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-房地产基础知识300问-第 9 页商品房：指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。商品房的结构主要有哪5种：钢结构、钢混结构、砖木结构、砖混结构、框架结构。建筑高度：指建筑物室外地平面至外墙面顶部的总高度。骑楼：底层为有柱廊房，廊道上方建为楼房的一部分。架空房屋：一般为底层架空，以柱子作为承重支撑物的房屋。架空通廊：指以两端房屋为支撑，有围护结构，有顶盖无支柱的架空通道。围护结构：将空间竖向分割成相对独立，不易通行的两个或多个部分的实体，起隔离作用，如墙、栏杆等。日照标准：2个以上居住空间大寒日底层满窗连续日照不低于1小时，全天满足2小时。结构面积：是指房屋建筑中外墙、内墙、柱等结构构件所占面积的总和。套内墙体面积：是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其它承重支撑体所占的面积。容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。绿化覆盖面积：所有植被垂直投影面积的总和。面积配比：指的是各种房型面积在项目或单元中所占比例的多少。房型配比 ：指的是各种房型在项目或单元中所占的比例的多少。 阁楼：是指位于房屋坡屋顶下部的房间。准现房：准现房是指房屋主体已基本封顶完工，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。居住组团：指一般被小区道路分隔，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。商住住宅：是住宅观念的一种延伸，它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，使居住者在居住同时又能从事商业活动的住宅形式。别墅：是指在郊区或风景区建造的供住宿休养用的花园住宅。跃层式产品：住宅占有上下两层楼，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房、及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通采用户内独用小楼梯联接。复式产品：在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅。错层式住宅 ：是指楼面高度不一致错开之处有楼梯联系的住宅。 商品房综合验收合格：指的是包含所有配套设施在内的全部建筑物的验收合格。空鼓：空鼓是指基层、砂浆层、砖体间粘贴不牢，或是水泥砂浆密实度不够导致的内空现象。地基：建筑物下面直接承受建筑物重量的土层称为地基。基础：建筑物的最下端与土壤直接接触的部分称为基础。墙体：是维护分割构件，同时也可以是承重构件。在一般砖混结构房屋中，墙体是主要的承重构件。契税：契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。印花税：指对在经济活动中或经济交往中书立的或领受的房地产凭证征收的一种税赋。或印花税的客税对象是房地产交易中的各种凭证，包括房屋因买卖、继承、赠与、交换、分割等发生产权转移时所书立的产权转移书据。国家税收的显著特征有哪些：强制性、无偿性、固定性。地产有哪些类型：居住用地、工业用地、仓库用地、交通用地、市政用地、商业服务用地、公共绿化用地、教科文卫设施用地、港口码头用地、军事用地以及其他用地。居住用地：居住用地是指住宅区内的居住建筑本身用地，以及与建筑有关的道路用地、绿化用地和相关的公共建筑用地。工业工地：工业用地主要是指工业生产用地，包括工厂、动力设施及工业区内的仓库、铁路专用线和卫生防护地带等。房地产产权初始登记：指对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用权及建筑物、附着物的所有权进行的登记。房地产登记的种类分为五类：初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记、其它登记什么情形属于房地产变更登记：（1）地产使用用途改变；（2）权利人姓名或名称发生变化的；（3）房地产座落名称或房地产名称发生变化的；（4）建筑物、附着物倒塌、拆除商品房预售须符合的条件：（1）交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）有建设工程规划许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（4）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。哪些情况下预售房购买者可以要求取消预售房合同：（1）房屋开发公司不能按照原定日期交付预购房屋；（2）建成后的房屋实际面积与预售房合同确定的面积不相符；（3）建成后房屋建筑的材料与预售合同所列建材不相符。五证：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、商品房预售许可证。国有土地使用证：是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。建设用地规划许可证：是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。建设工程规划许可证：是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。商品房预售许可证：是房地产管理部门向房地产开发公司颁发的一项证书，用以证明列入证书范围内的正在建设中的房屋已经可以预先出售给承购人。“两书：新建住宅质量保证书和新建住宅使用说明书。房地产开发：是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。房屋的所有权包括：房屋的所有权是指对房屋全面支配的权利。房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权。土地所有权：是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。熟地：指已完成三通一平或七通一平，具备开发条件的土地。国有土地：国有土地指属于国家所有即全民所有的土地，国家是国有土地所有权的唯一主体，用地单位或个人对国有土地只有使用权，没有所有权。集体土地：集体土地是属于农村居民集体经济组织所有的土地，集体土地所有权的主体是农村居民集体经济组织。国有土地证：是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。国有土地使用权取得方式有：土地使用权的出让、土地使用权转让、土地使用权划拨。土地使用权的出让：指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权的出让方式：协议出让、招标出让、拍卖出让土地使用权转让：是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。土地使用权划拨：是指政府无偿将土地拨发给使用者使用，一般没有使用期限的限制。以无偿划拨取得的土地使用权，其出让须经政府及土地管理部门同意，交补交出让金后方可进行转让、出租和抵押。宗地：是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。宗地图（红线图 ）：是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等。SP：销售促进，一种个人或团体用以促进成交或营造现场热烈气氛的炒作行为。SOWT：个案的优势、劣势、市场威胁和市场机会的英文简写。销海：用以促进销售的单张平面印刷海报。夹报：一种跟销售海报类似的平面印刷品，用以夹在各类报纸中做宣传。墨线图：单个产品或楼层的平面表现图，一般会标明比例及尺寸。家配图：在墨线图的基础上配置上家具的平面效果表现图。效果图：一种表现建筑外立面、小区景观等的平面图片。地理位置图：一种表明个案所处位置的平面表现图。交通表现图：一种表明个案周边交通情况的平面表现图。生活机能图：一种表明个案周边生活、休闲、娱乐场所、学校、金融设施等的平面表现图。房型单片：印有单个房型或家配图的单片印刷图纸。楼书：对小区的基本情况、发展商、产品、配套设施、智能化等做全面介绍的印刷文本。道旗：沿马路设置在灯杆或其它立杆上的宣传旗帜。灯箱: 一种有内部灯光设置的，用以宣传企业和产品形象的广告表现物，一般为箱体结构。高炮: 一种不依附建筑物，用钢管或钢架等直接在空地上树立起来的巨大的广告物。软文: 直接以文字表达，着重企业形象推广和个案报导的广告形式。硬广告: 以直觉的平面表达形式（如效果图、房型图），配以少量的文字，直接述说企业或产品形象的广告手法。主力房型: 个案中最为主要或最多的房型。去化: 指个案的销售情况。利多：指个案的优点或主要卖点。利空：指个案的缺点或明显不足点，也是个案的弱点。市场调研八项分析：环境分析、产品分析、价格分析、去化分析、客源分析、业务分析、媒体分析、综合分析。公用面积：是指住宅楼内为住户方便出入，正常交往而设置的公共走廊、楼梯、电梯间等所占面积总和，并按栋或单元户数按比率分摊。公用建筑面积计算方法：公用建筑面积整幢建筑的面积套内建筑面积之和不应分摊的建筑面积三通一平：通水、通电、通路、平整土地七通一平：通水、通电、通路、通邮、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、平整土地期房的介定：房地产开发商拿到商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证（或竣工验收合格可以直接入住使用）为止。现房：是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证（或已经竣工验收合格并交付使用）的商品房。毛坯房：房地产商交付屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫毛坯房。成品房：是指对墙面、天花、门套、地板实行装修。二手房：是指再次买卖交易的住房。个人购买的新竣工程的商品房、经济适用住房及单位自建住房，办完产权证后，再次上市买卖，这些房都称为二手房。超高层的定义：总高度超过100米的建筑，叫超高层。开间：住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。进深：一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。层高：下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离。净高：下层楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。建筑用地面积：建设用地位置和界线所围合的用地之水平投影面积。房屋的基地面积：房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。人均总占地面积的公式：人均总占地面积=建筑红线内总用地÷本小区规划居住总人数。住宅建筑面积：指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。包含了使用面积加各种公摊面积。阳台的分类：封闭式和非封闭式什么是半封闭阳台：除围护栏、墙以外没有进行围闭的阳台。基地面积：一个小区总的占地面积。套内使用面积：指套内住户独自使用的面积。产权面积 ：房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。阳台面积如何计算：封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。人口毛密度的计算公式：人口毛密度小区内总居住人数÷小区内占地面积。绿化率 ：绿化率是指项目规划建设用地范围内绿化面积与规划建设用地面积之比。楼面价格：楼面地价，又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价与土地总价格的关系为： 楼面地价土地总价格÷建筑总面积 由此公式可以找到楼面地价、土地单价、容积率三者之间的关系，即： 楼面地价土地单价÷容积率 弄清楼面地价的作用有着十分重要的意义。在现实生活中，楼面地价往往比土地单价更能说明土地价格水平的高低。绿地率：指公共绿地、宅旁（宅间）绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地等四类绿地面积的总和占居住区用地总面积的比率。绿化覆盖率：所有绿化面积与建设用地面积之比。即绿化面积÷基地面积×100%。公共能耗：是小区共用部位、共用设备和公共设施及在公共性服务中所发生的水、电、煤等能源消耗。单元式住宅：是指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式一级市场：是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场。二级市场：是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。商品房买卖属于房地产中的几级市场：二级市场公共维修基金的交纳人：商品房的公共维修基金由购房人在购房时交纳。居住用地年限：70年商业用地年限：40年教育用地年限：50年旅游用地年限：40年加油、加气站用地年限：20年土地使用年限届满后土地如何处理：业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下，继续使用该土地。联排别墅：正确的译法应该为城区住宅，是从欧洲舶来的，其原始意义是指在城区房屋。目前是指建于城郊，高绿化率，住宅功能齐全的景观型联排别墅。健康住宅：是指能使居住者在身体上、精神上、社会以上完全处于良好状态的住宅。智能住宅：是将住宅内各种电气设施纳入计算机网络系统进行综合管理，使其具有高效率的服务功能，可提供安全、便利、舒适的住宅环境。申办产权需具备哪些资料：审核后购销合同一份、收件收据、产权申请登记表、产权登记发证审批表、房屋所有权情况调查表、测量后的正式图纸。办理产权需交纳哪些费用：产权登记费、勘丈测绘费、工本费。申请房地产登记可否委托他人代理：申请人可以委托他人代理。由代理人办理申请登记的，应向登记机关提交申请人的委托书。境外申请人的委托书应按规定经过公证或认证。房地产转让：指合法拥有土地使用权及土地上建筑物，附着物所有权的自然人，法人和其它组织，通过买卖、交换、赠与将房地产转移给他人的法律行为。 房地产转让时其他公用设施是否一起转让：房地产转让时，转让人对其他公用设施所拥有的权益同时转移。房地产抵押：房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。当债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。在什么情况下房地产开发项目可以交付使用：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。预售面积：预售面积是指全部按建筑设计图上尺寸计算的房地产建筑面积，它只供房地产预售时使用。竣工面积：竣工面积是指房地产竣工后实测的面积。建设用地规划许可证：是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。建设工程规划许可证：是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。申请抵押登记应提交什么资料：（1）房地产抵押登记申请书；（2）委托书；（3）房地产证；（4）夫妻双方身份证、户口簿、结婚证或未婚姻证明；（5）商品房买卖合同和个人住房借款合同。银行按揭：是指购房抵押贷款，是购房者以所购房屋的产权作抵押，由银行先行支付房款给发展商，以后购房者按月向银行分期支付本息。个人住房按揭需提交哪些资料: 购房身份证、户口簿、结婚证原件及复印件（未婚证明原件）、收入证明（个体户则提供营业执照及税票）、已首付购房款收据原件及复印件、购房合同、贷款行的活期存折、贷款申请书、个人住房借款合同、借款借据、委托银行扣收购房还款协议书、住房抵押承诺书。等额本息还款法：即借款人每月以相等的金额偿还贷款本息，又称等额法。即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。 等额本金还款法：在还款期内按期等额归还本金，并同时还清当期未归还的本金所产生的利息住房公积金：是指单位为其在职职工缴存的长期住房储金。住房公积金贷款：公积金贷款也就是个人住房担保委托贷款，是由城市住房资金管理中心委托银行向购买自住住房的公积金交存人发放的贷款。公积金贷款担保费用：贷款金额×贷款年限×千分之0.75。申请住房公积金贷款的条件：凡住房公积金连续缴存6个月以上或累计缴存公积金一年以上，并且目前仍在缴存公积金，才有资格申请。办理公积金贷款应提供哪些资料：身份证、户口簿、结婚证、收入证明、公积金卡、审核后购房合同一份，首付款票据。包销：由代理公司来承担广告费用的一种代理形式。起价：是指商品房在销售时各单元或整个项目销售价格中的最低价格。均价：单元或整个项目总销售额除以可销售面积得出的价格。基价：经过核算而确定的每平方米的基本价格。PR：用以提升企业和产品形象的公关活动。定金：只是预付款的一部分，起到担保债权的作用，在开发商违约不签订合同的情况下，双倍返还，客户违约定金不退。订金：只是预付款的一部分，起不到担保债权的作用，在开发商违约不签订合同的情况下，无法得到双倍的返还。CF：电视广告。DM：一种对于目标客源进行专门邮寄的邮政专递广告。POP：指树立在户外的，大型的平面看板广告。NP：报纸广告。KT版：售楼处现场内布置的一种表现企业和产品形象的看板。LOGO：展现产品形象和特色的标志。销控表：综合记录现场销售情况及所剩房源的表格。分摊公用建筑面积的计算方法：分摊公用建筑面积套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数公用建筑面积分摊系数计算方法：公用建筑面积分摊系数公用建筑面积÷套内建筑面积之和得房率：指套（单元）内建筑面积与套建筑面积的比率。房地产按用途划可以分类：居住房地产、商业房地产、旅游房地产、 工业房地产、农业房地产建筑物：是指人工建造而成的房屋和构筑物，如墙体、楼地层、楼梯、门窗基础。构筑物：是指建筑物中除房屋以外的东西，人们一般直接在内进行生产和生活活动，如烟囱、水井、道路、桥梁等。钢结构：承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结构。钢混结构：承重的主要结构是用钢和混凝上建造的。砖木结构：承重的主要结构是用砖、木材建造的。砖混结构：主要是砖墙承重，部分是钢盘混凝土承重的结构。框架结构：以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的隔墙分户的结构。房地产的交易形式主要有：地产交易形式与房产交易形式。夹层：夹层是位于两自然层之间的楼层，指房屋内部空间的局部层次间距标准：国家标准是楼高:间距1:1.2。国家日照标准：2个以上居住空间大寒日底层满窗连续日照不低于1小时，全天满足2小时。套内建筑面积包括：使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积。公共维修基金：公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。商品房的公共维修基金由购房人在购房时交纳 目前苏州商品房维修基金收费标准为：电梯房120元/；无电梯75元/。哪些绿化不能算入绿地面积：距建筑外墙和道路边线1米以内的用地，地下车库、化粪池等地表覆土达不到3米深度的设施不能计入。半地下室：半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者。地下室：地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的12者。停车场面积小型汽车按每车位多少平方米计算：25平方米停车场自行车按每车位多少平方米计算：物业管理：物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。业主委员会及其产生方式：是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。是代表物业全体业主合法权益的社会团体，其合法权益受国家法律保护。业主委员会的产生：由业主大会从全体业主中选举产生。标准接待流程是：前接待裱板区模型区销售桌工地样板房送客户前接待要求：在前接待桌等候，准备好销夹、指挥棒，看见客户到来，提前站至门口等待客户，客户进门前，主动拉门，请客户进来，并大声告知案场,“客户到”，案场全体业务人员起立，“欢迎参观”。 进门之后先询问客户是否第一次到，之前有没有打过电话来，如客户第一次到访，则需要先进行自我介绍，双手递过名片，字体方向应对着客户，问客户是否方便交换下名片裱板区要求：站在客户前方，引导客户至裱板区，讲解裱板时，腰挺直，销夹夹在左手，右手拿指挥棒，讲解时吐词清晰，注意与客户互动，避免出现冷场，站位应该位于客户的右侧方，不能挡住客户的视线，指挥棒指点时，线路清晰，不能在裱板上乱敲击。介绍完裱板，应该对客户的基本信息有所了解，如出行工具，家庭结构等。模型区要求：自然的将客户从裱板区引导至模型区，讲解模型时，注意讲解层次分明，代看线路清晰，避免在模型区出现绕圈的情况；如果客户在模型区吸烟，应该主动递烟灰缸，客户递烟，可以委婉的告诉客户目前自己在工作，不能够吸烟；客户如果想坐在模型上面休息，应该委婉提醒客户，更不能出现自己与客户一起坐在模型上的情况。 模型区是和客户进入深入了解的机会，在模型区应该要了解到客户买房的动机、需求房型、预算等情况，方便下一个销售环节的进行在裱版区主要介绍哪些内容：项目地理位置、周边交通配套、周边商业配套、周边市政配套、未来片区规划等。在模型区主要介绍哪些内容：项目规模、总体规划、在售区域、小区内交通组织、车位相关信息、景观特点、建筑形式、户型特点、交付标准、物业管理形式与相关资费情况等。销售桌要求：客户入坐后，主动帮客户倒水，水倒2/3满，端杯下部，手指不要接触杯口，递项目的销平、销海，自己的坐向应该朝着控台一面，坐资端正，不要随意的靠，躺在沙发上，造成懒散的感觉。 销售桌是最重要的一个销售环节，在销售桌上，客户的心理价位，户型的喜好，购买力等因素，销售人员应该已经了如指掌。带看工地要求：带看工地主动帮客户拿安全帽，如果有看房车，则先请客户先上车，如果没有，要选择最安全的路线，最能够突出项目卖点的路线、带看时引导客户行走路线，沿途提醒客户安全，看完工地回来则主动提醒客户拿下安全帽，收回。带看工地的目的在于让客户对产品有更深刻了解带看样板房要求： 进入电梯时，提前按电梯，电梯到达时，请客户先进，出电梯时，自己走在前面引导客户，进入样板房前，主动递鞋套，讲解样板房时，客户如果小孩，婉转提醒客户注意小孩子的安全，带看样板房线路基本选择，主次主的顺序，走出样板房时，提醒客户脱下鞋套。样板房是逼定客户，促使成交的重要环节。带看样板房时介绍哪些内容：户型结构、楼房朝向、各房间大约面积及开间、交楼标准与非交楼标准、物业安防系统等。送客户要求：如果客户没有定购，客户离开之前，则需要让客户登记，留下下次追踪的机会，客户出门时主动送客户，帮客户拉门，如果客户有车，需要将客户送至停车处，客户离开时，目送客户离开，最后，及时给客户发送关怀短信。 逼定的前提是：客户本人一定要有“决定权”；客户本人有充足的预算；客户本人对楼盘感兴趣。逼定的方法有哪些：利用户型逼定；利用楼层逼定；利用户型、楼层一起逼定；利用价格、付款方式逼定；利用优惠活动期限逼定；利用假想竞争客户逼定，制造“二顺位”情况；等等。接听来电的注意事项：电话中不得回答销控；电话中不得谈具体的折扣、优惠、价格；不得在电话中私自确定付款方式、签约时间；不能随意告之开发商电话；不要在电话中纠缠，让客户接受所推物业即可约电话客户来现场办法：传递热销气氛；现场SP活动（促销活动、联谊会等）；长期客户可不间断的告之客户工程进度