房产税案列.pptx

房产税房产税 搜集搜集材料材料全组人马，驾 PPTPPT讲解讲解PPTPPT制制作及播作及播放放一、纳税义务人及征税对象一、纳税义务人及征税对象 房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税。 1 1、纳税义务人、纳税义务人 房产税以在征收范围的房屋产权所有人为纳税人。其中： （1）产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。 （2）产权出典的，由承典人纳税。 （3）产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产 代管人或者使用人纳税。 （4）产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人纳税。 （5）无租使用其他房产的问题。纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。 （2009年12月1日）无租使用其他单位房产的房产税问题 无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。 （2009年12月1日）出典房产的房产税问题产权出典的房产，由承典人依照房产余值缴纳房产税。 2 2、征税对象、征税对象 房产税的征税对象是房产。 房地产开发企业 建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。二、征税范围二、征税范围 房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。 1.城市是指经国务院批准建立的市，征税范围有 市区和郊区。 2.县城是指未设立建制镇的县人民政府所在地。 3.建制镇是指省人民政府批准设立的建制镇，征税范围为镇人民政府所在地，不包括所辖的行政村。 4.工矿区是指工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院的建制镇标准，但尚未设立镇建制的大中型工矿企业所在地。开征房产税的工矿区须经省、自治区、直辖市人民政府批准。 【例题】下列各项中，不符合房产税相关规定的是（ ）A.将房屋产权出典的，承典人为纳税人B.将房屋产权出典的，产权所有人为纳税人C.房屋产权未确定的，房产代管人或使用人为纳税人D.产权所有人不在房产所在地的，房产代管人或使用人为纳税人三、计税依据与税率三、计税依据与税率 1. 1.计税依据计税依据 房产税的计税依据为房产的计税价值或房产的租金收入。按房产计税价值征收的，称为从价计征；按房产租金收入计征的，称为从租计征。 （1）从价计征从价计征，是指以房产余值（不是原值）为计税依据。房产余值是房产的原值一次减除10%30%后的剩余价值。 （2）从租计征从租计征，是指以房屋出租取得的租金收入为计税依据。 （2）对于融资租赁房屋的情况，由于租赁费包括房屋的价款、手续费、借款利息等，与一般房屋出租的“租金”内涵不同，且租赁期满后，当承租方偿还最后一笔租赁费时，房屋产权要转移到承租方，这实际是一种变相的分期付款买固定资产的形式，所以在计征房产税时应以房产余值计算征收，至于租赁期内房产税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。 特别注意特别注意： （1）对于房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产余值作为计税依据计征房产税（营业用房产）；对以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，实际是以联营名义取得房产租金，由出租方按租金收入计缴房产税（非营业用房产）。 （3）凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如中央空调、采暖、消防等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。 （4）对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依房产原值减除10%到30%的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定原值；出租的依照租金收入计征。 （5）对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用权确认的土地面积计算应征税款；未取得地底下土地使用权或地下使用权证上未标明土地面积的，按土地建筑垂直投影面积计算应征税款。（对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税） 2.2.应纳税率的计算应纳税率的计算 （1）以房产余值为计税依据的：年应纳税额=房产原值*（1-10%至30%）*1.2% （2）以租金收入为计税依据的： 应纳税额=租金收入*12% 【例题】甲公司为增值税一般纳税人，注册资本金3000万元，生产职工年均2000人。某年相关生产、经营资料如下： 公司上年末结转到本年度的固定资产原值共计5200万元，其中，房产原值3200万元，机器设备原值2000万元，签订租赁合同1份，7月1日将房产原值200万元的仓库出租给某商场存放货物，共计租金48万元，签订合同时预收半年租金12万元，其余的在租用期的当月收取。 要求要求：计算甲公司房产税（房产税计算余值时的扣除比例为25%） 解：解： 房产税=12*12%+（3200-200）*（1-25%）*1.2+200*（1-25%）*1.2%*50%=29.34（万元）四、税收优惠四、税收优惠免税房产免税房产优惠规定优惠规定非营利部门非营业用房产非营利部门非营业用房产免税免税宗教寺庙、公园、名胜古迹非营业自用房产宗教寺庙、公园、名胜古迹非营业自用房产免税免税个人所有非营业用的房产个人所有非营业用的房产免税免税中国人民银行（外汇管理局）所属分支机构的自用房产中国人民银行（外汇管理局）所属分支机构的自用房产免税免税坏房和危房坏房和危房免税免税地下人防设施地下人防设施免税免税老年服务机构自用的房产老年服务机构自用的房产免税免税基建工地临时房基建工地临时房施工期间，一律免征房产税施工期间，一律免征房产税半年以上的大修停用房半年以上的大修停用房在大修期间可免征房产税在大修期间可免征房产税医疗保健机构自用房产医疗保健机构自用房产免税免税向居民供热并向居民收取采暖费的供热企业向居民供热并向居民收取采暖费的供热企业暂免征收房产税暂免征收房产税按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房暂免征收房产税暂免征收房产税高校后勤实体自用房产高校后勤实体自用房产免税免税 1.1.困难难免。困难难免。纳税人纳税确有困难的，可由省级人民政府确定，定期减征或免征房产税。 2.2.事业单位免税。事业单位免税。经费来源实行自收自支后的事业单位，从实行自收自支的年度起，免征房产税3年。 3.3.企业免税房产。企业免税房产。企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产，免征房产税。 4.4.微利亏损企业免税。微利亏损企业免税。对微利企业和亏损企业的房产，可由地方根据实际情况在一定期限内暂免征房产税。 5.5.停产、撤销企业免税。停产、撤销企业免税。企业停产、撤销后，对其原有房产闲置不用的，经省级地税局批准暂不征收房产税。 6.6.集贸市场减免。集贸市场减免。工商行政管理部门的集贸市场用房，由各省、区、市根据具体情况暂给予减征或免征房产税。7.7.劳改劳教企业免税。劳改劳教企业免税。对由国家财政拨付事业费的劳改劳教单位，免征房产税。 8.8.农房免税。农房免税。农民居住用房产，免征房产税。9.9.血站免税。血站免税。对批准从事采集、提供临床用血的血站，自用的房产，免征房产税。10.10.非营利性科研机构免税。非营利性科研机构免税。对主要从事应用基础研究或向社会提供公共服务的非营利性科研机构自用的房产，免征房产税。 11.11.农村邮政企业不征税。农村邮政企业不征税。从2001年1月1日起，对邮政部门坐落在城市、县城、建制镇、工矿区范围以外，尚在县邮政局内核算的房产，在单位财务中能划分清楚的，不征收房产税。12.12.商品房出售前不征税。商品房出售前不征税。对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税。但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。13.从2001年1月1日起，对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税。 另外： 1.国家机关、人民团体、军队自用的房产税免征房产税。但上述免税单位的出租房产不属于免税范围。 2.由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产免征房产税。但如学校的工厂、商店、招待所等应照章纳税。 3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。但经营用的房产不免房产税。 4.个人所有非营业用的房产免征房产税。但个人拥有的营业用房或出租的房产，应照章纳税。五、征收管理五、征收管理 1. 1.纳税义务发生时间纳税义务发生时间： （1）将原有房产用于生产经营，从生产经营之次月起； （2）自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起； （3）委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起； （4）购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起； （5）购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起； （6）纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起； （7）房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起。 2.2.纳税期限纳税期限 房产税实行按年计算，分期缴纳的征收方法。 3.3.纳税地点纳税地点 房产税由纳税人向房产所在地的税务机关缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点，分别向房产所在地的税务机关缴纳房产税。 4.4.申报要求申报要求 房产税按年征收，分次缴纳，凡负有房产税纳税义务的纳税人应于每年4月、10月的前15日内向税务机关办理纳税申报手续，也可以一次申报缴纳全年应纳税款，申报缴纳期为每年的4月1日至4月15日。分两次纳税的，10月1日至15日内使用票表合一方式办理纳税申报，不需填报申报附表。房产税（城市房地产税）纳税申报表房产税（城市房地产税）纳税申报表 国家发改委关于2012年深化经济体制改革重点工作的意见明确，要加快财税体制改革。适时扩大房产税试点范围。地产业内分析预测，深圳、广州有望接棒上海、重庆，入围第二批试点房产税改革的城市名单。六、试点城市（上海、重庆）六、试点城市（上海、重庆） 上海上海 本地户籍本地户籍：新购且属于家庭第二套以上 外地户籍外地户籍：新购 计税价格计税价格：交易价格70%，以后按评估价 税率税率：0.6%低于平均价格2倍的0.4% 免税额免税额：人均60平（含60） 第二套购入后一年内第一套卖出，退税 重庆重庆 三种情形需要缴纳房产税三种情形需要缴纳房产税： 1.个人拥有的独栋别墅 2.个人新购的高档住房 3.在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套房子，不管是高档房还是低档房，都得缴税。 税率税率：平均价格3倍以下0.5%，3-4倍1%。4倍以上1.2%，在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套房（含第二套）以上的普通住房，税率统一都是0.5%。 免税面积免税面积：2011年1月28日前拥有的独栋商品住宅，免税面积为180；新购独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100。免税面积以家庭为单位进行扣除，一个家庭只能按时间顺序对先购的第一套应税住房扣除免税面积。 不予扣除免税面积不予扣除免税面积：在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人应税住房不予扣除；纳税人家庭拥有的第二套（含第二套）以上的应税住房不予扣除。 从上可以看出上海、重庆两个试点城市对于征税人群都有自己的独到之处，上海把征税对象侧重于广大市民，而重庆则更侧重于对于富人豪宅拥有者征收房产税。 自2011年1月27日，上海、重庆宣布次日开始试点房产税以来两年半的时间过去了。现如今两座试点城市的实施效果究竟如何？对于两地房价又有哪些影响呢？ 1.上海公布的年度预算报告显示，2011年上海各类房产税收入总计22.1亿元，完成预算的110.5%，2012年的数据则是24.6亿元，完成预算的109.3%。试点两年，房产税在上海推行得还算平稳，却似乎并没有达到明显的效果。 上海模式在运行过程中也暴露出不少问题： （1）从公平的角度看，针对同样的楼盘，新购的房子需要缴税，原先持有的却不用缴税，而只针对存量房带来的负面影响，就是很早之前就持有多套房屋的户主不用交税这不利于这些户主向市场吐出所持的多余房产。 （2）征税部门的压力、评估技术的限制、征税的成本问题也是上海模式在推行过程中遇到的问题。 上海模式也有自己的优点： 针对存量和新购房屋，范围较小，阻力也小，因此推行起来会比较容易。 2.重庆房产税的超强针对性，让重庆房产税的作用并没有想象中来得猛烈。据搜房网监控中心统计的数据，2012年重庆房价从1月6464元/平方米涨到12月7202元/平方米，楼盘价格涨幅达11.41%。 没有起到抑制房价作用的原因：没有起到抑制房价作用的原因： （1）是应税价格起征点，重庆大多数房子都是每平方米89千元，起税价格是12779元/平方米，直接把大部分房子排除在外。 （2）是征税范围的限定，重庆试点的房产税，专门针对高端楼盘。 2011年重庆市财政局公布，当年的房产税收仅约1亿元。房产税针对目标强的结果，是税基比较窄，这必然会影响到税收收入。重庆的房产税，更应该定义为针对高端房产的消费税，应该只算为房产税的一部。房产税会对房价有一定影响，但不会完全影响房价，现在重庆市征收房产税的象征意义大于实际意义。 重庆房产税的作用还是有的：比如对开发商的影响方面，据重庆日报报道：“实施房产税后，很多重庆开发商在建房子时会考虑调整产品结构。豪宅少了，刚需的量也起来了，定价也会尽最大努力避开房产税的征税起点，这是它起到的作用。” 相关数据：相关数据： （1）世联地产的统计数据显示，2012年上海商品房成交均价微增1.5%，相比之下重庆的商品房总体成交价格则上涨了12.4%，涨幅较大。可以看出上海市房产税利税方面远远超过了重庆市。但是两市商品房成交价格重庆独占鳌头，在经济稳步增长的前提条件下，为什么两个试点城市的效果会出现这么大的反差？ （2）中国指数研究院2013年6月中国房地产指数系统百城价格指数显示6月重庆上海两座城市房价环比增长分别为0.70%和0.58%总体来说，无论是2012年整年的情况，还是单看刚刚过去的这一个月的情况，两个试点城市的房价都依然是在上涨的。从这两组数据来看，房产税的征收对于两个试点城市房价的影响并不显著。七、七、“房价调控重在挤压泡沫房价调控重在挤压泡沫” 2013年10月25日环球时报发表一文题为房价调控应瞄准虚假需求。 近年来，中国房价高涨，而屡次调控均见效甚微。如何能够挤碎泡沫，平抑价格，今年秋的舆论重点聚焦于“房产税”。 目前讨论比较广泛的版本是以住房面积为基础，进行累进计税。其依据是诸如“一套住房为自住，其余住房即为投资用途”的说法。 但随着人们生活水平的提高，工作空间跨度的增大，一个家庭拥有多套住房成为可能或者必须。只要其买房收入是合法所得。由舆论或者行政力量来确认多少房产算是自用需求，容易误伤真实需求。 政策的目的是什么？结果会怎样？政策的目的是什么？结果会怎样？出台房产税的主要目的是挤出泡沫，将房地产价格拉到正常运行轨道上来。那怎么算“正常正常”？ 一是房地产市场交易良性，即交易主要以自住为主； 二是市场供求趋于平衡，即居民居住需求能够得到合理满足。 所谓泡沫泡沫指的是由于投机需求使资产的市场价格脱离资产内在价值的部分。这种投机需求是一种虚假需求，所产生的泡沫，实质是与经济基础条件相背离的资产价格膨胀。 调控的重点调控的重点应当是挤压泡沫，从虚假需求的根本上进行打击，即对房产发生的盈利用途进行限制，使房产没有变现投机盈利的可能。进行交易等盈利环节税费的征收，将是调控的关键。1.大大延长交易免税的房屋持有时间;2.把持有房产的时间进行更细的划分，根据持有时间进行交易时的盈利交税，逐层加大短期交易的税费力度;3.在每段时间内，综合房产交易整体数量和金额进行累进税率的税收。同时规范房屋出租。 房价过快过高地上升，其害处显而易见：一是对实体经济的伤害；二是对普通民众消费能力的抑制；三是造成国家经济金融的潜在危机。调控要“下决心、下狠心”，但更重要的是找到问题的根源，有可靠的调研做基础，拿出对症的政策，这样才能为经济良性发展奠定基础 。谢谢大家！