前提下，允许农村集体土地进入房屋开发市场，既可低成本地解决城市居民的住房需求，又能增加农民收入，大幅度增加城市房屋供给。借鉴农村宅基地制度，探索实行城市居民住房用地无偿授予制度。拥有土地的城市居民能够同农民一样低成本地解决自身的住房问题。4建立房开特许制度，实行价格承诺制和供应数量承诺制，细化供给管理，有效消除房开商垄断地位。改革现有土地招拍挂制度，于短期在土地招拍挂或项目特许中，针对房开商建立价格承诺制和供应数量承诺制，同等条件下，承诺房屋销售价格最低的房开商获得土地，形成单一城市各局部区域房屋价格的合理比例，保证各局部区域房屋的同时充足供应，杜绝各区域房价的等幅度上涨。建立单一房开商占地控制指标。在同一城市单一局部区域内、各局部区域间每一房开商的占地不能超过一定的比例，以防止其凭借土地资源进行垄断定价和价格的交错影响。各区域、全国均应规定每一房开商的总占地不能超过一定的比例。鼓励项目合作开发，不支持大规模项目的成片开发，以有效消除地区性垄断和资源垄断。参考文献1 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