购房置业方案设计.doc

购房置业方案设计一、烟台市房地产市场系统分析（一）烟台经济分析烟台市，为中国的一个沿海城市，山东省省辖市，中国人居环境奖城市，最佳中国魅力城市，全国文明城市。山东省最大的渔港，是中国最早对外开放港口之一。 全市土地面积13745.95平方千米，海岸线曲长909千米。濒临渤海、黄海，有包括大小岛屿63个，辖芝罘、福山、牟平、莱山、高新区等6个区及长岛县等7个县级市。烟台依山傍海，气候宜人，冬无严寒，夏无酷暑，全年平均气温摄氏12度左右，是中国北方著名的旅游避暑与休闲度假胜地。烟台自然资源丰富，盛产海产品与黄金等。因此，烟台也是环渤海经济圈内以及东亚地区国际性港城、商城、旅游城。综合实力：2001年，全市实现国内生产总值980亿元，人均国内生产总值15170元，三次产业增加值分别为136亿元、499.3亿元与344.7亿元。全市境内财政总收入92.8亿元，其中地方财政收入46.6亿元。全社会固定资产投资完成283.6亿元。 烟台经济占山东省的比重：2001年，全市国内生产总值占全省比重的10.4%；地方财政收入占8.1%；规模以上工业企业销售收入占11.2%，实现利税占10%；社会消费品零售总额占9%；外贸出口占11.9%。经济综述：2001年，全市实现国内生产总值980亿元，比上年增长11%。其中第一产业136亿元，增长6.2%；第二产业499.3亿元，增长10.3%；第三产业344.7亿元，增长13.9%。人均国内生产总值达15170元。一、二、三次产业的比重为13.88：50.95：35.17。全市境内财政总收入92.8亿元，其中地方财政收入46.6亿元，增长23.65%。全社会固定资产投资完成283.6亿元，增长29.4%。所有制结构逐步完善，形成了以公有制为主体、多种所有制经济成份共同发展的新格局。全市个体私营经济户数达到11.78万户，个体私营经济上缴税收10.77亿元。各项改革进一步深化。全市企业改革改制面达99.2%，其中实行公司制及转让改制的占41.4%，涉及产权的占69.4%。国有资产管理体制改革取得了重大进展，国有资产授权经营工作全面展开。投资、金融、财税、住房、医疗卫生体制改革与政府机构改革等，都迈出了新步伐。农业方面：烟台农业经济比较发达，农村经济发展较快。全市耕地面积442.5千公顷，农作物播种面积629.1千公顷，果园面积121.5千公顷，是中国北方最大的红富士苹果生产基地。经过多年的调整，以粮油、水果、水产、畜牧、蔬菜五大产业为支柱的农业产业布局已基本形成。2001年，全市粮食总产215.9万吨，油料总产35.1万吨，水果总产242.3万吨，蔬菜总产250.3万吨，肉蛋奶总产58.5万吨，水产品总产156.5万吨。全年共完成造林面积455.6千公顷,其中当年新育林1027公顷,年末实有林地面积455.6千公顷,全市森林覆盖率达到30.2%。工业方面：工业基础较好，工业结构调整成效显著。近几年来,全市抓住国家扶持大中型企业发展的有利时机,增加投入,调整结构,狠抓科技创新,大力开拓市场,努力培植壮大重点企业与企业集团,增强了骨干龙头企业的拉动作用,全市工业整体实力与市场竞争能力显著增强。2001年，全市实现工业增加值461.5亿元，比上年增长10%。全部国有与年销售收入500万元以上的非国有独立核算工业企业完成增加值312.7亿元，完成销售收入1021.2亿元，实现利税105.5亿元，利税过亿元的企业达到16户。从经济类型看，国有工业实现增加值48.5亿元，集体工业增加值124.3亿元，股份制企业56.1亿元，外商及港澳台投资企业68.9亿元，其他经济类型13.6亿元。从轻重工业看，轻工业增幅高于重工业，轻重工业分别实现增加值136.2亿元与176.4亿元，分别增长13.2%与9.3%。（二）烟台人口分析烟台市人口为646.82万人，户籍户数为224.94万户。烟台市有可识别民族48个，除汉族外有47个少数民族，常住人口约12736人。其中，朝鲜族3164人，满族3113人，佤族1282人，蒙古族1009人，回族889人，苗族414人，土家族358人，布依族352人，壮族352人，拉祜族266人，白族210人，彝族193人，傣族168人，哈尼族163人，藏族133人，傈僳族106人，畲族103人，剩余的30个少数民族人口均不满百人。截至2003年12月31日，全市共有142个镇（街道）。（三）烟台房地产发展现状及开发投资规模分析自2000年以来，烟台就开始重视房地产的发展，不断加大房地产开发投资的力度，目前全县资质三级以上建筑企业35家，实现建筑业总产值149825万元。2005年房地产市场经营势头迅猛，新开工面积50万平方米，黛溪、建宇等一批精品楼盘相继建成，房产间交易2396宗，交易额9.08亿元，分别增长77.7%与147.6%。2007年全年房地产开发企业完成房地产开发投资37047万元，商品房在建规模513988平方米，其中住宅面积占85.5%；房屋竣工面积181462平方米，增长10.2%，其中住宅占82.7%。销售商品房面积264994平方米，其中销售住宅230833平方米，增长24.9%，占87.1%，全部由居民个人购买。规范化住宅小区也已增加到7个。2008年进一步加大了建筑投资，建设住宅小区9个，改造旧村13万平米，6个新村住宅小区已投入使用。此外，为响应国家号召，开工建设237户、1.9万平方米经济适用房，住房难问题得到初步缓解。（四）城市居民的居住情况及供求关系分析近年来，城镇居民的居住条件不断改善。从人均面积方面看，2001年城镇居民人均住宅使用面积55.3平方米，2004年城镇居民人均住宅使用面积63.5平方米，2007年城镇居民人均住宅使用面积72.9平方米，2008年城镇居民人均住宅使用面积74.9平方米。从居住条件上看，目前城镇家庭居住老房子的居多，面积较狭小，此外邹平外来人员较多，存在大量租房者。从人们居住情况以及结合近年来邹平房地产市场的火爆局面，可以看出人们对住宅的需求较大，会呈现供不应求的状况，并且这种情况在未来一段时间不会发生大的变化。（五）烟台房地产价格及房价收入比分析对于烟台房地产的价格，经过调查，近几年房价整体趋势是稳中有涨，2001年房价均价为1200元/平方米，目前普通住宅小区新楼盘的房价大约在3980元/平方米8000元/平方米，均价为6680元/平方米左右，具体房价还会根据地段、楼层的不同而不同。 用全市在岗职工平均工资来分析房价收入比，2001年全市在岗职工平均工资为7908元，房价为1300元，则房价收入比为1：7；2008年全县在岗职工平均工资为17953元，房价为2630元，则房价收入比为1：6.8。由此可以看出，现在房价比人均工资的涨幅大。虽然对住房有强大的需求，但是收入增长相对房价增长过慢的情况会对人们购买房子造成一定的压力。 结论：通过对烟台经济、人口、人们的居住条件、房价收入比以及房地产发展与投资等情况的分析比较，可以看出，烟台的房地产市场发展迅速，目前还处于中高级阶段。不过考虑到烟台经济发展较为迅速，随着烟台的城市化人口比率逐年增加以及人们收入水平的提高，人们对住房的需求会加大，购买力也会大幅提高，由此可见烟台的房地产市场存在巨大的潜在发展空间，前景广阔，在未来几年会成为当地的支柱产业。二、购房时机选择及依据烟台市地处山东半岛中部，位于东经119°34121°57，北纬36°1638°23。东连威海，西接潍坊，西南与青岛毗邻，北濒渤海、黄海，与辽东半岛对峙，并与大连隔海相望，共同形成拱卫首都北京的海上门户。最大横距214公里，最大纵距130公里，全市土地面积13745.95平方公里，其中市区面积2643.60平方公里，全市海岸线曲长702.5公里，海岛曲长206.62公里。烟台市属于暖温带大陆性季风气候，四季分明。全市年平均降水量为651.9毫米，年平均气温11.8，年平均相对湿度68%，年平均日照时数2698.4小时，太阳辐射总量年平均值5224.4兆焦耳/平方米，年平均风速内陆地区34米/秒，沿海地区46米/秒，全市平均无霜期210天。烟台地形为低山丘陵区，山丘起伏与缓，沟壑纵横交错。山地占总面积的36.62%，丘陵占39.7%，平原占20.78%，洼地占2.90%。低山区位于市域中部，山体多由花岗岩组成，海拔在500米以上，最高峰为昆嵛山，海拔922.8米。丘陵区分布于低山区周围及其延伸部分，海拔100-300米，起伏与缓，连绵逶迤，山坡平缓，沟谷浅宽，沟谷内冲洪积物发育，土层较厚。市域内，河网较发育，中小河流众多，长度在5公里以上河流121条，其中流域面积300平方公里以上的河有五龙河、大沽河、大沽夹河、王河、界河、黄水河与辛安河7条。三、购房置业对象设定我选择位于市郊区的鹿鸣小区的一套120平米的房子，处于市郊区中心地段，生活方便，交通便利，环境质量较好，没有大型的工厂，物业服务较好。四、购房置业方案1、 购房时间：2016年2、 购房地点：烟台市3、 房屋户型：三室两厅两卫 面积：120平方米4、 付款方式：按揭5、 房价预测：根据调查数据与统计数据，预测房屋单价为5468元/平米。6、 房屋总价：656160元7、 首付比例：30%8、 贷款总额：459312元9、 贷款年限：10年10、工资预测：根据统计数据与个人发展，预测月工资为6000元。11、贷款利率：商业贷款年利率5.94 %，公积金贷款年利率3.87%12、贷款方式：商业贷款与公积金贷款（10万元）13、月还款额：4984.57元，其中商业贷款月还款3978.28元，公积金贷款每月还款1006.28元。计算分析：抵押贷款额P=5468*120*0.7=459312元公积金抵押贷款额为10万元，商业贷款额为359312元月贷款利率i1=5.94%/12=0.00495 i2=3.87%/12=0.003225计息周期数 n=10*12=120（个月） 1商业贷款月还款额a = P ×i/ 1- = 3978.28 (元) (1+i)n1公积金贷款月还款额a= P ×i / 1- = 1006.28 (元) (1+i)n月还款总额=3978.28+1006.28=4984.57（元）五、风险分析虽然经济发展遵循一定的规律，但是也会受很多不确定因素的影响。烟台经济近年来飞速发展，未来的发展情况也很难预测，特别是房地产业更是很难精确推测。而且购房方案的数据也是根据推测所得，所以此购房置业方案存在着一定的风险性与不确定性，应该随着以后经济的发展对购房方案随时的做出适当调整，来尽可能的避免风险。（以上数据来自实地调查、烟台政府网、烟台房地产网，大众网）第 9 页