森林公园投资项目经济效益评价与投资风险分析(9页).doc

-森林公园投资项目经济效益评价与投资风险分析-第 7 页森林公园投资项目经济效益评价与投资风险分析经济效益评价与投资风险分析财务效益评价是投资项目评价中最主要的部分，它是根据项目财务与项目建设 基础数据，对项目整个寿命期内的财务成本与收益情况进行评价，从而论证项目是否具有经济可行性,是在国家现行财税和有关法律法规基础上，通过对基础数据进行审查和鉴定，测算项目建成投产后的获利能力、清偿能力和财务外汇效果等财务状况。其意义：是项目所在企业投资决策的重要依据、是银行发放贷款的重要依据、是有关部门审批拟建项目的重要依据。所谓项目的风险分析，就是考查建设投资、经营成本、产品售价、销售量、项目寿命计算期等因素变化时，对项自经济评价指标所产生的影响。这种影响越强烈，表明所评价的项目方案对某个或某些因素越敏感，对于这些敏感因素，要求项目决策者和投资者予以充分的重视和考虑。 我们采取敏感性分析，是通过研究项目主要不确定因素发生变化时，项目经济效果指标发生的相应变化，找出项目的敏感因素，确定其敏感程度，并分析该因素达到临界值时项目的承受能力。主要指标：内部收益率、净现值、投资收益率、投资回收期或偿还期等。 (一)估算范围某县森林公园投资估算包括景点、观景点、服务设施、道路、给排水、供电、通讯、电视系统、保护、绿化等单项工程费用，以及附属工程、建筑安装工程、设备器具购置费、建设单位管理费、人员培训费、办公用具购置费、勘察设计费和不可预见费。估算时间为2010年2020年，共11年，其中2010-2011年为投资建设期，2012-2014这三年为投资发展近期，2014以后则为远期。（二）项目总投资该森林公园总投资包括工程建设投资和流动资金两部分：其中工程建设投资根据，流动资金为100万元，所以项目总投资额预计，详见表2-1。（三）资金来源森林公园建设要多方位融资，遵循“谁投资、谁所有、谁受益”的原则，采取“国家、地方、部门、集体、个人一起上”、“内资、外资一起上”的办法，充分调动各方的投资积极性。政府部门应在旅游基础设施建设、可持续性规划、管理和开发方案、公共便民设施、宣传及促销及其它非营业性投资等方面进行投资，创造一个良好的投资环境。主要包括以下方法：l 把森林公园的规划建设纳入上杭县国民经济与社会发展计划中去，使之建设与国民经济建设同步发展，加大对森林公园的投入和政策倾斜。l 争取国家、各有关部门的专项建设资金。l 森林公园自筹资金l 银行贷款l 招商引资l 个人捐资（四）项目收入估算 1、估算范围和依据项目收入包括门票、交通、娱乐、饮食、住宿、购物及其它收入。根据边建设，边开放地经营原则，项目输入按建设期分段估算。确定有关估算指标地依据：（1）、当地物价水平（2）、周边地区社会消费水平（3）、同类型森林公园、旅游区的估算指标2、估算指标l 门票：15元/人，按游客人数的100%计算l 交通：5元/人，按游客人数的90%计算l 住宿：50元/日.人，按游客人数的10%计算l 娱乐：10元/人，按游客人数的10%计算l 购物：5元/人，按游客人数的100%计算l 饮食：10元/人，按游客人数的70%计算l 其它：5元/人，按游客人数的100%计算3、估算结果根据以上指标，按该县旅游发展总体规划旅客流量的90%预测游客流量，到20011年项目接待国内外旅游客流量预计将达31.1万人次、2014年后达56.3万人次，详见表4-3。（五）项目成本估算1、估算指标 可变成本采用经验比例系数进行估算。各项估算指标见表5-1。2、可变成本估算 可变成本估算使根据一般的可变成本率进行估算，详见表5-1。 3、经营成本估算 经营成本包括可变成本、经营管理费。年经营管理费：正式管理人员（3人）按每人每月1000元，一般管理人员（近期80人，远期100人）按每人每月800元计算。项目年经营成本详见表53。（六）税金及附加费估算 根据国家政策和有关部门规定，旅游业开发不计投资方向调节税，只征收营业税，城市建设维护税、教育附加费和所得税，上杭森林公园年税金计附加费估算结果详见表61。（七）利润估算 上杭森林公园前后期的利润估算结果详见表71。（八） 现金流量表 根据所给的资料列出项目现金流量表，详见表8-1。（九） 敏感性分析 可能影响到该项目效益的不确定因素由：价格、投资、成本、游客量、利率等，针对全部投资内部收益率、投资回收期、全部投资净现值及贷款偿还期等4项指标。具体计算情况如下：正常情况：pt=10-1+ 由现金流量表。 营业收入降低5%时：pt=10-1+经营成本增加5%时：pt=10-1+所以敏感项分析表见表9-1.（十）投资项目的筹资方案确定 筹资方案确定主要有资金筹集成本的筹资风险两部分组成。贷款利率5%、属于国家政策性贷款，债息6%、筹集费率为1%，股息5%、筹集费用为1.5%。资金来源方案A方案B方案C自有资金30%30%30% 发放债券30%20% 发放股票20%10% 银行贷款40%50%40% 对比三种方案可知B<C<A，B筹资方案资本成本最低，所以B为最优筹资的方案。附： 表2-1 项目总投资表 项目规模投资（万元）景点建设工程1. 云峰寺2. 书堂寺3. 云霄殿4. 香林塔5. 古藤园6. 金玉顶7. 练武场8. 步云山门修复建设建设、修复修复围栏保护修复整理新建50501005010501050服务设施工程1. 入口广场 2. 休闲服务区绿化、香化、美化3000m2,建设公园大门、围墙、标志建筑、喷水池、停车场等竹木屋、茶庄、游泳及其他休闲娱乐建筑建设3060170基础设施工程1. 客车2. 电瓶车3. 景区主干道4. 景区步道5. 供排水6. 供电7. 通讯30公里80公里200100750480450450370植物景观工程1. 景点绿化2. 主要游步道绿化3. 局部林相改造340环境保护工程1. 生态公厕2. 垃圾箱20个200个1604不可预见费（按上述项目10%计）流动资金100合计近期建设投资4427.，4表4-3 年经营收入估算表 单位：万元/年项目近期远期门票住宿交通娱乐购物饮食其它合计表5-1 年可变成本估算表 单位：万元项目可变成本率（%）近期远期门票20住宿50交通60娱乐45购物85饮食60其它50合计表53 年经营成本估算表 单位：万元项目年经营成本近期远期可变成本管理费其它256合计表6-1 年税金及附加费估算表 单位：万元项目年税金及附加费备注前期后期一、小计1、营业税营业收入的5%2、城建税营业税的7%3、教育附加营业税的4%二、所得税利润的15%合计表71 项目年利润估算表 单位：万元项目年税金及附加费备注前期后期项目收入经营成本税金及附加利润所得税按利润的15%净利润工作年度项目合计建设期近期远期2010201120122013201420152016201720182019 20201现金流入00002现金流出00000000000003税前现金净流量4累计现金净流量5所得税006税后现金净流量7累计现金净流量表8-1 现金流量表 单位：万元 表9-1 敏感项分析表变化因素投资回收期营业收入降低5%经营成本增加5%正常