房地产市场的基本特性(5页).doc

-房地产市场的基本特性-第 5 页房地产市场的基本特性房地产市场可以理解为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等活动的场所以及一切交易途径和形式。房地产经济学中对房地产市场的定义，则是指当前潜在的房地产买者和卖者，以及当前的房地产交易活动。一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。房地产市场作为市场体系的基本组成部分，具有市场的一般规律性，如受价值规律、竞争规律、供求规律等的制约。由于房地产商品本身具有区别于其他商品的独特属性，房地产业在国民经济中又具有特殊重要的地位，这就导致了房地产市场具有一系列区别于一般市场的基本特性。(一)市场供给的特点由于房地产商品的供给在短期内很难有较大的增减，因此市场供给缺乏弹性;由于房地产的位置、环境、数量、档次的差异，市场供给具有非同质性;由于土地的有限性、不可再生性，以及房地产投资规模巨大，使房地产市场具有高度的垄断性，从而导致房地产市场供给主体间的竞争不充分。1. 市场缺乏弹性由于房地产的位置固定，其中包括了自然地理位置的不动性和区位关系的不动性，它对房地产所处周围的交通、基础设施都加以限制。其次土地是一种稀缺资源，因此一个国家能够供给城市使用的土地数量总是有限的。另外是使用价值的不可替代性和开发建设周期长的特点，所以不论市场需求量有多大，价格有多高，市场供给量不可能在短时间内发生较大变化。2. 市场供给的非同质性房地产市场的供给和需求具有高度的层次性和差别性，由于人口、环境、文化、教育、经济等因素的影响，房地产市场在各个区域间的需求情况各不相同，房地产市场供给和需求的影响所及往往限于局部地区，所以会造成一个地区及一个城市的不同分区，不同分区内房产类型存在差异，同一分区内建筑档次也有不同程度的差异存在。3. 市场的高度垄断性房地产市场竞争不充分，更容易形成垄断。在一个城市范围内，由于房地产是位置不能移动的产品，它只能和相邻的房地产存在竞争。从房地产产品的角度来看，因为只有少数房地产开发商进行竞争，所以房地产市场具有寡头垄断市场的明显特征。再加之房地产市场的信息不充分，对于消费者而言，由于房地产位置及其位置派生出的一系列属性和消费者的偏好匹配，是一宗房地产对特定的消费者具有唯一的吸引力，那么换句话说就是这一宗房地产的垄断性很强。4. 市场供给和需求的不平衡性房地产市场供求关系的不平衡状态是经常会发生的。虽然价格和供求等市场机制会产生调整供求之间的非均衡态的作用，但随着诸多市场因素的发展变化，原有的均衡态将不断被打破，因此，房地产市场供求之间的不平衡性将长时期存在，而均衡始终只能是相对的。(二)市场需求的特点房地产是人类生存、享受、发展的基本物质条件，是一种基本需求，市场的需求首先具有广泛性;与市场供给的非同质性相吻合，需求者购置房地产时通常有不同的目的和设想，因而需求具有多样性;同时，购置房地产的开支巨大，通常需要借助金融信贷机构来进行融资。1. 市场需求的广泛性房地产市场需求的广泛性主要表现在两个方面：第一，住宅是人类生存的最基本的生活资料，人的衣食住行的需求与生俱来，只要有人类的地方就有对各式各样住房的需求。第二，房地产是一切社会经济活动的物质基础，房地产遍及人们的日常生活和社会经济活动的各个领域，是人类生存、发展和享受的基本物质条件。2. 市场需求的多样性由于不同消费者的收入水平、文化程度、职业、年龄和生活习惯等不同，自然会形成各式各样的兴趣和爱好，因此对于房地产区位、房型、功能的要求自然也就会有差异，这种差异也就形成了房地产需求的多样性。3. 市场需求的双重性由于房地产可以保值、增值，有良好的吸纳通货膨胀的能力，因而作为消费品的同时也可用作投资品。(三)市场交易的特点由于房地产市场上的商品本身不能移动，交易是房地产产权的流转及其再界定;房地产交易通常需要经过复杂和严密的法律程序，耗费时间比较长，交易费用通常也比较多;加之市场信息的缺乏，市场交易通常需要估价师或物业代理等专业人员提供服务。房地产市场的加以对象是不动产，在交换中转移的只是房地产权属，这就意味着它与一般商品的交易不同，即不能像一般商品那样采用一手交钱，一手交货，钱货两清的方式完成交易。事实上，房地产产品既不能转至特定的交易场所进行交易，成交后也不能携带和移动。房屋的流通和土地使用权的有偿转让，其交易过程只是货币与房地产产权的交换，而没有物质实体的“物流”。因此，在现实中，房地产市场的交易活动，通过签订房地产交易合同来进行交易，并发生相应的房地产产权变更。房地产市场上进行交易的商品不仅有各种各样的、不同用途的建筑物，还包括与其相关的各种权利和义务关系的交易。交易方式不仅有买卖、租赁，还有抵押、典当及其他的让渡方式。房地产交易应遵循以下一般规则：房地产转让、抵押时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。实行房地产价格评估。实行房地产成交价格申报。房地产转让、抵押当事人应当依法办理权属变更或抵押登记，房屋租赁当事人应当依法办理租赁登记备案。(四)市场价格的特点房地产商品的不可移动性，使房地产价格与其所处的地理位置关系极大;其次由于人口的不断增长和经济社会的不断发展，房地产价格总体呈向上波动的趋势;但现实价格是在长期考虑下而个别形成的，因此也不容忽视涉及交易主体的个别因素的影响。1. 市场价格的区位性由于房地产的不动性，因此其价格很大程度上的一个重要影响因素就是地理位置和其周围的基础设施的价值。房屋的价值和周边基础设施的价值是相互渗透的。房价不仅受地区经济的束缚，还受到周围环境的影响，房地产不能脱离周围环境而单独存在。比如，置业投资者通过商铺租赁想获得稳定的经常性收益，那么一定会考虑的因素是这个地区的客流量如何，该地区的客户的收入水平和消费能力怎么样，周边交通是否方便，以及未来政府对于这里的规划等等。另一方面，政府对于土地的利用规划也会影响房价。当政府把某一片土地规划为城市新区，这片土地的价格就急剧上升，特别是潜在收益最高的CBD区域的土地价格更是扶摇直上。2. 市场价格总体趋势我国的经济增长快速，而其中推动其发展的动力就是房地产产业的发展，因为房地产对周围的经济有很强的带动力和影响力。房地产产业的兴旺发展能够强有力的带动许多产业的快速增长与繁荣，所以当一国经济发展面临困难时，通常会采取相应的房地产市场宏观经济调控政策。另一方面，房地产市场是个投资市场，人们在满足自己的住房需求后会去投资房产，正是由于这种需求，以及房地产供给紧缺的相互作用，导致了房地产价格持续走高。3. 交易主体心理因素影响心理因素是指人们对房地产价格变化的心理承受能力，或对价格的心理评估。主要是指房地产购买者对于未来政局和经济前景的信心施于房地产行市的心理作用，对房地产价格造成影响，心理因素对房地产价格的影响有时是不可忽视的。以上四个方面是房地产市场的主要特征，但对于某一国家或地区的房地产市场，还要受其社会经济环境的影响，尤其是受到社会体制的规定。如不同的社会体制形成了不同的土地所有制，我国的土地出让制度导致了我国房地产市场的一些独特性。参考资料：现代房地产经济学 高波编著 南京大学出版社