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-xx住宅项目可行性分析报告-第 29 页商住项目可行性分析报告项目地址：清远市新城区人民一路与文明路交汇处发展商：清远市丰泰置业发展有限公司编制日期：2011年10月目 录第一部分：项目概况 第二部分：投资环境分析 第三部分：项目区域价值分析 第四部分：清远房地产市场分析 第五部分：项目定位及建设规划建议 第六部分：投资预测 第七部分：结论 第一部分 项目概况一、项目概况项目位于清远市新城区人民一路、北江一路与文明路交汇处。地块以北有北江一路正望北江河，以东有长岭洲心中学，以西有市政府、索菲特五星大酒店。该项目位于北江大桥、凤城大桥、武广高铁清远站、广清轻轨铁路站区域内，有着非常便利的交通。周边成熟小区有金海湾豪庭、帝景豪园等；正在兴建大型的商住楼维港半岛等；附近设有大型休闲购物中心（蠃之城）。该地块属于闹中带静的位置，非常适合居住。并预示该区域将步入全面、快速的发展，是非常有前景的区域。二、项目经济指标及合法性项目总用地面积为61085.3平方米，并于2010年9月开始办理有关的报建手续，已取得国有土地使用证等相关经清远市政府批准的手续。文件名编号核发时间土地使用证清市府国用(2008)第000774号2008年03月07日三、项目主要经济指标项目建设用地面积61085.3建筑密度30.4%总建筑面积约310000容积率5.55住宅公寓建筑面积285800绿化率35%商铺建筑面积20000总户数会所建筑面积1200车位数幼儿园、卫生站、两委会、消防站、公厕等合计建筑面积3000地下室建筑面积（不计入容积率）50000第二部分 投资环境分析一、2009年清远经济状况中国社会科学院日前发布2009年城市竞争力蓝皮书，清远市与鄂尔多斯、河源并列排名“综合增长竞争力城市”首位。2008年是清远市发展进程中极不平凡的一年。全市各族人民深入贯彻落实科学发展观,大力推进工业园区化、农业产业化、城镇特色化和管理人性化,成功战胜低温雨雪冰冻灾害,积极应对国际金融危机的不利影响,经济实现平稳较快发展。全市生产总值、财政一般预算收入、全社会固定资产投资、社会消费品零售总额四项指标增幅居全省首位,实现经济增长全省“五连冠”目标。全年完成生产总值746.6亿元,增长18.4%；人均生产总值2.02万元,增长16.5%。规模工业总产值1620.4亿元,增长42.9%；规模以上工业增加值389.7亿元,增长30.8%。完成全社会固定资产投资703.5亿元,增长44.4%。来源于清远的财政总收入89.1亿元,增长38.3%；其中,财政一般预算收入37.4亿元,增长34%；人均财政一般预算收入1011元,增长31.9%。外贸出口13.8亿美元,增长16.1%。以旅游业为龙头的第三产业加快发展,全年接待游客1488万人次,增长12.5%；旅游收入56.3亿元,增长17.5%；城乡市场兴旺,实现社会消费品零售总额250.6亿元,增长27.3%。物价和金融运行保持稳定,居民消费品价格水平上涨4.5%。年末金融机构人民币各项存款余额645.1亿元,比年初增长15.2%；贷款余额273.9亿元,增长21%。民营经济蓬勃发展,新增个体工商户1.8万户,新增注册资金5.1亿元；新登记私营企业1170家,新增注册资金16亿元。民营经济共完成投资368.6亿元,增长64%,占全社会固定资产投资总额的52.4%；规模以上民营工业企业达399家,完成增加值165.8亿元,增长31.5%,占规模工业的42.5%。二、2010年对房地产利好的几个方面1、宏观经济持续走强，清远概念逐渐深入人心国内经济复苏在望，投资信心不断增强；清远经济连续六年增幅第一，增强了消费者在清远置业安居的信心；2、清远政府大力支持清远政府近年来实施“三化一园”发展战略，强力拉动房地产开发、消费升温，直接推动了房地产市场的发展；清远城市化进程加快，促进房地产市场持续、健康、稳步发展；3、交通利好不断涌现，清远概念持续升温广清轻轨于铁定动工，3年内建成，届时到广州只需25分钟，大大拉近与珠三角的距离；武广高铁2009年底通车，到武汉仅需3.5小时，使清远城市发展和工业的发展提供了强大的后劲；4、购房需要将进一步加大，外地人来清远购房比例将会提升清远正在全力打造成为国家优秀旅游城市、珠江三角洲后花园，吸引外地人来清远置业；清远市城市辐射力的提高，将刺激周边区域的购房需求；旧城改造速度加快，积极推进货币化分房，扩大住房补贴覆盖面，促进购房消费增加；第三部分 项目区域价值分析一、清远市总体城市发展与规划清远市市辖区范围，总面积9272平方公里；中心城区以现状凤城街道办事处、东城街道办事处、洲心街道办事处以及横荷街道办事处为主体，包括龙塘镇、源潭镇、石角镇部分用地，总面积约2713平方公里。清远市2006-2010年的规划方案原则确定了清远市中心城区“珠江三角洲后花园，以轻加工工业和旅游服务业为支柱产业的滨江山水园林城市”的城市性质定位和“两轴三组团结构”的空间结构。城市空间结构总体发展方向是“东进南拓”。借助区位优势，产业布局集中在城市南部，形成“倚山兴业、滨水安居”的空间布局模式。规划结合清远市山、水、城相依的特点，以四水（北江、滨江、大燕河、笔架河）为现状依托，通过人工湖的开挖，使“山、水、城”相亲、相融。构建环城水系、环城绿带，建设“大运动生态环”，使城市朝健康城市的目标发展。规划将自然山体、水体引入城市空间，突出城市特色，规划形成“两轴三心三组团”结构，两轴包括“一主一次”两条城市发展轴：城市发展主轴为广清大道，城市发展次轴是北江；三心包括一个城市主中心，两个城市副中心；三组团分别为：江北组团（城市商业服务、生活居住、职业教育等职能为主）。中心组团（城市行政、文化、体育等职能为主）、龙塘组团（城市工业发展区）。 二、新城东片区在清远城市与规划中的功能定位1、项目所处位置是清远市东片区，是清城区政府重点发展区域之一。城区政府在六届人大二次会议的报告中提出2009年以“东拓”战略继续打造新区建设新亮点，以“西进”战略加速城西片开发建设，以“名镇”战略提升集镇的建设品位，全面推动城乡建设上新台阶。“东拓”战略即加快旧城、东片的规划建设。按照“政府引导、市场运作、有序开发”的城市经营理念，着力引进实力雄厚的开发商，结合旧城上廓一片北江河堤的建设和小市以西一片城中村改造，高起点、高标准地实施连片规划、连片改造，加快改善北江大桥东西“一河两岸”的面貌。“名镇”战略是逐步将源潭、龙塘、石角三个中心镇打造成为面向中心城区、辐射周边的“次中心城市”。将集镇建设和工业化结合起来，大力引导大型企业在集镇周边建设生活配套区、行政中心、集团总部，加快集镇扩张。继续引进一批上水平的商住商贸项目，提升集镇的人口聚集、商品集散、生活配套服务功能，提高集镇发展品位。名镇战略的实施将大大加速城市化进程，为商业的发展提供空间。2、专业市场的建成将促进该区发展加快，建设商业市场能实现与专业市场互补。根据清远市对新城提出的“东拓西进”战略发展目标，该区域将大力发展商贸批发市场及物流业，区域内市政重点支持的清远义乌商贸城、10万平方米的农副产品批发市场和清远汽车销售城等多个大型专业市场的开工建设，标志着清远新城商贸物流核心区迈进大开发，大建设的快速发展阶段，武广客运专线、广清城际轻轨建成开通，将进一步奠定该区城成为粤北地区商贸物流批发中心的地位。据了解，政府即将在义乌商贸城设置公交首末站和中长途客运车辆停靠点。这将会大大提升该区域交通的便捷性。三、项目机遇1、客源市场拓宽的可行性日益明显，高尚住宅和高品味位消费追随者持续增加。随着我市社会经济的不断发展，招商力度不断加大，使清远成为了珠三角产业转移的重要宝地，各类民营企业如雨后春笋般不断发展和壮大，社会经济的迅猛发展也促进了城市人口和外来人口的不断增多，高收入高消费人群也越来越多,有特色的小区物业将受到追捧。2、项目优越的环境优势及位置优势，除对本地市民吸引外，对港澳和珠三角地区的投资者将产生巨大的吸引力。随着我市蓄水工程建设和突出“湖城”主题建设的定位，以及市区扩大黑底化、亮化、绿化、净化等“四化”的成果，大大提高了城市的商业化水平和品位，优美的山水自然风光和良好的投资环境，使港澳和珠三角地区的人群对清远的“美”产生了神奇的向往。 四、城市发展前景1、人口规模扩大，外来人口不断增加 截至2009年，全市户籍总人口405.8万人，比上年末增加2.8万人，增长6.9。全市常住人口373.19万人，比上年增加7.32万人，其中清城区常住人口约55万。近年来由于落户清远的企业不断增多，而本地技术型工人缺口比较大，因此外来人口的数量也在不断增加，据测算2011年外来人口约35万，比上年末增长约28。2、居民收入水平不断提高截至2009年，市区居民人均可支配收入15006元，比上年增长12%。全市在岗职工年平均工资26799元，增加3246元，增长9.5%。 农村居民人均纯收入4887元，比上年增长14.1%。3、产业规模不断优化，城市基础配套设施不断完善坚持以工业发展为核心坚定不移地坚持工业强市指导思想，坚定不移地走新型工业化道路，坚定不移地办好工业园区，坚定不移地营造“洼地效应”，坚定不移地抓好招商引资，坚定不移地优化软环境，为清远工业的加速发展打下了坚实的政策基础。目标：在2010年三产结构调整为12：48：40。（08年为：13：58：29） 城市化为载体 一、取消农民进城的户口和收费限制。逐步减少农民，加速城市人口的集聚。二、通过修编，扩大中心城区的规划。三、抓好教育的集约，把教育资源相对集中在城镇，通过教育实现人口的集约，提升城市水平。四、坚持城市化与产业化同步推进，用产业聚集效应带动人口从农村到城市的战略转移； 4、交通规划振奋人心高速公路：2010年清远将成为我省高速公路建设的重点地区和主战场，最终实现与广佛同城化及无缝对接，形成“品”字型的城市群，全面融入珠三角。 出省通道：广(州)乐(昌)高速公路(清远段)、二(连浩特)广(州)高速公路(清远段)和英德至连州高速公路-跨越之路；与周边地级市的对接通道：佛(山)清(远)高速公路、清(远)从(化)高速公路、汕(头)湛(江)高速公路(清远段)和汕(头)昆(明)高速公路(清远段)-民族团结之路；建设清(远)连(州)高速公路连南段和广清高速北延线-城区协调之路；以及对广清高速进行4车道改8车道扩建-广清高速通道；届时将形成总里程1088公里，总投资900多亿元。 高速铁路：武广铁路通车、广清轻轨（2012年建成通车）。综上所述清远是一座高速发展，欣欣向荣的城市；城市的聚合力不断增强，吸引大量外地人来到清远投资、置业。第四部分 清远房地产市场分析目前清远房地产市场状况（一）清远房地产发展历程1、清远房地产业的发展相比珠三角地区的起步较晚。2000年以来，清远市政府采取了一系列措施促进房地产业的发展，包括采取优惠政策，引导民间资本投入房地产业；取消货币分房政策；逐步限制市区自建房的审批；促进金融对房地产的支持；以上措施的逐步落实，使得清远的房地产市场逐步形成，并持续健康的发展。主要体现在以下两个方面：【房地产开发投资额逐年上升】 2001年以来，清远市房地产开发投资额逐年稳步上升，特别是2005年，投资额大幅度上升，同比增长68%。 【空置面积2003年以后逐年下降】 清远市商品房空置面积2003年以前呈逐年上升的趋势，在2003年达到最高峰44.25万平方米，2003年以后则稳步下降。说明2003年以后清远房地产市场发展良好，销售面积超过竣工面积，供不应求。 2、0609年市区房地产开发统计主要指标情况表年份2006年2007年2008年2009年完成开发投资（万元）95395123940123886139835商品房施工面积（万）119.35130.25156.63358.45其中：新开工57.2164.5948.7789.34商品房竣工面积（万）51.3637.3118.4280.2商品房销售面积（万）49.0133.9350.1465.99商品房销售额（万元）7443012171584904213993商品房空置面积（万）35.5419.3525.1723.66投资额呈现逐年增大的趋势； 销售量反复攀升； 销售单价稳步提升；3、0609年市区住宅销售情况小结：（1）客户需求的单套住房面积呈现逐年增加的趋势；清远居民的收入水平提高较快；当地高端消费者愿意在本地置业；大部分为自住的刚性需求；（2）住宅单价涨幅总体比较平稳；新建普通住宅单价涨幅不大；江景或别墅类住宅对整体单价拉动作用大；住宅单价呈现逐年小幅上升的趋势；(二)、近两年清远房地产销售情况07年是房地产市场疯狂的一年，清远也不例外，在舆论和宏观环境的影响下，投资性需求和被激发的刚性需求集中释放，清远的房地产市场呈现爆发性增长，但进入2008年，房地产销售量有所下降。商品房竣工面积面积对比上年增长住宅销售面积对比上年增长2006年429万20. 5%130万20.9%2007年718万67.3%230.2万76.8%2008年720万0.3%112万同比下降51208年全市房地产企业完成投资比07年增加了68.86，2008年全年房地产开发企业完成投资108亿多元，其中市区56亿多元，同比分别增长68.86%和38.53%.商品房竣工面积283万平方米，其中市区143万多平方米，同比分别增长47.15%和27.94%.全市批准预售面积339万平方米，其中市区批准100个项目预售，面积167万平方米。(三)2010年清远房地产市场情况据市房管局最新数据,12月成交1698套,环比增长51%,与1月479套相比增长了3.5倍,平均每月增长59%。上半年总计成交住宅5873套、81.12万,同比增长1.1倍；而08年全年的成交量才5595套、成交面积74.54万,也就是说09年上半年成交量分别超过08年全年的4.97%、8.83%。成交均价方面,1月均价为3062元/,6月均价为3875元/, 12月均价为4152元/，一年时间增长了1090元,增幅达35%。与08年同期相比,每月均价至少高3个百分点。二、清远商品房供应区域分析1、新城板块：板块位于清远城市新规划的核心范围内,是目前清远发展较为完备的区域,政府机关、商业购物场所、交通相当完备,房地产项目分布主要以人民路为界,按南北划分,该区域楼盘的品质较高,小区规模以及配套都较为完善。同时随着市政规划的利好对新城的倾斜,该区域的竞争态势将会进一步加剧。广信花园、凤城世家、巴黎春天、凯旋花园、恒福国际公馆等。2、广清板块：板块位于城市规划的主轴上，该方向也是城市未来发展的主方向，该板块都是规模较大，质量较高的，由于板块规划及起步较晚，现阶段楼盘处于相对低价状态，性价比较高，升增潜力较大，主要有云山诗意、汇江花园、世纪花城、现代城。3、沿江板块：板块紧邻北江,江景资源稀缺,较其它版板块具有不可复制的资源优势,产品以160210的大三房与四房为主。同时区域内产品居住舒适度较高,虽然价格较高,但由于资源的不可复制性优势,板块总体升值潜力较高。代表项目有金海湾、金信蓝湾、金逸雅居、帝景豪苑、碧江帝景（筹建）、御水龙庭、锦江豪苑、阳光嘉园、金碧湾、维港半岛等。该板是本项目的主要竞争对手。4、旧城板块：区域在售项目数量较其他居住板块为少,但未来计划出售项目较多，共有8个项目，总建筑面积为751793平方米，慧峰豪庭、雍华庭、御景湖畔、恒丰华庭、汇侨新城、雅悦峰景花园在售。未售在建楼盘有湖景湾花园、产品以实用为住，由于该区域属于老城区，板块最大卖点是交通便利及众多公交车线路,生活配套设施完善,中小学集中,生活气氛浓厚。5、东城板块：该板块处于清远城市发展东西轴线,为未来市政规划的热点区域。同时板块临近“五星级”酒店、清城区政府、清远市公安局等政府机关办公区域,同时未来部分市政相关办公区域可能落户东城板块,区域影响逐渐扩大,同时针对房地产项目而言,其板块的潜在中高端客户基数大,为房地产开发商未来重点开发的区域。虽然现时板块内的相关市政配套尚待完善,区域内房地产发展尚处于起步阶段,但区域未来升值空间巨大。主要有关加州花园、碧水龙庭，本项目位于东城板块升值空间巨大。6、清新板块：清远、清新城区一体化进程加快，加速了跨区置业进程，而清新房地产刚刚发展，该板块生态环境好、空气清新，是发展休闲、投资型地产项目的好地方，而板块所处区域交通十分便利，而楼盘价格普遍不高但性价比较高，发展潜力较大。区域内,相对景观资源较好,周边配套相对齐全,公交配套相对较少,产品规划设计水平较城区低,普遍以“社区型”产品为主，产品的户型面积跨度较为集中，以120160的三房、小四房为主,代表项目有美林宏景、新亚时代城、御峰、尚山、华府一号。各主要楼盘分布如下：通过上述统计，市区（包括清新县城）在售（或即将销售）项目超过60个。主要楼盘销售情况统计表（2009年）地块区域楼盘名称均价（m2）总销售率（%）项目主题建筑风格户型小市沿江地段金信蓝湾豪庭580058为江居而来法式巴洛克外立面设计，由4栋28-30层半围合式组成161290m23-6房户型帝景豪园448066江山观邸、御领凤城欧陆式建筑风格,由8栋12-28层，采用外江内湖的星座式布局围合组成。外立面为碟式设计130400m23-5房、复式户型金海湾豪庭4550剩170套左右建造在公园里的家欧陆式建筑，集别墅、多层洋房、小高层洋房于一体。130260m23-4房，复式户型金逸雅居430020感受亚热带风情 享受黄金海岸生活现代风格建筑，由11栋11-32层小高层、高层围合而成。88-131m22-3房户型汇展第一海岸450088纯正的名望标签欧陆风格，单栋建筑，层高31层。121-195m23-5房户型清城区沿江地段锦江豪苑589094重点打造法式皇家园林小区、江畔名门 生态典范法国皇家建筑，2131层围合而成。113-240m23-4房，复式阳光嘉园463567水岸生活，七彩人生现代风格建筑，由25栋高层洋房围合而成130-300m23-5房，复式户型和富夏阁380096北江水岸.首创布吉风情空中花园会所东南亚建筑风格，单栋112-300m23-4房，复式户型金碧湾500040精彩江岸、瑰丽家园欧陆建筑风格107-240m23-4房，复式户型丽景轩385026城脉脉，江逸，心自然现代小高层单栋建筑82-175m23-4房从以上表格可分析如下特点:2009年整个房产市场均价在4600元左右，项目规模大且为江景楼盘的均价会有所上升，介乎在4500元至12000元之间。在众多调查楼盘的销售率数据显示，销售状况非常好的有帝景豪园、汇展第一海岸、金海湾、金碧湾、阳光嘉园、锦江豪园、御水龙庭、凤城世家、云山诗意。充分展示出江景楼盘和项目规模大的楼盘是清远市民对居住环境的偏爱。主要楼盘销售价格情况统计表（2010-2011年）富景10000元起名流府邸现代高层建筑，金信华庭8500元国际园林景观 上层生活社区南亚巴厘岛主题风格,自然主义景观设计蝶式丽景7500元城市地标 人居典范欧陆风情设计户户朝南的碟式布局。金鑫6500元尊贵领地 尊荣体验欧陆风格维港半岛8500元在公园里找到家现代建筑，由30栋高层电梯房组成，73-300m22-4房，复式凯景12000元当清远邂逅东南亚,从此生活充满想像现代建筑风格88-300m22-5房，复式锦江8500元现代东方大宅116-179m23-4房，清华湾8000元城心E，精美细户欧陆风格，商住塔楼85-200m22-3房，复式从以上表格分析如下特点：2011年项目规模大且为江景楼盘的整个房产市场均价在8680元左右。表明高端产品还有持续上升势头。第五部分 项目定位及建设规划一、项目背景定位综述从市场分析看：从经济条件看，清远具备发展房地产的坚实基础，产业经济发展迅速，城市基础设施好，有稳定的购房群体，市场具备良好的承接能力，适宜大盘开发，不存在消化不良的问题；从地产发展的历程看，清远地产发展到向主题社区过渡阶段，户型产品面积趋小，品质提升的转型时期，市场呼唤能领导真正城市生活精品型项目；清远市场已进入整体综合竞争时代，项目竞争不但是个盘竞争，也是区域竞争，是多层次、多角度的综合竞争，而市场缺乏个性鲜明的、既能体现个盘特点，又能顾及区域竞争的具备综合竞争优势的项目；从客户群看，本区辐射能力有限，客户区域特征明显，“挖潜”和吸引本地及外地客户，特别是周边乡镇客户是进一步扩展、吸引广州北、外来投资客是市场容量放大的必经之路。从项目分析看：项目优势资源除区域发展潜力、教育配套有一定的基础外，其余都要精心规划、建设，但项目的规模优势，再结合产品创新、主题特色园林等优质的附加值，使本项目具备打造区域代表项目的潜力；基于以上分析，本项目将从以下方面建立核心价值体系：城市中心精品居住社区、现有区域居住模式的提升（主题社区）；引领性的产品设计，产品开创全新的产品时代（创新产品）；有突出主题的园林景观、完善的配套：幼儿园、会所、商业（高附加值）；30万平米大盘社区，规划空间大，产品线丰富（规模价值）；优质教育：双语幼儿园、清城一中、华侨中学（人文价值）；独创主题概念和文化营销（专业营销）。二、整体功能定位以中高档精品住宅为主，商业为辅（商业满足小区及周边社区的生活配套、拟建一个大型超市式菜市场）；以高层住宅为主，控制整体成本突出产品性价比；以居住为主的精品社区；项目商业连通自成一体，形成城市商业街区，融入城市商业体系。三、项目形象定位中心东区·30万平米·城市生活街区中心东区北江南岸为新城，项目位于新城东区，以城市中心的定义，实现项目区域形象的再造。30万平米凸显项目无可比拟的规模优势，以激发目标客户群的置业激情。生活街区一种新兴的城市生活模式，超越传统“街坊”理念，除邻里关爱外，突出便利、舒适、时尚、开放的城市居住生活方式，是“新城市主义”的实质体现。四、目标客户定位通过市场调研分析，清城购房群体主要由四类阶层组成；一是原住居民的升级换代，改善居住品质；二是政府机关公务员和事业单位职员；三是私营业主、个体工商户。四是外来置业群体，包括周边乡镇、清远辖下的市县的“进城”客户和外来投资客户群。从实际分析看，主要还是前三类客户，外来置业群体为辅。总的看，客户群具备浓厚的“区域”特色。经综合分析和对未来市场发展态势的把握，本项目的目标主力客户大致有四类群体组成：1、政府机关公务员和事业单位中等级别职员、白领阶层。约占：40%左右。2、本市居民+本市经商的工商个体户、私营企业主。约占：30%左右。3、郊县、乡镇“进城”客户及异地客户。约占：10%左右。4、广州北、花都等区受高房价驱赶的自住或投资的客户。约占：20%左右，并争取更多。随着清远城市综合经济水平的不断提高，清远的各项利好规划的落实实施（如武广客运专线、城市轻轨等）周边城市特别是广州、深圳、佛山等城市的客户比例将会不断提高。五、价格定位：考虑到项目整体定位结合现有市场环境，所以在本项目的销售中执行“平开高走”价格策略根据本项目档次、地段，同时考虑本项目成功开发的品牌价值，结合本项目的特色产品设计，规避政策不确定的风险，不宜大幅超过市场期望水平。以产品创新引领市场，以最高性价比打动客户，在有效的推广策略下，本项目住宅部分入市价可以达到5800元/起的销售单价，实现销售均价：7000元/。商铺入市价可以达到25000元/的销售单价，实现销售均价：19000元/。车库销售均价：15万元/个。六、项目设计方案总体平面布局采用南北向、大间距的围合中略带开放的平面布局方式；建筑布局：分别有一层三户、一层四户、一层六户；2631层高层建筑，一层六户高层建筑布置在地块南侧，保证朝向不好的单位获得最大面积的社区园林空间和实现小区景观最大化；利用各种不同的建筑形式，使小区的绿化有机串连，互相渗透，形成一个整体的社区绿化，与外部环境形成一个自然的过渡，使之形一个完美的整体。整体建筑采用南北向规划布局，形成中心庭院，达到了半围合、保护和代表小区形象的作用，使小区内部生活得到保护的同时，保证了阳光、空气的通透，完成了形式和功能的巧妙结合。2、建筑风格根据项目定位和地块特色，本项目建筑风格为：现代简约风格注重功能特色，立面简洁、色彩清新，传达都市的时尚感同时，也体现品质感。建筑外型：俊郎挺拔、轮廓和天际线分明，成为重要的视觉意向，地标性建筑立面处理采用现代手法，别致的挡板设计，巧妙地隐藏了空调机位，完整地保存了建筑外观的美感。目前清远建筑风格以欧式为主，各建筑风格差异不大，档次形象难以本质区分。建筑外立面采用灰、白两种主要颜色，以显示简约、高档的效果；材质上选用面砖、质感涂料少量石材。颜色性能更加持久，更富质感；阳台采用玻璃、铝合金竖条、网眼铝板等材料，既注重外立面的美观、多样，又注重居住的私密性。3、景观与环境设计项目景观设计采取自然流派设计，融合法式园林的规整与英国的自然式风格，拥有浪漫、优雅而又透出皇家的威严与典雅。力求以细致典雅的欧式园林来衬托出项目尊贵的气质；园林注重亲和性、开放性和可进入性，体现以人为本的精神。蜿蜒曲折的小道，随处可见的绿地，旖旎相映的小品元素，使得处处有景、处处有美，令社区与人接触时，给予人内心的感动和影响；而园林的核心景观商业会所泳池的设计，湛蓝的池水、休闲椅、太阳伞营造悠闲的风情，令人放松、恣意，而四处散落的水景更是更体现了参与性与亲和性，真正达到人与自然和谐共处的至高境界。4、户型设计房型户型面积（M2）套数套数比例%四房14017010%三房9013013%二房70-9025%公寓35-4052%100%户型设计创新，保持南北座向，提高户型实用率。考虑生态、健康、主人生活系统的设计理念。户型建筑面积以三房+二房为主，控制总价区间；适当设置适量四房丰富产品类型，并增加公寓为主户型的多样型和可选择性。通过面积赠送设计来市场产品线的跨度组合，增加产品卖点和优势；通过积极的产品创新来打造区域精品物业，提高项目附加值增加产品竞争力。5、小区配套会所配套：服务性的商务中心；运动型的室内恒温泳池、桑拿室、美容室、健身室、棋牌室、桌球室、乒乓球室等；咖啡厅或茶室。使会所具备娱乐、休闲、运动、商务等综合功能的尊贵场所，成为本项目之尊贵气质的核心体现，既方便业主，更将成为楼盘的独有卖点之一。会所单独设置，能对外营业。电梯：每幢楼配备日立、三菱或OTLS豪华电梯，全天候远程监控确保每部电梯零故障。幼儿园：配置一流，与名校结合的幼儿教育机构。6、小区智能化设置背景音乐系统在小区公共休闲场所设置音效系统，进行社区的背景音乐及社区重要信息发布；社区智能灯光系统根据不同时间、不同场景、场合、重要活动，制造相应灯光效果，营造丰富的光影景象和华贵的居住氛围。安防智能化系统设置集计算机技术、通讯技术、多媒体信息技术为一体的安防系统；周边防护系统在社区围墙设置红外高速云台摄像机、对射探测器、警示灯、24小时监控社区安全；同时在社区内设置多处监控中心、配合社区集中控制室对社区进行监控；双重巡更系统采用有线巡更和无线巡更相结合的方式，准确定位社区卫士的位置和行动路线；车辆快速到达系统设置车辆快速到达系统，将智能卡放置于车内，系统在10米外可遥感来车不必停车刷卡。7、物业管理聘请知名物管公司进行物业管理，建构和谐的社区文化，在社区服务上采用邻里中心服务模式。聘请品牌物业管理公司（通过ISO9000系列认证）作顾问，以提高楼盘形象，给住户信心，维持物业的市场声誉，令物业得以最大限度地保值和升值。按高起点之物业管理规划要求，并依照政策法规的相关规定，对楼盘实施专业物业管理服务的内容包括物业使用的管理及维修、养护； 物业公共设施设备及场所的维修养护和管理；公共部位的清洁卫生；公共秩序维护；便民服务网点的经营管理；红线范围内的车辆行驶及停泊；社区文化建设及组织相关活动；物业及业主的档案资料管理； 小区的安全护卫。第六部分 投资预测一、项目指标土地面积：61085.3平方米，容积率5.55，总建筑面积为310000平方米，其中住宅面积为286800平方米，商铺面积为约20000平方米、会所及幼儿园4200平方米，不计算容积率的架空层、地下层车库，可售建筑面积为305800平方米。二、成本预测（按总面积310000平方米计算）项目总投资成本测算表项目名称单价 （元/）成本测算 （万元）备 注土地费用土地成本677.521000放样核样测量费169小计（1）679.621069前期工程费用项目名称单价 （元/）成本测算 （万元）备 注环境评估1.546.5环境检测部门收费桩基检测（静载）393检测单位收费钻探费4.1127市政配套费30930按48元/缴纳（09年报建市政配套费半价计算）设计费用25775人防易地建设费35.21091。临时广告围墙工程1.855.8小计（2）100.63118.3建安工程费用项目名称单价 （元/）成本测算 （万元）备 注桩基（含试桩）、土方工程1935983住宅、商铺147545725电梯建安造价25775小计（3）1693 52483配套设施及其他费用项目名称单价 （元/）成本测算 （万元）备 注永久性用水及施工用水工程费8248永久性用水工程费、施工用水工程费小区绿化工程15465包括小区绿化及集中绿化用地消防水池、管网及设备13 403总平化粪池、污雨水、给水消防管网、大门、传达室、围墙、道路、消防水池、生活水池、现场办公室市政雨污水12 372永久性用电及施工用电工程费331023变压器电缆、一户一表及工程费、开关站间隔费小区道路、封土方、围墙、大门及传达室等10310安防15465光纤、可视对讲、红外线、单元门、周界报警系统、背景音乐、煤气报警、消防联动有线电视6186监理费8248审计费1.6952.4建安总造价×0.1招投标代理费0.824.8质量报监费2.886.8新型墙体材料费6186代施工单位缴纳(办理施工许可证时由开发商代缴)散装水泥基金0.7523.3同上防雷电图纸审查、检测131产权面积测量费131产权交易手续费5155抵押保险费131小计（4）140 4641.3项目期间费用项目名称单价 （元/）成本测算 （万元）备 注管理费用26.5821.5其中：前期开办费5155办公费15465（包含房租、水、电、气、物业费、办公用品、低耗品、固定资产、邮电通讯、公司年检、小车费用、业务招待费等）3年项目工资1031086111元/月×36个月销售费用(含销售提成)30930售楼部(含项目办公室)修建及周边绿化、销售部办公用品、模型制作、楼书DM单页印刷、开张费用、开盘费用、项目策划(培训)费用、报纸广告、电视广告、公交车身广告、公交站台广告、小区宣传栏广告、户外广告牌、房交会费用等。财务费用50415624贷款期限3年计算小计（5）590.518305.5税费项目名称单价 （元/）成本测算 备 注税金（6）507.615735.6税金（总价×12%）（1）-（6）合计3711.3115352.7开发总成本三、预测销售收入单位：或个项目建筑面积或数量单价（元）总价（万元）住宅3050007000（均价）213500商铺19000地面车库150000架空层地下车库150000合计213500