二手房中介的销售技巧(6页).doc

-二手房中介的销售技巧-第 6 页二手房的销售技巧二手房的销售技巧让房产销售人员更好的完成销售任务，同时也让房产销售人员更好的去理解帮助消费者，帮助消费者完成他们的民生大事。那么二手房的销售技巧都有哪些？房屋的买卖对于大部分的消费者来说都算是生活中的一件大事，因此，二手房的在销售过程中销售人员不仅要有销售的意念，还要有帮助消费者找到最适合自己的房子的意念。1、善听善问 当客人不善于表达自己的意向时，我们用什么方式去了解他心目中的想法？我们通过以不同方式向客人发问，从中了解客人的意向和需求。 2、集中谈判多次肯定 客：反正A单位25万我一定可以落实。不过，上次看的B单位也不错，B单位现在卖多少钱 要落实客人的最终意向，如果客人还在比较，客人很快便会对所有单位都失去购买欲。在客人“落诚意金”后，不可将客人置之不理，应多与客人沟通，肯定他的选择，以免客人会后悔并终止成交。 诚意金是我们成交的试金石，如何说服客户交付“诚意金”： （1）如推盘的目的性很强，应在约睇楼周边期间为收取，“诚意金”作一定的铺垫； （2）先向客人分析客人现时的回价是无法成交的； （3）只要有其他的客人出价比现有客人高均能成交； （4）业主可以自行选择价高的买家； （5）诚意金可暂时将该单位封盘，减少竞争的机会，同时也避免业主反价； （6）诚意金能了解业主的底价，并能争取尽快成交； （7）诚意金是帮助客人低价购房的有效手段，而并非减轻中介工作的工具。 3、一次落实条件及要求先易后难 你认为在房屋交易中，除了楼价外，还有什么可成为你谈判的筹码？切忌条件分开多次落实，需一次性明确客人的要求。 税费；业主维修基金；交楼时间；租约；一次性付款；一次性付整年租约；免租期；是否已交楼，何时交接；产权是否可交易。当双方的交易价格各不退让的时候，我们可先落实其他的条件，如上述所提到的税费等。但这些条件必须在谈判之前以书面形式一次性落实好，以免在谈判过程中失利。 4、大胆还价 （1）还价先讲优点，再暗示缺点； （2）还价要有理由； （3）多利用个案。 5、引导清晰 当客人明确自己的购买时，他希望对整个谈判及交易的过程有清晰的了解（即知情权），否则，他会对我们的流程产生设防。故此，在谈判过程中要客户明白我们的工作程序，减少客人不必要的恐惧和设防。当收了客人的诚意金后，应与客人保持联系。 营：陈先生，我会对你的出售条件进行书面上的确认以便客人了解你的意向，当条件达成共识后，我们便会邀请双方前来签署三方合约，然后由我们办理相关的交易手续。 客：哦！我明白了，现在我落实我的条件是吧 谈判的技巧如何说服客人 6、利益汇总法 利益汇总法是在营销当中最常用的方法。是把先前向客户介绍的各项利益，特别是获得客户认同的那部分，一起汇总，扼要地再提醒客户，在加重客户对利益的感受。同时向客户要求明确成交的意向。 营：吴生，这个单位景致好，房间的布局合理，地处滨江东豪宅氏，你之前也说这边楼价是最贵的，现在难得业主愿意蚀让，每平方比市价低了￥1500元，是个很得的机会，不如到我们公司看看我们为你做的投资方案，以作详细的预算！ 诫途说服客人是，不要运用过多的专业述语，这样拉远你与客人的距离。 重复客人对你所详过后详，加强肯定，突出成交的利益。 利益展示要具体化，将具体的数字展示给客人。 不要直接向客人提出成交的要求，这会让客人犹豫，要帮客人圆场。 7、讯息对比 （1）一手楼与二手楼对比 （2）二手楼与二手楼对比（如大单位一般单价较低，小单位一般总价较吸引） （3）行情对比（如东山区楼盘一般比较唐楼要贵一赔有多、租赁回报率等） （4）规划走势，新楼盘对周边楼盘的辐射。 对客人来说，最具说服力的并非你本人，而是你所掌握的资讯。 陈先生，现时楼价暴涨时期，很多客人都持观望态度，不太愿意睇楼，如果你愿意将楼价适当高低，可吸引多些客人睇楼，我们才有机会为你服务！ 刘先生，客人都会货比三家，前三天我的同事以25万购买了你所在花园的一个中层单位，带有标准的装修，你应该将价格高速一下，尽量接近市场价。 李太，这个花园在其他行家登报售价都要30万，推荐给你的已经是笋盘了，如果你不去看看，便错过了一个大好机会。 客：但现在广告登那边一手也也只卖￥4000元/，各二手也差不多 营：你说XX花园二期，我昨天带客人去看过，￥4000元仅此一个4楼的单位，是向路面的毛坯房，如座向和户型较好的均价要￥4800元/。 8、自我认同 试想想，当你发现某产品的存在的缺点，你是否仍然乐于推介给他人呢？每位消费者的价值观和消费观都有所不同，作为专业的中介，应持着客观的态度去对待任何物业的缺点，并以专业的态度向你的客人作出推介。 9、化赖为零 陈先，既然你这么喜欢这个单位，不要差那么一点，每月月供才多一百几十块，就可以住一套好单位了。 将不到价的部分化为月供，让客人的价格差距软化。 10、利益对比法 营：业主已经亏很多，赚少￥1000元可能无所谓，再亏多￥1000元会很惨的。 营：业主初初是放价￥40万元的，是经过半个月的不断游说才愿意以￥35万元出售，我们已经为你压了￥5万元了，陈先，我们一直在为你争取。 营：李太，随着楼龄增长，房屋会产生折旧，现时的小区建设越加完善，交通网络越加理想，旧的楼宇会加快快贬值的。 营：现时供款是先付息再付本，陈生，你现时供了两年，正处于付息阶段，如早两个月出售所省的利息都可以抵楼价啦！资金回笼后你可以利用其再投资，收益何止这一两万呀！ 11、煸情法 营：陈生，你都劳碌了这么久，是时候住这个好的单位享受下啦，你不为你着想，也为你家人着想下，你想想，楼下的小区又有游乐场，你的儿子在下面玩多开心呀！ 12、建议危机 营：陈生，我刚和业主谈过了，但对我好像很冷谈，字里行间说过有其他中介给了个好价，所以对我的还没什么反应。 营：客人过后后悔！ 13、善于部署（针对有差额的情况） 要懂得多跑几个来回，让客人感觉到你在不断为他争取利益。 不要期望你的一个电话，可使你的客人有较大的让步。在谈判中做好部署，都会使谈判在你的掌握之内，最终水到渠成。 客：这个单位我比较满意，但要33万才考虑，佣金我只给2%。 业主底价32万，1%的佣金 营：陈先生，（客），这样吧，你先落实购买的条件。我尽量帮你争取你要的价钱 营：李阿姨（业主），如果我们帮你争取多5000元楼价，你可否考虑给足2的佣金呢？ 营：陈先生，我们公司规定买方成功交易是要给3的佣金的，现在你只给2，我很难向公司交待，这样吧，不如你确认一下，如果我能帮你争取到32.5万，你愿意给3，那就说明是你愿意给的，只是看我们有没有能力要，好吗？你的二手房的销售技巧是什么？