固定资产评估说明(17页).doc

-固定资产评估说明-第 15 页湖北展业新材料科技有限责任公司部分固定资产市场价值评估项目评估说明武汉*评报字2014SC040301号武汉*资产评估有限公司二一四年四月三日目 录第一部分 关于评估说明使用范围的声明关于评估说明使用范围的声明本评估说明仅供监管部门、行业主管部门、委托方或产权持有单位主管部门审查评估报告和检查评估机构工作之用，非为法律、行政法规规定，材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸于公开媒体。 武汉*资产评估有限公司 二一四年四月三日第二部分 资产评估说明房屋建筑物资产评估说明一、评估对象与评估范围说明本次评估的评估对象和评估范围为湖北展业新材料科技有限责任公司部分房屋建筑物资产，主要有工业厂房、综合楼等房屋建筑物。具体资产详见委托方提供的“资产评估清查明细表”。二、资产核实情况说明（一）资产核实人员的组织在进入现场清查前，成立了以现场项目经理为负责人的资产核实小组，制定了具体的现场清查实施计划，在委托方相关人员的配合下分别对各项资产进行了核实。（二） 资产核实实施时间和过程清查核实工作时间为2013年3月24日。1、指导涉案当事人填写资产评估申报表并收集准备应向评估机构提供的资料。由评估人员指导涉案当事人在资产清查的基础上，按照评估机构提供的“资产清查评估明细表”填写资料清单，细致准确的登记填报，对委估资产的产权证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料进行收集。2、初步审查涉案当事人提供的资产清查评估明细表评估人员通过核实有关资料，了解评估范围内涉及的具体对象的详细状况。然后仔细阅读各类资产清查评估明细表，初步检查有无填项不全、错填、资产项目不明确，检查资产清查评估明细表有无漏报、错报项等。3、现场实地勘察评估组先行对委托方相关资产进行了试点勘察，了解资产特点及分布状况，考虑资产分布特点，分专业组别进行了实物资产的全面核查。4、补充、修改和完善资产清查评估明细表根据现场实地勘察结果，进一步完善资产清查评估明细表，以做到“表”、“实”相符。5、核实产权证明文件对评估范围内的部分房屋建筑物的产权进行调查，以核实委估资产的产权状况。(三)资产核实的主要方法在委托方资产清查的基础上，评估人员根据其提供的资产申报明细资料，针对房屋建筑物、构筑物采用以下方法的进行核实：对房屋建筑物，评估人员对照涉案当事人提供的评估申报明细表和有关技术资料，逐项进行核对，包括建筑面积、结构造型、内外装修、附属设施、有形损耗、无形损耗、大修记录、维护保养等。同时，查阅权属证明文件及其他相关资料，确定房屋建筑物存在的真实性和产权的合法性。对于构筑物，评估人员对照涉案当事人提供的评估申报明细表和有关技术资料，逐项进行核对，包括结构造型、建筑面积或体积、有形损耗、维护保养等。同时，查阅建设合同及其他相关资料，了解构筑物的结构构成和技术条件。（四）资产分布情况、技术状况及特点列入清查范围的资产为湖北展业新材料科技有限责任公司2014年3月24日的部分房屋建筑物，主要有工业厂房等房屋建筑物。其具体情况如下：房屋建筑物共计7项，其中房屋建筑物7项。企业部分房屋没有办理所有产权证，房屋建筑物7幢，建筑结构、面积、内部装饰等大致相同，合计建筑面积21885平方米。房屋建筑物基本情况见下表：序号证书编号建筑物 名称结构建成年月层数建筑面积 (m2)层高（m）地面门窗外墙1仙桃市房权证沙咀字第CDJ201106732号1#厂房钢2010年8月13595.57 7.5水泥铝合金窗，铁门钢2仙桃市房权证沙咀字第CDJ201106733号2#厂房钢2010年8月11515.33 7.5水泥铝合金窗，铁门钢3未办证3#厂房钢2010年12月11080.00 7.5水泥铝合金窗，铁门钢4未办证4#厂房钢2010年12月14048.00 7.5水泥铝合金窗，铁门钢5未办证5#厂房钢2010年12月14336.00 7.5水泥铝合金窗，铁门钢6未办证6#厂房钢2010年12月14048.00 7.5水泥铝合金窗，铁门钢7仙桃市房权证沙咀字第CDJ201106731号综合楼钢混2011年1月43317.56 2.8地砖铝合金窗，防盗门涂料（五）核实结论实施了以上清查核实的程序后，对委估资产的质量和数量有了较全面的了解，为评估奠定了基础。三、评估过程对湖北展业新材料科技有限责任公司部分房屋建筑物资产的评估过程，大致可以分为如下几个阶段：首先，收集材料及准备阶段。评估人员进入现场后根据涉案当事人提供的资产清查评估明细表，收集有关建筑物的历史资料及有关工程资料、合同及产权证明。其次，实地勘察阶段。根据房屋建筑物清查评估明细表进行现场实物盘点。对每一评估对象，评估人员进行了详细的现场考察，对房屋建筑物的所处地段、周边环境、交通及配套设施、可作用途、外型、结构型式、层次、高度、跨度、构件材质、内外装修、使用维修、水暖电安装使用的情况及完好程度进行了较详细的记录，走访有关房屋建筑物管理维护人员及使用人员。再次，是评估作价阶段。评估人员根据收集到的资料，结合委估对象的特点，选择合理的评估方法对委估对象的价值进行评定估算，最终得到以2014年3月24日为基准日的评估结果。四、评估方法根据评估目的及评估对象的状况，可分别采取不同的评估方法。评估方法通常有市场法、成本法、收益法等。对于厂区道路等房屋建筑物，由于市场交易不活跃，不具备市场法和收益法评估的基本条件，而这些房屋建筑物的类似工程建造信息可以收集，具备运用成本法评估的基本条件，故这些房屋建筑物采用成本法进行评估。根据以上分析，本次评估主要采用成本法对房屋建筑物进行评估。现将房屋建筑物评估的成本法介绍如下：、成本法成本法是指以开发或建造委估房屋建筑物耗费的各项必要费用之和，再加上正常利润和应纳税金来确定委估房屋建筑物重置价格，扣除资产的适当贬值后确定房屋建筑物评估价值的一种评估方法。（1）重置全价的确定重置全价=建安工程造价+前期费用及其他费用+资金成本+利润A、建安工程造价：主要内容包括直接工程费、间接工程费、计划利润、税金等。建安工程造价主要通过以下方法取得：对于工程技术资料完整的项目，采用调整预(结)算的方法，即：根据工程预(结)算资料，以核实的工程量为基础，套用评估基准日执行的现行定额、价格信息，计算出定额直接费，按规定费用标准依次计取间接费、计划利润、税金，计算出建安工程造价。对结算资料不齐全，资料难以收集的项目，采用类似工程参照法进行测算，通过与主要建筑物或典型工程对比分析在结构形式、构件、跨度及功能等方面的差异，据以调整评估基准日的基准单位造价得出该建筑物的单位造价，套算建筑面积(或长度、容积)后得出工程造价。B、前期费用及其它费用采用的计算标准按有关文件规定执行(见下表):武汉市前期费用及其它费用标准序号名 称计算依据取 费文件标准%元/m21工程勘察设计费工程造价4.12%-国家计委、建设部2工程监理费工程造价3.24%-发改价格3建设工程造价咨询服务费工程造价0.90%-省住建厅、物价局4建设单位管理费工程造价1.50%-财建2002394号小计9.76%-C、资金成本资金成本为该工程正常建设工期内占用资金（包括建安工程造价、前期费用及其他费用）的筹资成本，即利息。资金在建设期内均匀投入，按中国人民银行2013年10月30日发布的一年期贷款利率6%计算利息。D、利润评估人员通过调查，结合武汉市相关企业成本利润率的统计资料，综合分析确定评估对象成本润率为5%。（2）成新率的确定A房屋建筑物成新率的确定：采用理论成新率和鉴定成新率法综合计算评定。首先，根据建筑物寿命年限和已使用年限按年限法计算出理论成新率；然后，评估人员到现场对建筑物逐一进行实地勘察，根据“房屋完损等级评定标准”对建筑物的结构、装修和设施等组成部分的完好程度进行鉴定评分，得出鉴定成新率；最后，对两个值进行加权平均得出该建筑物的综合成新率。用年限法计算理论成新率，公式为：理论成新率(总使用年限数已使用年数)总使用年限数×100%式中：总使用年限根据国家有关部门颁布的房屋经济耐用年限确定。鉴定成新率由技术人员现场实地勘察考评打分评定。最终，综合成新率理论成新率×40%鉴定成新率×60%（3）确定评估值评估值=重置全价×成新率5、典型案例案例一 1#厂房 房屋建筑物评估明细表 序号1（1）基本情况1#厂房建成于2010年8月，共1幢，合计建筑面积3,595.57平方米。该1#厂房均为一层钢结构，内外墙面为钢结构；屋架为轻钢龙骨天棚；卷帘门、铝合金窗，水泥地面，正规水电安装。（2）重置全价的确定A、建安工程造价。参考武汉市房屋重置价格标准文件和武汉市造价标准，委估厂房每平米建安造价为1550元。则：建安工程造价=3,595.57×1550 =5,573,133.50（元）B、前期费用及其他费用的确定前期费用及其他费用=建安工程造价×9.36%+建筑面积×3.50 =5,573,133.50×9.76%+3,595.57×3.50=521,773.30（元）C、资金成本的确定资金成本为该工程正常建设工期内占用资金(包括建安造价、前期费用、其他费用)的筹资成本，即利息。假定资金在建设期内均匀投入，按评估基准日同期国内基本建设贷款利率计算。资金成本的确定，参考武汉市平均标准，建设期为1年，建设期投资贷款利息按一年期固定资产投资贷款利息率6%计算，则：资金成本=(5,573,133.50+521,773.30)×6%×1×1/2=182,847.20（元）D、 利润的确定利润=（5,573,133.50+521,773.30）×5%=304,745.34（元）E、 重置全价的确定重置全价=建安工程造价+前期费用及其它费用+资金成本+利润=5,573,133.50+521,773.30+182,847.20+304,745.34=6,582,499.34（元）（3）房屋成新率的确定采用理论成新率和鉴定成新率法综合计算评定。A、理论成新率=(总使用年限已使用年数)/总使用年限×100%委估1#厂房建成于2010年8月，已使用年数为3年。按国家有关规定，该房屋经济耐用年限为70年，剩余使用年限为67年。另外，湖北展业新材料科技有限责任公司厂区土地为出让性质，土地证上的土地使用权终止日期为2060年1月11日。则根据房屋建筑物和土地剩余使用年限熟短原则，确定委估1#厂房的剩余使用年限为47年。则按使用年限法计算理论成新率为93%。B、鉴定成新率由技术人员现场勘察考评打分确定为91%（计算过程详见下表）。房屋建筑物勘察成新率计算表建筑物名称1#厂房建筑结构钢房产证号仙桃市房权证沙咀字第CDJ201106732号建筑面积3,595.57m2剩余使用年限67年已使用年数3年项 目标准分数评定分数结构G1、基础25242、承重结构25243、非承重结构15144、屋面20155、地面1515小计：(1+2+3+4+5)×权重0.55=51.70%装饰S6、门窗25247、内外装饰40388、其他3532小计：(6+7+8)×权重0.15=9%设备B9、水卫504410、电气照明5044小计：(9+10)×权重0.3=18%鉴定成新率：G+S+B=89.05%C、综合成新率，鉴于土地合法剩余出让期短于房屋建筑物剩余使用年限，本次评估按估价熟低法取年限法成新率为综合成新率，即综合成新率为91.1%，取整为91%。（4）评估值的计算1#厂房评估值=重置全价×成新率=6,582,499.34×91%=5,990,074.40 (元)房屋建筑物评估结果汇总表金额人民币万元序号科目名称账面价值评估价值增值额增值率%1房屋建筑物原值*3,918.74*3房屋建筑物净值*3,578.55*评估结果详见房屋建筑物评估明细表。7、重要说明1、本次评估未考虑评估范围以外的法律问题，也未考虑评估基准日后的资产市场变化情况，包括可能发生抵押、质押、担保、拍卖等对评估结论的影响。2、根据被评估单位提供的权属声明，纳入评估范围的房屋建筑物均为湖北展业新材料科技有限责任公司所有，部分房屋建筑物尚未办理房产证，本次评估依据委托方提供的相关权属文件及申报数据作为评估依据。本次评估面积均依据委托方和涉案当事人提供的房屋建筑面积测量数据为准。3、纳入评估范围的房屋建筑物主要为工业厂房和综合楼，根据当事人余平安提供的资产申报表，总建筑面积为21885平方米；具体面积评估人员未进行测量。该事项经涉案双方当事人签字确认，由此造成对评估结果的影响，应进行相应的调整。4、根据委托方提供的资产申报表中，未提及该宗资产是否有他项权情况，本次评估未考虑委估资产抵押、担保等他项权利对评估结果的影响。5、 纳入评估范围的设备，于2010年左右建成，在评估人员现场勘察时处于停产状态使用，空置时间较长，且维护保养情况较差，故导致设备定的侵蚀和损坏。本次评估假设其2010年建成后至评估基准日期间正常使用。6、纳入评估范围的资产，相关单位由于企业破产，相关资料遗失严重。我们不对当事人提供的资产申报表的真实合法性负责，如提供的申报表不真实或不合法，评估结果无效。7、对纳入评估范围内的所有房屋建筑物由双方当事人申报，并经双方当事人签字确认。该申报表为评估报告基本前提和评值基础，评估人员已按照评估准则要求进行了必要的核实，但如申报表数据不真实合法，评估结果无效。我公司不对申报表的真实合法性负责。8、根据委托方和双方当事人提供的国有土地使用权证新材料科技有限责任公司厂区土地为出让，土地终止日期为2060年1月11日。截止评估基准日，土地剩余使用期限约为47考虑续期对评估结果的影响。本次评估以此为假设前提条件。9、因委托方或双方当事人原因，委托方和双方当事人均未提供委估资产账面价值、财务报表、建筑合同、购置发票等财务资料，故无法分析评估增减值等评估事项。10、本报告所称“评估价值”是在设定所评估的资产现有用途不变、持续经营条件下确定的市场价值，本评估结果是对2014年3月24日这一基准日被评资产价值的客观反映。11、遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见，是注册资产评估师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。12本次评估是基于评估假设成立的前提条件下进行的，如评估假设发生变化或不再适用，将对评估结论产生重要影响或导致评估结论无效。评估报告使用者按本报告所列明的评估目的使用时，应注意上述特别事项对评估结论的影响。设备评估技术说明一、评估对象与评估范围说明1、评估对象与评估范围内容本次评估对象与评估范围是湖北省仙桃市财政局委托评估的湖北展业新材料科技有限责任公司全部设备类资产。委估的设备类资产全部为装饰装修的原材料生产机器设备，共计9台（套）。2、设备类资产的分布情况及特点湖北展业新材料科技有限责任公司设备类资产的分布情况及特点如下：湖北展业新材料科技有限责任公司是专业从事装饰装修的原材料生产的公司。公司现处于停产阶段，对设备能不能做到定期维护保养，设备维护一般，设备达到了安全、可靠的状态，较好地满足了生产经营的需要，并能正常使用。湖北展业新材料科技有限责任公司设备类资产全部为机器设备，共9台（套），主要是生产装饰装修原材的加工机器设备现分布在公司厂房内。设备类资产技术水平一般，处于停产，工作环境较差，成新率一般。二、资产核实情况总体说明1、资产核实人员组织、实施时间和过程评估人员于2014年3月24日，对委托评估的全部设备类资产进行了清查核实和现场勘察工作。 (1)为保证评估结果的准确性，根据该公司设备资产的构成特点及资产评估明细表的内容，评估人员向公司的有关设备管理部门及使用部门发放了机器设备调查表，并指导公司有关人员根据实际情况进行填写，以此作为评估的参考资料。(2)评估人员对该公司提供的申报明细表进行核查，对表中的错填和漏填等不符合要求的部分，提请企业进行必要的修改和补充。(3)现场清点设备，评估人员进行现场勘察。现场查阅了主要设备的运行情况、大修理和技改等技术资料和文件，并通过与设备管理人员的广泛交流，了解设备的购置日期、产地等。查阅设备的运行和故障记录，填写设备现场勘察记录等。对资产评估申报明细表中不符之处做出相应的修改、完善。通过这些步骤，比较充分地了解了设备的历史变更及目前技术运行情况。(4)根据现场实地勘察结果，修正被评估单位提供的评估明细表，然后由企业盖章确认，作为评估的依据。2.影响资产核实的事项及处理方法无3.设备核实结论（1）通过实施对湖北展业新材料科技有限责任公司的各类设备资产清查核实的程序后，对委估设备的质量和数量有了较全面的了解。（2）经资产核实，核实后实有设备9台（套）。三、评估技术说明1、评估程序（1）评估准备工作阶段1）听取企业有关人员关于评估范围、评估目的及与设备类资产相关的介绍，作好相应的记录；2）根据委估资产的构成特点，按照规定格式指导被评估单位填写资产评估明细表；3）根据评估目的，确定设备的评估标准、评估方法；4）认真查阅资产评估的申报明细表，拟定现场考察和调研计划，确定评估重点。（2）现场考察阶段1）深入现场勘察，以被评估单位提供的资产评估明细表为基础，逐台核实资产，查看设备外观，完好情况及运行情况。通过询问该公司设备管理人员，了解设备管理、使用、维护、检修状况、现实性能、使用率、完好率、技术改造状况等情况，现场勘察中补充完善评估明细表的内容，作好相关、必要的记录；2）进行固定资产账簿与明细表的核对工作，了解账面值的构成。收集设备的购置凭证，及账面值构成的会计资料，设备运行记录、大修及检测记录、技术参数等技术资料；3）对设备进行分指标量化评分，做出技术鉴定，为确定设备的成新率做好基础准备；4）对设备进行询价，并取得报价资料。（3）评估计算阶段1）利用询价资料和有关的报价手册、掌握的价格变化趋势资料，根据资产类别的不同，确定适用的计算参数，进行分析测算，计算确定重置成本；2）根据现场勘察记录和鉴定记录及有关的参数手册，考虑技术性和经济性贬值因素，分析对比，计算确定成新率；3）根据重置成本和成新率，计算各类单项资产的评估值；4）分析、复核、修正、审定评估值，汇总并确定资产评估结果；5）撰写设备核实说明和评估技术说明；6）向委托方和被评估单位通报评估结果，充分考虑各方反馈意见，根据企业提供的相关资料进行重新审核，适当调整，最终确定评估结果。2、评估方法根据委估资产的特点及，考虑委估资产均不具备单独获利的能力，确定本项目采用成本法评估。公式：评估值=重置全价×成新率1）重置全价的确定机器设备：向制造商或经销代理商询价；参考相关价格目录提供的报价；根据工业品出厂价格指数进行价值调整；对无适当参考价的设备、老设备，比照同类设备的价格作适当的调整，从而取得设备价格，确定设备重置购价。根据国家相关规定，被评估单位购置固定资产可以抵扣增值税，故本次评估中确定重置全价时已抵扣增值税。由于本次评估目的为新洲区人民法院处置涉案资产提供价值参考意见，评估价值类型为市场价值，被评估单位的设备类资产将会原地、原用途继续使用，故本次评估中重置全价包括设备重置购价、设备运杂费、安装调试费及资金成本等费用，即重置全价的计算公式为：重置全价=设备重置购价+设备运杂费+安装调试费+资金成本式中，运杂费和安装费参照资产评估常用数据手册参数并结合设备类资产的具体情况进行选取。2）成新率的确定机器设备成新率的确定依据国家有关技术经济、财税政策，通过查阅设备的技术档案、现场考察，综合考虑设备的实际技术状况、负荷率和利用率、工作环境、维护保养等方面因素，从而确定尚可使用年限和经济使用寿命年限，计算出年限法的成新率。年限法的成新率计算公式为：成新率=尚可使用年限/经济使用寿命年限×100%=（经济使用寿命年限-已使用年限）/经济使用寿命年限×100%3）评估值的确定评估人员采用重置成本法对委托评估设备进行评估，即按重置全价和成新率相乘后得出市场价值。3、需要说明的问题评估明细表中未填写的规格型号、生产厂家等项，均以现场核实的设备资料、尺寸为依据进行补充。4、评估结果武汉市新洲区人民法院委托评估的湖北展业新材料科技有限责任公司的全部设备类资产在评估基准日（2014年3月24日）的评估结果为评估原值1,655,111.11元，评估净值1,291,155.21元。评估结果详见机器设备、车辆、电子设备评估明细表。5、评估案例案例一：固定资产聚安酯涂料生产线 （机器设备评估明细表序号3）（1）设备概况（a）设备简介设备名称：聚安酯涂料生产线购置日期：2012年启用年月：2012年（b）主要技术特性及参数(A)设备特点：本设备为聚安酯涂料生产机组，由4个3吨不锈钢釜和2个5吨水泥釜组成，主要生产油性聚胺酯涂料。加工形式为连续粉碎，分批搅拌，分批混合；分批包装加工人员为2-3人。（2）重置全价的确定通过向设备生产商查询，聚安酯涂料生产线现行市场价格为60000元（含增值税价，仙桃交货，设备生产商负责安装调试）。即设备运杂费率、安装调试费率均为0。另设备安装时间较短，故该设备资金成本忽略不计，即设备重置全价为：设备重置全价=设备重置购价+设备运杂费+安装调试费+资金成本=60,000/1.17+60,000×0%+60,000×0%+0=512820.51元（3）成新率的确定经现场勘查，设备配置齐全，结构完整，性能一般，处于停产状态。根据勘查结果，综合考虑设备现时状况，确定该设备经济使用寿命年限为14年，尚可使用年限为12.23年，故：成新率=尚可使用年限÷经济使用寿命年限×100%=12.23÷14×100%=87%（取整)观察鉴定成新率 观察鉴定成新率通过勘察鉴定打分法获得，为69%。勘察项目标准分值勘察状态实得分值1、精度情况20 1、精度较好。142、技术性能情况8 2、技术性能较先进63、出力情况8 3、好64、仪表整体系统情况5 4、情况好35、操作系统情况5 5、操作系统情好36、润滑、冷却系统情况4 6、润滑、冷却系统情况使用好37、电器系统情况4 7、电器系统好38、外观成色10 8、外观部件成色新79、附件、配套装置情况3 9、附件、配套装置齐全210、安全防护装置情况310、安全防护装置符合要求211、生产能力1511、生产能力正常912、设备使用闲置情况1512、设备处于正常生产状态11合计100评定成新率69综合成新率=（使用年限成新率+观察鉴定成新率）÷2 =（87%+69%）÷2=77%（取整）评估值的确定评估值=重置全价×成新率×数量 =512820.51×84%×1 =407,692.31（元) （取整）评估结论及其分析一、评估结论根据国家关于资产评估的有关政策、法规和资产评估基本准则，本着独立、公正、科学和客观的原则，评估人员履行必要的评估程序，采用成本法对各项资产进行了评估，得出委估资产在评估基准日（2014年3月24日）的评估值为3,707.67万元，大写：人民币陆佰叁拾肆万玖仟陆佰元整。资产评估结果汇总表金额单位：人民币万元项 目账面价值评估价值增减值增值率%ABCD=C/A×1OO房屋建筑物1*3,578.55*机器设备2*129.12*3*3,707.67*评估结论详细情况见资产清查评估明细表。二、资产评估结果增减变动情况及原因分析委托方及涉案当事人双方均为提供委估资产相关财务资料。