2022年5房地产估价师考试《房地产开发经营与管理》真题及答案中大网校 .docx

精品_精品资料_2022 年房的产估价师考试房的产开发经营与治理真题及答案总分： 100 分 及格： 60 分 考试时间： 150 分一、单项挑选题 共 35 小题,每题 1 分.每题的备选答案中只有一个最符合题意.>1> 某城市规划将火车站由该城市的A 区迁至 B 区,就 B 区的商业物业投资将会增加,这主要是由于房的产投资具有<）. <有修改）A. 存在效益外溢和转移B. 需要适时的更新改造投资C. 投资价值难以判定因而易产生资本价值风险D. 易受政策影响2> 房的产投资的缺点是 <）.A. 相对较高的收益水平B. 易于获得金融机构的支持C. 抵消通货膨胀的影响D. 投资回收期较长3> 甲、乙两个物业 2022 年 10 月的价值均为 1000 万元,估计甲物业 2022 年 10 月的价值为 1100 万元和 900 万元的可能性各为 50%,估计乙物业 2022 年 10 月的价值为 1200 万元和 800 万元的可能性各为 50%,甲、乙两个物业投资风险比较的结果是 < ）.A. 甲物业投资风险大B. 乙物业投资风险大C. 甲、乙两个物业投资风险相同D. 无法判定4> 假设某段时间内房的产业的预期收益率为 15% ,国债的投资收益率为 10%,市场整体的平均收益率为 20%,就房的产业的系统性市场风险系数是 < ）.A. 0 25B. 0 50C. 1 50D. 2 005> 房的产市场按市场交易形式细分时,新建成的房的产产品交易不包括<）子市场.A. 租赁B. 销售C. 保险D. 抵押可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_6> 某城市 2022 年存量商品住房的吸纳率为40%,就该城市同期存量商品住房的吸纳周期是<）.A. 0 4 月B. 2 5 月C. 0 4 年D. 2 5 年7> 在房的产周期循环周期过程中,掌握率连续下降到合理的掌握率以下的阶段为房的产市场自然周期中的 <）.A. 第一阶段B. 其次阶段C. 第三阶段D. 第四阶段8> 假如同一的区的某一类型物业的售价连续大幅度上涨,那么该类型物业的出租需求就会<）.A. 削减B. 增加C. 不变D. 同步递减9> 承包商收到竣工结算价款后,通常应在<）内将竣工工程交付给开发商.A. 半个月B. 一个月C. 一个半月D. 两个月10> 在以下定价方法中,需要使用损益平稳图的是<）定价法.A. 目标B. 价值C. 挑战D. 成本加成11>以下市场调查的内容中,属于可控因素调查的是<）调查.A. 市场需求容量B. 消费者行为C. 市场营销因素D. 竞争情形可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_12> 某市去年住宅的实际销售量为500 万,猜测销售量为450 万,平滑指数为0 8, 就利用指数平滑法猜测的今年的住宅销售量是<）万.A. 450B. 475C. 490D. 50013> 从理论上讲,房的产市场分析的第一步工作是<）.A. 确定调查方式B. 设计问卷C. 收集信息D. 定义市场区域14> 下述各项中,属于房的产供应分析内容的是<）分析.A. 吸纳率B. 房的产市场的商业周期C. 家庭规模与结构D. 投资购买和使用购买的比例15> 某家庭估计今后 15 年内月收入为 10000 元,假如其中的 35%可以用于支付住房抵押贷款的月仍款.已知贷款年利率为 12%,就该家庭有偿仍才能的 15 年期最大抵押贷款申请额是< ）万元.A. 28 62B. 29 16C. 41 56D. 48 2416> 银行为某人供应期限为10 年,年利率为 6%,首期月仍款为1000 元,月仍款递增率为0 2% 的个人住房抵押贷款.如将此方案转为按月等额支付,就月等额仍款额是<） 元.A. 1005 56B. 1010 56C. 1110 56D. 1115 5617> 已知某笔贷款年利率为12%,按季度计息,就该笔贷款的实际年利率是<）.A. 12 35%可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_B. 12 55%C. 12 68%D. 12 93%18> 某购房者向银行申请了40 万元的抵押贷款,按月等比递增仍款,已知抵押贷款年利率为 6 6%,期限为 10 年,购房者月仍款额的增长率为0 5%,就购房者的首次仍款额是<）元.A. 2040 82B. 3451 83C. 5089 01D. 6666 3719> 以下关于企业利润和收入的表达中,正确选项<）.A. 企业利润可分为经营利润、税后利润和可安排利润三个层次B. 经营收入 =销售收入 +出租收入C. 销售收入 =土的转让收入 +商品房销售收入 +配套设施销售收入D. 可安排利润 =税后收入一未安排利润20> 已知某投资工程折现率为11%时,净现值为1700 万元,折现率为12%时,净现值为 - 870 万元.就该投资工程的内部收益率是<）.A. 11 12%B. 11 36%C. 11 66%D. 12 95%21> 某置业投资者以10000 元/的价格购买了200 的商业店铺用于出租经营,购买价中的 40%为自有资金,其余为按年等额仍本付息的贷款,贷款期为10 年,年利率为10% , 每年可用于仍本付息的折旧、摊销、利润等共24 万元,就其偿债备付率是<）.A. 0 21B. 1 23C. 2 01D. 3 2322> 某房的产投资工程的表面收益率为16%,运算后得到该工程的实际收益率为12%,银行的贷款利率为 544%,就在该工程的运算期内,年平均通货膨胀率是<）.A. 3 57%B. 4 00%C. 6 56%D. 10 56%可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_23> 某房的产开发工程的开发周期为4 年,其中前期工作为0 5 年,建设期为2 5 年, 销售期为 1 年,建造成本估算为10000 万元 <不含利息）,在建设期内匀称投入,全部建造成本由银行贷款供应,贷款年利率为6%,按季计息.就该工程建造成本的利息是<） 万元.A. 755 54B. 772 84C. 1400 88D. 1433 9024> 某房的产投资工程,资产为6000 万元,负债为3500 万元,流淌资产总额为3000 万元,流淌负债总额为1500 万元.就该工程的速动比率是<）.A. 80%B. 120%C. 171%D. 200%25> 房的产工程的盈亏平稳分析有临界点分析和保本点分析两种,两者的主要差异在于<）.A. 变动成本的设置B. 销售收入的不同C. 固定成本的设置D. 平稳点的设置26> 某房的产开发商通过有偿出让方式获得一块土的的使用权,土的面积为5000 ,拟投资开发一房的产工程.该工程固定成本为就该房的产开发工程的容积率至少是<6000 万元,单位面积的可变成本为2022 元/,）. <此题所给条件不全,有问题）A. 2 0B. 3 0C. 4 0D. 5 027> 有一运算期为 10 年的房的产置业投资工程,经测算,该工程的投资收益率为10%,银行贷款利率为6%,运算期内,净现值的期望值为125 万元,净现值期望值的标准差为65万元,就在运算期内,该工程的标准差系数是<）.A. 52%B. 58%C. 62%D. 68%可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_28> 在房的产工程可行性争论阶段,对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费=每平方 M 造价指标建筑面积,属于<）.A. 单元估算法B. 单位指标估算法C. 概算指标法D. 工程量近似匡算法29> 某房的产开发工程拟有三个投资方案,如对这三个方案的经济合理性进行比较,就比较的基础是该工程的 <）.A. 损益表B. 资金来源与运用表C. 资本金现金流量表D. 全部投入现金流量表30> 在房的产开发工程经济评判中,挑选评判的基础参数时,一般将空置率归为<）.A. 时间类参数B. 融资类参数C. 评判标准类指标D. 收益类指标31> 甲、乙两个房的产开发企业的资产负债率分别为75%和 80%,从房的产开发贷款的风险来看,乙企业比甲企业面临更大的<）风险.A. 市场B. 财务C. 政策D. 经营32> 房的产开发企业税后利润应第一用于<）.A. 补偿企业以前年度的亏损B. 提取法定盈余公积金C. 提取公益金D. 向投资者分红33> 在测算资本金融资成本时,其资金占用费是按<）运算的.A. 综合利率B. 贷款利率C. 折现率可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_D. 机会成本34> 某写字楼的建筑面积为8 万,可出租面积系数为80% ,公用建筑面积系数为15% , 就该写字楼出租单元内建筑面积是<）万.A. 5 2B. 6 4C. 6 8D. 7 635> 某租户承租某商场的部分柜台,双方商定基础租金为 15 万元 /月,并当租户的月营业额超过 150 万元时收取 3% 的百分率租金.当租户的月营业额为 180 万元时,其应缴纳的租金时 < ）万元.A. 13 2B. 15.9C. 19.5D. 20.4二、多项挑选题 共 15 小题,每题 2 分.每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意.全部选对的,得 2 分.错选或多项的,不得分,少选且挑选正确的,每个选项得0.5 分. >1> 从物理形状上划分,作为房的产投资对象的房的产资产的类型主要有<）.A. 商住楼B. 土的C. 在建工程D. 写字楼E. 建成后的物业2> 房的产间接投资的形式主要有A. 投资房的产信托<）.B. 购买住房抵押支持证券C. 购买房的产企业债券D. 购买物业用于出租经营E. 购买土的进行开发3> 从宏观上说,在进行房的产市场结构分析时,除了要分析总量结构,通常仍应分析<）.A. 价格结构B. 区域结构C. 产品结构可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_D. 供求结构E. 投资结构4> 依据房的产市场自然周期的理论,商品房租金增长率上升是处于自然周期的<）.A. 第一阶段初期B. 其次阶段C. 第一阶段后期D. 第三阶段E. 第四阶段5> 开发商的主要合同关系通常包括<）等.A. 保险合同B. 分包合同C. 销售合同D. 勘察设计合同E. 加工合同6> 房的产市场营销因素调查包括的类型有<）.A. 产品调查B. 价格调查C. 市场需求质量调查D. 分销渠道调查E. 促销策略调查7> 在房的产市场调查中,收集一手资料的方法有<）.A. 文献查阅B. 观看C. 专题争论D. 问卷调查E. 试验8> 在市场经济条件下,利率的高低主要取决于<）等因素.A. 行业基准收益率B. 政府政策C. 通货膨胀率D. 内部收益率E. 投资者的目标收益率可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_9> 以下各项中,用以反映工程清偿才能的指标有<）.A. 速动比率B. 利息备付率C. 偿债备付率D. 内部收益率E. 资产负债率10> 以下关于内部收益率的表述中,正确的有<）.A. 内部收益率总是大于目标收益率B. 内部收益率是当工程寿命期终了时全部投资正好被收回的收益率C. 同一工程的全投资内部收益率肯定高于资本金内部收益率D. 内部收益率是投资者可以接受的最高贷款利率E. 内部收益率越高,投资风险就越小11>房的产置业投资的投资者从长期投资的角度动身期望获得的利益有<）.A. 自我消费B. 房的产保值C. 房的产增值D. 开发利润E. 出租收益12> 利用期望值法判定投资方案的优劣时,可挑选的方案有<）.A. 期望值相同,标准差小的方案B. 期望值相同,标准差大的方案C. 标准差系数小的方案D. 标准差系数大的方案E. 标准差相同,期望值大的方案13> 在可行性争论阶段,房屋开发费用中各项费用的估算可以采纳的方法有<）.A. 单元估算法B. 概预算定额法C. 工程量近似匡算法D. 蒙特卡洛模拟法E. 单位指标估算法14> 新设工程法人融资形式的特点有<）.A. 工程投资有新设工程法人筹集的资本金和债务资金构成B. 新设工程法人承担相应的融资责任和风险C. 从工程投产后的经济效益来考察偿债才能可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_D. 从既有法人的财务整体状况来考察融资后的偿债才能E. 拟建工程在既有法人资产和信用基础上进行,并形成其增量资产15> 以下关于写字楼基础租金的表述中,正确的有<）.A. 基础租金是依据业主期望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定的.B. 基础租金高于市场租金时,物业治理企业需要降低经营费用C. 基础资金低于市场租金时,物业治理企业需要降低经营费用D. 在写字楼市场较好的情形下,市场租金一般高于基础租金E. 在写字楼市场较好的情形下,市场租金一般低于基础租金三、判定题 共 15 小题,每题 1 分.请依据判定结果,用1> 房的产投资的时间风险是指挑选合适的时机进入市场.<）2> 一个完整的房的产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统. <）3> 当房的产市场自然周期处在谷底并开头向第一阶段运动时,市场上的投资者将快速增加. <）4> 目前我国由于政府不能作为城市房屋的拆迁人,所以政府不能作为土的一级开发者.<）5> 在房的产开发过程中,开发商只能托付有资质的监理机构负责工程工程治理.<）6> 服务市场是指已经购买了某种产品,需要供应后续服务的消费者集合.<）7> 细分市场通常能够吸引多位竞争对手,而弥隙市场只能吸取一个或少数几个竞争者.<过时） <）8> 名义利率越大,计息周期越短,实际利率与名义利率的差异就越小.<）9> 开发商进行房的产开发投资,是其积存固定资产的重要方式.<）可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_10> 房的产开发投资工程用于出租或自营时,其运算期以土的剩余年限和建筑物经济使用寿命中较短的年限为最大值.<）11>不确定性分析中的盈亏平稳分析和敏锐性分析,是在风险因素确定发生概率为已知条件下的风险数据.<）12> 房的产开发工程财务报表包括基本报表和帮助报表,基本报表储备了财务评判所需要的最基础数据. <）13> 个人住房抵押贷款不属于购房者的消费性贷款.<）14> 房的产企业债券可以依据商定转换为企业的一般股.<）15> 在房的产资产治理中,资产治理和设施治理以运行治理为主,物业治理和投资组合治理以策略性治理为主.<）四、运算题 共 2 小题, 20 分.要求列出算式、运算过程,需按公式运算的,要写出公式, 仅有运算结果而无运算过程的,不得分>1> 某家庭购买了一套90 的商品住宅,售价为4000 元/.该家庭首付了房价总额的30%,其余购房款申请住房公积金和商业组合抵押贷款.住房公积金贷款和商业贷款的利率分别是4 5% 和 68%,贷款期限为15 年,按月等额偿仍.其中住房公积金贷款的最高限额为 10 万元.假如该家庭以月收入的35%用来支付抵押贷款月仍款额,那么此种贷款 方案要求该家庭的最低月收入为多少.假设该家庭在按月仍款3 年后,于第4 年初一次性提前偿仍商业贷款本金5 万元,那么从第 4 年起该家庭的抵押贷款的月仍款额为多少<8 分）2> 某开发商通过拍卖获得一宗熟的的50 年使用权,拟开发建设一建筑面积为2022 的办公楼工程,建设期为2 年,预备采纳“滚动开发”的方式.该开发商的初始资本金为300万元,工程总投资为1000 万元.第 1 年工程投资为 600 万元,其中资本金200 万元,银行贷款为 400 万元,利率为 10% ,期限为 2 年,按年单利计息,期末1 次仍清本息.第1 年该办公楼预售了400 ,预售均价为8000 元/.第 2 年工程投资 400 万元,全部以自有资金的形式投入.第2 年该办公楼预售了600 ,预售均价为7800 元/ .工程竣工时, 开发商打算将未销售出去的1000 改为出租经营.假设该办公楼在出租经营期间,前3 年的出租率分别为60%、70%和 80%,之后各年保持90% 的出租率.假设在整个经营期内月租金不变,出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30% .如开发商要求的目标收益率为16%,该办公楼的最低月租金为多少.<假设投资发生在年初,收入和运营成本均发生在年可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_末） <12 分）答案和解读一、单项挑选题 共 35 小题,每题 1 分.每题的备选答案中只有一个最符合题意.> 1> :A2> :D3> :B4> :B<20%-10% ）X+10%=15% ,可求出 X=0 50.5> :C 6> :D吸纳率与吸纳周期是互为倒数关系.7> :B8> :B9> :A10> :A11> :C12> :C13> :D14> :B15> :B16> :D先用等比序列现值系数公式求出P 值,再代入等额序列现值系数公式求出月等额仍款额.17> :B18> :B用等比序列现值系数公式运算.19> :C20> :C21> :B用等额序列现值系数公式求出当期应仍本付息资本,再代入偿债备付率公式即可.22> :A23> :B一项费用的计息期的起点是该费用发生的时点,终点通常是开发期终止的时点,一般不考虑预售或推迟销售的情形.开发期的起点与开发经营期的起点一样,终点是估计待开发房的产竣工验收合格的日期.此题中建造成本是在建设期初即发生的费用,因此计息期应为2 5 年,不考虑销售期.且由于其是在建设期内匀称投入,可视为在建设期期中一次性投入,即运算周期为 1 25 年. 24> :A25> :D26> :A27> :C65/125=0 52.28> :D 29> :D30> :B31> :B32> :A33> :D可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_34> :A出租单元内建筑面积 =可出租面积 -分摊公用建筑面积 =8 万× 80%-8 万× 15%=5 2 万. 35> :B15 万元+<180-150 ）万元× 3%=15 9 万元.二、多项挑选题共 15 小题,每题 2 分.每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意.全部选对的,得2 分.错选或多项的,不得分,少选且挑选正确的,每个选项得0.5 分. >1> :B, C, E2> :A, B, C3> :B, C, D, E4> :B, C, D5> :C, D6> :A, B, D, E7> :B, C, D, E 8> :B, C9> :A, B, C, E10> :B, D, E11> :A, B, C, E12> :A, C, E13> :A, B, C, E14> :A, B, C15> :A, B, D三、判定题 共 15 小题,每题 1 分.请依据判定结果,用1> :02> :13> :04> :05> :06> :07> :18> :09> :010> :111> :012> :013> :014> :115> :0四、运算题 共 2 小题, 20 分.要求列出算式、运算过程,需按公式运算的,要写出公式, 仅有运算结果而无运算过程的,不得分>1> :<A>可编辑资料 - 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