2016年度上半年市场归纳与下半年市场展望.ppt
1,2016上半年市场总结与下半年市场展望,2016年6月,目 录 CONTENTS,2016上半年市场总结,01,02,2016下半年市场展望,2016上半年市场总结,全国市场：整体表现火热，1-5月销售面积同比大涨33.2%，销售金额同比上涨50.7%,01,2016年1-5月，全国商品房销售面积为475942万平米，同比上涨33.25%，销售金额为36755亿元，同比上涨50.7%； 不同物业类型看，住宅销售面积同比上涨34.24%，写字楼同比上涨44.0%，商业同比上涨15.3%。,数据来源：Wind，营销管理部,重点城市：重点二线城市和一线城市的卫星城等三线城市市场表现较佳,数据来源：Wind，营销管理部,库存：全国商品房待售面积增速继续下滑，库存状况持续改善,统计局公布的数据显示，5月全国商品房待售面积为72169万平米，环比4月下降0.7%，同比上涨9.9%，同比增速较上月下降0.9个百分点，商品房面积库存销售比（待售面积/近三个月销售面积均值）降至5.9，低于过去2年同期，都表明地产库存持续去化。,房价：分化加剧，其中一线城市房价大幅上扬，二线城市小幅上涨，三线城市相对平稳,2016年4月份，与去年同期相比，70个大中城市中，价格下降的城市有23个，上涨的城市有46个，持平的城市有1个。4月份，同比价格变动中，最高涨幅为63.4%，最低为下降3.2%。,数据来源：Wind，营销管理部,土地市场：开发商抢滩一二线城市，土地成交溢价率快速攀升,数据来源：Wind，营销管理部,一线城市由于土地供应偏少，2016年1-5月住宅类用地建筑面积同比下降35%，5月成交溢价率高达130.2%；二线城市土地成交建筑面积同比上涨8.2%，5月溢价率为78.7%；三线城市土地成交建筑面积小幅上涨3.3%，5月溢价率为26.7%。,房地产投资和新开工：5月投资增速和新开工增速见顶回落,2016年1-5月份，全国房屋新开工面积为59522平米，同比增长18.3%，增速比1-4月份下降了3.1个百分点。房地产开发投资34564亿元，同比增长7.2%，增速比1-4月份下降0.2个百分点。,数据来源：Wind，营销管理部,品牌房企：业绩完成率普遍较高,数据来源：亿翰智库，上市房企公告，营销管理部,地产政策：今年以来，呈现出先整体宽松，后局部收紧的变化,上半年市场总结：,1、上半年全国房地产市场整体表现火热，其中重点二线城市和一线城市的卫星城市市场表现较佳。 2、库存状况持续改善，全国商品房待售面积环比小幅下降，同比涨幅持续收窄。 3、房价分化加剧，一线城市同比大幅上涨，二线城市小幅上涨，三线城市相对平稳。 4、房屋新开工面积同比增速和房地产开发投资同比增速见顶回落。 5、上半年地产政策呈现出先整体宽松，后局部收紧的变化。,2016下半年市场展望,国内经济：中采PMI 、工业增加值增速等数据显示经济弱复苏，但趋于收缩,5月中采PMI为50.1，与上月持平，已经连续三个月处于扩张收缩临界点上方，5月工业增加值同比增长6.0%，增速与上月持平，缓中趋稳。,数据来源：Wind，营销管理部,国内经济：基建投资独木难支，投资增速大幅下滑，经济下行压力大，短期内稳增长仍需稳地产投资,5月固定资产投资当月同比增速7.5%，较4月继续下滑。三大类投资增速全面回落，其中，产能过剩、有效需求不足令制造业投资增速创历史新低，房地产投资增速继续高位回落，基建投资增速稳定在20%，但独木难支。 展望未来，制造业投资仍将受制于去产能，人口红利消失将令地产投资长期趋降，稳增刺激或令基建投资短期走高但持续性存疑。,数据来源：Wind，营销管理部,国内物价：通胀回落，PPI持续改善,5月CPI同比回落至2.0%，为去年10月以来首次下降，环比-0.5%，主因菜价环、同比增速均大降，但猪价同比仍高、油价继续上调。进入6月菜价基本止跌，猪价仍涨，食品价格降幅收窄，但油价4次上调或驱动非食品价格稳中有升，6月CPI或稳定在2.0%。5 月PPI同比降幅收窄至-2.8%，环比0.5%。6月以来煤价、钢价小幅上行，且5月三次上调油价，预测6月PPI环比微升0.1%，同比降幅缩窄至-2.5%。,数据来源：Wind，营销管理部,流动性：海外美联储6 月加息概率非常低，国内货币政策平稳，央行持续MLF 操作，资金利率继续维持下行趋势。,数据来源：Wind，营销管理部,利率：房地产按揭贷款利率持续下降,下半年房地产销售并不会出现明显下降，其核心原因是基准利率没有上行的空间。根据融360的统计，5月首套房的按揭贷款平均利率为4.52%（根据央行统计，一季度全部个人住房贷款的加权平均利率为4.63%，与融360对于首套房贷利率的观测基本一致），首套房提供2成首付的银行占全国的55.1%。这和过去今年相比较，首套房的按揭贷款利率和首付成数均处于很低水平。,数据来源：融360，营销管理部,房地产销售：全年热销基本已成定局，但下半年销售同比增速将持续放缓,1-5月，全国商品房销售面积为47594万平米，同比上涨33.2%，增速比上月下降3.3个百分点；销售金额为36775亿元，同比上涨50.7%，增速比上月下降5.2个百分点。 5月份单月，全国商品房销售面积同比增长24.2%，增速比4月份大幅下降19.9个百分点；销售金额同比增长36.7%，增速比4月份下降23.1个百分点。,房价：快速上涨告一段落，下半年将平稳运行,2013年以来重点城市调研新开盘项目价格平均变化幅度,4月起，一线城市房价过快上涨的势头得到了遏制，4月份，一线城市房价的环比上涨幅度相对3月份明显下降。中国指数研究院的数据也显示，近期新开盘项目的提价幅度明显收窄，但销售去化情况尚可。,数据来源：Wind，中指院，营销管理部,房企：回款良好，资金成本低，偿付能力强，并不存在降价促销的压力,数据来源：Wind，营销管理部,繁荣时期,衰退时期,萧条时期,复苏时期,繁荣时期房价的大幅上涨，使得需求开始萎缩，市场表现出有价无量的情况，随着量价的持续背离，房价开始下跌，市场的供应则随着前期项目的竣工仍惯性增长，不过不久也开始萎缩。,房价继续下探，成交非常低迷，市场悲观情绪蔓延，项目停工或缓建现象普遍出现，房企拿地意愿低迷，土地成交接近于零。,随着房价下降到一定程度，需求率先复苏，商品房空置率、租金和房价依次开始回升，项目新开工和土地成交逐一恢复。,房价快速上涨，超出长期均衡水平，刺激项目新开工和贷款大幅增长，房企利润率大幅提高，拿地意愿高涨，土地成交溢价率大幅上升。,房地产作为一个周期性行业，总是沿着繁荣衰退萧条复苏几个阶段循环演进。,从地产小周期的角度看，当前市场应处于繁荣期的末端，预计这将一状态将持续到今年底,数据来源：营销管理部,下半年市场展望小结：,1、5月中采PMI、工业增加值等数据显示经济弱复苏，但5月固定资产投资增速大幅下降，说明经济下行压力仍大。 2、短期内稳增长还需稳房地产投资，下半年地产政策平稳为主。 3、房地产全年热销基本已成定局，但下半年销售同比增速将持续放缓。 4、房价快速上涨告一段落，下半年将平稳运行。 5、房企销售回款良好，融资成本低，现金流良好，并无降价促销的压力。 6、从地产小周期的角度看，当前市场应处于繁荣期的末端，预计这将一状态将持续到今年底。,THANKS.,
