新项目开盘项目后评估(营销类)(5页).doc

-新项目开盘项目后评估(营销类)-第 5 页XXX项目开盘后评估报告（以下数据截止到XX月XX日1X:XX）1、项目基本情况：XXX项目总占地面积XX亩，土地总地价XX亿元，单价XX万/亩，楼面地价XX元/。总建筑面积XX万，高层洋房、公寓货值XX亿元（其中高层XX亿元，洋房XX亿，公寓XX亿,商铺XX亿元），商铺货值未定。项目为自营项目，201X年X月XX签订协议，201X年X月X日取得国土证，20XX年XX月XX日获取施工许可证，201X年X月XX日项目完美开放，开放净工期XX个月，201X年X月XX日盛大开盘，开盘净工期XX个月（不含XX天春节）。2、 项目销售情况：项目我司占股比例为XX%，总货值共XX亿，已动工货值XX亿，已取证货值XX亿，开盘推货XX亿；推货去化率XX%，已取证去化率XX%，已动工去化率XX%，全盘总货值去化率XX%。（按金额）项目认筹XXX个，洋房筹货比X:X，公寓筹货比X:X，开盘推售X套，X亿，其中已取证X套，X亿，未取证X套，X亿；开盘当日成交X套，X亿（其中预留X套，X亿），按套去化X%，按金额去化X%。当日认购净利润X亿，认购净利率X%。其中：【高层、洋房】推售X套，X亿，成交X套，X亿，按套去化X%，按金额去化X%；认购净利润为X%。【公寓】推售X套，X亿，当日成交X套，X亿，按套去化X%，按金额去化X%，认购净利润为X%。3、项目预期收益情况：项目全周期预计投资回报率（静态）XX%，预计全周期净利润额XX亿，预计全周期净利润率XX%，全周期成就共享奖金XX亿，首期计提X亿。【截止201X年X月XX日】：项目累计投入资金XX亿（其中自有资金投入XX亿，已经返还股东资金XX亿），贷入开发贷XX亿，目前项目占用集团资金净额为XX亿；项目资金已于20XX年X月X日回正。已认购X亿（依照按揭折后价），认购净利润XX亿，认购净利率X%。4、经验教训总结：1、项目示范区完美开放效果和当地房价上涨趋势，拉高客户的心理预期价位，使项目成功实现溢价销售。项目高层洋房和公寓定案会货值XX亿，开盘货值XX亿，公寓销售均价XX洋房销售均价XX，总体溢价XX%,成功实现高溢价；2、主打科技智能社区，智能化门禁系统，业主通过手机APP远程控制室内家电，社区WIFI全覆盖，吸引年轻上班族的青睐；3、项目主打XXX市场，依托XX房价上涨趋势，在示范区未能完全开放下先行开放销售中心，提升项目调性，稳定客户的等待情绪；4、XXX毛坯均价最高14000元，是由当地开发商启动二三级联动，借助XX客户外溢态势冲起的价格，目前已经回落到XXXXX-XXXXX的水平。XX市场暂未受到XX外溢客户的青睐，意向客户多为本地客户，对价格的接受度较低，大部分客户对XXXX元以上价格有抗性；5、项目示范区完美开放及开盘时间间隔较短（2天），预留实际拉高客户心理价位的时间较短，价格拉升速度较快，客户对产品信息把控不全；6、前期对外公寓输出有低首付XX成，但因无法执行，取消了此项优惠，部分投资客户因首付过高，无法接受而放弃认购。5、后续经营思路：【财务资金】：XX号楼和XXX号楼已经建档完成的尽快完成签约，已经对销售顾问进行了按揭专项培训，并将按揭资料清单已发放至客户，已便客户签约时能够带齐资料，加快放款速度； X号楼和X号楼要尽快完成建档工作，锁定意向客户，确保签约；已将签约任务分配到各家银行，督促银行配备足够人手及按揭额度，缩短放款时间，挑战789的回笼目标，保持现金流持续为正；考虑资金充裕并且不再可能现金流转负的情况下，阶段性偿还银行贷款，减少外部贷款利息的支出。项目溢价较高，重点做好税筹工作，使项目利润最大化。【营销管理】： 引入一呆托管服务，借用汇联家庭消费贷降低客户首付压力，促进公寓销售；推动成交客户介绍带动后续销售，小步快跑争取更高溢价；项目主攻XX市场，同时寻求从XX成交客突破，借助媒体分销的力量，挖掘XX潜在客户；同时借力XX来XX置业热潮，刺激XX客户的购买。【工程管理】：做好进度管控，尽快取得X、X号楼预售证；严抓工程质量，严控各工序验收，把控好土建移交精装修作业面，严控精装修工程质量，提升项目无问题交付率；严格执行工程计划节点，确保计划节点的落实，做到提前完美交楼。【成本管理】：项目地块较小，净利润总额较低，需严控项目成本支出，在保证品质的同时，做好成本优化和三收三支，确保项目利润率。【物业管理】：对示范区进行常态化管理，加强案场服务的标准化管理，做好示范区保洁及“保鲜“工作。