《中国现行税制》第九章 土地增值税.pptx

第八章第八章 土地增值税土地增值税 中国现行税制2022-8-291本章内容第一节 土地增值税概述第二节 纳税人、征税范围与税率第三节 计税依据和应纳税额的计算第四节 税收优惠与征收管理2022-8-292第一节 土地增值税概述 一、概念二、分类： 财产性质土地税 收益或地租性质土地税土地收益：土地的增值收益n自然增值：随着土地资源的日趋相对短缺，自然增值会越来越大n投资增值：生地变熟地、房地产开发 2022-8-293三、特点四、开征的目的或意义、作用n1994年1月1日正式实施国家对单位和个人有偿转让房地产收入行为：n取得收入环节：征收营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税；n对交易过程中的特定行为：征收印花税、契税；n对所得收益：征收企业所得税和个人所得税2022-8-294取得收入环节：征收营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税对交易过程中的特定行为：征收印花税、契税对所得收益：征收企业所得税和个人所得税2022-8-295第二节 纳税人、征税范围与税率 一、纳税人二、征税范围n转让土地使用权n转让土地使用权及地上建筑物（转让房地产）n存量房地产转让（二手房转让） 2022-8-296注意问题：n对集体土地使用权转让不征税：集体土地的自行转让是违法行为 n国有土地使用权出让行为不征税2022-8-297n只对转让房地产并取得收入的行为征税：必须如房地产的出售、交换n不包括房地产的权属虽转让，但未取得收入的行为：如房地产的继承、赠与等行为不征税n不包括虽取得收入，但房屋权属未发生转移的行为：如房地产的出租、抵押 即必须产权与收入同时实现三、税率：四级超率累进税率3060 2022-8-298第三节 计税依据和应纳税额的计算 一、计税依据与扣除项目n计税依据：纳税人转让房地产所取得的增值额n土地增值额转让房地产的应税收入扣除项目金额（一）转让房地产的应税收入n货币收入、实物收入、其它收入2022-8-299（二）准予扣除项目1.取得土地使用权所支付的金额 2.房地产开发成本3.房地产开发费用n指销售费用、管理费用、财务费用等期间费用n不是据实扣除，按标准扣除n扣除标准：2种 利息支出（取得土地使用权支付的金额房地产开发成本）5 （取得土地使用权支付的金额房地产开发成本）102022-8-29104.与转让房地产有关的税金 5.财政部规定的其他扣除项目n专事房地产开发的，加计费用扣除（取得土地使用权支付的金额房地产开发成本）206.旧房及建筑物的评估价格n重置成本价n成新度折扣率 2022-8-2911二、应纳税额的计算1计算土地增值额2计算土地增值额占扣除项目金额的比例，以确定土地增值额应适用的税率和速算扣除率3计算应纳税额 n应纳税额土地增值额适用税率扣除项目金额速算扣除率n应纳税额 （每级距的土地增值额 * 适用税率） 2022-8-2912n例：某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为3000万元，开发该写字楼的支出项目如下：支付土地出让金有关费用200万元，房地产开发成本1000万元，管理费用与销售费用是100万元，利息支出200万元（可按转让项目分摊并提供金融机构证明），转让环节支付的营业税等税金共计166.5万元，其中含印花税1.5万元，该公司所在地政府规定的其他房地产开发费用的计算扣除比例为5。试计算该单位应该缴纳的土地增值税。2022-8-2913n扣除项目金额=200+1000+200+（200+1000）*5%+（166.5-1.5）=1625万元增值额=3000-1625=1375万元增值比例=1375/1625=84.62%应纳税额=1375*40%-1625*5%=468.75万元2022-8-2914第四节 税收优惠与征收管理 一、减税免税 1.建造普通住宅出售，增值率20；2.国家征用收回的房地产：拆迁补偿3.个人转让居住满5年的自用住房，免征；满35年，减半征税；3年，征税中。2022-8-2915（4个人之间互换自有居住用房地产的，经税务机关核实，免征土地增值税。5以房地产进行投资、联营的，在投资期内暂免征收土地增值税。若投资、联营企业将房地产再转让的，应征收土地增值税 6对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税7企业兼并中，被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税8.房地产公司代客进行房地产开发的，取得代建收入，对其不征土地增值税）2022-8-2916二、纳税期限n纳税人应当在转让房地产合同签订后的7日内 三、纳税地点n房地产所在地房地产的坐落地n如果纳税人没有按照规定缴纳土地增值税的，土地管理部门和房产管理部门不能办理有关权属的变更登记 2022-8-2917