物业管理费详细构成(5页).doc

-物业管理费详细构成-第 6 页物业管理费详细构成1.物业管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费：职务 人数 工资标准(元) 月工资总额(元) =基本工资总额*福利比例：每人按冬夏两季4套衣服，二年半使用期计算。 2.物业共用部位、共有设施设备的日常运行、维护费用： 2.1.1楼内公共照明系统电费: 计算公式=公共区域照明灯总数（楼道灯）X功率X每日预计开启时间X30天X电价 2.1.2楼外公共照明系统电费: 计算公式=公共区域照明灯总数X功率X每日预计开启时间X30天X电价 2.1.3喷泉水系电费： 计算公式=每台功率*每次启用台数*每天平均开启时间*30*电价/12 2.1.4弱电系统电费:（弱电系统是指安防、可视对讲、温感报警等弱电设施设备），计算公式=户数*每户每日平均2.2给排水设施的费用 2.2.1消防泵的电费: 计算公式=总功率X每月开启时间X电价2.2.2排污泵的电费: 计算公式=总功率X每月开启时间X电价 2.2.3消防水箱清洗费: 计算公式=总用水量X水价/122.2.4外排水清污费 计算公式=下水井数量X清洗单价*每年清洗次数/122.2.5喷泉、水系用水损耗费用：损耗是指蒸发与渗漏。 计算公式=每年损耗量*单价/12 2.3共用建筑、道路维修费 2.4不可预见费（按上述费用总和的5%10%计） 3.物业管理公共区域清洁卫生费： 3.1清洁器械、材料费（拖布、条帚、手套、清洁剂、垃圾袋等）按价值和使用年限折算出每月值 （分摊使用年限）3.3垃圾清运费 3.4保洁用水 经实际测算，6层楼道清洁一次用水0.03吨， 0.03X119X30X3.2=342元； 4.物业管理公共区域绿化养护费用:4.1绿化工具费（锄头、草剪、喷雾器等）： 4.2化肥、除草剂、农药、补苗、汽油费用： 4.3绿化用水费： ××绿化面积约80000平方米，经实际测算，1吨水约浇100平方米绿地，按每月浇4次水，按东北地区需浇水8个月计共32次，绿化用水约2元/吨。 80000/100X32X2/12=4266元 5.物业管理公共区域秩序维护费用 5.1保安系统设备电费(监控、巡更、背景音乐、卫星接收等)： 5.2保安系统日常运行费用：（对讲机电池、频道占用、登记表卡、停车道闸等） 5.3日常保安器材装备费（对讲机、消防用品、警用物品） 6.行政办公费 6.2文具、办公用品费用 车辆使用费 6.4节日装饰费(含彩灯电费)公共关系费 （北方才有） 书报费 社区文化宣传费（鸿城社区报等）培训费办公区、员工生活区电费6.11办公区、员工生活区用水： 每月冷水400吨，热水100吨。 400X3.2+100X10=2280元 7.物业管理企业固定资产折旧费： 7.1办公设备:电脑、办公桌椅、复印机、文件档案柜、保险柜等。 工程用具：各专业用具，水工用具、电工用具。 7.3绿化、保洁专业用具。 7.4办公、生活用房装修费。 7.5员工生活用具（床、床上用品、炊事用具、更衣柜等）。 7.6其它。 8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用：按上述1-8项费用的3%计算 10.法定税费： （按营业额缴纳营业税5%、城市建设维护税按营业税的7%、教育费附加按营业税税额的3%计，合计营业额的5.5%） 物业费=每月管理费用支出/总建筑面积 注：以上测算未考虑收费率问题。 电梯费用测算 一、相关数具： 1电梯功率； 2电价； 3使用率； 4电梯年检费；总额/12月=*元 5每月维保费： 6分摊户数； 计算公式：（1X2X3X30+4+5）/6=*元/月/户 地下车库费用测算 一、相关数具： 1地库建筑面积； 2车位数； 3人工费； 4照明用电：总数X功率X照明时间X电价X30天=*元; 5动力用电：通风机 功率X运行时间X30X台数X电价=*元； 排风机 功率X运行时间X30X台数X电价=*元； 6维修费； 7税费5.5%； 夏季: 3+4+5+6+(3+4+5+6)X5.5%/车位数=每个车位费用或 3+4+5+6+(3+4+5+6)X5.5%/建筑面积=每平方米费用 8采暖费：建筑面积X23.5/5个月=*元; 9热风幕费用：功率X运行时间X30X台数X电价/5个月=*元 冬季：3+4+5+6+8+9+（3+4+5+6+8+9）5.5%/车位数=每个车位费用或 3+4+5+6+8+9+（3+4+5+6+8+9）5.5%/建筑面积=每平方米费用。